АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5606/22 

Екатеринбург

07 ноября 2022 г.

Дело № А47-12952/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Суспициной Л.А., Столярова А.А.

рассмотрел в  судебном  заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (далее – территориальное управление, истец) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.02.2022 по делу № А47-12952/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2022 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Ходатайство территориального управления о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Территориальное управление обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к акционерному обществу «Металлоторг» (далее – общество, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка № 1453-ФЗ от 25.01.2018 в редакции с учетом заключения  эксперта от 07.05.2021 № 283/21Э, выполненного обществом «Авантаж», определив размер годовой арендной платы в размере 3 310 000 руб. (с учетом уточнения  предмета исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным иском к территориальному управлению об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды  земельного участка от 25.01.2018 № 1453-ФЗ, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы составляет 356 306 руб. 12 коп. без учёта НДС», приложение № 1 к договору аренды  земельного участка № 1453-ФЗ от 25.01.2018 исключить (с учетом уточнения  предмета исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская оценочная компания» (далее – общество «Южно-Уральская оценочная компания»). Решением суда от 24.02.2022 первоначальный иск удовлетворен частично в части понуждения ответчика к заключению договора аренды земельного участка. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка от 25.01.2018 № 1438-ФЗ, изложив п. 3.1 договора и расчёт арендной платы в приложении № 1 в следующей редакции:  «Годовой размер арендной платы составляет 356 306 руб. 12 коп. без учёта  НДС».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  30.05.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе территориальное управление просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, которым урегулировать разногласия при заключении договора аренды, изложив п. 3.1 договора в редакции истца, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам. Заявитель указывает, что ответчик затягивает процесс заключения договора, уклоняется от внесения платы за пользование земельным участком. По мнению территориального управления, выводы эксперта, изложенные в заключении эксперта №283.1/21Э, выполнены с нарушением принципа объективности и всесторонности, выявлены противоречия в результатах  первичной и дополнительной экспертиз, в связи с чем заключение эксперта является недопустимым доказательством.  Как полагает заявитель, применение в качестве доказательства по делу заключения эксперта № 283.1/21Э нарушает принцип запрета необоснованных  предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной  платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и  предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:00250002:2 является собственностью Российской Федерации. 

На указанном земельном участке расположена производственная база, принадлежащая ответчику на праве собственности, в составе:  двухэтажного здания ремонтно-механического цеха литера В; полигона № 2,  площадью 

6 681,8 кв. м; свайного полигона литера Б2; участка ж/д пути № 5 со  стрелкой 702, протяжённостью 635 п. м, № 18/4.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости  объект недвижимости: здание ремонтно-механического цеха, с кадастровым  номером 56:44:0250002:45, площадью 947,6 кв. м; полигон № 2, с кадастровым номером 56:44:0250002:16, площадью 6 681,8 кв.м; сооружение – свайный  полигон, с кадастровым номером 56:44:0251006:20; сооружение – участок ж/д  пути № 5 со стрелкой 702, расположенные по адресу: 

<

...>, принадлежат на праве собственности обществу.

Территориальным  управлением издано распоряжение от 25.01.2018 № 19-р «О  предоставлении в аренду земельного участка площадью 31 514 кв. м с кадастровым номером 56:44:0250002:2 обществу». 

На основании указанного распоряжения в адрес общества направлен проект договора аренды  земельного участка от 25.01.2018 № 1453-ФЗ, заключаемого между территориальным управлением (арендодатель) и общсетвом (арендатор), согласно п. 1.1 которого арендодатель  предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:0250002:2, площадью 31 514 кв. м,  расположенный по адресу: 

<

...>. На земельном участке расположена производственная база в составе: двухэтажного  здание ремонтно-механического цеха литера В; полигона №2, площадью 6 681,8  кв. м; свайного полигона литера Б2; участка ж/д пути № 5 со стрелкой 702, протяженностью 635 п. м №1 8/4; категория земель: земли населенных  пунктов; разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные  для размещения производственных и административных зданий, строений,  сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, с  размещением производственной базы.

Согласно п. 3.1 проекта договора расчет арендной платы определен в  приложении к договору, которое является неотъемлемой частью настоящего  договора (приложение № 1).

