АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-20855/2022

г. Краснодар

26 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 28.12.2021), в отсутствие заявителя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318237500376751), извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2022 по делу № А32-20855/2022, установил следующее.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ФИО2) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 23.06.2022 № КУВД-001/2022-10377775/3, о возложении обязанности осуществить государственную регистрации прав собственности ФИО2 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0602001:177 площадью 4706,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский р-он, юго-восточнее станицы Тамань (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;          далее – Кодекс).

Решением от 01.08.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.10.2022, заявленные требования удовлетворены. Суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа управления в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

В кассационной жалобе управление просит отменить принятые по делу судебные акты. По мнению заявителя жалобы, судами не принято во внимание, что в данном случае ликвидация продавца не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю, поскольку регистратору не представлены документы, подтверждающие возникновение прав на спорный объект имущества у                                   ООО «Агрофирма “Таманская”», что послужило основанием для отказа в регистрации права собственности общества в порядке, установленном Федеральным законом                        от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»                              (далее – Закон № 218-ФЗ). Кроме того, объект, в отношении которого ФИО2 заявлена регистрация права собственности, невозможно идентифицировать с объектом, принадлежащим продавцу и являющимся предметом договора купли-продажи                       от 23.05.2007.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО2 просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд   Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно, что 16.03.2022 ФИО2 обратилась в управление с заявлением № MFC-0549/2022-10201-1 о регистрации в ЕГРН права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0602001:177, к которому согласно описи МФЦ были приложены следующие документы: пояснение о праве на земельный участок от 28.02.2022; пояснение о праве на объект незавершенного строительства от 16.03.2022; технический паспорт от 21.04.2014; технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 29.09.2014; технический паспорт от 19.06.2006; кадастровый паспорт от 03.09.2015; договор купли-продажи от 23.05.2007; кадастровый паспорт от 09.04.2008; справка БТИ от 21.05.2014; инвентаризационная опись от 15.12.2005; выписка из ЕГРН на земельный участок от 25.01.2022; выписка из ЕГРН на земельный участок от 04.02.2022; выписка из ЕГРН на земельный участок от 23.01.2022; выписка из ЕГРН на земельный участок от 05.02.2022; выписка из ЕГРН на земельный участок от 24.01.2022; выписка из ЕГРН на земельный участок от 23.01.2022; письмо ГУП КК от 28.02.2007; постановление администрации Темрюкского района Краснодарского края от 12.12.1997 № 2264; постановление администрации Темрюкского района Краснодарского края от 22.06.1992 № 1721; устав от 23.05.1992; государственный акт на право пользования землей от 20.11.1979; выписка из протокола от 01.01.1997; устав от 04.11.1997.

Управление направило в адрес ФИО2 уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 23.03.2022 № КУВД-001/2022-10377775/1.

Основанием приостановки регистрации права собственности, названным в уведомлении, является отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве собственности ООО «Агрофирма “Таманская”» на мощение (бетонное покрытие), литера I, а также то, что на государственную регистрацию не представлены заявления о регистрации ранее возникшего права собственности и на переход права собственности.

13 апреля 2022 года ФИО2 обратилась в управление с заявлением № MFC-0549/2022-14890-1 о возобновлении ранее приостановленной государственной регистрации на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0602001:177 и направила заявление о предоставлении дополнительных документов № MFC-0549/2022-14893-1.

19 апреля 2022 года управлением вынесено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-10377775/2.

21 июня 2022 года ФИО2 подала в управление заявление            № MFC-0549/2022-22929-1 о предоставлении дополнительных документов, которые перечислены в описи от 21.06.2022 № MFC-0549/2022-22929-1.

23 июня 2022 года управлением отказано в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0602001:177, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский р-он, юго-восточнее ст-цы Тамань.

Уведомление об отказе в государственной регистрации прав                                            от 23.06.2022 № КУВД-001/2022-10377775/3 мотивировано отсутствием в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве собственности ООО «Агрофирма “Таманская”» на мощение (бетонное покрытие), литера I, а также тем, что на государственную регистрацию не представлены заявления о регистрации ранее возникшего права собственности и на переход права собственности со ссылкой на статью 14, статью 21, пункт 44 статьи 26, пункт 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения                         ФИО2 в арбитражный суд с заявлением.

