АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-13191/2020

г. Нижний Новгород                                                    18 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2020 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Боровикова Сергея Александровича (шифр дела 52-328),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело 

по иску ООО «УК «ТелеДом» (ОГРН 

<

***>)

к ответчикам: 

- ООО «Оптима» (ОГРН 

<

***>), 

- ООО «Астра» (ОГРН 

<

***>)

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: ТСН «Офисный центр Белинского, 9/1» (ОГРН 

<

***>)

при участии представителей:

от ООО «УК «ТелеДом» - ФИО2

от ООО «Оптима» - ФИО3

от ООО «Астра» - не явился

от ТСН «Офисный центр Белинского, 9/1» - не явился,

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК «ТелеДом» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ООО «Оптима» о взыскании задолженности за период с 01.05.2019 по 31.10.2019 в размере 374 143 руб. (дело А43-13191/2020).

Кроме того, в Арбитражном суде Нижегородской области рассматривалось дело А43-13194/2020 по иску ООО «УК «ТелеДом» к ООО «Астра» о взыскании задолженности за периоды с 01.04.2019 по 31.05.2019, с 01.09.2019 по 31.10.2019 в размере 132 559,21 руб.

Определением от 08.07.2020 производство по указанным делам объединено для совместного рассмотрения под номером А43-13191/2020.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей ООО «Астра», ТСН «Офисный центр Белинского, 9/1», извещенных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Оптима» (347,7 кв.м.), ООО «Астра» (432 кв.м.) являются собственниками нежилых помещений, расположенных в административном здании по адресу:                         

<

...> (т.1 л.д. 25,  т.2 л.д. 28-29).

Решением общего собрания собственников помещений от 23.05.2014, оформленного протоколом № 3/2014,  ООО «УК «ТелеДом» выбрано в качестве управляющей организации по обслуживанию указанного административного здания (т.1 л.д.10).

Тарифы на содержание помещений в административном здании утверждены решением общего собрания собственников помещений от 09.06.2018, оформленного протоколом № 2/2018 (т.1 л.д. 16-24). С 01.04.2019 величина тарифа установлена в размере 173,27 руб. с 1 кв.м.

06.12.2018 собственники помещений в административном здании приняли решение о создании ТСН «Офисный центр Белинского, 9/1».

14.05.2019 собственники помещений приняли решение о смене способа управления общим имуществом здания, о расторжении договоров с ООО УК «Теледом» и о поэтапном принятии по актам инженерных систем здания и переводом договоров поставки энергоресурсов и обслуживания инженерных систем здания на ТСН «Офисный центр Белинского, 9/1». Письмом № 21 от 04.07.2019 ООО «УК «ТелеДом»  было извещено о данном решении. 

В связи с уклонением ООО «УК «ТелеДом» от выполнения указанного решения, решением общего собрания собственников помещений от 26.08.2019, оформленного протоколом № 4, собственники отказались от услуг ООО «УК «ТелеДом»                                 с 01.09.2019. Письмом ТСН «Офисный центр Белинского, 9/1» от 27.08.2019 № 24, а также письмом ООО «Астра» от 28.08.2019 № 118 ООО «УК «ТелеДом» уведомлено о данном решении (вх. от 28.08.2019, наручно).

Наличие задолженности явилось основанием для обращения ООО «УК «ТелеДом» в арбитражный суд с исками о взыскании.

Рассмотрев материалы дела, суд принял решение исходя из следующего.

В пункте 1 постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ.

Аналогичные разъяснения содержаться в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ".

В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений.

Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, в том числе по основаниям, предусмотренным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

При одностороннем расторжении собственниками помещений договора управления, заключенного с управляющей организацией, обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ). Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11.

Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

По смыслу приведенных норм жилищного законодательства изменение собственниками помещений способа управления МКД является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления, что согласуется с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума от 15.07.2010 N 1093/10.

Как следует из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений от 26.08.2019, оформленного протоколом № 4, собственники административного здания отказались от услуг ООО «УК «ТелеДом» с 01.09.2019 в связи с переходом на облуживание к ТСН «Офисный центр Белинского, 9/1». 

Письмом ТСН «Офисный центр Белинского, 9/1» от 27.08.2019 № 24, а также письмом ООО «Астра» от 28.08.2019 № 118 ООО «УК «ТелеДом» было уведомлено о данном решении (вх. от 28.08.2019, наручно).

Таким образом, начиная с 01.09.2019  ООО «УК «ТелеДом» утратило статус управляющей (обслуживающей) организации административного здания и, как следствие, право начислять и требовать оплату за услуги, оказанные после этой даты.

Все «прямые» договоры между ООО «УК «ТелеДом» и собственниками помещений, заключенные ранее во исполнение решения общего собрания собственников от 23.05.2014, прекратили свое действие с 01.09.2019 ввиду невозможности их исполнения (статья 416 ГК РФ).

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчиков задолженности, начисленной за период после 01.09.2019, суд находит необоснованным и неподлежащим удовлетворению.

Как следует из расчетов задолженности и подтверждено пояснениями представителя истца, у ООО «Астра» отсутствует задолженность за коммунальные и эксплуатационные услуги за период по август 2019 включительно.

Задолженность ООО «Олимп» за коммунальные и эксплуатационные услуги за период май-август 2019 года составляет 240 983,91 руб. (347,7 кв.м. х 173,27 руб. (тариф) х 4 мес).

Довод представителя ООО «Олимп» о том, что по договору аренды нежилого помещения № 3/2014-А от 16.05.2014 обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов в отношении нежилого помещения, площадью 67,04 кв.м, лежит на ООО «УК «ТелеДом» судом рассмотрен и отклонен, поскольку уклонение последнего от выполнение данной обязанности не лишает права ООО «Олимп» в установленном законом порядке взыскать данную задолженность с арендатора.

Требование истца о взыскании с ООО «Оптима» и ООО «Астра» задолженности по взносам в аварийный фонд в размере 1390,80 руб. (май 2019 года) и 3456 руб. (апрель-май 2019 года) соответственно суд находит необоснованным, поскольку решением общего собрания собственников помещений от 09.06.2018, оформленным протоколом № 2/2018, тариф на формирование аварийного фонда утвержден сроком до 31.12.2018 (т. 1 л.д. 21). Доказательств продления срока формирования аварийного фонда на 2019 год в материалы дела не представлено.

Требование истца о взыскании с ООО «Оптима» и ООО «Астра» задолженности по оплате дополнительных расходов (сверх тарифов на содержание) в размере 11 276,32 руб. и 815,29 руб. соответственно суд также находит необоснованным, поскольку при содержании общего имущества собственников помещений управляющая организация обязана действовать согласно утвержденным тарифам (статьи 154, 158 ЖК РФ). В материалы дела не представлено решение общего собрания собственников помещений, наделяющее истца правом требовать оплату сверх утвержденных тарифов на содержание. 

На основании вышеизложенного, требование о взыскании задолженности с ООО «Оптима» подлежит частичному удовлетворению в сумме 240 983,91 руб., а требование о взыскании задолженности с ООО «Астра» подлежит отклонению.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с ООО «Оптима» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «УК «ТелеДом» (ОГРН 

<

***>) 240 983,91 руб. задолженности, 6752 руб. расходов по оплате государственной пошлины. 

В остальной части исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

Судья С.А. Боровиков