ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-17174/2019

г. Челябинск

09 декабря 2019 года

Дело № А76-7715/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2019 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю., 

судей Аникина И.А., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.10.2019 по делу № А76-7715/2018.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации Миасского городского округа -  ФИО2 (доверенность № 12 от 01.02.2019);

 общества с ограниченной ответственностью «Золотой пляж» - ФИО3 (доверенность № 54 от 16.09.2019).

 

Администрации Миасского городского округа (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Золотой пляж» (далее – ООО «Золотой пляж», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 08.12.2016 № 7844 в размере 928 543 руб. 92 коп., неустойки в размере 95 729 руб. 43 коп. (т. 1, л.д. 3-6). 

Определением суда первой инстанции от 30.01.2019  для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ООО «Золотой пляж» о взыскании с Администрации  неосновательного обогащения в размере 1 064 309 руб. 13 коп., в виде излишне перечисленной за период с 08.12.2016 по 31.12.2017 арендной платы по договору аренды от 08.12.2016 № 7844 (т. 4, л.д. 1-6). 

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4 (далее – ФИО4, третье лицо), ФИО5 (далее – ФИО5, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.10.2019 в удовлетворении первоначальных исковых требований Администрации отказано. Встречный иск ООО «Золотой пляж» удовлетворен в полном объеме; распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины (т. 5, л.д. 138-145).

С вынесенным решением не согласился истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Администрации в полном объеме. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд, считая недостоверными  предоставленные истцом доказательства, согласился с доводами ответчика, приняв во внимание сделанные обществом фотографии.   Достоверность представленных снимков, согласно которым на спорном участке фактически размещены объекты отдыха и благоустройства, не поставлена под сомнение. Между тем, с целью обоснования позиции о наличии в границах спорного участка объектов общественного питания, торговли и отдыха, Администрацией неоднократно заявлялось ходатайство о совместном обследовании земельного участка с привлечением кадастрового инженера, который определит наличие либо отсутствие заявленных объектов. Данные обстоятельства судом проигнорированы, что привело к принятию незаконного и необоснованного решения.

ООО «Золотой пляж», а также третьими лицами - ФИО4 и ФИО5 представлены отзывы на апелляционную жалобу, в которых выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц не явились. 

С учетом мнения явившихся представителей Администрации и ООО «Золотой пляж» в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представителями сторон поддержаны доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104 поставлен на кадастровый учет 19.02.2008.

Согласно кадастровому паспорту от 22.08.2011, земельный участок имел площадь 136 080 кв.м. (т.5 л.д.116-128). Разрешенное использование – под размещение д/о «Золотой пляж». Место расположения – Челябинская область, г. Миасс, оз. Тургояк, д/о «Золотой пляж». Земельный участок находится в охранной зоне памятника природы Челябинской области оз. Тургояк, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием «Миасский городской округ». Выписка содержит сведения о частях земельного участка и обременениях.

Ранее земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104 использовался обществом «Золотой пляж» на основании договора аренды № 4784 от 10.03.2005 и дополнительного соглашения к нему.

Постановлением Администрации № 3571 от 01.07.2016 (т.1 л.д. 122-123)  утверждена схема (т.1 л.д.124-128) расположения земельных участков, образованных при разделе земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104. Образовано 16 земельных участков, к которым обеспечен доступ через земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104.

Образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет 18.07.2016 с присвоением кадастровых номеров: 74:34:0310009:565 (площадь кв.м. - 652,0), 74:34:0310009:566 (площадь кв.м. - 2366,0), 74:34:0310009:567 (площадь кв.м. - 578,0), 74:34:0310009:568 (площадь кв.м. - 1866,0), 74:34:0310009:569 (площадь кв.м. - 1235,0), 74:34:0310009:570 (площадь кв.м. – 1336,0), 74:34:0310009:571 (площадь кв.м. - 1258,0), 74:34:0310009:572 (площадь кв.м. - 1578,0), 74:34:0310009:573 (площадь кв.м. - 1387,0), 74:34:0310009:574 (площадь кв.м. - 964,0), 74:34:0310009:575 (площадь кв.м. - 820,0), 74:34:0310009:576 (площадь кв.м. - 1882,0), 74:34:0310009:577 (площадь кв.м. - 1334,0), 74:34:0310009:578 (площадь кв.м. - 1524,0), 74:34:0310009:579 (площадь кв.м. - 2051,0), 74:34:0310009:580 (площадь кв.м. - 692,0) (т.1 л.д.149-165, т.4 л.д.48-52).

Земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104 сохранен в измененных границах. Площадь участка составила 108168 кв.м., расположен по адресу: Челябинская область, г. Миасс, озеро Тургояк, д/о «Золотой пляж» (т.1 л.д.20,21-23, т.2 л.д.71-79, т. 4 л.д.23-24,68-73). 

Обзорная схема расположения земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104, являющаяся распечаткой с публичной кадастровой карты, представлена обществом «Золотой пляж» (т.2 л.д.36). На схеме также отражены образованные земельные участки.

На основании постановления Администрации Миасского городского округа от 17.08.2016 №4581 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Золотой пляж» (арендатор) подписано два договора аренды № 7844 от 08.12.2016 и № 7808 от 30.09.2016.

Предметом договора аренды земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения № 7808 от 30.09.2016 являются образованные земельные участки с кадастровыми номерами: 74:34:0310009:565 (площадь кв.м. - 652,0), 74:34:0310009:566 (площадь кв.м. - 2366,0), 74:34:0310009:567 (площадь кв.м. - 578,0), 74:34:0310009:568 (площадь кв.м. - 1866,0), 74:34:0310009:569 (площадь кв.м. - 1235,0), 74:34:0310009:570 (площадь кв.м. - 1336,0), 74:34:0310009:571 (площадь кв.м. - 1258,0), 74:34:0310009:572 (площадь кв.м. - 1578,0), 74:34:0310009:573 (площадь кв.м. - 1387,0), 74:34:0310009:574 (площадь кв.м. - 964,0), 74:34:0310009:575 (площадь кв.м. - 820,0), 74:34:0310009:576 (площадь кв.м. - 1882,0), 74:34:0310009:577 (площадь кв.м. - 1334,0), 74:34:0310009:578 (площадь кв.м. - 1524,0), 74:34:0310009:579 (площадь кв.м. - 2051,0), 74:34:0310009:580 (площадь кв.м. - 692,0) (т.1 л.д.149-165, т.4 л.д.48-52).

Согласно заключенному между Администрацией (арендодатель) и ООО «Золотой пляж» (арендатор) договору аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством № 7844 от 08.12.2016 (т. 1, л.д. 12-17), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, из земель: особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 74:34:0310009:104 (приложение № 3 кадастрового паспорта) площадью 108168 кв.м., находящийся: Челябинская область, г. Миасс, оз. Тургояк, д/о «Золотой пляж» для размещения д/о «Золотой пляж» (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 17.08.2016 по 01.03.2054.

Пунктом 3.1 договора установлено, что расчет арендной платы за пользование земельным участком производится по формуле:

Ап = Скад х Сап / % х К1 х К2 х К3, где:

Ап – размер арендной платы;

Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Согласно п. 3.2 договора расчетным периодом по договору является год.

По условиям п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежегодно, не позднее 15 января (для граждан), ежеквартально равными частями, не позднее 5 апреля, 5 июля, 5 октября, 15 января (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей) путем перечисления арендной платы в соответствии с приложением 1 к договору.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора).

По акту приема-передачи, являющийся приложением № 2 к договору № 7844 от 08.12.2016, объект аренды передан арендатору (т. 1, л.д. 19).

К договору сторонами оформлено приложение № 1 – расчет арендной платы (т.1 л.д.18, т.4 л.д.22), согласно которому в расчете применены К1 = 1; К2 = 1; К3 = 1; САП = 3%.

В установленном порядке договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра, о чем в единый государственный реестр недвижимости 17.01.2017 внесена соответствующая запись.

Ссылаясь на наличие у ответчика по состоянию на 31.01.2018 задолженности по арендной плате за 2017 год в размере 928 543 руб. 92 коп., Администрация направила в адрес общества «Золотой пляж» претензию от 21.02.2018 № 724/1.1  с требованием в течение 10 банковских дней с момента получения претензии погасить указанную задолженность с учетом пени (т. 1, л.д. 9-10).

