АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-1398/2022

г. Краснодар

15 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от заявителя – государственного унитарного предприятия «Табасаранское»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (конкурсный управляющий), третьих лиц: Федеральной налоговой службы России в лице управления Федеральной налоговой службы по Республике Дагестан – ФИО2 (доверенность                       от 09.10.2023), общества с ограниченной ответственностью «Дары гор» – ФИО3 (доверенность от 05.04.2024; участие обеспечено посредством сервиса «Онлайн-заседание»), в отсутствие заинтересованного лица – министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (ИНН 

<

***>,                                ОГРН 

<

***>), третьего лица – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего государственного унитарного предприятия «Табасаранское» ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.09.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2023 по делу № А15-1398/2022, установил следующее.

Государственное унитарное предприятие «Табасаранское» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – предприятие) обратилось в арбитражный суд с заявлением к министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее – министерство) об установлении факта наличия согласия на передачу предприятием третьим лицам прав и обязанностей арендатора по договору от 21.11.2016 № 82 аренды земельного участка площадью 1353,0400 га (кадастровый номер 05:17:000137:22).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.09.2023, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда                    от 15.11.2023, в удовлетворении заявления отказано. 

В кассационной жалобе конкурсный управляющий, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. Податель жалобы указывает, что право аренды земельного участка подлежало включению в конкурсную массу предприятия. В рамках дела № А15-4923/2014  утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым заключен долгосрочный договор от 21.11.2016 № 82 аренды земельного участка с кадастровым номером 05:17:000137:22. Аудиозаписями судебных заседаний по названному делу подтверждена осведомленность министерства о заключении договора аренды в целях реализации процедуры банкротства предприятия. Министерство, передав в аренду предприятию на     49 лет земельные участки, фактически выразило согласие на продажу права аренды в составе конкурсной массы в целях проведения расчетов с кредиторами. Обстоятельства заключения договора аренды суды надлежащим образом не исследовали и не оценили. 

Федеральная налоговая служба России в лице управления по Республике Дагестан (далее – налоговая служба) представила в суд отзыв, в котором просила удовлетворить заявление предприятия. 

Заседание суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Дагестан (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

В судебном заседании конкурсный управляющий, представители налоговой службы и общества на удовлетворении жалобы настаивали.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 23.01.2014 по делу № А15-2059/2011 предприятие признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

В рамках дела № А15-4923/2014 конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к министерству о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка. Определением от 13.04.2015 утверждено мировое соглашение, по условиям которого министерство приняло на себя обязательства заключить с предприятием договор аренды земельного участка с кадастровым номером 05:17:000137(126):22 сроком на 49 лет (т. 1, л. д. 140 – 142).

На основании определения от 13.04.2015 и распоряжения от 21.11.2016 № 365-р комитета по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (правопредшественник министерства; далее – комитет) комитет и предприятие (арендатор) заключили договор от 21.11.2016 № 82 аренды (на срок до 21.11.2065) в отношении находящегося в государственной собственности Республики Дагестан земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 05:17:000137:22 площадью 1353,0400 га, расположенного в с. Сиртыч, Табасаранского района (т. 1, л. д. 38 – 40).

В соответствии с пунктом 8.1 договора передача земельного участка в субаренду, а также прав и обязанностей по договору третьим лицам, в том числе передача арендных прав земельного участка в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив допускается только с письменного согласия арендодателя.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. Передача земельного участка оформлена передаточным актом. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) предприятия утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи части имущества (т. 1, л. д. 53 – 59). На открытых торгах произведена продажа права аренды земельного участка с кадастровым номером 05:17:000137:22 (т. 1, л. д. 60 – 63).

Министерство оспорило торги и договор купли-продажи права аренды спорного земельного участка. 

Предприятие, ссылаясь на фактическое согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора иным лицам, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации             (далее – Гражданский кодекс) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации                       (далее – Земельный кодекс) предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка публичной собственности, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

В то же время, как указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В отношении государственных унитарных предприятий законодательный запрет на передачу ими прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам (кроме случаев заключения концессионных соглашений) прямо установлен подпунктом 2            пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ                                «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон                № 161-ФЗ).

Поскольку заявитель является государственным унитарным предприятием, владеющим на праве аренды земельным участком, относящимся к публичной собственности, право аренды такого участка не может быть признано активом, который может быть самостоятельно введен в гражданский оборот путем отчуждения за плату.

Поскольку названный запрет установлен законом, не зависит от наличия (отсутствия) фактического согласия арендодателя, вывод судов об отсутствии условий для удовлетворения требований предприятия следует признать правильным.

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет. В пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, указано, что в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 18 Закона № 161-ФЗ при банкротстве государственных унитарных предприятий принадлежащие им как арендаторам права и обязанности по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, не могут быть переданы иным хозяйствующим субъектам, в том числе посредством проведения торгов. Действующее законодательство не содержит положений о том, что право аренды, которым арендатор не вправе был распоряжаться, может быть передано им другому лицу лишь на том основании, что после заключения договора вынесено судебное решение о признании арендатора банкротом.

Исключением из данного правила является продажа объектов недвижимости на участке, принадлежащем предприятию на праве аренды (пункт 1 статьи 1, пункт 1                  статьи 35 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса). 

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведена правовая позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при реализации объектов недвижимости, включенных в конкурсную массу унитарного предприятия, к покупателю в силу закона переходят и права на земельный участок, занятый объектом недвижимости (зданием, сооружением) и необходимый для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у унитарного предприятия, поэтому право аренды земельного участка под принадлежащими унитарному предприятию объектами недвижимости может быть признано имущественным активом должника для целей определения стоимости реализации объектов недвижимого имущества.

При реализации объектов недвижимости право аренды земельного участка переходит к их покупателю в силу закона, вне  зависимости от согласия арендодателя. Спорный земельный участок имеет значительную площадь и относится к землям сельскохозяйственного назначения (т. 1, л. д. 38 – 40). Федеральный закон от 24.07.2002   № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон                    № 101-ФЗ) не распространяет свое действие на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями; оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом (пункт 7 статьи 27 Земельного кодекса, абзац второй пункта 1       статьи 1 Закона № 101-ФЗ). Образование участков из земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 Земельного кодекса. 

С учетом изложенного, в отсутствие доказательств, позволяющих заключить о том, что весь предназначенный для сельскохозяйственного использования земельный участок сформирован для эксплуатации объектов недвижимости должника, избранный предприятием способ судебной защиты не приведет к восстановлению нарушенного права. В удовлетворении настоящего заявления предприятия суды отказали правильно. 

           Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не учитывают положения приведенных норм материального права, поэтому подлежат отклонению. При этом, исходя из положений статей 286 и 287 Кодекса, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания, как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса основанием для безусловной отмены судебных актов, суд кассационной инстанции не установил. В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.09.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2023 по делу                             № А15-1398/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              Т.Н. Драбо