АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-10368/2023

г. Белгород

01 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 01 июля 2024 года

 

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Полухина Р. О.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Сапенко В.Е.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 КФХ ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо: ООО «Русагро- Белгород»

о признании незаконным действий (бездействий)

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 доверенность от 20.08.2023г.,

от ответчика: ФИО4 доверенность от 09.01.2024 г.

от третьего лица: ФИО5  доверенность в мат. дела, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Белгородской области (далее министерство), в котором просит: 

- признать незаконными действия министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области, связанные с отказом осуществить, без проведения торгов, передачу в аренду КФХ ФИО2 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 31:26:0000000:1300, расположенного по адресу: Белгородская область, р-н Валуйский, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Птицеводческое», общей площадью 4 356 000.0 кв. м.

- восстановить нарушенные права КФХ ФИО2, обязав министерство имущественных и земельных отношений Белгородской области подготовить и направить в адрес КФХ ФИО2 проект договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 31:26:0000000:1300, расположенного по адресу: Белгородская область, р-н Валуйский, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Птицеводческое», общей площадью 4 356 000.0 кв. м.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в удовлетворении исковых требований просит отказать.

Представитель третьего лица в удовлетворении исковых требований просит отказать.

Изучив материалы дела суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Белгородской областью в лице АО «Белгородский земельный фонд» и ФИО2 01.02.2018 был заключен договор аренды 435,6 га земель (доли Белгородской области) из общедолевого земельного участка с кадастровым номером 31:26:0000000:558, общей площадью 479,6 га  на срок 11 месяцев.

В последующем, без выдела земельного участка из общей долевой собственности, между Белгородской области и ИП ФИО2 заключались соглашения о компенсации за использование земель из долей Белгородской области (от 05.08.2019, от 23.03.2020, от 11.05.2021, от 05.05.2022).

Поскольку прокуратурой Белгородской области такие соглашения были признаны не соответствующими законодательству, министерством в адрес ИП ФИО2 28.08.2022 была направлена  претензия о незаконном использовании земельного участка 31:26:0000000:558, надлежащем оформлении арендных отношений в установленном законом порядке.

21.09.2022 министерством была инициирована процедура выдела  из земельного участка 31:26:0000000:558 (выделенный земельный участок 31:26:0000000:1300 поставлен на учет 20.04.2023).

ИП ФИО2, в свою очередь, обратился 12.12.2022 в министерство с заявлением о продаже земельного участка 31:26:0000000:558.

11.01.2023 министерством было отказано в продаже земельного участка  31:26:0000000:558, поскольку распоряжение общедолевым земельным участком осуществляется по соглашению его участников.

28.02.2023, 01.03.2023 ИП ФИО2 обращался  в министерством с заявлением о продаже земельного участка, процедура выдела которого инициировалась министерством из земельного участка 31:26:0000000:558.

Министерством было отказано в продаже земельного участка, поскольку процедура его выдела еще не была завершена, отсутствовало право собственности на земельный участок, основания для распоряжения им.

05.04.2023, 05.05.2023 ИП ФИО2 вновь обратился   в министерство с заявлением о продаже, либо  аренде земельного участка, выделенного из земельного участка 31:26:0000000:558.

26.04.2023, 23.05.2023 министерством  было отказано в предоставлении указанного земельного участка. 

Основанием для  отказа  являлось: 

-отсутствие записи обременения в виде аренды как на долевом земельном участке 31:26:0000000:558, так и на выделенном из долевого земельного участка 31:26:0000000:1300;

-превышение максимальной площади земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Положениями статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1). Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности (пункт 2).

Статьей 14 названного выше Федерального закона установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1).

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»  внесение в ЕГРН сведений о земельных участках подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждает прекращение его существования.

Иного порядка распоряжения земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, законом не предусмотрено. Без осуществления процедуры выдела земельного участка и установления его границ невозможно определить, какие именно доли использовал ИП ФИО2, поскольку на земельном участке 31:26:0000000:558 имелись иные долевые собственники.

Поэтому договор, на основании которого были переданы в аренду земельные доли, не был приведен в соответствие с законом,  в связи с чем на него не могут распространяться положения п.п.9 п.2 ст. 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В случае приведения его в соответствие с законом на тот момент, договор должен был быть зарегистрирован в силу положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Кроме того, п.п.9 п.2 ст. 39.3. ЗК РФ  не предполагает преимущественного права выкупа гражданином земельного участка сельскохозяйственного назначения по истечении трех лет с момента заключения договора аренды земельных долей с этим гражданином.

