Арбитражный суд Калининградской области

236016, г. Калининград, ул. Рокоссовского, 2-4

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http: www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №

А21-12772/2023

г. Калининград

21

марта 

2024  года

Резолютивная часть решения принята 06.03.2024. 

Полный текст решения изготовлен 21.03.2024.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретаре Оксенчук А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Структура» (ОГРН 

<

***>; 236023, 

<

...>)

к Администрации Пионерского городского округа «ОГРН 

<

***>; 238590, 

<

...>)

о взыскании 1 415 569,41 руб. неосновательного обогащения, 7 950,45 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09.2023 по 30.09.2023, с последующим их начислением на день принятия решения и по день фактической выплаты неосновательного обогащения,

 

при участии:

от истца:            ФИО1, доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика:     ФИО2, доверенность, паспорт, диплом; 

 

установил:

04.06.2020 общество (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор № 07/2020 аренды земельного участка площадью 2 880 кв.м с кадастровым номером 39:19:010309:835 по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием «среднеэтажная жилая застройка» на срок с 04.06.2020 по 18.10.2024.

Годовой размер арендной платы установлен в размере 4 227 720 руб.

На указанном земельном участке обществом осуществлялось строительство двух многоквартирных домов с общей территорией и элементами благоустройства и без образования отдельных земельных участков для эксплуатации возводимых многоквартирных домов.

Первый многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 01.08.2022, а второй – на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 26.07.2023.

При этом в первом доме право собственности на помещение впервые зарегистрировано 09.09.2022, а во втором доме – 23.08.2023.

В связи с этим общество посчитало, что с даты первой регистрации права собственности на жилые помещения в соответствующем многоквартирном доме, обязанность по внесению арендной платы за соответствующий земельный участок у общества прекратилась, в то время как обществом вносилась арендная плата за весь земельный участок.

Общество направило администрации претензию от 01.09.2023 о возврате неосновательного обогащения по арендным платежам в течение 30 календарных дней со дня направления претензии, т.е. в срок до 01.10.2023.             

Претензия получена администрацией 14.09.2023. 

Но  состоянию па 01.10.2023  требования  общества оставлены  ответчиком без удовлетворения.   

Указанные обстоятельства послужили обществу основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением о взыскании с администрации 1 415 569,41 руб. неосновательного обогащения, 7 950,45 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09.2023 по 01.10.2023, а также процентов с 01.10.2023 по день принятия решения и со следующего дня с момента принятия решения до фактической выплаты неосновательного обогащения.

Администрация возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск, в том числе ввиду непоступления информации о вводе домов в эксплуатацию и о регистрации права собственности на жилые помещения в них, а также в связи с тем, что обязательства общества по внесению арендной платы за соответствующую часть земельного участка прекращается в отношении земельного участка непосредственно занятого многоквартирным домом, под обрез его фундамента.

В судебном заседании 06.03.2024 представители поддержали свои требования и возражения.

Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения представителей, суд признает необходимым исковые требования удовлетворить по следующим основаниям.

На основании проектной документации, разработанной ООО «СанТсрмо-Проект», общество осуществило на земельном участке  строительство имущественного комплекса, состоящего из двух многоквартирных жилых домов №1 и №2 с общей территорией, элементами благоустройства (техническое помещение для ТБО; площадка для игр детей: площадка для занятия физкультурой; площадка для отдыха взрослых; беговая дорожка; площадка для сушки белья, автостоянки для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории).

Образование отдельных участков для эксплуатации возведенных многоквартирных домов путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010309:835 c одновременным соблюдением при этом всех требований действующих нормативов в части требуемой площади участков, невозможно. 

В случае раздела исходного участка не представляется возможным обеспечить наличие достаточной по площади территории для организации парковочных мест рядом с каждым из домов, размещение иных объектов благоустройства озеленения, невозможно организовать отдельный въезд для каждого из домов, что является недопустимым при эксплуатации многоквартирных жилых домов.

В этой связи проектная документация не предполагала образование отдельных земельных участков под каждым из домов, как и раздел данного участка между домами после их ввода в эксплуатацию.

Проектная документация была разработана, получила положительное заключение экспертизы, исходя из размещения на одном земельном участке двух многоквартирных дом с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил.

В этой связи два отдельно стоящих жилых дома, расположенных на одном земельном участке и объединенных общим инженерным оборудованием и элементами благоустройства, являются составной частью сложного недвижимого имущества - единого жилищного комплекса с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, а земельный участок под этими зданиями - общим имуществом собственников помещений в обоих многоквартирных домах.

На участке в два этапа завершены строительством и введены в эксплуатацию:

1)   первая очередь строительства комплекса жилых домов: многоквартирный жилой дом (1 этап строительства), расположенный по адресу: Калининградская обл., Пионерский, ул. Октябрьская, д. 3Б, корпус 1, построен на основании разрешения строительство от 22.04.2021 №39-RU39303000-259-2021, введен в эксплуатацию на основании разрешения па ввод в эксплуатацию от 01.08.2022 №39-RU39303000-259-20. 

