ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-249/2022

10 августа 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     02 августа 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 августа 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Балакир М.В., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 02.08.2023

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-19858/2023)  общества с ограниченной ответственностью "ДЭУ-М" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.05.2023 по делу № А26-249/2022, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "ДЭУ-М" к администрации Петрозаводского городского округа 3-е лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2 о признании недействительной односторонней сделки,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, Администрация) о признании недействительной односторонней сделки об изменении арендной платы по договору аренды №8669 от 29.01.2010, оформленной уведомлением №1230/5.1-09/УЗРи от 15.03.2021.

Решением от 05.05.2023 в иске отказано.

Не согласившись с решением, ООО "ДЭУ-М" обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержала. Ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, ООО «ДЭУ-М» с 29.01.2009 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 10:01:000000:011 на основании договора аренды № 8669, заключенным без торгов в связи с тем, что общество являлось арендатором муниципального имущества - здания проходной и здания мойки. 

Впоследствии Общество, воспользовавшись правом преимущественного выкупа арендуемых объектов недвижимости, приобрело в собственность указанные здания. 

12.03.2020 из первоначально арендуемого земельного участка образованы земельные участки № 10:01:0200135:990, площадью 2 610 квадратных метров (под зданием проходной) и № 10:01:0200135:991 площадью 5 487 квадратных метров (под зданием мойки), сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости 02.09.2015. 

Изменения в договор в части предмета аренды не вносились, между тем Общество продолжало вносить арендную плату, размер которой составлял 53.987,19 руб. 

15.03.2021 в адрес истца на основании утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, направлено Уведомление об изменении арендной платы с приложением измененного расчета арендной платы по договору № 8669, согласно которому годовой размер арендной платы составил 486.620 руб.

В соответствии с пунктом 2.8. Порядка от 25.03.2020 арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1-2.7 Порядка от 25.03.2020, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды. 

В обоснование размера арендной платы ответчик направил в адрес истца отчеты № О/317/09-2020/76 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:991 от 30.11.2020 и № О/317/09-2020/75 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:990 от 30.11.2020. 

Полагая изменение размера арендной платы с 10.04.2020 не соответствующим требованиям действующего законодательства РФ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно подп. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы), которые являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 N 303-ЭС22-1406 по делу N А51-9981/2020).

В соответствии с абзацами первым и вторым Основных принципов определения арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Решением Совета от 25.03.2020 утвержден Порядок от 25.03.2020 определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в соответствии с пунктом 2.8 которого арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.7 Порядка от 25.03.2020, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит Основным принципам и действующему законодательству.

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Администрацией подготовлены два отчета об оценке, земельных участков с кадастровым номером 10:01:0200135:990 (от 30.11.2020 № 0/317/09-2020/75), площадью 2010 кв.м (под зданием проходной) и с кадастровым номером 10:01:0200135:991 площадью 5 487 кв. (30.11.2020 № 0/317/09-2020/76).

Определением от 26.05.2022 суд назначил оценочную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровым номером 10:01:0200135:990 площадью 2610 кв.м. (под зданием проходной) и с кадастровым номером 10:01:0200135:991 площадью 5487 кв.м. по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельных участков. Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Карельская экспертно-сервисная компания «ЭСКО» - ФИО3. 

Ознакомившись с заключением эксперта №0822020 от 31.08.2022, стороны пришли к выводу, что эксперт не ответил на поставленный вопрос, поскольку определил иную величину (годовую арендную плату). 

Определением от 11.01.2023 назначена повторная экспертиза, с постановкой перед экспертом вопроса: Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:991, площадью 5487 кв.м. по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка и видов деятельности арендатора? Проведение экспертизы поручено независимому оценщику – ИП ФИО4.

Выводы эксперта, изложенные в заключении №10928/2022, оценены судом критически с учетом выявленных недочетов в исследовании.

Определение иной величины рыночной стоимости права аренды посредством проведения повторной экспертизы не свидетельствует о том, что отчет рыночной стоимости права аренды от 30.11.2020 № 0/317/09-2020/75, содержит недостоверные сведения и не соответствуюет Закону № 135-ФЗ

Решение Совета от 25.03.2020 не признано недействительным, отчеты об оценке и размер кадастровой стоимости не оспорены Обществом в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 2.13 Порядка от 25.03.2020, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по требованию арендодателя земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Вместе с тем невозможность применения расчета арендной платы в силу пункта 2.13 Порядка от 25.03.2020 ранее 01.01.2021 сама по себе не свидетельствует о недействительности Уведомления от 15.03.2021, которым Общество было проинформировано об изменении арендной платы и направлении ему нового расчета этой платы.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 декабря 2022 г. по делу N А26-10182/2021.

В пункте 2.4 договора аренды № 8669 предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке при изменении базовых составляющих расчета арендной платы, а также порядка расчета арендной платы за земельный участок, государственная собственность на которые не разграничена, Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем направления нового расчета арендной платы заказным письмом по указанному в договоре адресу арендатора.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу, признав, что само по себе уведомление от 15.03.2021 №1230/5.1 -09/УЗР, как и действие ответчика по направлению указанного уведомления, в данном случае не было направлено на прекращение, возникновение или изменение правоотношений сторон, а представляло собой лишь реализацию его права, предоставленного условиями уже имеющегося между сторонами правоотношения, оформленного договором аренды № 8669.

При указанных обстоятельствах суд не усмотрел правовых оснований для удовлетворения исковых требований. 

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия  от 05.05.2023 по делу №  А26-249/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

М.В. Балакир

 В.В. Черемошкина