Законом Белгородской области от 29.12.2016 № 137 «Об установлении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности» установлено, что максимальный размер земельного участка, предоставляемого для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, составляет 500 га. Согласно сведений из ЕГРН ИП ФИО2 является арендатором земель сельскохозяйственного назначения, а именно земельных участков с кадастровыми номерами 31:26:2204007:11, аренда доли площадью 70,465 га, 31:26:0000000:185 площадью 35,8 га, 31:26:2604001:1 площадью 18,84 га (субаренда), частей земельных участков с кадастровым номером 31:26:0000000:324 (учетные номера 4, 7, 13) площадью 31,99 га (субаренда), с кадастровы номером 31:26:0000000:308 (учетный номер 4) площадью 28 га (субаренда). Суммарная площадь указанных земельных участков и земельного участка с кадастровым номером 31:26:0000000:1300 общей площадью 435,6 га превышает максимальную площадь земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка 31:26:0000000:1300, ИП ФИО2 обратилчя в Арбитражный суд Белгородской области :

- о признании отказа в предоставлении в собственность земельного участка 31:26:0000000:1300 незаконным.

- о признании отказа в предоставлении в аренду земельного участка 31:26:0000000:1300 незаконным.

В то же время, 20.04.2023 в адрес министерства поступило заявление ООО «Русагро-Белгород» о предоставлении земельных участков для реализации инвестиционного  проекта «Модернизация сахарных заводов  Русаго в Белгородской области для увеличения объемов производства».

Инвестиционный проект «Модернизация сахарных заводов «Русагро» в Белгородской области для увеличения объемов производства», утвержден советом при Губернаторе Белгородской области, что подтверждается выпиской из Протокола заседания Инвестиционного совета при Губернаторе Белгородской области № 514 от 25.08.2022.

Согласно указанному проекту министерство для реализации проекта должно предоставить ООО «Русагро-Белгород» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности Белгородской области.

В ходе реализации указанного инвестиционного проекта, министерство  предоставляет в аренду ООО «Русагро-Белгород» конкретные земельные участки, которые сформированы, стоят на кадастровом учете и свободные от прав третьих лиц. 

Так, 20.04.2023  ООО «РусагроБелгород» обратилось в министерство за предоставлением нескольких земельных участков, в том числе, земельного участка  31:26:0000000:1300.

18.07.2023, (т.е. уже после неоднократных ответов ИП ФИО2 по земельному участку 31:26:0000000:1300), в целях реализации  инвестиционного проекта было издано распоряжение Губернатора Белгородской области от 18.07.2023 № 96-р о предоставлении земельных участков ООО «Русагро-Белгород» согласно приложению (в том числе земельного участка 31:26:0000000:1300). В указанном распоряжении Губернатора министерству  поставлена задача заключить договора аренды земельных участков согласно приложению.

20.07.2023 министерством издано распоряжение № 622-р о предоставлении ООО «Русагро-Белгород» земельных участков, в том числе  земельного участка 31:26:0000000:1300. Основания предоставления – статья 39.6 ЗК РФ, закон Белгородской области от 03.04.2015 № 345 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов».

Совокупность указанных норм права устанавливает возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду юридическому лицу без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов  в случае, если такие проекты одобрены Инвестиционным советом при Губернаторе Белгородской области.

Что касается доводов ИП ФИО2 о невозможности ООО «Русагро-Белгород» выступать в качестве арендатора земельных участков, необходимо отметить следующее.

Со 2 марта 2022 года сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые резидентами с лицами, связанными с иностранными государствами, совершающими недружественные действия, совершаются в особом порядке и требуют разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации (п. 1.7 Официального разъяснения Банка России).

Из материалов дела следует, что сделка по заключению договора аренды земельного участка между министерством и  ООО «Русагро-Белгород» не является сделкой, влекущей за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемой (исполняемой) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия (абз. а п. 1 Указа Президента РФ № 81 от 01.03.2022г.), поскольку установленная  подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации возможность предоставления земельного участка не влечет безусловной регистрации права собственности на земельный участок ,а носит заявительный характер.

Предметом заявленных по настоящему делу требований является признание действия (бездействия) министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области, выразившиеся в не предоставлении ИП ФИО2 спорного земельного участка в аренду.

