Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-10652/19

07 июня 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 03 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 07 июня 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Богатиной Ю.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению 

Компании Контресас Лимитед (CONTRESAS LIMITED) (регистрационный номер НЕ 120668, Республика Кипр)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области 

третье лицо: ФИО2

о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации смены залогодержателя, обязании осуществить государственную регистрацию смены залогодержателя,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Компания КОНТРЕСАС ЛИМИТЕД обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации смены залогодержателя по договору цессии от 15.08.216 № Ц-12/16, заключенному между ООО ПИР Банк и Компанией КОНТРЕСАС ЛИМИТЕД, обязании осуществить государственную регистрацию смены залогодержателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070219:16 площадью 319695 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, восточнее д. Юдино.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме, изложил позицию суду, представил в материалы дела дополнительные документы. Представитель третьего лица поддержал позицию заявителя.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПКРФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Как следует из материалов дела, в обеспечение исполнения кредитного договора от 16.12.2014 № 53/14, заключенного между ООО ПИР Банк и ФИО2, заключен договор последующего залога недвижимости от 30.12.2014 № 53-14. По условиям данного договора в залог ООО ПИР Банк передан земельный участок с кадастровым номером 50:12:0070219:16 площадью 319695 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, восточнее д. Юдино, принадлежащий на праве собственности ООО «Гео Инвестментс».

Договор последующего залога недвижимости от 30.12.2014 № 53-14 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН и материалами дела правоустанавливающих документов.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В силу части 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке (п. 3 статьи 47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

По договору цессии от 15.08.2016 № Ц-12/16 ООО ПИР Банк передал Компании КОНТРЕСАС ЛИМИТЕД права требования к ФИО2 по кредитному договору от 16.12.2014 № 53/14. Пунктом 1.2 договора цессии также предусмотрен переход к Компании КОНТРЕСАС ЛИМИТЕД прав и обязанностей по обеспечивающему исполнение основного обязательства договору последующего залога недвижимости от 30.12.2014 № 53-14.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Исходя из приведенных положений государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой (пункт 4 статьи 20 Закона об ипотеке), необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации.

При этом с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ). Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат.

Следовательно, уступка права требования по договору залога подлежит государственной регистрации.

Согласно части 4.3 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в случае уступки прав по договору ипотеки осуществляется на основании договора, в соответствии с которым осуществляется уступка прав, а также заявлений бывшего и нового залогодержателей, либо заявления управляющего залогом, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, либо заявления нотариуса, удостоверившего соответствующий договор уступки прав.

Частью 6 данной статьи при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, - сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной. Изменения в такие сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или закладной в форме электронного документа. Если залогодержатель (залогодержатели) заключил договор управления залогом (статья 356 Гражданского кодекса Российской Федерации), при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными настоящей частью, вносятся сведения об управляющем залогом, залогодержателях и договоре управления залогом.

Заявлением от 22.03.2017 ООО ПИР Банк и Компания КОНТРЕСАС ЛИМИТЕД обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями от 26.12.2018 за внесением изменений в ЕГРН в связи со сменой залогодержателя по договору последующего залога недвижимости от 30.12.2014 № 53-14.

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если  имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

Статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

По результатам рассмотрения заявления от 26.12.2018 о регистрации смены залогодержателя Управлением Росреестра по Московской области принято решения о приостановлении регистрационных действий от 11.01.2109. Указанные решения Управления Росреестра по Московской области мотивированы тем, что при проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов установлен факт государственной регистрации ареста в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070219:16 на основании постановления судьи Басманного районного суда города Москвы от 16.12.2015; постановления Басманного районного суда г. Москвы от 12.04.2016; постановления судьи Басманного районного суда города Москвы по уголовному делу от 09.08.2016.

Полагая, что решение Управления Росреестра по Московской области от 11.01.2019 о приостановлении государственной регистрации смены залогодержателя не соответствует требованиям закона и нарушает право на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником как кредитора по кредитному договору от 16.12.2014 № 53/14, Компания КОНТРЕСАС ЛИМИТЕД обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу части 1 статьи 115 УПК РФ для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, взыскания штрафа, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, указанного в части первой статьи 104.1 Уголовного кодекса Российской Федерации, следователь с согласия руководителя следственного органа или дознаватель с согласия прокурора возбуждает перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия. Суд рассматривает ходатайство в порядке, установленном статьей 165 настоящего Кодекса. При решении вопроса о наложении ареста на имущество суд должен указать на конкретные, фактические обстоятельства, на основании которых он принял такое решение, а также установить ограничения, связанные с владением, пользованием, распоряжением арестованным имуществом.

