Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

 

А26-5922/2022

г. Петрозаводск

16 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена   09 ноября 2022 года. Полный текст решения изготовлен   16 ноября 2022 года.

 

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С.,   при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску  индивидуального предпринимателя ФИО2 к  ФИО3 о взыскании 598 469 руб. 75 коп. и о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения от 01.11.2019 (с учетом уточнений),

при участии представителя истца – ФИО4, доверенность от 23.03.2022,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3  (далее – ответчик)  о взыскании 598 469 руб. 75 коп., в том числе: 138 000 руб. задолженности по арендным платежам, 271 030 руб. неустойки за просрочку внесения арендных платежей по состоянию на 31.03.2022, 9439 руб.  75 коп. задолженности по оплате коммунальных платежей за декабрь 2021 года – апрель 2022 года, 180 000 руб. штрафа за нарушение порядка одностороннего расторжения договора, а также о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения от 01.11.2019 в одностороннем порядке по инициативе арендатора.

Данное требование сформулировано с учетом уточнений, принятых определением суда от 22.08.2022. Указанным определением исковое заявление назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 29.09.2022.

Учитывая, что к моменту предварительного судебного заседания в ЕГРИП внесены сведения о прекращении 29.08.2022 ФИО3 деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, суд рассматривает требование к ней как к лицу, утратившему статус индивидуального предпринимателя.

Вместе с тем, поскольку исковое заявление было принято к производству до внесения записи в реестр о прекращении деятельности ответчика в качестве индивидуального предпринимателя, настоящий иск подлежит рассмотрению в арбитражном суде согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ    № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В настоящее судебное заседание ответчик не явился, отзыв не представил. Определение об отложении судебного разбирательства с датой и временем судебного заседания, направлялось ответчику по месту жительства и по адресам, указанным в договоре, однако возвращено в суд без получения в связи с истечением срока хранения. В силу части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик считается извещенным о начале процесса надлежащим образом.

В настоящем судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования в части взыскания  неустойки за несвоевременную оплату арендных платежей, просил взыскать с ответчика 400 030 руб. за период с 26.11.2020 по 01.11.2022. В остальной части поддержал  уточненные в ходатайстве от 09.08.2022 требования. Просил суд учесть, что в действиях ответчика содержатся следующие признаки злоупотребления правом и недобросовестного  поведения. Договор длительное время не исполняется арендатором в полном объеме; арендатор и его представители в помещениях отсутствуют, деятельность арендатором в помещениях не ведется. Помещения не используются по назначению, они захламлены, из них вывезено оборудование как арендатора, так и арендодателя, не уплачиваются арендные платежи, штрафные санкции, коммунальные платежи, не проводится уборка, проведена масштабная перепланировка  помещений без согласия арендодателя. Арендатором длительное время игнорируются требования арендодателя об исполнении договора, арендатор уклоняется от участия в осмотре и сдаче помещения, игнорирует претензионные требования; арендатором демонтированы (отрублены или вырваны), а также вывезены из арендуемых помещений отделимые и часть неотделимых улучшений, которые в силу договора являются собственностью арендодателя и следуют судьбе помещения и воле арендодателя. Арендатор отказывается от получения претензионных писем как лично, так и по почте. Арендатор ни 09.06.2022, ни 11.07.2022 для составления акта приема - передачи не прибыл, своего представителя не направил.

Суд в порядке положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к производству уточненное исковое требование.

Учитывая надлежащее извещение ответчика, суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело по существу в отсутствие ответчика.

Заслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, в том числе видеозаписи, фиксирующие отказ ответчика от получения претензии и результат осмотра арендованных помещений, суд установил следующие обстоятельства.

01.11.2019 между индивидуальным предпринимателем  ФИО2 (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем  ФИО3 (Арендатор) заключен договор аренды части нежилых помещений, расположенных по адресу; 185014, 

<

...>.

Срок действия договора определен сторонами на 11 месяцев с 01.11.2019 (п. 4.1 Договора) после чего был возобновлен сторонами на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу п. 1.1.2, и п. 2.4.3. договора, арендатор обязан использовать имущество в целях осуществления любой предпринимательской деятельности, не запрещенной законом, содержать арендуемое помещение, оборудование в нем в соответствии с правилами технической эксплуатации, санитарными и противопожарными нормами, содержать в чистоте и порядке прилегающую территорию, принимать меры по обеспечению сохранности помещения.

Пунктом 2.1 договора установлено, что арендодатель  вправе  осуществлять контроль за использованием имущества в соответствии с условиями настоящего договора.

Согласно п 2.3.1 договора арендатор имеет право производить отделимые  и неотделимые улучшения имущества. Произведенные арендатором отделимые и неотделимые улучшения имущества являются собственностью арендодателя. Арендодатель не возмещает стоимость таких улучшений арендатору.

В соответствии с п. 2.4.6. Договора, Арендатор обязан при расторжении (прекращении) настоящего договора, в день расторжения (прекращения) договора освободить арендуемое помещение и передать Арендодателю по акту приема-передачи арендуемое помещение и оборудование в нем в технически  исправном состоянии со всеми произведенными улучшениями.