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований общество «Золотой пляж» обратилось со встречным иском к Администрации о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 064 309 руб. 13 коп., в виде излишне перечисленной за период с 08.12.2016 по 31.12.2017 арендной платы по договору аренды от 08.12.2016 № 7844.

В обоснование встречного иска общество указывало на наличие ошибок в представленных Администрацией расчетах арендной платы по договору № 7844, заключающиеся в неправильном применении ставки арендной платы равной 3% и коэффициента, учитывающего разрешенное использование земельного участка (в расчете арендной платы на 2016 год коэффициент К1 указан равным 1, ставка арендной платы указана равной 3%. С 01.07.2017 К1 принят равным 3).

Между тем, согласно пункту 6 части 2 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» ставка арендной платы равная 3% применяется в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц, а также предназначенных для размещения административных и офисных зданий. Все здания ООО «Золотой пляж», предназначенные для указанных целей, размещены на отдельных земельных участках, предоставленных обществу по договору аренды земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения от 30.09.2016 № 7808.

Арендуемый участок предназначен для размещения дома отдыха «Золотой пляж» и используется для размещения туристско-рекреационного назначения. На земельном участке с кадастровым номером 74:34:0310009:104 отсутствуют какие-либо здания, сооружения (гостиницы, объекты питания, объекты коммерческой деятельности), а также временные нестационарные объекты, в которых ведется предпринимательская деятельность. Данный факт подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

На земельном участке расположены элементы благоустройства, автомобильная дорога, пешеходные и туристические дорожки, скамейки, детские игровые и спортивные площадки, бесплатные туалеты, пляж общего пользования с бесплатными лежаками, раздевалками и другими элементами благоустройства. Граница участка забором не огорожена, доступ неопределенному кругу лиц не ограничен. Земельный участок граничит с береговой линией озера Тургояк и в его состав входит береговая полоса общего пользования.

Поскольку в договоре № 7844 указан вид разрешенного использования земельного участка – для размещения дома отдыха, то есть для рекреации, к спорному участку должна применяться ставка арендной платы равная 0,1%.

Таким образом, Администрация в одностороннем порядке применила значение ставки арендной платы в завышенном размере 3%, без каких-либо документальных, нормативных и иных обоснований повешения размера базовой ставки арендной платы.

Общество «Золотой пляж» считает подлежащим применению при расчете арендной платы за пользование земельным участком коэффициент К1 равный 0,94% исходя из вида разрешенного использования – отдых (рекреация).

Так как за период с 17.08.2016 по 31.12.2017 обществом «Золотой пляж» по договору № 7844 произведена оплата арендных платежей на сумму 1 188 398 руб. 79 коп., сумма неосновательного обогащения, по расчету общества, составляет 1 064 309 руб. 13 коп. 

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции согласился с возражениями общества «Золотой пляж» о применении истцом в расчете арендной платы неверных показателей ставки арендной платы, а также коэффициента К1. Оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу, что фактически обществом «Золотой пляж» в границах арендуемого земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104 осуществляется деятельность по организации отдыха (рекреации), в связи с чем ставка арендной платы подлежит применению в значении 0,3%, как для участков, предназначенных для размещения объектов туристско-рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, а коэффициент К1 с 01.07.2017 подлежит применению равным 0,94 (отдых (рекреация)), утвержденный решением Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 23.06.2017 № 5 «Об арендной плате за землю на территории Миасского городского округа», а не 3 (гостиничное обслуживание).

Кроме того, судом учтено, что  между ОАО «Золотой пляж» (правопреемник ООО «Золотой пляж») и третьими лицами - ФИО5 и ФИО4 (субарендаторы) подписан договор субаренды земельного участка от 30.08.2011, в силу которого в субаренду для эксплуатации жилого дома передается участок площадью 1575 кв.м. С учетом этого, для части земельного участка 1575,0 кв.м., необходимой для эксплуатации жилого дома, с учетом пункта 6 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО суд счел необходимым применить К1 равный 1 (размещение жилого дома пригодного для постоянного проживания высотой не выше трех этажей).

