АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                                                                                  

дело № А45-2340/2018

город Новосибирск

24 мая 2018 года

резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2018 года

в полном объёме решение изготовлено 24 мая 2018 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению администрации города Оби Новосибирской области 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью КАРСИБ, общества с ограниченной ответственностью СИБЭНЕРГОСТРОЙ, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

о признании отказа от 06.12.2017 № 54/001/415/2017-1202 незаконным

об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: ФИО8 по доверенности от 13.09.2017, служебное удостоверение

заинтересованного лица: ФИО9 по доверенности от 15.09.2017, паспорт установил

 

Администрация города Оби Новосибирской области обратилась с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (от 06.12.2017 № 54/001/415/2017-1202) в совершении регистрационных действий по прекращению права аренды в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Отказ мотивирован наличием в отношении указанного объекта недвижимого имущества регистрационных записей об ипотеке права аренды земельного участка за участниками долевого строительства.

По мнению заявителя, у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области отсутствовали правовые основания для отказа в совершении регистрационных действий по прекращению права аренды в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Администрация города Оби Новосибирск области утверждает, что в случае расторжения договора аренды залог права аренды прекращается автоматически, наличие обременения не влияет на право сторон расторгнуть договор аренды.

В судебном заседании представитель администрации города Оби Новосибирской области поддержал заявленные требования.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области пояснил, что соответствующей нормы, позволяющей исключить записи об ипотеке в случае расторжения договора аренды судом, не имеется.

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о наличии судебного процесса, явку своих представителей не обеспечили, что не препятствует дальнейшему движению дела (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив доводы заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Требования по делу заявлены в порядке, регламентированном положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судом установлено, что между администрацией города Оби Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью КАРСИБ 06.12.2011 был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 № 1/31-11а.

В связи с неисполнением арендатором принятых на себя по договору аренды обязательств администрация города Оби Новосибирской области обратилась с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью КАРСИБ 322 800 рублей задолженности, 35 292 рублей 80 копеек неустойки, расторжении договора аренды земельного участка от 06.12.2011 № 1/31-11а.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2016 по делу № А45-18226/2016 исковые требования администрации города Оби Новосибирской области о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и о расторжении договора аренды земельного участка от 06.12.2011 № 1/31-11а удовлетворены.

Расторжение договора аренды земельного участка прекращает обязательственные отношения сторон в силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

На основании судебного акта по делу № А45-18226/2016 администрация города Оби Новосибирской области обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Уведомлением от 06.12.2017 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области отказало администрации города Оби Новосибирской области в государственной регистрации прекращения аренды, обосновав отказ тем, что заявление залогодержателя о погашении ипотеки не поступало, в судебных актах, представленных на регистрацию, решение о погашении ипотеки отсутствует.

По смыслу пункта 1 статьи 13 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 12.1 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключённым для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: возврат денежных средств, внесённых участником долевого строительства; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьёй 13 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счёт имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключённого с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. 

При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесённых участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным федеральным законом и (или) договором. 

Таким образом, залог права аренды возникает в силу закона и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

Предметом ипотеки при имеющихся обстоятельствах явилось право аренды застройщика – общества с ограниченной ответственностью КАРСИБ, которое возникло в силу названного закона.

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 13 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

При расторжении договора аренды земельного участка на основании решения суда указанный момент объективно не наступит.

Согласно пункту 4 статьи 29 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в предыдущей редакции) регистрационная запись об ипотеке погашалась по основаниям, предусмотренным федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Пунктом 1.1 статьи 25 федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с пунктом 6 статьи 8 указанного федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Наряду с этим в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено иное основание для прекращения залога – прекращение заложенного права.

С момента вступления в законную силу судебного акта о расторжении договора аренды земельного участка право аренды земельного участка прекратилось.

Следовательно, прекратились также соответствующие обязательства сторон, связанные с ипотекой права аренды.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращёнными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (пункты 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса). Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации). 

По смыслу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу статей 131, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 4, 26 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в предыдущей редакции) прекращение договора аренды подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор аренды земельного участка от 06.12.2011 № 1/31-11а расторгнут на основании вступившего в законную силу решения суда, правовых оснований для сохранения записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 не имеется.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 14.01.2016 по делу № А35-10009/2014.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Заявленные администрацией города Оби Новосибирской области требования удовлетворить.

Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 06.12.2017 № 54/001/415/2017-1202 незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск). Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней. Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья                                                                                                         В.А. Полякова