Частью 2 указанной статьи определено, что наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

Арест может быть наложен на имущество, находящееся у других лиц, не являющихся подозреваемыми, обвиняемыми или лицами, несущими по закону материальную ответственность за их действия, если есть достаточные основания полагать, что оно получено в результате преступных действий подозреваемого, обвиняемого либо использовалось или предназначалось для использования в качестве орудия, оборудования или иного средства совершения преступления либо для финансирования терроризма, экстремистской деятельности (экстремизма), организованной группы, незаконного вооруженного формирования, преступного сообщества (преступной организации) (ч. 3 статьи 115 АПК РФ).

Судом установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070219:16, являющегося предметом залога по договору залога недвижимости от 30.12.2014 № 53-14, постановлением судьи Басманного районного суда города Москвы от 25.05.2015 по уголовному делу от 09.08.2016 наложен арест, срок которого установлен до 14.12.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.12.2018. На момент рассмотрения настоящего спора арест не снят, доказательств обратного в материалы дела не представлено, материалам дела правоустанавливающих документов на земельный участок не подтверждается.

Между тем, из норм статьи 115 УПК РФ следует, что арест (запрещение) имущества адресован именно собственнику имущества и запрещает только ему осуществлять любые действия, направленные на отчуждение данного имущества, и государственную регистрацию сделок и перехода права собственности на недвижимое имущество, а также регистрацию вещных и имущественных прав в отношении арестованного объекта имущества.

По смыслу статьи 382 ГК и норм Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», уступка прав кредитора является сделкой, заключаемой между прежним и новым залогодержателями без участия залогодателя. Цессия не затрагивает имущество собственника, не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя не происходит возникновения и регистрации нового обременения. Договор цессии лишь изменяет стороны в уже существующем обязательстве.

Таким образом, совершение действий по внесению изменений в существующую запись в части замены залогодержателя не подлежит квалификации в качестве отчуждения либо обременения залогового имущества правами третьих лиц, в связи с чем наличие соответствующих обеспечительных мер не препятствует проведению регистрационных действий по внесению изменений в ЕГРН о залогодержателе имущества. Указанная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2016 № 305-КГ16-6316, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 19.05.2015 по делу № А40-109245/14.

В рассматриваемом случае арест наложен в отношении земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО «Гео Инвестментс», предоставившего такой участок в обеспечение кредитного договора от 16.12.2014 № 53/14. Следовательно, наложенный в рамках уголовного дела арест призван сохранить существующее вещное право на земельный участок и ограничить право собственника на распоряжение данным имуществом. Право залога представляет собой ограниченное вещное право, так как в нем заключена юридическая возможность распорядиться чужим имуществом при определенных условиях с целью получения удовлетворения из стоимости этого имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Наличие между залогодателем и залогодержателем обязательственного отношения, вытекающего из основного договора, и обеспечительное назначение залогового отношения не влияет на существующее право собственности, поскольку последнее в данном случае остается неизменным по своему юридическому содержанию.

Кроме того, согласно пункту 114 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, в целях государственной регистрации смены залогодержателя при уступке прав по обеспеченному ипотекой обязательству в реестр прав на недвижимость вносится новая запись об ограничении (обременении) в пользу лица, которому были переданы права по обеспеченному ипотекой обязательству.

При этом в новую запись об ограничении (обременении), за исключением сведений о залогодержателе, вносятся сведения, аналогичные содержащимся в записи об ограничении (обременении), в которой было указано лицо (залогодержатель), уступившее свои права на основании сделки об уступке права по обязательству, обеспеченному ипотекой. В новой записи об ограничении (обременении) в отношении залогодержателя указываются данные нового залогодержателя в соответствии с пунктом 50 Порядка, а в отношении документов-оснований дополнительно указываются реквизиты сделки об уступке прав по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Предыдущие записи об ограничении (обременении) погашаются.

В силу части 12 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

В этой связи, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что Управление Росреестра по Московской области не имело достаточных правовых оснований для отказа во внесении изменений в ЕГРН о смене залогодержателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070219:16.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 104, 110, 167 – 170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требование удовлетворить. 

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Московской области о приостановлении государственной регистрации смены залогодержателя по договору цессии от 15.08.216 № Ц-12/16, заключенному между ООО ПИР Банк и Компанией КОНТРЕСАС ЛИМИТЕД.

Обязать Управление Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию смены залогодержателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070219:16 площадью 319695 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, восточнее д. Юдино.

Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу Компания КОНТРЕСАС ЛИМИТЕД судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                                                                Ю.Г. Богатина