ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-56824/2022

31 августа 2023 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2023 года 

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2023 года

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Филиной Е.Ю.

судей Петровой В.В., Ярцева Д.Г., 

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 09.01.2023;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены;

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Администрации городского округа Балашиха и Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха

на решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2023

по делу № А41-56824/2022

по иску ООО «Главстрой-Саввино»-специализированный застройщик»

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды,

третьи лица: Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Балашиха, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Главстрой-Саввино»- специализированный застройщик» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее – ответчик) с требованиями считать договор № 6722 от 26.05.2022 в части размера арендных платежей заключенным на следующих условиях: 3.2. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8727, начиная с даты действия договора аренды, определяется в размере не выше ставки земельного налога, действующего на территории городского округа и рассчитанного в отношении такого земельного участка. Размер арендной платы рассчитывается в размере ставки земельного налога в соответствии с Приложением № 1 к настоящему договору. Приложение № 1 к договору аренды № 6722 от 26.05.2022. Расчет арендной платы за земельный участок Размер годовой арендной платы (Ап) за земельный участок определяется по формуле: Ап=Кс*Нс, где Кс- кадастровая стоимость земельного участка; Нс - налоговая ставка земельного налога. Расчет годовой арендной платы: Кадастровый номер: 50:50:0020601:8727; Исходные данные для расчета ежегодной арендной платы; Кадастровая стоимость Участка (действующая) – 101 494 810,80 руб.; Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости - 0,3 Расчёт: 101494810,80 руб. х 0,3% - 304484,43 рублей; арендная плата за земельный участок в год составляет 304 484,43 (триста четыре тысячи четыреста восемьдесят четыре) руб. 43 коп. Арендная плата в квартал составляет 76 121,10 руб. (304 484,43 руб.: 4=76 121,10). Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка № 6722 от 26.05.2022 исключить.

В качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Балашиха.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.12.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2023 решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанции, Администрация городского округа Балашиха обратилась с кассационной жалобой на решение суда первой инстанции и на постановление суда апелляционной инстанции, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2023 (резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2023) решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2023 оставлены без изменения, кассационная жалоба Администрации городского округа Балашиха – без удовлетворения.

Установлено, что в суд кассационной инстанции до момента рассмотрения кассационной жалобы Администрации городского округа Балашиха также поступила кассационная жалоба на решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2023 от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, вопрос о принятии которой не был разрешен к судебному заседанию 22.06.2023

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.08.2023 постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2023 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам применительно к пункту 1 части 2 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Учитывая, что кассационная жалоба Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, поданная в установленные процессуальным законодательством сроки, подлежала совместному рассмотрению с кассационной жалобой Администрации городского округа Балашиха, кассационная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены постановления Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2023 применительно к вновь открывшимся обстоятельства.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

Ответчик и третьи лица своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением судов первой и апелляционной инстанции, Администрация городского округа Балашиха и Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха обратились с кассационными жалобами, просили обжалуемые судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судами, 27.08.2007 между ООО «Аврора» и Администрацией городского округа Балашиха заключен инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон «Центр-2», в рамках которого инвестор - застройщик обязался построить и передать в муниципальную собственность жилые помещения для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, и осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории, а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки.

В рамках указанного инвестиционного контракта между Комитетом и ООО «Аврора» заключены договоры от 09.12.2010 № 4095, № 4096, № 4097, № 4098, № 4100 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52.

На основании соглашения от 25.04.2019 ООО «Аврора» передало права и обязанности по инвестиционному контракту, договорам аренды от 09.12.20105 №№ 4095, 4096, 4097, 4098, 4100 в пользу ООО «Главстрой-Саввино»- специализированный застройщик».

Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/19, А41- 95764/19 установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 договоры аренды заключены в рамках инвестиционного контракта.

Впоследствии из земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52 образованы новые земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8727.

Истец направил в адрес ответчика проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8727.

Согласно пункту 3.2 проекта договора аренды размер арендной платы определяется согласно приложению № 1 к договору на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S – площадь арендуемого земельного участка. Пунктами 3.6, 3.7, 3.8 проекта договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы, коэффициентов и считается измененной, подлежит оплате со дня введения новых коэффициентов.

В связи с тем, что в ходе заключения договора аренды земельного участка между сторонами произошли разногласия по его условиям, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 421, 422, 424, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11.8, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что спорный договор заключен на основании инвестиционного контракта, принимая во внимание, что вступившими в законную силу судебными актами по делам N А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10, А41-95764/19 установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, суды первой инстанции и апелляционной инстанции, пришли к обоснованному выводу, что к отношениям по аренде земельного участка подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.

Судами установлено, что спорный договор аренды заключен в рамках инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон «Центр-2».

Поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суды установили, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Материалами дела подтверждается, что постановлением Главы городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 №3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: 

<

...> согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8727 подлежит рекультивации за счет ООО «Аврора».

В соответствии со статьей 10 Закона Московской области от 03.07.2018 №103/2018-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год» (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 № 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населённых пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Между тем, срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 № 1014-ПА установлен до 30.09.2022. Доказательств подтверждающих, что срок рекультивации продлен, на момент рассмотрения дела судам не представлено.

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8727 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.

В соответствии с подпунктом 5.1 пункта 5 решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10.06.2015 № 02/03 «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для жилищного строительства.

Таким образом, поскольку на территории городского округа Балашиха установлена налоговая ставка земельного налога в размере 0,3%, то расчет арендной платы по договору № 6722 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8727 производится в размере не выше ставки земельного налога, установленного на территории городского округа Балашиха.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.05.2022, приложенной к договору аренды №6722 от 26.05.2022, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8727 составляет 101 494 810,8 руб.

Следовательно, размер арендной платы по договору аренды №6722 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8727 на момент рассмотрения спора должен составлять 304 484,43 рублей в год из следующего расчета: 101494810,8 руб. (кадастровая стоимость) * 0,3%.10

Вместе с тем, поскольку арендная плата является регулируемой, ставки земельного налога, кадастровая стоимость могут быть изменены законодателем, суды указали на достаточное указание на порядок определения размера арендной платы в договоре и приложении.

Кроме того, удовлетворяя исковые требования об исключении пунктов 3.6, 3.7, 3.8 договора аренды земельного участка № 6722 от 26 мая 2022 года, суды обоснованно исходили из того, что данные пункты не соответствуют порядку расчета арендной платы по договору аренды. 

При принятии судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка

Отклоняя доводы, суды правомерно указали, что поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Вопреки доводам кассационных жалоб,  судами установлено, что спорный договор аренды заключен в рамках инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон «Центр-2».

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Иная оценка заявителем установленных судами обстоятельств, а также иное толкование законодательства не свидетельствуют о судебной ошибке и не могут служить основанием для отмены судебных актов. 

Доводы кассационных жалоб о том, что судами инвестиционный контракт от 27.08.2007 неправильно квалифицирован в качестве договора о развитии застроенной территории, отклоняется кассационной коллегией, поскольку противоречит установленным при рассмотрении настоящего дела и дел №А41-57984/22, А4150768/22, А41-56824/22 обстоятельствам. 

Доводы заявителей кассационных жалоб, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов не допущено.     

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2023 по делу № А41-56824/2022 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения. 

 

Председательствующий – судья                                                  Е.Ю. Филина

 

Судьи:                                                                                                   В.В. Петрова 

 

       Д.Г. Ярцев