Рассматривая спор, суды исходили из следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Кодекса основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 14 Закона № 218-ФЗ установлены основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации, в частности, государственная регистрация прав осуществляется на основании договора и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу статьи 18 Закона № 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом  нормативно-правового регулирования: в форме документов на бумажном носителе;                в форме электронных документов и (или) электронных образов документов.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

В порядке пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса возникает с момента его государственной регистрации.

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ Государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора − при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено названным Федеральным законом.

В случае, когда по сделке купли-продажи отсутствует продавец, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Кодекса (абзац третий пункта 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 названного постановления).

Судами установлено, что в данном случае ликвидация продавца не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю, основанием для отказа в регистрации права собственности ФИО2 является непредставление регистратору документов, подтверждающих возникновение прав на спорный объект имущества у ООО «Агрофирма “Таманская”».

В обжалуемых судебных актах суды указали, что право собственности на мощение (бетонное покрытие), литера I, возникло у ООО «Агрофирма “Таманская”» не позднее 19.06.2006 (даты изготовления ФГУП «Ростехинвентаризация» технического паспорта винзавода инв. № 000274). Объект − мощение (бетонное покрытие), литера I, поставленный на кадастровый учет 03.09.2015 как объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0602001:177 площадью 4706,3 кв. м, законно возведен на земельном участке, принадлежащем на праве постоянного бессрочного пользования ООО «Агрофирма “Таманская”» и в силу закона являлся его собственностью.

Признавая отказ управления незаконным, суды исходили из того, что представленных ФИО2 документов достаточно для государственной регистрации права собственности на спорный объект, отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект у ООО «Агрофирма “Таманская”» на дату заключения договора купли-продажи от 23.05.2007 само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, отсутствие у продавца титула собственника как препятствие перехода к покупателю права собственности нельзя признать соответствующими приведенным нормам материального права.

Между тем суды не учли следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее − Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие указанного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ).

Исходя из действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Согласно части 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 данной статьи, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 названной статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом и Законом № 218-ФЗ. 

Таким образом, возникновение у ООО «Агрофирма “Таманская”» права собственности до принятия Закона № 122-ФЗ в силу приведенных норм материального права является определяющим для разрешения настоящего спора.

Однако суды не исследовали надлежащим образом вопрос о том, имелось ли у ООО «Агрофирма “Таманская”» ранее возникшее право собственности на спорное имущество по смыслу статьи 69 Закона № 218-ФЗ.

Суды не оценили доводы управления и представленные в материалы дела доказательства, в частности дополнительные документы, представленные 22.06.2022 ФИО2 в управление, а именно какие обстоятельства в данном случае они подтверждают и какое отношение имеют к спорному объекту; технический паспорт, изготовленный ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 19.06.2006, из которого усматривается, что сведения об объекте мощение, литера I исправлены, и после внесения исправления он указан как «нежилое здание, монол. ж/б, незавершенное строительством, литера в, площадью 4706,3 кв. м, процент готовности − 8»; справку ФГУП «Ростехинвентаризация», согласно которой указанные расхождения установлены 21.05.2014, то есть спустя длительное время после заключения договора купли-продажи ФИО2 и ООО «Агрофирма “Таманская”». При этом согласно представленному в материалы дела договору купли-продажи и акту приема-передачи ФИО2 передано мощение (бетонное покрытие), литера I.

В связи с этим суду необходимо проверить, идентичен ли объект, являющийся предметом договора купли-продажи от 23.05.2007, и объект, в отношении которого ФИО2 заявлена регистрация права собственности.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку обжалуемые судебные акты не могут быть признаны судом кассационной инстанции законными и обоснованными, то они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть указания суда кассационной инстанции, устранить все нарушения, установить и исследовать имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права. 

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2022 по делу № А32-20855/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий           А.А. Твердой                

Судьи           Е.И. Афонина 

          О.Л. Рассказов