Согласно разделу 2 проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» 11-028-2020/2-ПЗУ.КЗ (листы 4-8 Пояснительной записки, Лист 2 графической части «Схема планировочной организации земельного участка 1 и 2 этапы строительства»), площадь части земельного участка, отведенной под 1-й этап строительства, составляет 2155,25 кв.м. 

В 1-й этап строительства включены многоквартирный жилой дом №1 с объектами благоустройства и озеленения, газоны, тротуары, техническое помещение для ТБО; площадка для игр детей; площадка для занятия физкультурой; площадка для отдыха взрослых; беговая дорожка; площадка для сушки белья, автостоянка, организован проезд к проектируемому техническому помещению для ТБО с устройством гостевой автостоянки, примыкающей к проектируемому проезду;

2)   вторая очередь строительства комплекса жилых домов: многоквартирный жилой дом №2 по ГП но ул. Октябрьской в г. Пионерский Калининградской области (2-й этап строительства), расположенный по адресу: 

<

...>, построен па основании разрешения на строительство от 15.09.2021 №39-RU39303000-647-2021, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 26.07.2023 № 39-19-269-2023.

Согласно    проектной   документации   «Схема   планировочной   организации земельного участка» П-028-2020/2-ПЗУ.КЗ (листы 4-8 Пояснительной записки, Лист 2 графической части «Схема планировочной организации земельного участка 1 и 2 этапы строительства») под 2-й этап строительства выделена часть участка площадью 724,75 кв.м. 

Во 2-й этап строительства включены многоквартирный жилой дом №2 с объектами благоустройства и озеленения: газоны, тротуары, площадка для сушки белья.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.09.2022 и 23.08.2023, право собственности на помещение впервые зарегистрировано:

1)    первая очередь строительства - 09.09.2022 (квартира по адресу: 

<

...>),

2)    вторая очередь строительства - 23.08.2023 (квартира по адресу: 

<

...>).

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Аналогичные основания прекращения права собственности на земельный участок указаны в ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Специальными положениями ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на нраве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Каких-либо актов органов власти о возникновении нрава общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных вп. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента осуществления дарственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственниковпомещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник утрачивает право на распоряжение им.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

По смыслу действующего законодательства, государственная регистрация права собственности хотя бы одного собственника помещения в многоквартирном доме и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, являются юридическим актом подтверждения и признания государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Положения Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Закона № 189-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок (п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023 (Определение Судебной коллегии но экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021).

Согласно ст. 407 (п. 1 и 2) и 425 (п. 3) ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору. 

Кроме того, в силу ч.1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По смыслу ст. ст. 606, 614 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

В п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 67 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, возникновение у иных лиц, не являющихся сторонами договора аренды, прав на владение и пользование частью переданного в аренду для строительства земельного участка, свидетельствует о невозможности осуществления этих же полномочий арендатором по договору аренды (в рассматриваемом случае - обществом).

В связи с регистрацией права собственности первого лица на квартиру в многоквартирном доме № 1 с 09.09.2022 у общества прекратилось право пользования частью земельного участка площадью 2155,25 кв.м. (1-й этап строительства) на основании ст. 413 ГК РФ, ч.1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Соответственно, с указанной даты (09.09.2022) у общества прекратилась обязанность по внесению администрации арендной платы по договору аренды за соответствующую часть участка площадью 2155,25 кв.м.

Поскольку строительство многоквартирного жилого дома №2 на земельном участке завершено, то с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме №2 (23.08.2023), участок перешел в общую собственность собственников помещений в многоквартирных домах №1 и №2.

Соответственно, с 09.09.2022 и 23.08.2023 арендные правоотношения и вытекающие из них обязательства общества по внесению арендной платы прекращались поэтапно, по мере ввода в эксплуатацию соответствующих очередей строительства и регистрации прав жильцов на жилые помещения домах № 1 и № 2 соответственно. 

Применительно к обстоятельствам настоящего дела администрация поэтапно утрачивало право на получение арендных платежей от общества за пользование соответствующими площадями участка, приходящимися на соответствующие этапы строительства (по мере их завершения и оформления прав на жилыепомещения). 

Приведенная правовая позиция сформулирована в Постановлении ПрезидиумаВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ при прекращении договорных отношений, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

С учетом изложенного прекращение договорных отношений между обществом  и администрацией ввиду утраты прав на объект аренды влечет необходимость соотнесения взаимного предоставления сторон по договору аренды, оценить эквивалентность таких предоставлений, определить завершающую обязанность одной стороны перед другой (п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35).

Как указывалось выше, площадь фактически используемого арендатором земельного участка в период с 09.09.2022 по 23.08.2023 уменьшилась с 2 880 кв.м. до 724,75 кв.м в связи с вводом первой очереди строительства (жилой дом № 1) в эксплуатацию и первой регистрацией права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме № 1.

