АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск                                                                                            Дело  № А19-20417/2021

«19» августа 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16 августа 2022 года. 

Решение в полном объеме изготовлено 19 августа 2022 года. 

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Коломиновой Н.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кокориным Г.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ПАРТНЕР" (664075 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ПРОФИТ" (664516, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: Администрация города Иркутска (адрес: 664025, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Служба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области (адрес: 664007, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об обязании устранить выявленные недостатки в рамках гарантийного обязательства

при участии представителя ответчика ФИО1, действующего на основании доверенности

установил:

общество с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ПАРТНЕР" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ПРОФИТ" об обязании устранить выявленные недостатки в рамках гарантийного обязательства, а именно устранить недостатки объекта долевого строительства – жилого дома по адресу: 

<

...> - произвести ремонт крыши многоквартирного дома.

Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, просил суд о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик исковые требования не признал, указал, что по результатам проведенной судебной экспертизы эксперт пришёл к выводу об отсутствии недостатков объекта долевого строительства.

Дело рассматривается в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца.

Исследовав материалы дела, заслушав ответчика, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Общество с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ПАРТНЕР" осуществляет полномочия управляющей организации в том смысле, который ей придает Жилищный кодекс Российской Федерации в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Службой государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области в ходе проверки выявлены недостатки крыши многоквартирного дома по адресу: 

<

...>. Предписанием Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области от 08.07.2021 на общество с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ПАРТНЕР" возложена обязанность информировать собственников помещений многоквартирного дома о необходимости  проведения ремонтно-строительных работ.  

Полагая, что застройщик многоквартирного дома ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ПРОФИТ" является лицом, обязанным устранить выявленные недостатки, ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ПАРТНЕР" от имени жильцов многоквартирного дома  обратилась в суд с настоящим иском об обязании устранить выявленные недостатки.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По смыслу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации существует три способа управления многоквартирным домом: 1) с помощью ТСЖ; 2) через управляющую организацию; 3) непосредственное управление жильцами.

Частью 1 этой же статьи предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).

Таким образом, управляющая компания, реализуя представленные ей законом и собственниками помещений в многоквартирном доме полномочия по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме правомерно обратилась в суд с настоящим иском, является надлежащим истцом по делу.

Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также правоотношения, связанные с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 7 вышеуказанного закона определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Этой же статьей предусмотрено право участника долевого строительства в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Ссылаясь на нарушения требований к качеству переданного объекта долевого строительства, управляющая компания, реализуя волю жильцов многоквартирного дома до обращения в суд с настоящим иском предварительно направила 17.10.2020 застройщику требование об устранении выявленных недостатков № 710 от 15.10.2020.

Разрешая вопрос о порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта (в части общедомового имущества), суд пришел к следующим выводам.

К спорным правоотношениям подлежат применению специальные нормы Закона    №214-ФЗ, а также положения главы 30 ГК РФ.

Настоящая правовая позиция нашла свое отражении в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5) по делу N А40-217303/2016 и, по мнению суда, может быть применена в настоящем деле.

По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В пределах определенного срока этот товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 469 и пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации). Аналогичные положения в отношении объектов долевого строительства содержатся в специальных правилах части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

Законом либо договором в отношении товара устанавливается гарантийный срок, который начинает течь с момента передачи товара покупателю (пункт 1 статьи 471 Гражданского кодекса Российской Федерации). Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения скрытых недостатков: предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец; если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).

При этом требования покупателя, упомянутые в абзаце первом пункта 3 статьи 477 данного Кодекса, должны квалифицироваться как требования, предъявленные со ссылкой на гарантию качества, однако положения названной нормы не устраняют право покупателя обратиться к продавцу по поводу недостатков, выявленных по истечении гарантийного срока.

После обнаружения недостатков считается, что покупатель должен узнать о нарушении его права, поэтому с данного момента начинает течь срок исковой давности по требованию к продавцу (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). С этого же момента покупатель обязан в разумный срок известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (пункт 1 статьи 483 Кодекса).

Применительно к обстоятельствам настоящего спора и особенностям регулирования отношений, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, необходимо отметить следующее.

Положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры).

При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование.

Однако поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет).

Спорный жилом дом передан управляющей компании в управление на основании протокола общего собрания жильцов многоквартирного дома, проведенном по инициативе застройщика от 16.11.2016, разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию выдано 07.10.2016.

Таким образом, на дату обращения 17.10.2020 пятилетний гарантийный срок не истек.

По смыслу положений ст. статьи  469-473 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в пределах гарантийного срока действует презумпция вины застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ. 

Поскольку для разрешения вопроса о качестве выполенных при строительстве работ по устройству крыши, а также причинах появления недостатков выполненных работ  требуются специальные познания, суд удовлетворил заявленное ответчиком ходатайство и назначил по делу строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение Общества с ограниченной ответственностью «Вектор» ФИО2, поставив на разрешение эксперта следующие вопросы:

1) Определить техническое состояние кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, при наличии недостатков определить причины их возникновения (ненадлежащее выполнение работ, неправильная эксплуатация, нарушение технологий и так далее);

2) В случае наличия недостатков установить виды и перечень работ, которые необходимо выполнить для устранения выявленных недостатков кровли.

Согласно представленному в материалы дела заключению, при проведении исследования эксперт пришел к следующим выводам.

Техническое состояние кровли многоквартирного дома работоспособное, недостатки не обнаружены. При этом эксперт отметил, что хотя объект соответствует строительным нормам и правилам, крыша дома имеет физический износ.

В соответствии с частью 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Таким образом, проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой установлено, что крыша многоквартирного дома по адресу: 

<

...> не имеет строительных недостатков, имеется нормальный износ, который в силу ч. 7 ст. 7 вышеназванного закона не является основанием для возложения на застройщика ответственности за выявленные недостатки (дефекты) объекта долевого строительства.

Истцом выводы эксперта не оспорены, о неполноте или неясности представленного в суд заключения эксперта не заявлено, также как не заявлено о проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.03.2012 № 12505/11 указал, что нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Учитывая изложенные, суд находит доказанным факт отсутствия недостатков в переданном ответчиком объекте долевого строительства, в связи с чем, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку в удовлетворении требований истца отказано, оплаченная им при подаче иска платежным поручением № 955 от 01.11.2021 государственная пошлина относится на истца и возмещению не подлежит, оплаченные ответчиком денежные средства в сумме 150 000 руб. 00 коп., составляющие стоимость проведенной по делу судебной экспертизы, также относятся на истца и подлежат взысканию с последнего в пользу ответчика.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ПАРТНЕР" (ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ПРОФИТ" (ИНН: 

<

***>) 150 000 руб. судебных издержек, связанных с оплатой судебной строительно-технической экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                  Н.Ю. Коломинова