﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4435/21 

Екатеринбург

26 июля 2021 г.

Дело № А60-57796/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2021 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Полуяктова А.С., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бэбимарт» на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021 по делу № А60-57796/2019 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители: 

общества с ограниченной ответственностью «Бэбимарт» – Боярский Д.А. (доверенность от 18.05.2021);

Администрации города Екатеринбурга – Давыдова Е.В. (доверенность от 19.01.2021 № 26/05/01-14/0111);

общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс» – Багдасарян Д.С. (доверенность от 10.02.2021 № 6). 

Общество с ограниченной ответственностью «Бэбимарт» (далее – истец, общество «Бэбимарт») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс» (далее – общество «Группа компаний «Метрикс») о признании величины рыночной стоимости выкупаемого объекта – помещения по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 49, лит. У, подвал № 1-7, 22-24, 33, 35, 37, 39, площадью 290,8 кв. м – в размере 11 500 000 руб., определенной на основании отчета об оценке от 11.03.2019 № 053, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс», недостоверной, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного помещения, принятии пункта 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.06.2019 № 2001 в редакции: «Цена объекта составляет 9 499 350 руб. без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений» (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, замены ненадлежащего ответчика надлежащим, привлечения соответчика в порядке, предусмотренном статьями 46, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021 решение суда изменено, изложено в следующей редакции: «Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 290,8 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 49, лит. У, подвал, изложить пункт 2.1. договора в редакции: «Цена объекта составляет 11 150 000 руб. без учета НДС». В удовлетворении иска в остальной части отказать».

В кассационной жалобе общество «Бэбимарт», ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование своих доводов заявитель указал, что действующее законодательство не связывает возможность урегулирования разногласий с обязательным признанием отчета, на основании которого она определена в проекте договора, недостоверным. Заявитель считает, что в обжалуемом судебном акте отсутствует оценка приведенным обществом «Бэбимарт» доводам о том, что отчет об оценке от 11.03.2019 № 053, на основании которого определена стоимость объекта в проекте договора, содержит сведения, не позволяющие расценивать рыночную стоимость как наиболее вероятную, некорректно подобраны объекты-аналоги по площади объекта, на распечатках интернет-страниц о продаже данных аналогов от руки внесены изменения, которые влияют на расчет стоимости, не учтено изменение цен в январе – марте 2019 года, что требует корректировки стоимости. Как считает заявитель, недостоверность отчета подтверждена собранными по делу доказательствами, в том числе заключением специалиста Уральской торгово-промышленной палаты и отзывом на отчет Хомутина И.В., отчетом общества с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия».

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Общество «Группа компаний «Метрикс» в отзыве на кассационную жалобу просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судом полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что 17.01.2019 истец при реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), обратился в Департамент по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбурга с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества – объекта: помещения подвала, № 1-7, 22-24, 33, 35, 37, 39, общей площадью 290,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 49, литер У.

Администрация направила истцу проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.06.2019 № 2001.

По условиям проекта договора истец приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда – Нежилое помещение. Назначение: нежилое помещение. Номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Подвал № Подвал. Площадь, 290,8 кв. м. Адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 49. Кадастровый номер: 66:41:0206032:15871 (далее – объект).

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи цена объекта составляет 11 150 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

Выкупная цена установлена администрацией на основании отчета от 11.03.2019 № 053, подготовленного ответчиком обществом с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» (в настоящее время – общество «Группа Компаний «Метрикс»).

Возражая против стоимости объекта недвижимости, определенной на основании отчета от 11.03.2019 № 053, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи и предложение о заключении договора купли-продажи по иной цене – 5 570 000 руб., указанной в отчете от 05.07.2019 № 180-07/19 общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный центр».

Письмом от 27.08.2019 № 02.12-15/1/002/4623 администрация отказала в согласовании разногласий в части стоимости выкупаемого имущества.

Поскольку разногласия относительно цены помещения сторонами не урегулированы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском о признании результатов оценки недостоверными и урегулировании разногласий.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности наличия в отчете об оценке от 11.03.2019 № 053, подготовленном обществом «Группа Компаний «Метрикс», существенных нарушений требований закона, которые могли бы привести к существенному изменению величины рыночной стоимости объекта оценки в меньшую либо большую сторону.

Изменяя решение суда в части отказа в удовлетворении требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного помещения, принятии пункта 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.06.2019 № 2001 в редакции: «Цена объекта составляет 9 499 350 руб. без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений», суд апелляционной инстанции исходил из следующего. 

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований статьи 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого истцом на основании положений Закона № 159-ФЗ. Наличие права истца на выкуп помещения в рассматриваемом случае не оспаривается.

В статье 8 Закона № 135 установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В целях определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на дату подачи заявки на 17.01.2019 судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценкинг» Кардакову Д.И. 

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению от 11.06.2020 рыночная стоимость помещения по состоянию на 17.01.2019 составляет 9 499 350 руб. По результатам дополнительной экспертизы, назначенной судом первой инстанции и порученной тому же эксперту, скорректирована рыночная цена объекта, которая составила 10 570 757 руб. 

Суды признали, что экспертные заключения являются полными и обоснованными, соответствуют требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержат все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, противоречий в выводах экспертов, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется. Квалификация эксперта подтверждена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив отсутствие достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих существенное нарушение при подготовке отчета от 11.03.2019 № 053 требований Закона № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных Минэкономразвития Российской Федерации, которые повлекли за собой недостоверность величины рыночной стоимости объекта, суды первой и апелляционной инстанций признали, что выводы судебной экспертизы не опровергают достоверность отчета № 053 общества «Группа компаний» Метрикс», поскольку разница между ценой объекта, определенной в указанном отчет, и ценой, определенной по результатам судебной экспертизы, составила 579 243 руб. (менее 10%), в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении требований истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости выкупаемого объекта.

Судами также учтено, что достоверность отчета от 11.03.2019 № 053 подтверждается заключением специалиста Уральской Торгово-промышленной палаты от 17.05.2019 № 09-04/19/4, согласно которому некоторые выявленные нарушения Федеральных стандартов оценки № 5, 7 не влияют на итоговую стоимость объекта оценки, и представленным ответчиком положительным экспертным заключением Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Свод» от 14.03.2019 № 67-Д/С-19, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и других актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), рыночная стоимость, определенная в отчете, подтверждена.

Принимая во внимание, что по результатам спора оснований для признания недостоверной величины рыночной стоимости выкупаемого объекта, определенной на основании отчета от 11.03.2019 № 053, судами не установлено, учитывая, что заявленные разногласия сторонами не урегулированы, суд апелляционной инстанции правомерно принял в редакции ответчика условие о цене выкупаемого помещения, включив его в резолютивную часть решения.

Оснований для переоценки выводов суда апелляционной инстанции у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, 

Доводы заявителя кассационной жалобы по существу сводятся с несогласием истца с указанной в отчете от 11.03.2019 № 053 стоимостью спорного имущества, и направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (часть 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права к установленным обстоятельствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено, постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021 по делу № А60-57796/2019 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бэбимарт» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						С.В. Лазарев 

Судьи						А.С. Полуяктов 

                                             					А.А. Столяров