Согласно п. 2.4.8, и п. 2.4.9, Договора, Арендатор принял на себя обязанность своевременно вносить арендную плату; нести расходы, связанные с эксплуатацией арендуемого оборудования в помещении. Производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения и оборудования в нем; не производить реконструкций, перепланировок, переоборудования дополнительных электроприборов или иных устройств в арендуемой помещении  без письменного разрешения Арендодателя. По требованию Арендодателя Арендатор обязан произвести текущий (косметический) ремонт арендуемого помещения и оборудования в нем (полностью или частично) в месячный срок с момента поступления указанного требования.

В соответствии с п. 3.1. Договора, Арендная плата не включает в себя расходы Арендодателя по обеспечению Помещения всеми необходимыми услугами (в том числе водоснабжение, тепловая энергия, канализация, электроэнергия, водоотведение, вывоз мусора и уборка прилегающей территории, общедомовые расходы). Арендатор оплачивает Арендодателю фактические затраты согласно установленных счетчиков, на основании их показаний и документов снабжающих и обслуживающих организаций, подтверждающие произведенные расходы.

В силу п. 3.2 Договора, оплата по Договору производится ежемесячно, не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому (расчетному) месяцу.

Согласно п. 3.3. Договора, Арендатор в случае невнесения арендной платы в срок, установленный настоящим договором, выплачивает Арендодателю штраф в размере 1 % (один пpoцент) задолженности за каждый день просрочки. Оплата штрафа не освобождает  Стороны с обязательств по настоящему Договору.

Пунктом 4.3, Договора установлено что, Сторона имеет право на досрочное расторжение настоящего договора без объяснения причин в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом другую Сторону за 30 дней до момента расторжения договора. В случае досрочного расторжения настоящего договора Сторона - инициатор такого расторжения уплачивает другой Стороне (неустойку) в размере 3-х кратной арендной платы, установленной за последний месяц пользования имуществом по договору. Указанный штраф (неустойка) перечисляется (вносится) за 30 дней до моментарасторжения настоящего Договора.

Согласно п. 4.5, п. 4.5.1., 4.5.6 Договора, Арендодатель имеет право отказаться от исполнения условий Договора в одностороннем порядке, уведомив Арендатора в течение 10 дней, и выселить его без обращения в суд в случае однократной задержки Арендатором внесения арендной платы более чем на  пять дней, умышленного ухудшения состояния арендуемого помещения; содержания помещения и прилегающей к нему территории, с нарушениями норм и правил технической эксплуатации, санитарных и противопожарных норм. А также в других случаях грубого нарушения обязательств по настоящему договору.

В силу п. 4.6, Договора Стороны по Договору признают, что Арендатор использует объект с целью получения коммерческой выгоды и обязан уплачивать установленную договором плату за использование объекта в коммерческих целях,

В соответствии с п, 4.7, Договора прекращение или расторжение Договора не влечет прекращения обязательств по настоящему договору в части погашения задолженностей по арендной плате, неустойке, штрафам, пеням и прочим платежам за период действия договора и после его прекращения, расторжения.

Согласно п. 4.10. Договора, Стороны по настоящему Договору могут направлять друг к другу претензии, касающиеся прав и обязанностей по договору, Срок рассмотрения претензий Сторон устанавливается равным пяти дням.

В нарушение приведенных условий Договора Арендатором не производится оплата арендных платежей, штрафных санкций и коммунальных платежей.

20.05.2021 Арендодатель направил Арендатору Претензию (1)  № 05/21 с приложением расчета штрафных санкций (получена Арендатором 24.05.2021), в которой просил оплатить арендную оплату и штрафные санкции по Договору за период с декабря 2020 года по май 2021 года.

07.06.2022 в связи с нарушением условий исполнения Договора Арендодатель в присутствии двух свидетелей предложил Арендатору получить лично Претензию (2)  № 07/06/22-07 с уведомлением о месте и времени приема - передачи Помещения. От получения претензии Арендатор отказался.

В связи с чем, Арендодатель направил Арендатору Претензию (2)  № 07/06/22-07 по всем известным адресам местонахождения Арендатора, в том числе по адресу и электронному адресу, указанным в выписке из ЕГРИП, почтовому адресу, указанному в Договоре, а также по адресу предполагаемого фактического местонахождения в г. Петрозаводске, а также в программе WhatsApp, в которой просил оплатить задолженность по арендной плате, штрафу за нарушение срока внесения арендной платы, коммунальным платежам, штрафу (неустойке) за досрочное расторжение Договора.

Кроме того, Арендодатель потребовал от Арендатора привести Помещения в первоначальное состояние, для чего провести текущий (косметический) ремонт Помещения и оборудования в нем (полностью), устранить последствия самовольной перепланировки Помещений в течение 30 дней с даты получения требования, а также возвратить в Помещение все демонтированные и вывезенные Арендатором отделимые и неотделимые улучшения и установить их за свой счет на прежнее место в течение трех дней с даты получения претензии.