В силу п. 3.2 договора годовой размер арендной платы определен на основании постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Согласно расчету арендной платы к договору (приложение № 1 к проекту договора) расчет арендной платы производится в соответствии с отчетом об  оценки рыночной стоимости земельного участка № 439-Н/2017, размер которой составляет 3 791 000 руб.

Указанный отчет от 28.12.2017 № 439-Н/2017 об оценке рыночной  стоимости арендной платы в год за земельный участок с кадастровым номером 56:44:0250002:2 выполнен обществом «Южно-Уральская оценочная компания».

Ссылаясь на то, что обществом проект договора до настоящего  времени не подписан, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с  рассматриваемым иском.

Не согласившись с условиями договора аренды от 25.01.2018  № 1453-ФЗ в части определения годового размера рыночной стоимости права аренды земельного участка, указанной в приложении № 1 к договору в размере 3 791 000 руб., общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальный иск частично, и удовлетворяя встречный иск, суды исходили из  следующего.

В силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской  Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской  Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 того же Кодекса).

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение урегулированы статьей 39.20 Земельного кодекса Российской  Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской  Федерации, если иное не установлено данной  статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании пункта 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской  Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления уполномоченный орган направляет иным правообладателям, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской  Федерации правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской  Федерации).

Из названных положений закона следует, что заключение договора  аренды таким правообладателем в указанной ситуации является обязательным.   

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской  Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления  земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, в том числе лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской  Федерации, если иное не установлено настоящим  Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов,  устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий  и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582).

На основании подпункта «г» пункта 2 Правил № 582 размер арендной  платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности  Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 Правил № 582 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

На стадии заключения договора между сторонами возникли разногласия относительно размера годовой арендной платы за земельный участок, общество полагает, что отчет от 28.12.2017 № 439-Н/2017  является недостоверным.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо 

№ 92) разъяснено, что в силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма № 92 в случае  оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения  конкретного спора по поводу сделки (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из  доказательств по делу.

Статья 17.1 Закона № 135-ФЗ предусматривает проведение экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего  Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

На основании заключения эксперта от 07.05.2021 № 283/21Э, выполненного по результатам экспертизы,  судами установлено, что отчет от  28.12.2017№ 439-Н/2017, выполненный обществом «Южно-Уральская оценочная компания», об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:00250002:2 не соответствует требованиям законодательства Российской  Федерации об оценочной деятельности. Экспертом установлена рыночная стоимость арендной платы спорного земельного участка в размере 3 310 000 руб. в год.

По ходатайству общества назначена дополнительная экспертиза.

На основании заключения эксперта от 29.10.2021 № 283.1/21Э, полученного в результате проведения по делу дополнительной судебной экспертизы, установлено, что рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:00250002:2 по состоянию на 11.01.2018 на 49 лет в общем размере составляет 17 459 000 руб., что составляет 356 306 руб. 12 коп. в год.

Суды признали, что экспертное заключение от 29.10.2021 № 283.1/21Э, является полным и обоснованным, соответствуют требованиям Закона №135-ФЗ, противоречий в выводах экспертов, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного суды правомерно удовлетворили требования истца по первоначальному иску в части понуждения ответчика к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:00250002:2, урегулировав разногласия при заключении договора аренды земельного участка №1438-ФЗ от 25.01.2018, изложив п.3.1 договора и расчёт арендной платы в Приложении №1 в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы составляет 356 306 руб. 12 коп. без учёта НДС» на основании заключения эксперта от 29.10.2021 № 283.1/21Э.

Доводы территориального управления о том, что выводы судебного  эксперта выполнены с нарушением принципа объективности и всесторонности; о наличии противоречий в результатах  первичной и дополнительной экспертиз;  о том, что применение в качестве доказательства по  делу результатов заключения эксперта № 283.1/21Э нарушает принцип запрета  необоснованных предпочтений являлись предметом исследования апелляционного суда, и им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы заявителя кассационной жалобы по существу сводятся с несогласием истца с выводами эксперта, и направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (часть 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами доказательств не является основанием для отмены принятых по делу судебных актов.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права к установленным обстоятельствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено, постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений или неправильного применения судом при разрешении спора норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.02.2022 по делу № А47-12952/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий            В.А. Купреенков 

Судьи             Л.А.Суспицина

                                                                                        А.А.Столяров