ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-18550/2019

Дело № А41-95851/18

31 октября 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  30 октября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  31 октября 2019 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Боровиковой С.В.,

судей Семушкиной В.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от ООО Проектная компания «Былово» – ФИО2 и Пак А.В., представители по доверенности от 05.08.2019 (дипломы о высшем юридическом образовании №ВБА 0505375 от 15.06.10 г. и №ДВС 123327 от 20.05.02 г.);

от ЗАО «Юнитекс» - ФИО3, представитель по доверенности от 14.03.19 г., ФИО4 и ФИО5 представители по доверенности от 11.06.19 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - представитель не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО «Юнитекс» на определение Арбитражного суда Московской области от 12.08.2019 об отказе в пересмотре судебного акта по новым обстоятельствам, принятое судьей Кузьминой О.А. по делу № А41-95851/18 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Проектная компания «Былово» к Закрытому акционерному обществу «Юнитекс», третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о признании незаконным одностороннего расторжения соглашения от 17.02.2014 №29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.04.2012 №ЮА-144, 

по встречному исковому заявлению ЗАО «Юнитекс» к ООО «Проектная компания «Былово» о признании Соглашения от 17.02.2014 №29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.04.2012 №ЮА-144 прекратившим свое действие,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Проектная компания «Былово» обратилось в Арбитражный суд Московской области к ЗАО «Юнитекс» с иском о признании незаконным одностороннего расторжения ответчиком соглашения от 17.02.2014 № 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012. 

ЗАО «Юнитекс» обратилось к ООО «ПК «Былово» с встречным иском о признании соглашения № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.04.2012 № ЮА-144, заключенного между ООО «ПК Былово» и ЗАО «Юнитекс», прекратившим свое действие с 16.04.2018. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.02.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 исковое заявление удовлетворено, в удовлетворении встречного искового заявления отказано. 

17 июня 2019 года ЗАО «Юнитекс» обратилось в арбитражный суд с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам решения Арбитражного суда Московской области от 19.02.2019 года по делу №А41-95851/18.

Определением Арбитражного суда Московской области от 12 августа 2019 года в удовлетворении указанного заявления отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, ЗАО «Юнитекс» подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

ООО «ПК Былово» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. 

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268, 272 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель ЗАО «Юнитекс» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО «ПК Былово» возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в  деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

Согласно ч. 1 ст. 311 АПК РФ основаниями пересмотра судебных актов по правилам настоящей главы являются: 

1) вновь открывшиеся обстоятельства - указанные в части 2 настоящей статьи и существовавшие на момент принятия судебного акта обстоятельства по делу; 

2) новые обстоятельства - указанные в части 3 настоящей статьи, возникшие после принятия судебного акта, но имеющие существенное значение для правильного разрешения дела обстоятельства. 

Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 (ред. от 23.03.2012) "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" при решении вопроса о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам судам следует исходить из наличия оснований, предусмотренных статьей 311 АПК РФ, и соблюдения заявителем условий, содержащихся в статьях 312 и 313 АПК РФ. 

Судебный акт не может быть пересмотрен по новым или вновь открывшимся обстоятельствам в случаях, если обстоятельства, определенные статьей 311 АПК РФ, отсутствуют, а имеются основания для пересмотра судебного акта в порядке кассационного производства или в порядке надзора, либо если обстоятельства, установленные статьей 311 АПК РФ, были известны или могли быть известны заявителю при рассмотрении данного дела. 

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011г. №52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" обстоятельства, которые согласно пункту 1 статьи 311 АПК РФ являются основаниями для пересмотра судебного акта, должны быть существенными, то есть способными повлиять на выводы суда при принятии судебного акта. 

В пункте 7 Постановления от 30.06.2011 N 52 также разъяснено: судебный акт может быть пересмотрен по новым обстоятельствам в связи с отменой судебного акта арбитражного суда или суда общей юрисдикции либо постановления другого органа (пункт 1 части 3 статьи 311 АПК РФ) только в том случае, если отмененные акты действительно послужили основанием для принятия судебного акта арбитражного суда по данному делу. 

Как следует из материалов дела, в рамках настоящего дела рассматривалась законность одностороннего расторжения ЗАО «ЮНИТЕКС» соглашения 29/01 от 17.02.2014, заключенного между ООО «ПК «БЫЛОВО» и ЗАО «ЮНИТЕКС» 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012, заключенному между Администрацией г.о.Химки (арендодатель) и арендатором ЗАО «Моиолевер-Трейд» (зарегистрировано Управлением Росресстра 13 марта 2014 года за номером 50-50-10/018/2014-212 (далее - Соглашение 29/01)). 

В соответствии с п. 2 соглашения № 29/01, истец обязался в срок до 29.01.2017 в счет уступленных прав и обязанностей по договору аренды уплатить ЗАО «ЮНИТЕКС» 318 156 000.00 рублей. 