Вместе с тем, Арендодатель предложил Арендодателю воздержаться от демонтажа и вывоза специальных кабинок для искусственного загара (вертикальный солярий и горизонтальный солярий) и иного имущества, на которые Стороны по Договору распространили гражданско-правовой режим улучшений, остающихся в собственности Арендодателя в силу Договора.

17.06.2022 в связи с нарушением условий исполнения Договора Арендодатель направил Арендатору Претензию (3 ) № 17/06/22-09 с уведомлением о месте и времени приема - передачи Помещений по всем известным адресам местонахождения Арендатора, в том числе по адресу и электронному адресу, указанным в выписке из ЕГРИП, почтовому адресу, указанному в Договоре, а также по адресу предполагаемого фактического местонахождения в г. Петрозаводске, а также в программе WhatsApp, в которой просил оплатить задолженность по арендной плате, штрафу за нарушение срока внесения арендной платы коммунальным платежам, штрафу (неустойке) за досрочное расторжение Договора.

Кроме того, Арендодатель потребовал от Арендатора привести помещение в первоначальное состояние для чего провести текущий (косметический) ремонт помещения и оборудования в нем (полностью), устранить последствия самовольной перепланировки помещений в течение 30 дней с даты получения требования, а также возвратить в помещение все демонтированные и вывезенные Арендатором отделимые и неотделимые улучшения и установить их за свой счет на прежнее место в течение трех дней с даты получения претензии. Арендодатель предложил Арендодателю воздержаться от демонтажа и вывоза специальных кабинок для искусственного загара (вертикальный солярий и горизонтальный солярий) и иного имущества.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств, за исключением случаев, предусмотренных законом, недопустим (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В статьях 619 и 620 ГК РФ также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Таким образом, поскольку положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, согласованная сторонами договора выплата, осуществляемая арендатором при его досрочном расторжении, по сути, направлена на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантию законных интересов арендодателя при исполнении соответствующего договора.

Соответственно, при заключении договора аренды на предложенных арендодателем условиях, руководствуясь статьей 421 ГК РФ, арендатор принимает на себя последствия, связанные с досрочным расторжением договора. При этом указанная обязанность не связана с наличием либо отсутствием вины арендатора в прекращении договорных отношений.

Как было отмечено в п. 4 раздела "Разрешение споров, вытекающих из обязательственных отношений" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

Таким образом, в рассматриваемом случае арендатор  фактически в одностороннем порядке досрочно отказался от исполнения договора и использования арендованного имущества в соответствии с его назначением. При этом сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 ГК РФ.

Кроме того, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязанность по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнена.

Факт наличия задолженности по арендной плате по договору аренды за апрель, май и 9 дней июня 2022 года в размере 138 000 руб.  подтвержден материалами дела. Расчёт судом проверен и признан верным, в связи с чем, в данной части иск подлежит удовлетворению.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку за несвоевременную оплату арендных платежей договору за период с 26.11.2020 по 01.11.2022 в размере 400 030 руб. и неустойку за нарушение порядка одностороннего расторжения договора  в размере 3-х кратной арендной платы, установленной за последний месяц пользования имуществом по договору, в размере 180 000,00 руб.

В соответствии со статьями 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Расчет штрафных санкций (неустойки) судом проверен, признан обоснованным. Возражений по расчету не представлено.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 7 Постановления N 44, если при рассмотрении спора о взыскании неустойки или иных финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, будет доказано, что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения, и ссылки данного ответчика на указанные обстоятельства являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения ответчика может удовлетворить иск полностью или частично, не применив возражения о наличии моратория (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении.

Оценив обстоятельства дела и приняв во внимание характер допущенного ответчиком нарушения обязательства, период ненадлежащего исполнения обязательств,  уклонение от передачи помещений в надлежащем состоянии, а также от  получения претензий, суд полагает к выводу, что поведение ответчика является недобросовестным, а приведенные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком своим правом, в связи с чем не усмотрел оснований для освобождения ответчика от уплаты неустойки с 01.04.2022.

Поскольку договором предусмотрена самостоятельная обязанность по оплате арендатором коммунальных услуг, однако это условие договора также не исполнено, документально подтвержденное требование о взыскании 9 439,75 руб. задолженности по коммунальным платежам также подлежит удовлетворению.

Исковое требование подлежит удовлетворению в полном объеме, с отнесением расходов по уплате государственной пошлины на ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия 

 

РЕШИЛ:

1.     Иск удовлетворить. Признать  договор аренды нежилого помещения от 01.11.2019,  заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и  индивидуальным предпринимателем ФИО2 расторгнутым с 09.06.2022.

2.     Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность по арендной плате за апрель, май и 9 дней июня 2022 года размере 138 000,00 рублей, неустойку за несвоевременную оплату арендных платежей договору за период с 26.11.2020 по 01.11.2022 в размере 400 030 рублей; задолженность по коммунальным платежам за декабрь 2021 года - апрель 2022 размере 9 439,75 рублей, неустойку за нарушение порядка одностороннего расторжения договора  в размере 3-х кратной арендной платы установленной за последний месяц пользования имуществом по договору, в размере 180 000,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины 14969 рублей.

3.     Взыскать с ФИО3 в доход федерального бюджета 2580 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска. 

4.     Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Колесова Н.С.