При применении указанных показателей в расчете арендной платы за период с 17.08.2016 по 31.12.2017, с учетом поступивших от общества «Золотой пляж» платежей за соответствующий период, у общества имеется переплата по договору от 08.12.2016 № 7844, задолженность по арендной плате и неустойке отсутствует, в связи с чем оснований для удовлетворения первоначальных требований Администрации не имеется.

Принимая решение об удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом произведенных платежей, излишне внесенная за рассматриваемый период арендная плата составила 1 028 218 руб. 12 коп., с учетом переплаты по неустойке общая сумма переплаты составляет 1 070 995 руб. 74 коп. Поскольку суду не предоставлено право выхода за пределы заявленных требований, неосновательное обогащение подлежит взысканию в заявленной обществом сумме – 1 064 309 руб. 13 коп.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору от 08.12.2016 № 7844, суд первой инстанции правильно квалифицировал спорные правоотношения как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На территории Челябинской области вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее - Закон № 257-ЗО).

Частью 1 статьи 1 Закона № 257-ЗО предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Оценив разногласия сторон, возникшие относительно применения ставки арендной платы и коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о необходимости применения в спорный период при исчислении размера арендной платы ставки арендной платы 0,3% и коэффициента К1 в размере 0,94% (с 01.07.2017 к площади участка 106 593,0 кв.м.) и равного 1% (с 01.07.2017 к площади участка 1575 кв.м.).

Земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104 относится к землям особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования земельного участка разрешенный вид использования «под размещение д/о «Золотой пляж» (т. 1, л.д. 20).

Из материалов дела следует, что в 2016 году обществом «Золотой пляж» проведена работа по исключению из состава земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104  частей земельного участка, на которых расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости, используемые в качестве гостиниц  (объектов,  связанных с ведением коммерческой деятельности обществом «Золотой пляж»), а также земельные участки, на которых предполагается осуществление капитального строительства. 

Из представленной обществом «Золотой пляж» в материалы дела обзорной схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104 (т. 2, л.д. 36) усматривается, что объекты недвижимости исключены из состава земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104. После выделения, на указанном участке расположено два объекта недвижимости:

- с кадастровым номером 74:34:0310009:184 - жилой дом № 6, площадью 66 кв.м., количество этажей 3, год завершения строительства 2014 г., принадлежащий на праве собственности с 06.09.2011 ФИО4 и ФИО5 (по ? доли в праве) (т. ,4 л.д. 99-107, т. 5, л.д. 65-71);

- с кадастровыми номерами 74:34:0310009:192 - грунтовая дорога, протяженностью 3500 м., собственником которой с 16.01.2002 является ООО «Золотой пляж» (т. 4, л.д. 78-98). 

Согласно представленным обществом «Золотой пляж»  пояснениям и фотографиям (т. 5, л.д. 47-52), на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0310009:104 размещены некапитальные объекты  спасательный пост, беседки, лежаки, скамейки, дорожки и прочие объекты благоустройства территории. 

На этом основании судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104 имеет свободный доступ, включает в себя прибрежную зону, пляж, объекты предусматривающие получение горячего питания и места отдыха. На участке осуществлено обустройство мест для занятия спортом, пешими прогулками, организованы места отдыха, наблюдения за природой, пикников и иной деятельности. 

Названное позволяется сделать вывод, что фактически обществом «Золотой пляж» в границах участка, арендуемого по договору № 7844, осуществляется деятельность по организации отдыха (рекреации), что исключает применение в расчете арендной платы  ставки арендной платы равной 3% (пункт 6 части 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО «предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц», «предназначенных для размещения административных и офисных зданий»).

К представленным Администрацией в материалы дела  доказательствам использования обществом «Золотой пляж» участка под объекты торговли и гостиниц распечаткам фотографий из сети интернет (т. 5, л.д. 30-42), суд первой инстанции правомерно отнесся критически, поскольку из распечаток не усматривается, на каком именно участке расположен тот или иной объект (с кадастровым номером 74:34:0310009:104 или на смежном с ним участке, в том числе, образованном из участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104).  Вывод о капитальности таких объектов также сделать не представляется возможным. 

