АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-14893/2022

г. Ставрополь

27 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2024 года

                                        Мотивированное решение изготовлено 27 марта 2024 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой О.Н.,  рассмотрев в заседании суда дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 320265100079005, г. Ставрополь, к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, третье лицо: Администрация города Ставрополя, о признании права собственности, в отсутствие представителей сторон, участвующих в деле,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее – Комитет градостроительства, ответчик) о признании права собственности на  нежилое здание площадью 340 кв.м, с кадастровым номером 26:12:010507:2, расположенное по адресу: 

<

...>, о признании незаконным отказа Комитета градостроительства города Ставрополя от 09.06.2022 № 06/1-08/1-1/2297 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, расположенного  по адресу: 

<

...>.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В представленном отзыве Комитет градостроительства администрации города Ставрополя просил отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на произведенную самовольную реконструкцию объекта капитального строительства без получения соответствующего разрешения.

В судебном заседании, проводимом 21.02.2024, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд объявил перерыв до 05.03.2024. 

К судебному заседанию 05.03.2024 от истца поступило заявление об отказе требований к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя в части признания незаконным отказа Комитета градостроительства города Ставрополя от 09.06.2022 № 06/1-08/1-1/2297 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, расположенного  по адресу: 

<

...>.

Суд, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, принимает частичный отказ от исковых  требований.

В остальной части иска рассматривает требования по существу.

В судебном заседании 05.03.2024 в связи с принятием уточненных требований суд,  совещаясь на месте, в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» определил объявить перерыв в судебном заседании до 13.03.2024. 

Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте арбитражного суда  http://www.stavropol.arbitr.ru. 

После перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время, в отсутствие представителей сторон.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится  в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает, требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли – продажи на праве собственности принадлежит недвижимое имущество: нежилое здание, литер «В», площадью 135,5 кв.м. с кадастровым номером 26:12:010507:265, расположенное по адресу: 

<

...> запись о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества от 16.12.2021 номер регистрации 26:12:010507:265-26/094-2021-9.   

Указанное здание расположено на земельном участке, площадью 665 кв.м. с кадастровым номером 26:12:010507:1835, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление, по адресу: 

<

...>.

За истцом зарегистрировано право собственности на земельный участок, о чем свидетельствует запись о государственной регистрации права собственности от 06.12.2021 года, номер  регистрации 26:12:010507:1835-26/094/2021-5.

Данный земельный участок с кадастровым номером 26:12:010507:1835 был образован путем разделения земельного участка площадью 3 314 кв.м с кадастровым номером 26:12:010507:725, назначение: для использования под производственными объектами, на два самостоятельных земельных участка: площадью 665 кв.м., с видом разрешенного использования – «деловое управление» и земельный участок площадью 2 649 к.в.

На основании разрешения от 15.07.2014 № RU 26309000-«0533-с» выданного Комитетом градостроительства истцом произведена реконструкция нежилого здания, литера «В» по адресу: 

<

...> путем возведения надстройки мансарды общей площадью 325, 2 кв.м. 

Срок действия разрешения Комитета градостроительства от 15.07.2014 № RU 26309000-«0533-с» до 15.07.2015.

Реконструкция проводилась с соблюдением всех норм и правил на основании проекта реконструкции нежилого здания, литер «В» под торгово-сервисный центр с надстройкой мансардного этажа, подготовленного Альянсом Свободных Архитекторов.

Согласно техническому плану, подготовленному 21.12.2021, площадь реконструированного здания составила 340 кв.м., что соответствует 5% отклонения от площади, указанной в проекте и в разрешении на строительство. 

Как следует из представленной технической документации, к нежилому зданию подключены сети электроснабжения, водоснабжения и канализации, отопление от электрического котла.

По окончании реконструкции ФИО1 09.06.2022 обратилась в Комитет градостроительства, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлением от 09.06.2022 № 06/1-08/1-1/2297 Комитет градостроительства отказал в  предоставлении услуги с указанием, на несоответствие  объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, поскольку согласно данным технического плана объект значится как «здание делового управления», в то время как разрешение было выдано на объект «здание столовой литера В с надстройкой мансардного этажа поз. 1 по ГП», площадь земельного участка указана 3 314 кв.м.

Истец, ссылаясь на то, что реконструированный объект недвижимости находится на земельном участке, принадлежащем заявителю, у него имеются все необходимые условия, предусмотренные статьей 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), позволяющие признать право собственности на спорный объект, обратился в суд с иском.

Исходя из положений статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим.

Согласно статье 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты права.

При этом признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном праве. Наличие указанных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 АПК РФ.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании права необходимо оценить материально-правовые основания возникновения права на спорное имущество.

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен в силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество.

На основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Как указано в пункте  2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление от 12.12.2023 № 44), данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 12.12.2023 № 44, в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статье 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, собственники земельных участков вправе возводить, реконструировать жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как следует из предоставленных документов, реконструкция спорного объекта произведена на вновь образованном земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:1835, площадью 665 кв.м, в зоне сложившейся застройки по адресу: 

<

...>, категория земельного участка: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: «деловое управление», участок расположен в зоне административной общественно-деловой застройки  краевого и городского значения, находится в собственности истца. Заявленный объект недвижимого имущества является зданием делового управления, т.е. возведен (реконструирован) с соблюдением целевого назначения земельного участка. 

Следуя положениям постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, суд установил, что при возведении спорной постройки истец обращался в Комитет градостроительства за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (отказ от 09.06.2022  №06/1-08/1-1/2297). 

В статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В целях установления несоответствий градостроительным требованиям и нормам спорного объекта, судом была назначена по делу строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Спецэксперт».

Как следует из заключения эксперта от 07.04.2023 № 4/3-23 объект недвижимости – здание с кадастровым номером 26:12:010507:265, расположенное по адресу: 

<

...>, соответствует действующим требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, правилам застройки. Строительные решения соответствуют действующим нормам, за исключением требований по сейсмике в отношении величины угловых и рядовых простенков, которые необходимо усилить железобетонным обрамлением в соответствии с требованиями СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмичных районах». Все системы инженерно-технического обеспечения соответствуют требованиями СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения». В заключении также указано на соответствие возведенного объекта недвижимого имущества проекту реконструкции.

В ходе рассмотрения дела истцом были проведены строительные работы по устранению нарушений по сейсмике. В материалы дела представлены подтверждающие документы - договор подряда на выполнение ремонтных работ заключенный с ООО «Гранитстрой» 10.04.2023,  акты скрытых работ, акты приемки выполненных работ.

Определением от 31.07.2023 по делу назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза, проведение поручено экспертам ООО «Спецэксперт» ФИО2, ФИО3

Согласно представленному заключению экспертной организацией от 10.10.2023                    № 5/1-1, выявленные при экспертном исследовании от 07.04..2023 № 4/3-23 нарушения требований сейсмики – полностью устранены.

В материалы дела истцом также было представлено заключение специалиста от 11.12.2023 № 14/3, в соответствии с которым, освещенность помещений, расположенных по адресу: 

<

...> соответствует СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009., (с изменениями № 1,2,3)», СП 367.1325800.2017 «Здания жилые и общественные. Правила проектирования естественного и совмещенного освещения (с Изменениями № 1,2); СанПиН 1.2.3685-21 Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека фактора среды обитания.

В установленном законом порядке заключения ООО «Спецэксперт» от 07.04.2023 № 4/3-23, от 10.10.2023 № 5/1-1 не оспорены и не признаны недействительными. Заключения эксперта обоснованы, методика раскрыта, заключения достаточно ясные и полные, не вызывают у суда сомнений. 

Доказательств недостоверности выполненных экспертных заключений ответчик не представил, ходатайство о назначении по делу экспертизы или встречный иск о сносе не заявил.

Таким образом, судом установлен факт принадлежности земельного участка под заявленным недвижимым имуществом истцу, соответствие построенного объекта целевому назначению земельного участка, отсутствие нарушений градостроительных, строительных норм и правил при строительстве спорного объекта, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка Комитета градостроительства на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.09.2018 по делу № А63-8719/2018,  которым отказано ФИО1 в  признании права собственности на самовольною постройку - нежилое здание литер В, кадастровый номер 26:12:010507:007:24754/192:100/В, адрес: 

<

...> площадью 315,7 кв. м, подлежит отклонению, ввиду следующего.

Согласно пункту 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

Как следует, из материалов дела № А63-8719/2018 ФИО1 обращалась с иском о признании права собственности на спорный объект, в удовлетворении которого было отказано ввиду отсутствия доказательств соответствия объекта градостроительным, пожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и непринятия истцом надлежащих мер направленных к легализации спорного объекта. 

При рассмотрении данного заявления устранены все нарушения, проведена судебная экспертиза, установлено соответствие объекта градостроительным, пожарным, санитарно-гигиеническим требованиям, представлены доказательства обращения с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию.

Таким образом, при указанных обстоятельствах истцом избран единственно возможный способ защиты своих прав на спорное здание.

По смыслу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию  не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 № 14057/10 по делу № А32-11090/2008-22/116) при доказанности соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Расходы по оплате государственной пошлины и экспертизы относятся на истца на основании статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку спор возник в результате несоблюдения им установленного законом порядка ввода объекта недвижимости в эксплуатации. 

Руководствуясь статьями 49, 65, 110, 150, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 320265100079005, г. Ставрополь, принять к производству.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 320265100079005, г. Ставрополь, удовлетворить частично.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1, ОГРНИП 320265100079005, г. Ставрополь право собственности на нежилое здание площадью 340 кв.м, с кадастровым номером 26:12:010507:2, расположенное по адресу: 

<

...>.

В остальной части требований производство по делу прекратить.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                          М.А. Керимова