588/2019-17766(2) 

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-8524/2018

г. Киров

29 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2019 года.  Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2019 года.  

Второй арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельева А.Б., судей Горева Л.Н., Поляковой С.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии в судебном заседании: 

представителя истца – ФИО2, по доверенности от 17.06.2016,  представителя ответчика – ФИО3, по доверенности от 28.08.2018,  

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Анвест-Фарма»  

на решение Арбитражного суда Кировской области от 26.12.2018 по делу №  А28-8524/2018, принятое судом в составе судьи Кулдышева О.Л.,  

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4  (ИНН: 

<

***>; ОГРНИП: 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Анвест-Фарма» (ИНН:  

<

***>, ОГРН: 

<

***>),  

о взыскании штрафа, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее -  истец) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «Анвест-Фарма» (далее -  ответчик) о взыскании штрафа по договору арены нежилого помещения с  последующим выкупом от 23.10.2017 в размере 1 100 000,00 рублей.  

Решением Арбитражного суда Кировской области от 26.12.2018 исковые  требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскан штраф  в размере 500 000,00 руб.  

Ответчик с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй  арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда  первой инстанции отменить.  

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является  

незаконным и необоснованным.  

Заявитель не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что  договор является смешанным, содержащим в себе элементы договора аренды и  предварительного договора купли-продажи, считает, что спорный договор  отвечает всем признакам договора аренды с правом выкупа. Вывод суда, что  обязательство ответчика по выкупу имущества наступило 31.12.2017, не  соответствует условиям договора. Учитывая, что срок действия договора  возобновлен, окончанием срока выкупа является дата окончания срока аренды.  Судом первой инстанции не была дана оценка доказательствам,  свидетельствующим о недобросовестности истца, не применены к отношениям  сторон положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ. При заключении договора истец  не уведомил ответчика о правопритязаниях третьих лиц на имущество, наличие  права залога на предмет аренды не позволило ответчику исполнить  обязательства по выкупу помещения, в связи с чем, ответчик не несет  ответственности за неисполнение обязательств. Текст договора содержит  обременительные для ответчика условия, условия договора сформулированы  истцом в одностороннем порядке. Полагает, что выкуп арендуемого помещения  является правом, а не обязанностью ответчика. Судом не был учтен чрезмерно  высокий процент неустойки, не принято во внимание, что обязательства  ответчиком по внесению арендной платы исполняются надлежащим образом,  просит считать незаконным взыскание с ответчика штрафа, а в случае если  судом будут усмотрены основания привлечения ответчика к ответственности –  снизить размер неустойки до размера, не превышающего ставку  рефинансирования Банка России.  

Также ответчиком представлено дополнение к апелляционной жалобе, в  которой просит приобщить дополнительные документы, касающиеся продажи  истцом спорного помещения третьему лицу.  

Рассмотрев вопрос о приобщении к материалам дела дополнительных  доказательств, поступивших в апелляционный суд вместе с апелляционной  жалобой, суд апелляционной инстанции не усмотрел правовых оснований для  приобщения вышеназванных документов к материалам дела, в связи с  отсутствием оснований, предусмотренных ст. 268 АПК РФ.  

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не  согласен, полагает, что в силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в  заключении договора, договор аренды, содержащий условие о выкупе не  противоречит положениям законодательства. Доводы ответчика о том, что срок  выкупа помещения напрямую зависит от срока аренды, противоречит условиям  договора. При заключении договора истец рассчитывал на исполнение  ответчиком обязательств по выкупу, внесение ответчиком денежных средств, в  связи с чем, были заключены контракты с контрагентами, исполнение  обязательств по оплате по которым истец связывал с поступлением денежных  средств по спорному договору. Наличие записи об ипотеке, на которую  ссылается ответчик, не являлось препятствием исполнения ответчиком  обязательств по договору. Также сообщил, что запись об ипотеке в отношении  подлежащего выкупу помещения погашена. Просит суд оставить решение суда  первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без  удовлетворения. Более подробно доводы истца изложены в отзыве на  апелляционную жалобу.  

 Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии  апелляционной жалобы к производству вынесено 15.02.2019 и размещено в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 16.02.2019 в  соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. На основании указанной статьи стороны  надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.  

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена  Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном  статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Как следует из материалов дела, 23.10.2017 между истцом (арендодатель) и  ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с  последующим выкупом (далее – договор), арендодатель обязуется передать  арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое  помещение, а арендатор обязуется принять помещение и уплачивать  арендодателю арендную плату (л.д.15-17).  

Согласно пункту 1.2 договора объектом по договору является нежилое  помещение № 901 площадью 154,2 кв.м, а с 27.11.2017 часть нежилого  помещения 136,2 кв.м (дополнительное соглашение к договору от 27.11.2017),  расположенного на этаже № 9, в здании по адресу: 

<

...>.  

Арендная плата устанавливается в размере 92 520,00 руб. (пункт 5.1  договора в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2017),   

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора с 23.10.2017  по 31.12.2017 включительно.  

В пункте 6.1 договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор до  истечения срока аренды, указанного в пункте 2.1 договора, обязан выкупить у  арендодателя арендуемое помещение.  

В пункте 6.2 договора аренды определено, что выкупная стоимость  указанного помещения составляет 11 000 000,00 рублей. Выкупная стоимость  помещения должна быть оплачена арендатором арендодателю до момента сдачи  документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на  данное помещение. Арендная плата в счет выкупной стоимости не  засчитывается. Передача помещения в собственность арендатору  осуществляется в течение 30 дней с момента оплаты выкупной стоимости. После  оплаты выкупной стоимости в полном объеме обязанность арендатора  уплачивать арендную плату прекращается.  