Возражения подателя жалобы относительно проведения совместного обследовании земельного участка с привлечением кадастрового инженера, который определит наличие либо отсутствие объектов общественного питания, торговли и отдыха, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Частью 1 статьи 65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела не усматривается, что за период действия договора от 08.12.2016 № 7844 Администрацией проводились мероприятия земельного контроля по факту выявления использования спорного участка под коммерческую деятельность. Правом на предоставление в материалы дела заключений кадастрового инженера, в нарушение вышеприведенных процессуальных положений, Администрация не воспользовалась.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно  признал подлежащей применению ставку арендной платы равную 0,3%, (пункт 2 части 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО «предназначенных для размещения объектов туристско-рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения») и коэффициент К1 равный 0,94 (отдых (рекреация)), утвержденный решением Собрания депутатов  Миасского городского округа Челябинской области от 23.06.2017 № 5 «Об арендной плате за землю на территории Миасского городского округа» (с 01.07.2017). 

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0310009:104 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:34:0310009:184, являющийся жилым домом № 6, площадью 66 кв.м., количество этажей 3, год завершения строительства 2014 г., принадлежащий на праве собственности с 06.09.2011 ФИО4 и ФИО5 (по ? доли в праве) (т. 4 л.д. 99-107, т. 5, л.д. 65-71).

ФИО4 и ФИО5 обществом «Золотой пляж» в субаренду передан земельный участок общей площадью 1575 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Миасс, оз. Тургояк, д/о «Золотой пляж», являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104, учетный номер части 36 (т. 5, л.д. 113-131).

Указанная часть земельного участка выделена в границах спорного земельного участка и в кадастровом паспорте от 22.08.2011 (т. 5, л.д.116-128) отражена под учетным номером части 36. При этом, доказательств того, что с момента постройки и ввода в эксплуатацию жилого дома изменилась площадь участка, необходимого для размещения и эксплуатации жилого дома, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, для земельного участка площадью 1575 кв.м., необходимой для эксплуатации жилого дома, в расчете арендной платы подлежит применению К1 равный 1% (пункт 6 статьи 1 Закона № 257-ЗО - размещение жилого дома пригодного для постоянного проживания высотой не выше трех этажей).

Кадастровая стоимость земельного участка, примененная Администрацией в расчете арендной платы в период с 17.08.2016 по 31.12.2016 в размере 25 764 535 руб. 92 руб. пропорционально площади участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104, сформированного в 2016 году в результате образования новых участков, а также с 01.01.2017 в размере 28 358 000 руб., обществом «Злотой пляж» не оспаривалась.

Учитывая изложенные обстоятельства по расчету суда первой инстанции арендная плата составила за период с 17.08.2016 по 31.12.2016 – 28 775 руб. 06 коп., за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 – 82 558 руб. 96 коп., всего 111 334 руб. 02 коп.

Обществом «Золотой пляж» в подтверждение исполнения обязательств по договору от 08.12.2016 № 7844 представлены платежные поручения № 1108 от 19.06.2017 на сумму 95 578 руб. 12 коп. (за 3 кв. 2016 г.), № 1109 от 26.06.2017 на сумму 100 000 руб. (за 4 кв. 2016 г.), № 1110 от 03.07.2017 на сумму 100 000 руб. (за 4 кв. 2016 г., частично за 1 кв. 2017 г.), № 1111 от 10.07.2017 на сумму 100 000 руб. (за 1 кв. 2017 г.), № 1112 от 17.07.2017 на сумму 86 468 руб. 04 коп. (за 1 кв. 2017 г.), № 1113 от 17.07.2017 на сумму 48 846 руб. 65 коп. (пени), № 1114 от 24.07.2017 на сумму 100 000 руб. (за 2 кв. 2017 г.), № 1115 от 31.07.2017 на сумму 93 234 руб. 02 коп. (за 2 кв. 2017 г.), № 1116 от 15.09.2017 на сумму 193 234 руб. 02 коп. (за 3 кв. 2017 г.), № 1117 от 15.11.2017 на сумму 193 234 руб. 02 коп. (за 4 кв. 2017 г.), № 348 от 01.03.2018 на сумму 77 803 руб. 92 коп. (за 2017 г.), № 349 от 15.03.2018 на сумму 212 685 руб. (за 1 кв. 2018 г.), № 1020 от 15.06.2018 на сумму 212 685 руб. (за 2 кв. 2018 г.), № 1021 от 14.09.2018 на сумму 212 685 руб. (за 3 кв. 2018 г.), № 1022 от 15.11.2018 на сумму 212 685 руб. (за 4 кв. 2018 г.) (т. 3, л.д. 46-59, т. 4, л.д. 53-67).

