АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-449/2020

г. Оренбург

10 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена       03 июля 2020 года

В полном объеме решение изготовлено        10 июля 2020 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи  Калашниковой А.В.,   при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по исковому заявлению 

закрытого акционерного общества «Траст ИнвестНедвижимость», г. Москва (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к администрации города Орска, Оренбургской области. г. Орск, Оренбургская обл. (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде

о признании права собственности на самовольно реконструированное здание 

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте в сети "Интернет".

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв с 25.06.2020 по 03.07.2020 (определение протокольное). Информация о перерыве размещалась на официальном сайте арбитражного суда.

Закрытое акционерное общество «ТрастИнвестНедвижимость» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Орска с требованиями о сохранении нежилого помещения, состоящего из литера Е, Е1, Е2, Е3, общей площадью 581,9 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером 56:43:02:04007:0016 по адресу: 

<

...> в реконструированном состоянии согласно технического паспорта ООО «ГеоЭксПИ» от 27.06.2019 и о признании за ЗАО «ТрастИнвестНедвижимость» право собственности на указанное нежилое здание.

От истца 08.06.2020 в материалы дела поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Ответчик в судебное заседание не явился, согласно письменного отзыва, поступившего в суд 06.04.2020, ответчик возражает против заявленных требований, указав, что спорный объект недвижимости превышает максимальный коэффициент застройки (0.6) установленный Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Орск для земельных участков, находящихся в зоне среднеэтажной жилой застройки.

Кроме того, ответчик указывает, что спорный объект расположен на расстоянии 5,3 м от ближайшего объекта капитального строительства, что не соответствует минимальным нормативным противопожарным разрывам между соседними зданиями.

В иске просит отказать. 

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При  рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно свидетельствам  о государственной регистрации права от 21.05.2008 серии 56 АА 551151 и серии 56АА 551150 по акту приема – передачи недвижимого имущества в качестве взноса в уставной капитал ЗАО «ТрастИнвест Недвижимость» от 15.01.2008 обществу переданы:  земельный участок с кадастровым номером 56:43:0204007:0016, категория земель – земли поселений, общая площадь 785 кв.м., адрес объекта (местоположение): 

<

...> и 1-2 этажное нежилое здание, литер ЕЕ 1, общая площадь 402,2 кв.м., адрес (местоположение) 

<

...>.

Из представленной в материалы дела истцом выписки из ЕГРН по состоянию на 10.01.2020 следует, что ЗАО «ТрастИнвест Недвижимость» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 56:43:0201003:24, общей  площадью 402,2 кв.м., количество этажей 2, наименование Школа № 18, местонахождение: Оренбургская обл.. г. Орск, ул. Дунаевского, д. 22, а также собственником земельного участка с кадастровым номером 56:43:0204007:16 площадью 785 кв.м. категория :земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения офиса. 

ЗАО «ТрансИнвестНедвижимость» произвело реконструкцию  здания путем пристройки литер Е2Е3   без разрешительной на то документации.

Материалами дела установлено, что истец 11.10.2019 обращался в администрацию города Орска с заявлением о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии и признании права собственности на реконструированное здание.

Согласно представленному ответу  от 18.10.2019 № 3009/1  администрация сообщила, что признать за ЗАО «ТрастИнвестНедвижимость» право собственности на нежилое здание общей площадью 581.9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 56:43:0204007:16, по адресу: Оренбургская обл.. г. Орск, ул. Дунаевского, д. 22 . 

Ссылаясь на реконструкцию принадлежащего на праве собственности нежилого здания и находящегося в границах принадлежащего на праве собственности земельного участка объекта недвижимости и наличие предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания права собственности на самовольную постройку, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с положениями части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.  

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения ответчиком.В  рассматриваемом случае возможность обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку предусмотрена нормами пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) разъяснил, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

Как установлено выше, спорный объект создан в результате реконструкции.  

Вместе с тем, реконструкция здания осуществлена без получения разрешения на реконструкцию, следовательно, является самовольной постройкой.

В силу положений пункта 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из анализа приведенных норм права можно сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Суд усматривает, что доказательств наличия у истца поименованных в п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  оснований в полном объеме не представлено.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 56:43:0204007:0016 принадлежащем истицу  на праве собственности, расположено нежилое здание школы № 18 принадлежащее истцу на праве собственности.

Из пояснений истца следует, что в 2019 году без какой-либо разрешительной документации обществом была осуществлена реконструкция указанного объекта недвижимости путем пристроя служебных помещений литер Е2Е3. 

С учетом изложенного,  суд приходит к выводу  о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка.

В соответствии с толкованием, приведенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен представить суду доказательства обращения за получением разрешения на строительство/ввод объекта в эксплуатацию, наличия бездействия органа местного самоуправления или неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство объекта/ввод объекта в эксплуатацию.