Согласно пункту 8.3 договора аренды, в случае, если до истечения срока  договора, указанного в пункте 2.1 арендатор не исполнит обязанность по выкупу  имущества, предусмотренную пунктом 3.3.4, пунктом 6.1 договора, арендатор  обязуется выплатить штраф арендодателю в размере 1 100 000,00 рублей.  

29.03.2018 истец направил в адрес ответчика претензию об уплате штрафа в  размере 1 100 000,00 руб. в связи с тем, что по истечении указанного в договоре  срока обязательства по выкупу помещения последним исполнены не были (л.д.  21-23).  

Ответным письмом от 03.04.2018 исх. № 18/03041 ответчик направил  проект договора купли-продажи помещения истцу на согласование, а также  указал, что в случае согласования условий договора ответчик планирует  

осуществить выкуп помещения за счет кредитных средств.  

В связи с тем, что требование об уплате штрафа ответчиком добровольно  не исполнено, истец обратился в суд с иском.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и  отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции  не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из  нижеследующего.  

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма)  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)  имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

В силу пункта 1 статьи 610 ГК договор аренды заключается на срок,  определенный договором.  

Из пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует, что если арендатор продолжает  пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии  возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).  

По смыслу пункта 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может  быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность  арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии  внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.  

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.  

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом  принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и  выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности  устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора  в целом.  

Из содержания договора следует, что в пункте 6.1 договора стороны  предусмотрели, что арендатор до истечения срока аренды, указанного в пункте  2.1 договора, обязан выкупить у арендодателя арендуемое помещение.  

Указанное условие не противоречит закону, свидетельствует о принятии  арендатором на себя обязанности выкупить арендуемое имущество. При этом за  неисполнение этой обязанности в срок, установлена ответственность в виде  штрафа (п. 8.3. договора).  

 При этом доводы с ответчика о неправильной квалификации договора как  смешанного, содержащего условия договора аренды и предварительного  договора купли-продажи, не влияют на существо вынесенного решения о  взыскании с ответчика в пользу истца штрафа.  

Подлежит отклонению довод ответчика об отсутствии в договоре срока  выкупа помещения, за нарушение которого установлен штраф. Из содержания  пункта 6.1. и пункта 8.3. договора аренды прямо следует срок исполнения  обязанности по выкупу и последствия его нарушения (штраф).  

К моменту продления договора аренды на неопределенный срок указанное  условие уже было нарушено, соглашения об ином сроке выкупа стороны не  заключали.  

Вопреки доводам ответчика, условия применения статьи 428 ГК РФ в  настоящем случае отсутствуют, доказательства иного в материалы дела не  

представлены.  

Довод ответчика о том, что выкупу спорного помещения препятствовало  наличие обременения права собственности на помещение в виде ипотеки в  пользу третьего лица, отклоняется, поскольку доказательством невозможности  заключения договора купли-продажи помещения указанный факт не является.  Договор аренды ответчиком не оспаривался, недействительным не признан.  

Кроме того ответчик при заключении договора, проявляя в должной  степени меры осмотрительности имел возможность получить информацию об  объекте недвижимости, обязательства по выкупу которого принимал на себя.  Сведения об объектах недвижимости и зарегистрированных правах являются  доступными.  

Также судом установлено, что ответчик по вопросу выкупа помещение  обратился к истцу лишь 03.04.2018, тогда как условиями договора  соответствующие обязательства должны быть исполнены в срок до 31.12.2017.  

Доводы заявителя о кабальности условий договора отклоняются,  доказательств того, что договор заключен при наличии разногласий сторон, в  материалы дела не представлено, ответчиком условия договора не оспорены,  договор не признан недействительным в установленном порядке.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом,  пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма,  которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки  исполнения.  

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям  нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Аналогичное  положение содержится в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых  положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за  нарушение обязательств».  

Как разъясняется в абзаце 1 пункта 71 указанного Постановления,  неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского  кодекса Российской Федерации только при наличии обоснованного заявления со  стороны ответчика, являющегося или коммерческой организацией, или  индивидуальным предпринимателем, или некоммерческой организацией при  осуществлении ею приносящей доход деятельности.  

Пунктом 72 Постановления установлено, что заявление ответчика о  применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом  первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он  перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой  инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 Гражданского процессуального  кодекса Российской Федерации, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции пришел к  выводу о том, что нарушение ответчиком обязательств по договору в части  выкупа помещения в установленный договором срок подтверждено в связи с  чем, требование истца о взыскании штрафа является обоснованным.  

Довод ответчика о том, что судом первой инстанции не был учтен  чрезмерно высокий размер неустойки, не принимается судом апелляционной  инстанции, при рассмотрении дела судом первой инстанции учтены ходатайство  ответчика и обстоятельства спора, в связи с чем на основании статьи 333 ГК РФ  штраф снижен. Оснований для снижения штрафа до размера, не превышающего  ставку рефинансирования ЦБ РФ.  

 При таких обстоятельствах, дело рассмотрено судом первой инстанции  полно и всесторонне, выводы суда о применении норм права соответствуют  установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи  с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для  изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе доводам.  

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену  судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на  заявителя жалобы.  

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 26.12.2018 по делу №  А28-8524/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Анвест-Фарма» – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго- Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный  суд Кировской области.  

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской  Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно  обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.  

Председательствующий А.Б. Савельев  

Л.Н. Горев 

Судьи 

С.Г. Полякова