Использование оставшейся площади земельного участка обусловлено возведением второй очереди строительства.

Уменьшение площади используемого для строительства земельного участка влечет необходимость исключения из расчета арендной платы той ее части, которая приходилась  на часть земельного участка, выбывшую из пользования общества в связи с вводом в эксплуатацию соответствующей очереди строительства и регистрации прав жильцов на жилые помещения в ней.

В рассматриваемом случае с 09.09.2022 из расчета арендной платы необходимо исключить ту часть платы, которая приходится на площадь 2 155,25 кв.м.

Соответственно в период с 09.09.2022 по 23.08.2023 (дата регистрации первого права собственности на квартиру в жилом доме второй очереди и, соответственно, дата прекращения договора аренды) объем арендных обязательств истца надлежало рассчитывать, исходя из оставшейся используемой площади земельного участка в размере 724,75 кв.м.

Между тем, из материалов дела следует и не опровергнуто администрацией, что общество вносило арендную плату без учета выбывшей из его пользования земельного участка площадью 2155,25 кв.м.

Общий объем предоставлений истца по договору аренды за весь период пользования земельным участком составил 11 944 756 руб., что подтверждается платежными поручениями №110 от 12.05.2020, №178 от 05.06.2020, №344 от 15.06.2021, №346 от 30.07.2021, №832 от 15.10.2021, №1206 от 24.12.2021, №344 от 31.05.2022, №803 от 22.08.2022, №1098 от 08.12.2022, №111 от 06.02.2023, №296 от 20.07.2023.

В свою очередь, общий размер обязательств общества за период с 04.06.2020 по 23.08.2023 согласно представленному расчету составил 10 570 158 руб.

Таким образом, на стороне администрации возникла завершающая обязанность по возврату переплаты арендных платежей в сумме 1 374 598,84 руб. (11 944 756 руб. -10 570 158 руб.).

Кроме того, платежными поручениями от 24.07.2023 г. № 524 на сумму 47561,85 руб., от 30.07.2021 г. № 53на сумму 1 498,33 руб., от 30.07.2021 г. № 534 на сумму 2622,08 руб. истцом оплачены штрафные санкции (неустойка) по договору аренды в общем размере 51 682,26 руб.

Вместе с тем, фактический размер неустойки, который подлежал оплате в связи с допущенными просрочками по внесению арендных платежей согласно представленному расчету составил 10 711,69 руб.

С учетом этого, сальдо по штрафным санкциям в пользу арендатора составило:

51 682,26 руб. - 10 711,69 руб. = 40 970,57 руб.

Общее сальдо в пользу арендатора (переплата по аренде и штрафные санкции) составляет: 1 374 598,84 руб. + 40 970,57 = 1 415 569,41 руб.

Данный расчет судом проверен, признан верным, администрацией не опровергнут.

По своей правовой природе завершающая обязанность, возникшая в пользу одной из сторон договора в связи с его прекращением, квалифицируется как неосновательное обогащение такой стороны обязательства (и. 4 ст. 453 ГК РФ, гл. 60 ГК РФ).

На сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные п. 1 ст. 395 ГК РФ, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности, получения или сбережения денежных средств (п. 2 ст. 1107 ГК РФ, п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7).

Положения п. 2 ст. 1107 ГК РФ связывают возможность начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения моментом, когда должник узнал или должен был узнать о необоснованности получения или сбережения денежных средств.

Истец начислил на сумму неосновательного обогащения проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09.2023 (день получения претензии) по 01.10.2023 в размере 7 950,45 руб.

По состоянию на день вынесения решения проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 92 656,38 руб.

Требование общества о взыскании процентов до даты фактической выплаты неосновательного обогащения не противоречат положениям законодательства.

Возражения администрации не принимаются судом во внимание, поскольку в соответствии с п. 4 ч.1 ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме поступает земельный участок не под обрез фундамента, а земельный участок на  котором расположен как сам многоквартирный дом, так и элементы озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Выдел земельного участка под обрез фундамента дома приведет к невозможности использования и эксплуатации такого дома.

При обращении в арбитражный суд с рассматриваемым иском обществом оплачена государственная пошлина в сумме 27 235,20 руб., в то время как следовало оплатить 27 235 руб., которая подлежит возмещению администрацией в порядке ст. 110 АПК РФ.

Излишне оплаченные истцом 0,20 руб. следует вернуть из бюджета согласно п. 1 ч. 1 ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Структура» удовлетворить. 

Взыскать с Администрации Пионерского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «Структура»:

- 1 415 569,41 руб. неосновательного обогащения,

- 7 950,45 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09.2023 по 30.09.2023,

- 92 656,38 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2023 по 06.03.2024 с последующим их начислением с 07.03.2023 по правилам ст. 395 ГК РФ по день фактической выплаты неосновательного обогащения,

- 27 235 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Структура» из федерального бюджета Российской Федерации 0,20 руб. излишне оплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                       С.А. Зинченко