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных частью 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов.

Отсутствие факта обращения за разрешением на строительство объекта является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В настоящем случае доказательств совершения застройщиком каких-либо действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления реконструкции спорного объекта до начала строительства или в период строительства, в материалах дела не имеется. 

Обращение общества с запросом в администрацию города Орска  о  сохранении объекта в реконструированном состоянии и признании на него права собственности общества  не могут быть расценены судом как доказательства предпринятых надлежащих мер к легализации самовольной постройки, направленных на получение необходимого разрешения на строительств.

Данное обращение истца в администрацию города Орска фактически носило формальный характер. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств того, что истец предпринимал надлежащие меры к получению разрешения на  реконструкцию объекта в установленном законом порядке до начала или в период реконструкции, удовлетворение иска о признании права собственности на данную самовольную постройку не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены в материалы дела достаточные доказательства, подтверждающие тот факт, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что также исключает удовлетворение настоящего иска.

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами. Истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, представить суду положительные заключения соответствующих организаций, свидетельствующие о соответствии самовольной постройки установленным нормам и правилам и возможности введения ее в эксплуатацию.

Истцом в подтверждение соответствия объекта требованиям пожарной безопасности представлено заключение  ООО «Курс-Н» от 20.03.2020.

В определении Арбитражного суда Оренбургской области о принятии искового заявления к производству суд запрашивал у истца доказательства соответствия объекта требованиям пожарной безопасности (заключение, подготовленное в соответствии с требованиями п. 2 ч. 1 ст. 144 Федерального закона от 22.07.2008№ 123-ФЗ   «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 1 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", п. п. 2 и 5 Правил оценки соответствия объектов защиты (продукции) установленным требованиям пожарной безопасности путем независимой оценки пожарного риска, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.04.2009 N 304).

В пункте 2 Правил N 304, которые устанавливают порядок оценки соответствия объектов защиты (продукции) требованиям пожарной безопасности, установленным федеральными законами о технических регламентах и нормативными документами по пожарной безопасности, путем независимой оценки пожарного риска, предусмотрено, что независимая оценка пожарного риска проводится на основании договора, заключаемого между собственником или иным законным владельцем объекта защиты и экспертной организацией, осуществляющей деятельность в области оценки пожарного риска.

Пунктом 6  Правил предусмотрено, что в заключении указываются:

а) наименование и адрес экспертной организации;

б) дата и номер договора, в соответствии с которым проведена независимая оценка пожарного риска;

в) реквизиты собственника;

г) описание объекта защиты, в отношении которого проводилась независимая оценка пожарного риска;

д) фамилия, имя и отчество эксперта (экспертов) в области оценки пожарного риска, участвовавшего в проведении независимой оценки пожарного риска, реквизиты выданного этому эксперту (экспертам) квалификационного удостоверения должностного лица, аттестованного на осуществление деятельности в области оценки пожарного риска; 

е) результаты проведения независимой оценки пожарного риска, в том числе результаты выполнения работ, предусмотренных подпунктами "а" - "в" пункта 4 настоящих Правил;

ж) вывод о выполнении требований пожарной безопасности и соблюдении противопожарного режима либо в случае их невыполнения и (или) несоблюдения рекомендации о принятии мер и (или) выполнении требований, предусмотренных подпунктом "г" пункта 4 настоящих Правил.

Заключение подписывается экспертом (экспертами), проводившим независимую оценку пожарного риска, утверждается руководителем экспертной организации и скрепляется печатью экспертной организации.  

Истцом не представлены доказательства наличия у эксперта  ООО «Курс-Н» квалификационного удостоверения должностного лица, аттестованного на осуществление деятельности в области оценки пожарного риска.  

Учитывая возражения ответчика о несоответствии объекта после реконструкции правилам пожарной безопасности, суд, в ходе судебного разбирательства предлагал сторонам разрешить вопрос о назначении судебной экспертизы, между тем истец в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса своим правом не воспользовался.

Как указано выше, в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих.

Нормой статьи 10 ГК РФ установлен принцип добросовестного и разумного осуществления управомоченным субъектом своих прав.

Таким образом, добросовестность участников гражданского оборота является критерием, определяющим возможность судебной защиты прав лица, считающего свои права нарушенными.

Учитывая совокупность установленных судом при рассмотрении данного дела обстоятельств, возражения ответчика, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований закрытому акционерному обществу «Траст ИнвестНедвижимость», г. Москва отказать.

Решение может быть обжаловано в  порядке  апелляционного  производства в Восемнадцатый арбитражный  апелляционный  суд в  течение  месяца со  дня  его  принятия (изготовления  в  полном объеме).

Судья                                                                         А.В. Калашникова