АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-17429/2024 

Дата принятия решения –  22 декабря 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  10 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Муллагуловой Э.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гариповой А.З., рассмотрев в  открытом судебном заседании дело А65-17429/2024 по иску Палаты имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г.Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства", г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о замене лица (арендатора) в договоре аренды земельного участка №184 от 06.12.2007 с ООО "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства" на ФИО1, взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.06.2023 по 29.02.2024 в размере 159  703, 35 руб., неустойки начисленной в соответствии с п.2.6 договора  в размере 159 703,35 руб.,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1,

с участием: 

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен,

от третьего лица - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Палата имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района Республики Татарстан обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства", г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о замене лица (арендатора) в договоре аренды земельного участка №184 от 06.12.2007 с ООО "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства" на ФИО1, взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.06.2023 по 29.02.2024 в размере 159  703, 35 руб., неустойки начисленной в соответствии с п.2.6 договора  в размере 159 703,35 руб.

Определением от 06.06.2024 года в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен, ФИО1.

Определением суда от 06.06.2024 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов. В порядке ст. 51 АПК РФ суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1.

23.07.2024 от третьего лица поступил отзыв на исковое заявление.

Судом установлено, что определение о рассмотрении судом настоящего спора направлено ответчику посредством почтовой связи по месту его регистрации. Почтовая корреспонденция, направленная в адрес ответчика, возвращена организацией почтовой связи в суд по причине истечения срока хранения.

Однако, как следует из отчета об отслеживании почтового отправления с идентификатором 42100095356269 письмо прибыло в место вручения 10.06.2024 и 19.06.2024 возвращено отправителю (в суд) в связи с истечением срока хранения. При этом отметка о совершении попытки вручения письма адресату отсутствует, что является нарушением организацией почтовой связи порядка доставки почтовой корреспонденции (определение Верховного суда Российской Федерации от 22 апреля 2024 г. N 304-ЭС23-27229).

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд пришел к выводу о том, что имеется основание для рассмотрения дела по общим правилам искового производства, предусмотренное частью 5 статьи 227 АПК РФ, а именно: необходимость надлежащего извещения ответчика.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ считает необходимым перейти к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Представители ответчика и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса.

Судом установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего извещения ответчика.

В целях надлежащего извещения ответчика предварительное судебное заседание отложено на 02.12.2024.

В предварительное судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.

Дело рассмотрено в порядке ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса.

До начала рассмотрения дела по существу ходатайств не заявлено.

На основании статьи 163, частей 3,5 статьи 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан вынес протокольное определение об объявлении перерыва в предварительном судебном заседании до 10 декабря 2024 года до 12час. 10 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Состав суда не изменился. Представители сторон не явились.

В порядке ст.136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил провести предварительное судебное заседание в отсутствии лиц, участвующих в деле.

В отсутствии возражений сторон, в соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в суде первой инстанции.

До начала рассмотрения дела по существу ходатайств не заявлено.

Из материалов дела следует, что 06.12.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 184, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на праве аренды земельный участок на срок от 05.06.2007 до 04.06.2056 на основании постановления главы Бугульминского района № 600 от 05.06.2007, имеющий следующие характеристики: кадастровый номер 16:46:040101:9, площадь 10827 кв.м., местонахождение: 

<

...>, разрешенное использование: производственные цели.

Согласно п.2.1 договора размер арендной платы устанавливается в виде стабильных платежей за 1 кв.м. земельной площади в расчете на год. 

В соответствии с п.2.2. договора арендатор за период с 05.06.2007  по 31.12.2007 вносит арендную плату за право пользования участком в размере 53396 руб. согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. 

В силу п.2.3. договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее).

Арендная плата за период с 05.06.2007 по 31.12.2007 вносится арендатором в размере 53396 руб., ежемесячно равными долями на позднее 1 числа месяца, следующего за отчетным, а за декабрь – не позднее 25 декабря текущего года (п.2.4. договора).

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 16:46:040101:9 расположены объекты недвижимости: 16:46:040101:2129, 16:46:040101:2359, 16:46:040101:2364, 16:46:040101:2366,          16:46:040101:2367,          16:46:040101:2370,          16:46:040101:2371, 16:46:040101:2372, 16:46:040101:2376.

В соответствии с выписками из ЕГРН с 28.08.2023 собственником объектов капитального строительства с кадастровыми номерами: 16:46:040101:2129, 16:46:040101:2359, 16:46:040101:2364, 16:46:040101:2366,          16:46:040101:2367,          16:46:040101:2370,          16:46:040101:2371, 16:46:040101:2372, 16:46:040101:2376 является ФИО1 - третье лицо по настоящему иску.

Досрочному расторжению договор не подлежит (п.8.5. договора).

Как указывает истец, переуступку прав аренды земельного участка ответчик заключать отказывается, в связи с чем нарушает законные интересы не только органа местного самоуправления, в части отсутствия оплаты за пользование земельным участком, но и собственника объектов капитального строительства, у которого отсутствует возможность полноценного использования объектов.