27.12.2016 ООО «ПК «БЫЛОВО» и ЗАО «ЮНИТЕКС» подписали Дополнительное соглашение №2 к Соглашению № 29/01, государственная регистрация которого произведена 18.12.2017. 

В указанном Дополнительном соглашении №2 ООО «ПК «БЫЛОВО» и ЗАО «ЮНИТЕКС» определили следующий порядок оплаты цены права аренды 318 156 000 руб.: 

- сумма в 64 268 400 руб. в срок до 31.03.2017, включительно, путем предоставления Правообладателю прав на получение по договорам долевого участия в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 кв. м. - 120 000 руб.) и оформления взаимозачета обязательств но оплате данных договоров долевого участия в строительстве и оплате цены Соглашения № 29/01; 

- оставшуюся сумму в 253 998 000 руб. в срок до 31.12.2017, включительно, путем предоставления Правообладателю прав на получение по договорам долевого участия в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 кв. м. - 120 000 руб.) и оформления взаимозачета обязательств по оплате данных договоров долевого участия в строительстве и оплате цены Соглашения № 29/01.

 Условие об оплате заменено сторонами в дополнительном соглашении № 2 к соглашению 29/01 на условие о предоставлении квартир по договорам долевого участия в строительстве. 

В соответствии с ч. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же липами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений. 

Пунктами 2, 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 103 от 21.12.05 предусмотрено, что обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством. 

Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. 

Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано. 

Намерение же произвести новацию не предполагается. 

Если стороны намерены совершить новацию, то они должны это определенно выразить. 

Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства по оплате денежных средств другим обязательством - последующим предоставлением квартир по договорам участия в долевом строительстве, что влечет для них некоторые правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства, т.е. оплаты денежных средств.

Для прекращения обязательства новацией требуется согласование сторонами существенных условий обязательства, которым стороны предусмотрели прекращение первоначального обязательства. 

Из указанного следует, что первоначальное обязательство ООО «ПК «БЫЛОВО» об оплате денежных средств заменено сторонами на обязательства, вытекающие из договоров долевого участия в строительстве, в частности на обязательство по передаче квартир. 

В целях реализации обязательств по Соглашению №29/01 в редакции ДС №2 между Обществом и ЗАО «ЮНИТЕКС» 01.12.2016 были подписаны следующие договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - «ДДУ»): 

1. ДДУ № 1/1/16 – цена 3 262 800 руб., 

2. ДДУ № 2/2/16 – цена 3 176 400 руб.,

 3. ДДУ № 3/3/16 – цена 3 513 600 руб.,

 4. ДДУ № 4/4/1/16 – цена 3 513 600 руб.,

 5. ДДУ № 5/4/2/16 – цена 18 816 000 руб., 

6. ДДУ № 6/4/3/16 – цена 12 188 400 руб., 

7. ДДУ № 7/5/16 – цена 19 797 600 руб.,

8. ДДУ № 8/1/16 – цена 87 453 600 руб., 

9. ДДУ № 9/2/16 – цена 109 056 000 руб., 

10. ДДУ № 10/3/16 – цена 41 517600 руб., 

11. ДДУ № 11/4/1/16 – цена 15 970 800 руб. 

Всего 318 266 400 руб. 

При этом семь договоров долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома были зарегистрированы 21.02.2017.

 Регистрация еще четырех договоров долевого участия была осуществлена в рамках дела А41-19914/2018 по иску ООО «ПК БЫЛОВО» к ЗАО «ЮНИТЕКС ». 

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как установлено частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. 

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

Таким образом, договоры долевого участия являются заключенными и обязательны для сторон, а, следовательно, обязательства по оплате Соглашения 29/01 выполнены ООО «ПК «БЫЛОВО» в полном объеме. 

Исходя из разъяснений, данных в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в отсутствие государственной регистрации договора не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, однако при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте I статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора. 

Аналогичная позиция изложена в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров иезаключенными»

Таким образом, само по себе отсутствие государственной регистрации у договоров долевого участия от 01.12.2016 №№ 8/1/16, 9/2/16, 10/3/16, 11/4/16 не является препятствием для его исполнения сторонами. 

В судебных актах по делу №А41-19914/2018 обстоятельства о признании Соглашения 29/01 прекратившимся не устанавливались, доказательства не исследовались, в связи с чем, не могут рассматриваться по смыслу п.3 ст.311 АПК РФ в качестве новых обстоятельств. 

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии  со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 311 АПК РФ, для пересмотра решения Арбитражного суда Московской области от 19.02.2019г. по делу №А41-95851/18 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ЗАО «Юнитекс», сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела. 

В рамках настоящего дела рассматривается законность одностороннего расторжения ЗАО «ЮНИТЕКС» соглашения 29/01 от 17.02.2014, заключенного между ООО «ПК «БЫЛОВО» и ЗАО «ЮНИТЕКС» 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012, заключенному между Администрацией г.о.Химки (арендодатель) и арендатором ЗАО «Монолевер-Трейд», зарегистрировано Управлением Росреестра 13 марта 2014 года за номером 50-50-10/018/2014-212.

