РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-79626/24-33-612

г. Москва

25 июля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 25 июля 2024 года 

Арбитражный суд в составе судьи Ласкиной С.О., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Колесниковой Н.В.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело по заявлению ПАО "МЕГАФОН" 

к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ, 

третье лицо ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ КУЛЬТУРЫ "МОСКОВСКИЙ ХУДОЖЕСТВЕННЫЙ АКАДЕМИЧЕСКИЙ ТЕАТР ИМЕНИ А.П. ЧЕХОВА", о признании незаконным уведомления от 28.02.2024 № КУВД-001/2024-6254315, об обязании

при участии представителей:

согласно протокола

УСТАНОВИЛ:

ПАО "МЕГАФОН" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации договора аренды, оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации   №КУВД-001/2024-6254315/3 от 27 мая 2024г.; об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды № 2512-22 от 01.01.2023 на основании заявления № МFС-0558/2024-222114-1 от 16.02.2024  и представленных документов.

Представитель Заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме. 

Представитель Ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, представил письменные объяснения на заявление, указал на законность и обоснованность оспариваемого акта.

Представитель третьего лица озвучил позицию по делу. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей заявителя,  ответчика и третьего лица, оценив представленные доказательства, арбитражный суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере рредпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом проверено и установлено, что срок обжалования, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между ПАО «МегаФон» и МХАТ им. Чехова заключен Договор №2512-22 на передачу в аренду части крыши здания, закреплённого на праве оперативного управления за МХАТ имени А.П. Чехова для размещения оборудования базовой станции подвижной сотовой радиотелефонной связи от 01 января 2023 года. Согласно п. 1.1. Договора, Заявителю передается во временное владение и пользование следующее:  часть крыши здания, общей площадью 22,2 кв.м, являющегося объектом культурного наследия федерального значения, расположенного по адресу: 

<

...>, закрепленного на праве оперативного управления за Арендодателем, для размещения оборудования базовой станции подвижной сотовой радиотелефонной связи, согласно Схеме расположения станций сотовых операторов (Приложение № 1). Графическое описание передаваемой в аренду части кровли здания приведено в приложении № 1 (в редакции Дополнительного соглашения №1 от 20.09.2023).

 Передача вышеуказанного имущества в аренду Заявителю была согласована ТУ Росимущества в городе Москве (Решение № 77-09/14622 от 17.05.2022) и Министерством культуры РФ (Приказ № 1062 от 23.06.2022).

В силу п. 8.1. Договора, Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации со сроком на 5 (пять) лет.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обязанность по государственной регистрации Договора аренды возложена на Арендатора (п. 3.3.23 Договора).

Во исполнение п. 3.3.23 Договора, 16.02.2024 ПАО «МегаФон»  (далее - МегаФон, Заявитель) обратилось в в Управление Росреестра по Москве через филиал ГБУ МФЦ города Москвы МФЦ района Савеловский с заявлением №МFС-0558/2024-222114-1  о проведении государственной регистрации Договора №2512-22 на передачу в аренду части крыши здания, закреплённого на праве оперативного управления за МХАТ имени А.П. Чехова для размещения оборудования базовой станции подвижной сотовой радиотелефонной связи от 01 января 2023 года.

 По результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было принято решение о приостановлении государственной регистрации Договора аренды (оформлено Уведомлением № КУВД-001/2024-6254315/1 от 28.02.2024 о приостановлении государственной регистрации прав).

Указанное решение мотивировано тем, что часть кровли здания не может выступать предметом договора аренды, поскольку не обладает признаками обособленности и изолированности, как следствие, предмет аренды не может быть идентифицирован.

Решением Управления Росреестра по г. Москве, оформленным Уведомлением №КУВД-001/2024-6254315/3 от 27 мая 2024г. в государственной регистрации Договора аренды № 2512-22 от 01.01.2023 было отказано.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, а также дополнительные соглашения к нему, подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Исходя из разъяснений в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование другой части здания, является не противоречащим нормам частноправового и публичного законодательства, однако такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. (Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 2 августа 2017 г. N 305-ЭС17- 6213).

В данном случае стороны договора не производили никаких технических изменений на кровле указанного здания, не выделяли и не создавали новый самостоятельный объект недвижимости.

В п. 1.1. Договора аренды указаны все данные, позволяющие определенно установить состав и расположение арендуемого МегаФон имущества.

Графическое описание переданного в аренду объекта также приведено в Приложении 1 к Договору аренды (Схема размещения оборудования связи на кровле здания).

Спор между сторонами Договора аренды относительно имущества, являющегося объектом аренды, отсутствует.

Таким образом, переданное в аренду имущество индивидуализировано, объект аренды согласован сторонами текстуально и графически.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, здание, часть которого арендует ПАО «МегаФон», поставлено на кадастровый учет за кадастровым номером 77:01:0001043:2521.

Указанное здание принадлежит на праве собственности РФ и закреплено за Арендодателем на праве оперативного управления, о чем в ЕГРН сделана запись  77-01/31-181/2001-2220.

В соответствии с пунктом 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

С учетом изложенного, при регистрации указанного договора аренды должно возникнуть обременение всего здания, так как: - объект аренды (часть кровли, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован (приложением к договору является документ, содержащий графическое описание соответствующей части кровли), разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами договора не имеется, - сведения о здании ранее уже были внесены в ЕГРН, - никаких технических изменений в здании не проводилось.

Нормы пункта 34 части 1 статьи 26 и пункта 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не содержат запрета в отношении государственной регистрации необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в адрес регистрирующего органа был направлен исчерпывающий перечень документов, соответствующие требованиям законодательства РФ и необходимый для проведения регистрационных действий.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ иное Управлением не доказано.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции приходит к выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия совокупности оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных обществом требований суд полагает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в десятидневный срок произвести государственную регистрацию договора аренды № 2512-22 от 01.01.2023 на основании заявления № МFС-0558/2024-222114-1 от 16.02.2024 и представленных ПАО «МегаФон» документов

Учитывая изложенное, требования заявителя, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 167-170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации договора аренды, оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации   №КУВД-001/2024-6254315/3 от 27 мая 2024г.

Обязать Управление Росреестра по Москве в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию договора аренды № 2512-22 от 01.01.2023 на основании заявления № МFС-0558/2024-222114-1 от 16.02.2024  и представленных ПАО «МегаФон» документов

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ПАО «МегаФон» расходы по уплате гос. пошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.О. Ласкина