АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-21347/2017

Дело № А65-26303/2015

г. Казань

13 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Минеевой А.А.,

судей Ивановой А.Г., Конопатова В.В.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью «АльянсАгро» – Гиззатова Р.Р., доверенность от 07.03.2017 № 2,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АльянсАгро»

на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2017 (судья Боровков М.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 (председательствующий судья Александров А.И., судьи: Радушева О.Н., Селиверстова Н.А.)

по делу № А65-26303/2015

по заявлению (вх. от 11.11.2016 № 53655) общества с ограниченной ответственностью «АльянсАгро» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартир в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», г. Казань (ИНН 1616013827, ОГРН 1051645003475),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» (далее – должник, ООО «Фон-Ривьера») в Арбитражный суд Республики Татарстан обратилось общество с ограниченной ответственностью «АльянсАгро» (далее – ООО «АльянсАгро», кредитор) с заявлением о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде 43 квартир.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2016 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство внутренних дел по Республике Татарстан.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ООО «АльянсАгро» просит принятые по спору определение, постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушение судами конституционного принципа равенства участников процесса.

В судебном заседании представитель кредитора доводы кассационной жалобы поддержал, просил ее удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 06.06.2017 до 09 часов 10 минут. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доводы жалобы, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 20.11.2008 между кредитором – ООО «АльянсАгро» и ООО «Фон-Ривьера» были заключены 43 инвестиционных договора: № СГЗ-270/231, СГЗ-270/234, СГЗ-270/235, СГЗ-270/236, СГЗ-270/242, СГЗ-270/243, СГЗ-270/245, СГЗ-270/246, СГЗ-270/249, СГЗ-270/256, СГЗ-270/259, СГЗ-270/263, СГЗ-270/266, СГЗ-270/267, СГЗ-270/270, СГЗ-270/276, СГЗ-270/277, СГЗ-262/297, СГЗ-262/298, СГЗ-267/304, СГЗ-270/305, СГЗ-267/315, СГЗ-270/316, СГЗ-267/318, СГЗ-270/319, СГЗ-270/322, СГЗ-270/323, СГЗ-270/324, СГЗ-270/326, СГЗ-270/329, СГЗ-270/330, СГЗ-270/332, СГЗ-270/333, СГЗ-270/338, СГЗ-270/339, СГЗ-270/340, СГЗ-270/346, СГЗ-270/347, СГЗ-270/353, СГЗ-270/354, СГЗ-270/357, СГЗ-270/358, СГЗ-270/360.

Согласно пункту 1.2 указанных инвестиционных договоров кредитор принял участие в строительстве в части инвестирования квартир, находящихся по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Оренбургский проезд, жилой комплекс № 4 микрорайона «Солнечный город», с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартиры в собственность согласно акту распределения.

В соответствии с пунктом 4.1 инвестиционных договоров должник обязался передать кредитору не позднее 20-ти рабочих дней квартиры по акту приема-передачи, после даты сдачи законченного строительством объекта государственной приемочной комиссии и ввода его в эксплуатацию в случае полного исполнения соинвестором своих обязательств по финансированию строительства квартир.

Кредитор в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные договором, что подтверждается соглашением о зачете от 21.10.2008. Общий объем инвестиционных средств, вложенных кредитором согласно пункту 2.1 инвестиционных договоров составил 26 429 090 руб. 29 коп.

Сроки передачи квартир по акту приема-передачи неоднократно переносились (с первоначальной даты - 2 квартал 2010 года, до - 4 квартала 2016 года).

Согласно распоряжению заместителя начальника Управления архитектуры и градостроительства Исполнительного комитата муниципального образования г. Казани от 12.08.2010 № 1349р, жилому дому присвоен адрес: г. Казань, ул. Баки Урманче, дом 6.