В соответствии с п. 2 соглашения № 29/01 истец обязался в срок до 29.01.2017 в счет уступленных прав и обязанностей по договору аренды уплатить ЗАО «ЮНИТЕКС» 318 156 000.00 рублей.

27.12.2016 Общество и ЗАО «ЮНИТЕКС» подписали Дополнительное соглашение №2 к Соглашению № 29/01, государственная регистрация которого произведена Обществом 18.12.2017.

В Дополнительном соглашении №2 Общество и ЗАО «ЮНИТЕКС» определили следующий порядок оплаты цены права аренды 318 156 000 руб.:

- сумма в 64 268 400 руб. в срок до 31.03.2017 г., включительно, путем предоставления правообладателю прав на получение по договорам долевого участия в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 кв. м. - 120 000 руб.) и оформления взаимозачета обязательств по оплате данных договоров долевого участия в строительстве и оплате цены Соглашения № 29/01;

- оставшуюся сумму в 253 998 000 руб. в срок до 31.12.2017 , включительно, путем предоставления Правообладателю прав на получение по договорам долевого участия в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 кв. м. - 120 000 руб.) и оформления взаимозачета обязательств по оплате данных договоров долевого участия в строительстве и оплате цены Соглашения № 29/01.

В рамках дела №А41-47916/2018 рассматривался вопрос незаконной перерегистрации права аренды на ЗАО «Юнитекс» в связи с незаконным расторжением Соглашения 29/01.

При разрешении указанного спора суды указали, что допсоглашение № 2 зарегистрировано 18.12.2017 и вступило в законную сычу.

В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям., предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношении

В дополнительном соглашении № 2 (также подписанным сторонами и зарегистрированным надлежащим образом) условие соглашения об оплате было заменено на условие о замене оплаты заключением вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве (новация).

Таким образом, выразив согласие на замену оплаты заключением договоров долевого участия в строительстве (новация), стороны тем самым согласились на прекращение первоначального обязательства, путем заключения договоров долевого участия.

Данные обстоятельства подтверждают то, что воля сторон при заключении дополнительного соглашения была направлена на новацию обязательств. 

Таким образом, обязательство ООО «ПК «Былово» по оплате денежных средств по соглашению № 29/01 прекратилось путем заключения договоров долевого участия.»

К аналогичному выводу пришли суды трех инстанций в рамках дела №А41-94738/18, отказывая в иске ЗАО «Юнитекс» о признании зачета взаимных требований, заключенного между ООО «ПК Былово» и ЗАО «Юнитекс» недействительными и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления задолженности ООО «ПК «Былово» перед ЗАО «Юнитекс» по соглашению № 29/01 от 17 февраля 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16 апреля 2012 года в размере 318 156 000 руб.

К аналогичному выводу пришел Десятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 22 апреля 2019 года по настоящему делу № А41-95851/18.

В целях реализации обязательств по Соглашению №29/01 в редакции ДС №2 между Обществом и ЗАО «ЮНИТЕКС» 01.12.2016 были подписаны договоры участия в долевом строительстве, семь из которых были зарегистрированы 21.02.2017, регистрация оставшихся четырех договоров участия в долевом строительстве была осуществлена в рамках дела А41-19914/2018 по иску ООО «ПК БЫЛОВО» к ЗАО «ЮНИТЕКС».

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договоры долевого участия являются заключенными и обязательны для сторон, а следовательно обязательства по оплате Соглашения 29/01 выполнены ООО «ПК «БЫЛОВО» в полном объем

Исходя из разъяснений, данных в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в отсутствие государственной регистрации договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, однако при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора.

Такая же позиция изложена в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

К аналогичному выводу пришел Десятый арбитражный апелляционный суд, на основании которого заявитель просит пересмотреть судебные акты по настоящему делу, отменяя судебные акты по делу №А41-19914/18: само по себе отсутствие государственной регистрации у договоров долевого участия от 01.12.2016 №№ 8/1/16, 9/2/16, 10/3/16, 11/4/16 не является препятствием для его исполнения сторонами, в частности, исполнения обязательств застройщика со стороны ООО «ПК «Былово».

Судебными актами по делу №А41-19914/18 обстоятельства признания Соглашения №29/01 прекратившимся не устанавливались, в связи с чем, не могут рассматриваться по смыслу п. 3 ст.311 АПК РФ в качестве новых обстоятельств.

При  таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ЗАО «Юнитекс» и отмены определения суда первой инстанции не имеется. 

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ч. 4 ст. 272, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 12 августа 2019 года по делу №А41-95851/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции

 

Председательствующий

 

С.В. Боровикова

Судьи

 

В.Н. Семушкина

Л.В. Пивоварова