АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-16313/2022

Дело № А55-11606/2021

г. Казань

12 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

в отсутствие:

истца – извещен надлежащим образом,

ответчика – извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гарантия»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.09.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2021

по делу № А55-11606/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гарантия», г. Самара, к администрации городского округа Сызрань, г. Сызрань, Самарская область, о взыскании 110 380 руб. 23 коп.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Гарантия» (далее – ООО «Гарантия») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к администрации городского округа Сызрань (далее – администрация) о взыскании 110 380 руб. 23 коп. убытков, понесенных в связи с невозможностью использования земельного участка с кадастровым номером 63:08:0111083:485 по целевому назначению. 

Определением суда от 30.04.2021 исковое заявление было принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением от 23.06.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.09.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2021, в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО «Гарантия» просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела, 22.08.2016 между ООО «Гарантия» (арендатор) и администрацией (арендодатель) был заключен договор аренды № 4674, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:08:0111083:485, площадью 5008 кв. м, отнесённый к землям населённых пунктов, разрешённое использование «многоквартирные жилые дома», местоположение: 446011, 

<

...> уч. 2-А, Российская Федерация, городской округ Сызрань сроком на 5лет.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы по данному договору 51 145 руб. 45 коп. в год. Указанный земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 22.08.2016.

Как указал истец, во исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка ООО «Гарантия» перечислило денежные средства в общем размере 110 380 руб. 23 коп., в том числе: платёжными поручениями №2076 от 04.07.2016 на сумму 10 229 руб. 09 коп., № 687 от 15.02.2017 на сумму 8216 руб. 81 коп., № 688 от 15.02. 2017 на сумму 4343 руб. 86 коп., № 689 от 15.02.2017 на сумму 78 руб. 88 коп., № 1395 от 29.03.2017 на сумму 8267 руб. 35 коп., № 1398 от 29.03.2017 на сумму 12 751 руб. 33 коп., № 459 от 21,09.2017 на сумму 811 руб. 07 коп., № 458 от 21.09.2017 на сумму 9346 руб. 35 коп, № 4726 от 03.12.2018 на сумму 39 898 руб. 94 коп., № 2076 от 03.12.2018 на сумму 12 891 руб. 44 коп. Зачёт требований в сумме 3545 руб. 11 коп. отражён в акте сверки по договору аренды от 22.08.2016 № 4674 за период с 01.01.2017 по 23.08.2017.

Также истец указывает, что в целях использования земельного участка по назначению в связи с окончанием проектирования объекта строительства, для уточнения границ земельного участка на местности 30.09.2020 между ООО «Гарантия» (заказчик) и ООО «Стандарт» (подрядчик) был заключен договор подряда №25. 

Подрядчик по договору обязуется выполнить вынос в натуру границ (5 точек) земельного участка с кадастровым номером 63:08:0111083:485. 

19 октября 2020 года в ходе уточнения границ земельного участка на местности, проведённой с участием специализированной организации – ООО «Стандарт» и представителя Комитета имущественных отношении, установлено, что предоставленный земельный участок фактически не пригоден под застройку на оснований разработанной проектной и строительной документации, поскольку обременён правами третьих лиц, собственников трёх капитальных строений, расположенных в границах арендованного земельного участка в подтверждение чего ссылается на акт от 19.10.2.020 и приложенную схему к акту.

Истец указывает, что согласно выписке из Единого государственного: реестра недвижимости по состоянию на 15.12.2020 в границах; земельного участка с кадастровым номером 63:08:0111083:485 расположен земельный участок с кадастровым номером 63:08:0111083:485/1, который не был передан в аренду совместно с земельным участком с кадастровым номером 63-08:0111083:485 по договору аренды №4674. 

Кроме того, ввиду обнаружения обременения на принятом в аренду земельном участке, ООО «Гарантия» обращалось 24.12.2020 в Комитет имущественных отношений с претензией-требованием о расторжении договора аренды, возмещении убытков в размере внесённой арендной платы за весь период – 110 380 руб. 23 коп., либо зачёта сумм в счёт арендной платы по другим действующим договорам.

В свою очередь, Комитет имущественных отношений предоставил письменный ответ на вышеуказанную претензию, который содержит в себе отказ в возврате ранее внесённых арендных платежей, требование погасить имеющуюся задолженность по арендной плате на 24.12.2020 по договору аренды № 4674, а также согласие на расторжение с 24.12.2020 данного договора (дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 22.08.2016 о расторжении договора № 4674 с 24.12.2020).

Договор аренды № 4674 был расторгнут дополнительным соглашением от 24.12.2020.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, при вынесении судебных актов исходили из того, что спорный земельный участок был образован в соответствии с документацией по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) жилой застройки в районе ул. Стандартные дома, пер. Свайный, ориентировочной площадью 82 205 кв. м, утвержденный постановлением администрации от 12.02.2015 № 271 (в редакции постановления от 20.11.2015 № 3432). Указанные нормативные правовые акты были опубликованы в средствах массовой информации и размещены на официальном сайте администрации.

Администрацией 10.08.2016 был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка. Победителем аукциона признано ООО «Гарантия», с которым был заключен вышеуказанный договор аренды земельного участка. 