Должник письмами от 24.03.2016 № 209, от 23.05.2016 № 359, от 11.07.2016 № 452 уведомлял кредитора о приостановлении работ, в связи с отказом Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани во вводе в эксплуатацию 4-ой блок-секции без окончания строительства стилобата и двухуровневого паркинга на 153 машиноместа.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.10.2016 в отношении ООО «Фон-Ривьера» введена процедура банкротства - наблюдение с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее  Закон о банкротстве), временным управляющим утвержден Шарипов М.З.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, ООО «АльянсАгро» указало на неисполнение должником обязательств по передаче кредитору по заключенным инвестиционным договорам от 20.11.2008 квартир и наличие вступивших в законную силу решений суда общей юрисдикции, которыми удовлетворены требования двух физических лиц о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде жилых помещений - квартир.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований ООО «АльянсАгро» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде 43 квартир, судебные инстанции, руководствуясь положениями статей 201.8, 201.11 Закона о банкротстве, статьями 8, 130, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», правомерно исходили из того, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Также суды указали, что в отношении квартиры 276, секция 4, этаж 9, общей площадью 43,31 кв. м между должником и Агафоновой Д.Н. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения.

Податели жалобы ссылаются на то, что в отношении двух инвесторов судами общей юрисдикции приняты вступившие в законную силу решения об удовлетворении требований о признании за гражданами - участниками строительства права собственности на долю в общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде причитающихся гражданам квартир в этом доме, в котором находится и объект, на который претендуют податели жалобы. 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

По смыслу пункта 1 статьи 4 названного Закона передача объекта долевого строительства, возводимого с привлечением средств дольщиков по договору долевого участия, связана с завершением строительства объекта и вводом его в эксплуатацию.

Правовым последствием исполнения договора долевого участия является возникновение у участников долевого строительства права собственности на индивидуально определенные части/объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. При этом данное право реализуется по правилам статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 130 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Кроме того, до ввода жилого дома в эксплуатацию определенные помещения (квартиры, нежилые помещения) не могут быть выделены в натуре (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»).

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

При отсутствии определенных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве условий признание в рамках процедуры банкротства, проводимой в целях соблюдения пропорционального удовлетворения требований кредиторов застройщика, за отдельным инвестором права на помещение в объекте незавершенного строительства, не введенном в эксплуатацию, может повлечь нарушение закрепленного законодательством о банкротстве принципа равенства кредиторов должника и воспрепятствовать включению объекта незавершенного строительства в конкурсную массу Общества с целью удовлетворения требований кредиторов.

В то же время, как следует из разъяснений, данных в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости», утвержденного 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют признать, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судами установлено и признается подателем кассационной жалобы, что жилой дом не сдан в эксплуатацию, на момент рассмотрения судом спора отсутствовала государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, акт о передаче заявителям спорной квартиры не подписан, и это, как следует из обжалуемых судебных актов, препятствует признанию за заявителем права собственности на долю в указанном объект.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеизложенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу: ввиду отсутствия в материалах дела доказательств того, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признание за ООО «АльянсАгро» права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не представляется возможным. В связи с этим суды правомерно отказали в удовлетворении заявления ООО «АльянсАгро».

Довод заявителя кассационной жалобы о нарушении принципа равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, поскольку имеются вступившее в законную силу решения Приволжского районного суда г. Казани об удовлетворении аналогичных требований граждан, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку решением суда от 22.12.2016 за Сучковой Н.М. признано право собственности на трехкомнатную квартиру, за Блохиной Г.Т. решением от 18.01.2016 признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде трехкомнатной квартиры.

Кроме того, между ООО «Фон-Ривьера» и гражданами были заключены предварительные договоры купли-продажи жилых помещений не для получения прибыли, а для удовлетворения своих личных семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий и к данным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», тогда как ООО «АльянсАгро» при заключении 43 договоров инвестирования преследовалась иная цель.

В этой связи ссылка заявителя кассационной жалобы на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, не может быть признана правильной.

Нарушений судами норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 по делу № А65-26303/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья					А.А. Минеева

Судьи									А.Г. Иванова

										В.В. Конопатов