Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-8245/2024

г. Владивосток

25 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-1429/2025 

на решение от 14.02.2025 судьи Е.Р. Яфаевой

по делу № А51-8245/2024 Арбитражного суда Приморского края 

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости,

в судебное заседание явились: от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель ФИО2 по доверенности от 23.12.2024, 

от индивидуального предпринимателя ФИО1: адвокат Радмаев С.В. по доверенности от 20.08.2024, 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:010020:6466 с условием о рассрочке, а также о понуждении Управления к заключению такого договора.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.02.2025 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи с условием о рассрочке на семь лет посредством ежемесячных выплат в равных долях муниципального недвижимого имущества: нежилого здания общей площадью 58,8 кв. м, этаж: цокольный, кадастровый номер 25:28:010020:6466 по адресу: 

<

...>, путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно заключения эксперта от 30.10.2024№17-2024 (34822) составленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Индустрия–Р», распоряжения управления муниципальной собственности г. Владивостока «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества составляет 4 164 167 (четыре миллиона сто шестьдесят четыре тысячи сто шестьдесят семь) рублей (без учета НДС)». Суд обязал Управление заключить с ИП ФИО1 договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества: нежилого здания общей площадью 58,8 кв. м, этаж: цокольный, кадастровый номер 25:28:010020:6466 по адресу: 

<

...>, с условием о рассрочке, установив размер выкупной цены, исчисленный в соответствии с заключением эксперта от 30.10.2024№17- 2024 (34822), изготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Индустрия–Р», в размере рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на дату оценки 4 997 000 рублей с учетом НДС, 4 164 167 рублей без учета НДС.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Управление утверждает, что при заключении договора купли-продажи подлежит принятию предложенная им итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленная отчетом общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертиз Метод» от 06.12.2023 № 849-23 ФИО3 (далее - Отчет ООО «Центр оценки и экспертиз Метод»), признанным экспертным заключением от 15.12.2023 №34/121223/159-03 соответствующим требованиям действующего законодательства. В обоснованное названного довода Управление указывает, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом. Помимо этого апеллянт отмечает, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, также устанавливается органами местного самоуправления, в связи с чем пункт 3.1 договора принятой судом в редакции не может быть признан законным. 

От ИП ФИО1 поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщен к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель Управления поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представитель предпринимателя против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 01.09.2022 Управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № 02-15409-001-Н-АР-10489-00 аренды недвижимого имущества: нежилых помещений общей площадью 58,8 кв.м, этаж цокольный, кадастровый номер 25:28:010020:6466, расположенного по адресу: проспект Красного Знамени, 94 (далее также – выкупаемое имущество). 

31.07.2023 ИП ФИО1 обратился в Управление с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение указанного арендованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ). 

22.03.2024 в адрес предпринимателя поступил проект договора купли-продажи арендованного муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке. 

Претензией от 22.04.2024 предприниматель выразил свое несогласие с рыночной стоимостью имущества на 31.07.2023, определенной в Отчете ООО «Центр оценки и экспертиз Метод» по заказу Управления (6 272 500 рублей без НДС), в связи с чем по его заказу оценщиком ФИО4 выполнен отчет об оценке № 1597/2024 19.04.2024, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта на 31.07.2023 без учета НДС составляет 4 575 000 рублей (далее – Отчет оценщика ФИО4).

В письме от 23.04.2024 МКУ «АПМЗН» отказало в заключении договора в редакции предпринимателя. 

Ссылаясь на непринятие ответчиком мер по заключению договора купли-продажи в предложенной истцом редакции, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении исковых требований ИП ФИО1 суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 446 ГК РФ).

Согласно стать 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом (пункт 1 статьи 3 данного Закона). 

Согласно пункту 5 статьи 3 данного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом, которым в настоящем случае является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном.

В статье 4 Закона №159-ФЗ определено, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 этого закона (часть 1).

В течение десяти дней с даты принятия такого решения, уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8).

При этом согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 №7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку в материалы дела сторонами представлены два отчета об оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, содержащих существенно отличающиеся друг от друга значения величины рыночной стоимости имущества (Отчет ООО «Центр оценки и экспертиз Метод» и Отчет оценщика ФИО4), судом с целью определения действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Индустрия-Р» ФИО5.

Согласно подготовленному в рамках проведения судебной оценочной экспертизы заключению эксперта № 17-2024 (34822) от 30.10.2024 (далее – Заключение эксперта ООО «Индустрия-Р») рыночная стоимость выкупаемых помещений по состоянию на 31.07.2023 составила 4 997 000 рублей с учетом НДС или 4 164 167 рублей без учета НДС.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Повторно изучив Заключение эксперта ООО «Индустрия-Р» по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, судебная коллегия установила, что оно соответствует установленным действующим законодательством требованиям, содержит полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований, выводы эксперта являются определенными и не допускают двоякого толкования. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы.

Каких-либо доказательств, опровергающие выводы судебной экспертизы сторонами в материалы дела не представлено, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности, апелляционная коллегия признает Заключение эксперта ООО «Индустрия-Р» надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

При изложенных обстоятельствах разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества правомерно урегулированы судом применительно к рыночной стоимости имущества, определенной Заключением эксперта ООО «Индустрия-Р».

Довод Управления о том, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Позиция апеллянта об отнесении исключительно к компетенции органов местного самоуправления вопроса об установлении порядке оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, не учитывает следующего.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочкиоплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу части 2 статьи 5 Закона №159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Частью 1 статьи 9 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 Закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, требование предпринимателя о заключении договора купли-продажи спорного имущества с условием о рассрочке соответствует действующему законодательству.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе коллегией не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.02.2025 по делу №А51-8245/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.Б. Култышев