Ответчик в нарушение условий договора в период с 01.06.2023 по 29.02.2024 не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного земельного участка, в связи с чем образовалась задолженность по арендным платежам в размере: (16 975 436,76 * 1,5%) * 1 /12 * 7 = 148 535.07 руб., где 16 975 436,76 - кадастровая стоимость земельного участка (до 31.12.2023 года), 1,5 % - размер ставки земельного налога (ст. 394 НК РФ), 1 - поправочный коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, 7 - количество месяцев за период 01.06.2023 по 31.12.2023, (4 467 313,31* 1,5%)* 1/12* 2 = 11168,28 руб., где 4 467 313,31 - кадастровая стоимость земельного участка (с 01.01.2024 года), 1,5 % - размер ставки земельного налога (ст. 394 НК РФ), 1 - поправочный коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, 2 - количество месяцев за период 01.01.2024 по 29.02.2024. Общая сумма долга составляет: 148 535,07 + 11168,28 = 159 703,35 руб.

С целью урегулировать спор между сторонами до обращения в суд истец направил ответчику претензию о задолженности по арендной плате за земельный участок от 18.07.2023 № 72/23. 

Ответчик задолженность не погасил.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд, с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли (пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом установлено, что с 28.08.2023 собственником объектов капитального строительства с кадастровыми номерами: 16:46:040101:2129, 16:46:040101:2359, 16:46:040101:2364, 16:46:040101:2366,          16:46:040101:2367,          16:46:040101:2370,          16:46:040101:2371, 16:46:040101:2372, 16:46:040101:2376, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером 16:46:040101:9 является ФИО1.

Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. 

В пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В силу указанных норм лицо, приобретшее право собственности на здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (абзац 12 пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 27.10.2009 № 8611/09, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. 

Названные положения гражданского и земельного законодательства предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что к третьему лицу, как новому собственнику объекта недвижимости, перешли права и обязанности арендатора земельного участка с 28.08.2023, а ответчик выбыл из обязательства по аренде спорного земельного участка.

На основании вышеизложенного, обоснованным периодом взыскания задолженности с ответчика является период с 01.06.2023 по 27.08.2023.

Согласно расчету суда сумма задолженности за период с 01.06.2023 по 27.08.2023 составляет 60 919,93 руб.

Таким образом, данное требование истца подлежит частичному удовлетворению в сумме 60 919,93 руб. В остальной части данное требование удовлетворению не подлежит.

Разрешая требование истца о взыскании неустойки начисленной в соответствии с п.2.6 договора  в размере 159 703,35 руб. за период с 01.07.2023 по 20.03.2024, суд пришел к следующему.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом   2.6.   договора   за   несвоевременное   внесение   арендных   платежей предусмотрена неустойка в размере   1%  от суммы платежа за каждый день просрочки.

Как указывает истец, размер неустойки составляет - 345 361,06 руб.  Ввиду того, что начисленная сумма неустойки по договору аренды значительно превышает сумму задолженности и является несоразмерной по сравнению с основным долгом, руководствуясь п. 6 ст. 395 Гражданского кодекса РФ истец применил правило не более 100% от суммы долга. Размер неустойки уменьшен истцом до суммы - 159 703,35 руб.

Учитывая, что обязательства ответчика по оплате арендной платы прекратились с 28.08.2023,  судом осуществлен перерасчет неустойки, согласно которому неустойка за период с 04.07.2023 по 14.05.2024 составляет 175 264,58 руб. Между тем, суд не вправе выходить за пределы исковых требований, в связи с чем данное требование истца подлежит удовлетворению в заявленной сумме.

Разрешая требование истца о замене лица (арендатора) в договоре аренды земельного участка №184 от 06.12.2007 с ООО "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства" на ФИО1, суд пришел к следующему.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом доказательств направления требования об изменении договора или  о заключении дополнительного соглашения  не представлено.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Принимая во внимание вышеизложенное, судом признается несоблюденным досудебный порядок урегулирования спора, следовательно, исковые требования в данной части на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 148 АПК РФ подлежат оставлению без рассмотрения.

В силу ст.110 АПК РФ государственная пошлина по требованию о взыскании задолженности и пени подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Согласно ст. 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае прекращения производства по делу (административному делу) или оставления заявления (административного искового заявления) без рассмотрения Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции или арбитражными судами.

Учитывая, что истцом государственная пошлина не оплачивалась, так как истец освобожден от ее уплаты на основании ст. 333.37 НК РФ, государственная пошлина в части требования о внесении изменений в договор возврату не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 112, 148, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

оставить без рассмотрения требование о замене лица (арендатора) в договоре аренды земельного участка №184 от 06.12.2007 с ООО "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства" на ФИО1.

В остальной части исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства", г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Палаты имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г.Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 60 919 (шестьдесят тысяч девятьсот девятнадцать) руб. 93 коп., неустойку в размере 159 703 (сто пятьдесят девять тысяч семьсот три) руб. 35 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства", г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 485 (шесть тысяч четыреста восемьдесят пять) руб. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

            Судья                                                                                       Муллагулова Э.Р.