Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-96429/2021

22 февраля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  15 февраля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  22 февраля 2022 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Сфинкс» (193315, 

<

...>, литер А, квартира 50, ОГРН 

<

***>)

ответчик: санкт-петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, Санкт-Петербург город, улица Новгородская, дом 20, лит. А, помещение 2-Н, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным отказа от договора аренды

 

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 05.10.2021),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.01.2022),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сфинкс» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, в котором просило признать незаконным отказ санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) от договора аренды земельного участка № 13/ЗК-04933 от 14.12.2010 (далее – Договор), выраженный в уведомлении об отказе от Договора № 04-28-17862/21-0-0 от 28.09.2021.

Определением суда от 02.12.2021 заявление принято к производству, предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное назначено на 15.02.2022.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал заявленные требования, а представитель Учреждения возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

По мнению ответчика, нарушение истцом пункта 4.3.13 Договора подтверждается актом обследования участка от 16.08.2021; в соответствии с пунктом 6.4.5 Договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, что влечет расторжение Договора, при нарушении арендатором пункта 4.3.13 Договора, следовательно, довод иска о том, что отказ от Договора не предусмотрен ни его условиями, ни действующим законодательством, является незаконным и необоснованным; срок действия Договора прекратился 31.10.2021; кроме того, на участок, деятельность на котором осуществляет Общество, неоднократно поступали жалобы граждан на портал «Наш Санкт-Петербург».

Также представитель Учреждения поддержал заявленное в отзыве ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ), который уполномочен проверять соблюдение условий договоров, заключенных в отношении объектов недвижимости.

Представитель Общества возражал против привлечения ККИ, полагая, что его права в данном споре не затрагиваются.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не усмотрел оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. 

Привлечение третьего лица к участию в деле является обязательным, если принятым судебным актом могут быть затронуты его права и охраняемые законом интересы. 

Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является предотвращение неблагоприятных для него последствий. 

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Учреждением не представлено каких-либо допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о том, что принятым по результатам рассмотрения иска судебным актом с учетом предмета заявленных требований непосредственно затрагиваются права ККИ.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (впоследствии – Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; арендодатель) и Общество (арендатор) 14.12.2010 заключили Договор, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору на условиях аренды земельный участок Зона 8, кадастровый номер 78:12:0631203:1011, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, улица Подвойского, участок 18 (севернее дома 47, литера А), площадью 100 кв. м.

Согласно пункту 1.2 Договора участок предоставлен для павильона шиномонтажа (код – 12.1).

По акту приема-передачи от 14.12.2010 (приложение № 3 к Договору) участок передан арендатору.

Дополнительным соглашением № 3 от 26.02.2021 срок действия Договора установлен до 26.02.2024.

Согласно пункту 4.3.13 Договора арендатор обязан при использовании участка соблюдать требования, установленные законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга, в том числе требования водоохранного, природоохранного законодательства, законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия, соблюдать ограничения (обременения), указанные в кадастровом паспорте участка, а также выполнять предписания уполномоченных контрольных и надзорных органов об устранении нарушений, допущенных при использовании участка.

В пункте 6.3.5 указано, что Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при несоблюдении арендатором обязанностей, предусмотренных, в том числе, пунктом 4.3.13.

Пунктом 6.4.5 Договора предусмотрено право арендодателя при нарушении арендатором пункта 4.3.13 отказаться от исполнения Договора в бесспорном и одностороннем порядке.

В результате обследования спорного земельного участка, проведенного ККИ 14.01.2021, было установлено, что на участке размещен нестационарный торговый объект (далее - НТО) - двухэтажный павильон автомойки и шиномонтажа площадью 110 кв.м; западная часть объекта площадью 10 кв.м размещена за пределами границ участка, северная часть объекта площадью 24 кв.м также размещена за пределами границ участка; смежные участки не сформированы в установленном законом порядке, входят в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена; выявлены признаки самовольного размещения частей элемента благоустройства площадью 10 кв.м и 24 кв.м, а также признаки несоответствия временного (некапитального) объекта, размещенного на участке, требованиям пункта 2.10 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1830.

Постановлением ККИ от 18.02.2021 по делу № 1290/2021 Общество признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного пунктом 1 статьи 16 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 N 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге» (самовольное размещение элементов благоустройства); указанное постановление вступило в законную силу 15.05.2021.

Уведомлением № 04-28-17862/21-0-0 от 28.09.2021 Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Постановление N 281) реализацию полномочий Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, являющегося правопреемником Комитета по управлению городским имуществом, по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, сообщило Обществу об отказе от исполнения Договора в соответствии с пунктом 6.4.5 Договора, потребовало освободить занимаемый земельный участок и передать его по акту приема-передачи.

Согласно данному уведомлению основанием для отказа арендодателя от Договора послужило нарушение Обществом условий пункта 4.3.13 Договора, выразившееся в принятии в отношении арендатора постановления от 18.02.2021 по делу № 1290/2021 об административном правонарушении.

Посчитав уведомление № 04-28-17862/21-0-0 от 28.09.2021 незаконным, нарушающим права Общества в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему. 

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Как предусмотрено в подпункте 1 пункта 1 статьи 619 и пункте 3 статьи 615 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 

Исходя из изложенного основаниями для прекращения договорных отношений является соглашение сторон, односторонний отказ от договора, если он предусмотрен законом или условиями договора, кроме того, договор может быть расторгнут по решению суда. 

Исходя из пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 2 статьи 607 ГК РФ правоотношения сторон в рамках договора аренды земельного участка регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, если специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации и иных законов, регулирующих земельные отношения, не установлены особенности.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено этим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды заключен на срок, превышающий 5 лет.

Пунктами 6.3.5 и 6.4.5 Договора одновременно предусмотрены различные, исключающие друг друга последствия одного и того же нарушения (пункта 4.3.13).

Вместе с тем с учетом срока, на который заключен Договор, в силу прямого указания закона в данном случае договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения арендатором его условий.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований полагать, что в рассматриваемом случае у арендодателя имеется право в одностороннем и бесспорном порядке отказаться от Договора в случае нарушения арендатором пункта 4.3.13 Договора.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о невозможности расторжения Договора во внесудебном порядке, в связи с чем положения пункта 6.4.5 Договора не подлежат применению как противоречащие закону.

Поскольку односторонний отказ от исполнения Договора, выраженный в уведомлении № 04-28-17862/21-0-0 от 28.09.2021, совершен ответчиком в отсутствие предусмотренных законом оснований, он подлежит признанию недействительным в порядке статьи 168 ГК РФ.

При таком положении иск подлежит удовлетворению.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ с удовлетворением иска расходы по уплате государственной пошлины за его рассмотрение подлежат отнесению на ответчика в полном объеме. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительным односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка № 13/ЗК-04933 от 14.12.2010, выраженный в уведомлении санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» № 04-28-17862/21-0-0 от 28.09.2021.

Взыскать с санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сфинкс» 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Целищева Н.Е.