ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-19608/2017

г. Киров

26 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2018 года.  

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2018 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кормщиковой Н.А.,

судей Дьяконовой Т.М., Шаклеиной Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании представителя ПАО «Сбербанк России» ФИО2 по доверенности от 13.09.2018

 

рассмотрев в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Шамоян Мани Шакроевны 

на определение Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2018 по делу № А82-19608/2017, принятое судом в составе судьи Еремычевой И.И.,

по заявлению Шамоян Мани Шакроевны 

о признании недействительными результатов оценки жилого дома, лит.А, площадью 409,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Ярославль, ул.1-я Красноперевальская, д.8, и земельного участка, общей площадью 800 кв.м., по адресу: г.Ярославль, ул.1-я Красноперевальская, д.8, отраженных в отчете №83/04/2018 от 21.05.2018, составленном ИП ФИО3 

по делу о несостоятельности (банкротстве) Шамоян Мани Шакроевны, 

 

установил:

ФИО4 (далее – должник, заявитель жалобы) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании недействительными результатов оценки жилого дома, лит.А, площадью 409,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Ярославль, ул.1-я Красноперевальская, д.8, и земельного участка, общей площадью 800 кв.м., по адресу: г.Ярославль, ул.1-я Красноперевальская, д.8, отраженных в отчете №83/04/2018 от 21.05.2018, составленном индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее – ИП ФИО3).

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2018 в удовлетворении заявления должника отказано.

ФИО4 с принятым определением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2018, вынести новый судебный акт по делу.

Заявитель жалобы указывает, что при установлении рыночной цены объекта оценки, экспертом использовался сравнительный подход и были исключены способы затратного подхода и доходного подхода. В своем отчете оценщик определил состояние дома как хорошее, с физическим износом до 5%. Также у оценщика имелась вся информация относительно коммуникаций, фундамента, внутренней отделки, текущую рыночную стоимость которых можно получить из сети Интернет. Таким образом, оценщик имел все необходимые сведения для использования затратного подхода при проведении оценки имущества, при условии, что данный подход является более грамотным, обоснованным и как указано в отчете именно его рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков. При использовании сравнительного подхода при определении стоимости земельного участка, оценщиком использовались для сравнения только три аналогичных, по его мнению, земельных участка. Взятые оценщиком аналоги земельных участков не соответствуют по месту расположения, составу почвы и уровню благоустройства земельных участков в сравнении с оцениваемым земельным участком. Так, исследуемый оценщиком аналог земельного участка площадью 3,6 сотки за 460.000 рублей в поселке Норском под ИЖС не может быть признан соответствующим аналогом, поскольку в объявлении о нем указано, что инженерные коммуникации находятся рядом с участком. На листе 58 отчета представлен аналог земельного участка с адресом : 

<

...>. На фото в объявлении изображен не разработанный, не обустроенный земельный участок, который также не может являться достоверным аналогом для сравнительного       анализа       рыночной       стоимости. В тексте объявления нет никаких дополнительных сведений о земельном участке, в том числе, о месте расположения и наличии инженерных коммуникаций. Все представленные оценщиком в качестве аналогов земельные участки не огорожены, не благоустроены, не засажены в сравнении с моим земельным участком. Должник считает, что оценка жилого дома также существенно занижена и не соответствует его реальной рыночной стоимости, его уровню благоустройства и отделки. Кроме того, аналог жилого дома, расположенный на ул. Сабанеевской д. 4, находится в Заволжском районе г. Ярославля, а аналог жилого дома на улице 2-ой Бутырской расположен в Красноперекопском районе г. Ярославля. Представление оценщиком всего лишь трех аналогов при сравнительном методе оценки стоимости является недостаточным для определения реальной рыночной стоимости предмета оценки. ФИО4 указывает на то, что в отчете ФИО3 имеется ошибка в описании предмета оценки, ссылается на то, что, как следует из отчета, объект недвижимости, в отношении которого определяется рыночная стоимость, отнесен оценщиком к т.н. «жилой недвижимости» в границах Ярославской области. 9.3. Анализ рынка жилой недвижимости в Ярославском районе Ярославской области.  Фактически объекты оценки расположены в Дзержинском районе г. Ярославля. Также заявитель не согласна с применением оценщиком скидки на уторговывание, считает размер скидки завышенным. На странице 42 отчета оценщик применяет скидку -14,8 процентов на уторговывание по земельному участку. С таким значительным размером скидки на уторговывание должник не согласен. Также на страницах 47-48 отчета оценщиком с той же формулировкой необоснованно применяется завышенная скидка на уторговывание в отношении жилого дома № 8 по улице 1-я Красноперевальская в городе Ярославле в размере   -16,7 процента.