Договор аренды земельного участка № ВА-309ДУ, заключенный 20.07.2023 между ООО «Русагро-Белгород» и министерством имущества и земельных отношений  Белгородской области, в рамках настоящего дела истцом не оспаривается, связи с чем, не относится к предмету настоящего спора.

Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам - распоряжения министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области №622-р от 20.07.2023 и заявления ООО «Русагро-Белгород» №541 от 20.04.2023 о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 31:26:0000000:1300, - спорный земельный участок, находящийся в государственной собственности, был предоставлен ООО «Русагро-Белгород» в аренду без торгов на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (глава V.1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с подпунктами «а» и «б» пункта 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций).

Пунктом 16 Правил выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации и иных разрешений, предусмотренных отдельными указами Президента Российской Федерации, а также реализации иных полномочий в указанных целях (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 6 марта 2022 г. № 295) подкомиссия Правительственной комиссии вправе принимать решения о выдаче разрешения Комиссии на осуществление (исполнение) сделки (операции) неопределенному кругу лиц.

Решением Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 15 июня 2022 г. №63, подкомиссией Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации принято единогласное решение разрешить органам местного самоуправления осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество (земельные участки), приобретаемое в соответствии с главой V.1. Земельного кодекса Российской Федерации иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, и (или) лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц.

Решением установлено, что вышеуказанные разрешения действуют без ограничения срока.

Текст решения Правительственной комиссии опубликован на официальном сайте Министерства финансов России по адресу: https://minfin.gov.ru/ru/document/?id_4=136724-vypiska_iz_protokola_zasedaniya_podkomissii_pravitelstvennoi_komissii_po_kontrolyu_za_osushchestvleniem_inostrannykh_investitsii_v_rossiiskoi_federatsii_ot_15_iyunya_2022_god.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона Белгородской области от 22.12.2015 № 37 «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления и органами государственной власти Белгородской области» к полномочиям органов государственной власти Белгородской области отнесены полномочия органов местного самоуправления городских поселений, муниципальных районов, городских округов по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земель сельскохозяйственного назначения, представленных сельскохозяйственными угодьями (пашни, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, залежи), за исключением относящихся к землям сельскохозяйственного назначения садовых, огородных, дачных земельных участков, земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Кроме того, указанным законом определено, что решения о предоставлении в собственность за плату земельных участков принимаются Правительством Белгородской области.

Таким образом, поскольку предоставление ООО «Русагро-Белгород» спорного земельного участка регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае обращения общества в министерство с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, как субъекту арендующему такой земельный участок более трех лет, министерство имущественных и земельных отношений Белгородской области вправе заключить договор купли-продажи с обществом и исполнить его на основании опубликованного решения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 15 июня 2022 г. № 63, которое действует в отношении неопределенного круга лиц без ограничения срока.

Также стоит отметить, что истец в обосновании пролонгации своего нахождения на спорном земельном участке ссылался на  определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907 по делу № А64-6041/2018.

 Верховным судом РФ  прямо указано, что положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанная позиция нашла свое подтверждение  в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства  - если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды.

В настоящем исковом заявлении рассматривается: 

- аренда долей обще долевого земельного участка 31:26:0000000:558.;

- заключение такого договора датировано  01.02.2018 на срок 11 месяцев.

По мнению суда, земельные доли в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть предметом земельных отношений, поскольку носят абстрактное место нахождение на местности до их выдела в установленном законом порядке. Указанные соглашения о компенсации за пользование земельными участками заключались с целью взимания платы за неосновательное обогащение за использование государственных земель и не могут быть основанием для предоставления земельного участка согласно п. п. 31 п. 2 ст. 39.6, п. п. 9 п. 2 ст.  39.3 ЗК РФ Российской Федерации.

С учетом того, что между сторонами  05.08.2019, 23.03.2020, 11.05.2021,  05.05.2022 были заключены соглашения о компенсации, сам ИП ФИО2 подтверждал окончание договорных отношений  от 01.02.2018, заключенных на срок 11 месяцев.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ  «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Земельный кодекс Российской Федерации была добавлена  статья 39.8. - особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с указанной статьей срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не может заключаться: на срок менее 3 лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства. 

В своем постановлении от 20.02.2024г. по делу № А22-1722/2024 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд указывает, что  в соответствии с положениями статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

На основании изложенного, суд считает требования ИП ФИО2 не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражный суд Белгородской области. 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований  Индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

 

Судья

Полухин Р. О.