Земельный участок истцу был передан по акту приема-передачи земельного участка от 22.08.2016 (приложение к договору аренды от 22.08.2016 № 4674), согласно которого арендодатель и арендатор подтвердили, что земельный участок соответствует условиям договора и пригоден для его использования в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и его целевым назначением, стороны претензий к друг другу не имеют. 

При этом, с момента заключения договора аренды земельного участка, с 2016 года по 2020 год какие-либо претензии о невозможности использования земельного участка по целевому назначению от истца не поступали.

Поэтому суды пришли к выводу со ссылкой на нормы статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ, пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

Между тем, доказательств того, что у истца до начала торгов, в момент заключения договора и приемки земельного участка по акту от 22.08.2016 возникали какие-либо сложности в определении предмета торгов, он не смог ознакомиться с земельным участком, обращался за получением дополнительной информации и получил отказ, не представлено; ни в договоре аренды, ни в подписанном акте приема-передачи земельного участка не указано о каких-либо недостатках предоставляемого в аренду земельного участка.

Судом сделан вывод об обязанности в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в связи с чем, арендная плата, внесение которой является обязанностью арендатора, не формирует состава убытков для арендатора.

Также судом сделан вывод о пропуске срока исковой давности. Истец пользовался земельным участком и не представил доказательств, что при передачи спорного земельного участка и заключении договора аренды земельного участка от администрации была получена заведомо недостоверная информация об объекте торгов, истец не мог не знать об указанных обременениях на момент заключения договора, то есть в 2016 году. Обратился в суд истец 23.04.2021.

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя обжалованные судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, исходит из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Статья 613 ГК РФ определяет, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации ( далее – ЗК РФ в редакции на момент возникновения правоотношений сторон) установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

Согласно подпункту 4 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

В силу пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Администрацией 10.08.2016 был проведён аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:08:0111083:485, победителем которого признано ООО «Гарантия».

Границы земельного участка с кадастровым номером 63:08:0111083:485 были не уточнены. 

В ходе уточнения границ земельного участка на местности 19.10.2020, проведённой с участием ООО «Гарантия», специализированной организации – ООО «Стандарт» и представителя Комитета имущественных отношений, установлено, что в границах участка находятся три гаража.

Как указывает представитель истца, предоставленный земельный участок фактически не пригоден в полном объёме под застройку на основании разработанной проектной и строительной документации, поскольку обременён правами третьих лиц, собственников трёх капитальных строений, расположенных в границах арендованного земельного участка, что подтверждено актом от 19.10.2020, а также приложенной схемой к акту.

От проектировщиков АО «Сызраньпроект» 20.10.2021 ООО «Гарантия» поступило письмо о невозможности реализации проекта строительства многоквартирного дома, так как невозможно разместить проезд для пожарной техники с двух продольных сторон жилого дома. 

Также проектировщиками был отмечен факт расположения части земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории – охранная зона водопровода, подземный кабель, что составляет 36% от общей площади выделенного участка.

По мнению кассационной инстанции, арбитражными судами не были установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Факт обременения правами третьих лиц – собственников трех капитальных строений, расположенных в границах арендованного земельного участка, также подтверждается дополнительным соглашением к договору аренды от 24.12.2020 № 4674, в котором основанием расторжения договора аренды является наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества, препятствующих использованию его по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 8 статьи 10.9 Закона Самарской области от 11.03.2005 № 94-гд земельный участок, обременённый правами третьих лиц, не может быть предметом аукциона.

Кроме того, ссылка судов на пропуск истцом срока исковой давности является преждевременной.

По общему правилу, изложенному в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается тогда, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Суды определили срок на момент заключения договора, то есть в 2016 году.

Однако о наличии невозможного использования земельного участка с той целью, с которой приобретался земельный участок на торгах, как указывает истец, он узнал из письма 20.10.2021 от проектировщиков, а об обремени участка правами третьих лиц 19.10.2020 при уточнении границ земельного участка на местности, проведенной с участием специализированной организации – ООО «Стандарт».

Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты, при отсутствии установленных границ земельного участка.

Положение пункта 1 статьи 200 ГК РФ сформулировано таким образом, что наделяет суд необходимыми полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела, что неоднократно было изложено в правовых позициях Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированных в определениях от 29.03.2016 № 516-О, от 20.10.2011 № 1442-О-О, от 25.01.2012 № 183-О-О, от 16.02.2012 № 314-О-О, от 21.11.2013 № 1723-О, от 23.06.2015 № 1509-О, от 22.12.2015 № 2933-О.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. 

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

С учетом изложенного суду надлежало проверить срок исковой давности применительно к каждому периодическому платежу.

При таких обстоятельствах выводы судов при отказе в заявленных требований, в о том числе, что истцом пропущен срок исковой давности по взысканию арендных платежей, которые производились периодическими платежами, противоречат положениям ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности».

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении (постановлении), не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. 

При этом арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций.

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты без установления всех юридически значимых обстоятельств, имеющих правовое значение для правильного рассмотрения спора, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 10.09.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2021 по делу № А55-11606/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судьяВ.А. Карпова

СудьиС.Ю. Муравьев

В.А. Петрушкин