При соотнесении указанных платежей, суд  первой инстанции установил, что исходя из подлежащей уплате в период с 17.08.2016 по 31.12.2017 арендной платы в размере 111 334 руб. 02 коп., обществом «Золотой пляж» фактически оплачено 195 578 руб. 12 коп. 

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В связи с тем, что условие о неустойке содержится непосредственно в тексте договора от 08.12.2016 № 7844 (п. 5.2), требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Истцом представлен расчет, согласно которому размер пени за период с 17.01.2017 по 31.01.2018  составляет 95 729 руб. 43 коп. (т. 1, л.д. 7).

В связи с произведенным судом перерасчетом суммы задолженности по арендным платежам, пени за просрочку оплаты арендной платы составили 6 069 руб. 03 коп.

Обществом «Золотой пляж» пени оплачены по платежному поручению № 1113 от 17.07.2017 на сумму 48 846 руб. 65 коп.,  следовательно, переплата составила 42 777 руб. 62 коп.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований в части взыскания задолженности и пени у суда первой инстанции не имелось.

В обоснование встречных исковых требований общество «Золотой пляж» ссылается на то, что арендная плата оплачивалась им в большем размере, чем это было необходимо, исходя из показателей представленных арендодателем расчетов суммы арендной платы. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По смыслу названной нормы и пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», неосновательным обогащением следует считать то, что получено стороной в обязательстве в связи с этим обязательством, но выходит за рамки его содержания.

Поскольку в рассматриваемом случае судом установлено, что размер арендной платы подлежал исчислению с применением ставки арендной платы 0,3%, коэффициента К1 в размере 0,94% (с 01.07.2017 к площади участка 106 593,0 кв.м.), в размере 1% (с 01.07.2017 к площади участка 1575, кв.м.). Определенный в расчетах размер арендной платы за земельный участок с превышением названных показателей, не соответствует закону.

По расчету общества «Золотой пляж» неосновательное обогащение за период с 08.12.2016 по 31.12.2017 составило 1 064 309 руб. 13 коп. (т. 4, л.д. 7).

Расчет неосновательного обогащения судом первой инстанции проверен и признан подлежащим корректировке, с учетом разнесения судом поступивших от общества «Золотой пляж» платежей в рамках первоначального иска. По расчету суда неосновательное обогащение составило 1 070 995 руб. 74 коп., из которых: излишне уплаченная арендная плата составила - 1 028 218,12 руб. (переплата по расчету 84 244 руб. 10 коп. + 943 974 руб. 02 коп. по платежным поручениям № 1110 от 03.07.2017, № 1111 от 10.07.2017, № 1112 от 17.07.2017, № 1114 от 24.07.2017, № 1115 от 31.07.2017, № 1116 от 15.09.2017, № 1117 от 15.11.2017, № 348 от 01.03.2018.; переплаты по неустойке 42 777 руб. 62 коп.)

Указанная сумма, в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, применимой к требованиям стороны в обязательстве о возврате исполненного (пункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации) является неосновательным обогащением арендодателя и подлежит взысканию в пользу общества «Золотой пляж», о чем судом первой инстанции сделаны правильные выводы.

Удовлетворение встречных исковых требования общества «Золотой пляж» в размере 1 064 309 руб. 13 коп. произведено в пределах заявленной суммы.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя. В связи с освобождением подателя апелляционной жалобы от уплаты государственной пошлины при обращении в суды, судебные расходы по рассмотрению апелляционной жалобы не распределяются.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.10.2019 по делу № А76-7715/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.Ю. Соколова

Судьи:                                                                         И.А. Аникин

                                                                                     Г.Н. Богдановская