ПАО «Сбербанк России» с доводами апелляционной жалобы не согласилось, в представленном отзыве сослалось на то, что начальная цена реализации предмета залога определена на основании отчета об оценке № 83/04/2018 от 21.05.2018, составленного ИП ФИО3, а также на отсутствие разногласий по вопросам начальной  продажной цене заложенного имущества с финансовым управляющим.

До рассмотрения апелляционной жалобы ПАО «Сбербанк России» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с ходатайством об участии в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи. Данное ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.

Представитель Банка в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) участвовал в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования системы видеоконференц-связи. В судебном заседании поддержал изложенные в отзыве возражения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 08.11.2018  и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 09.11.2018 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ярославской области от 01.11.2017 на основании заявления ПАО «Сбербанк России» возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО4

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 15.01.2018 (резолютивная часть от 11.01.2018) введена процедура реструктуризации долгов гражданки Шамоян Мани Шакроевны, финансовым управляющим утвержден ФИО5, в реестр требований кредиторов включено требование ПАО «Сбербанк России» в размере 8 862 572,02 руб., как обеспеченное залогом имущества должника:  объект недвижимости: жилой дом (лит. А), назначение: жилое, 2-этажный, площадь 409,6 кв.м. (в том числе: мансарда площадью - 84,6 кв.м.), инв. № 27616, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 76:23:010201:0020:000027616/0000; земельный участок для эксплуатации индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 800 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 76:23:010201:0020.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2018 (резолютивная часть от 10.05.2018) ФИО4 признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим должника утвержден ФИО5.

ИП ФИО3 проведена оценка рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества (отчет № 83/04/2018). Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки (21.05.2018) составила 12 800 000 руб. Итоговая величина ликвидационной стоимости объекта оценки на дату оценки (21.05.2018) составила 8 360 000 руб.

15.06.2018 залоговым кредитором ПАО «Сбербанк России» утверждено Положение о порядке и условиях продажи имущества, а также о порядке и условиях обеспечения сохранности имущества Шамоян Мани Шакроевны, являющегося предметом залога Банка (далее - Положение).

Согласно условиям Положения залоговое имущество должника, указанное в приложении №1 к настоящему Положению, реализуется одним лотом. Рыночная стоимость имущества составляет 12 800 000 руб.

Посчитав, что начальная продажная цена реализации залогового имущества занижена, должник ФИО4 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и поступивших возражений, заслушав пояснения представителя залогового кредитора, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

По пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего рассматриваются в заседании арбитражного суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 названного Федерального закона.

В силу положений пункта 2 статьи 213.26 Закона о банкротстве оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Согласно пункту 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Закона, с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве с особенностями, установленными данным пунктом. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Таким образом, из буквального толкования названной нормы Закона о банкротстве следует, что право определять порядок и условия продажи заложенного имущества является специальным преимущественным правом залогодержателя, а вынесение арбитражным судом определения об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога осуществляется лишь при наличии разногласий между залоговым кредитором и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога.

В ходе процедуры банкротства финансовым управляющим выявлено следующее залоговое имущество, не относимое должником к предметам обычной домашней обстановки и обихода: жилой дом (лит. А), назначение: жилое, 2-этажный, площадь 409,6 кв.м. (в том числе мансарда площадью - 84,6 кв.м.), инв. № 27616, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 76:23:010201:0020:000027616/0000; земельный участок для эксплуатации индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 800 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 76:23:010201:0020.

Данное имущество отражено в инвентаризационной описи от 25.05.2018 № 001 и включено в конкурсную массу.

В соответствии с отчетом оценщика № 83/04/2018 рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 12 800 000 руб.

Согласно пункту 12.1 отчета оценщика № 83/04/2018 для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка и жилого дома оценщиком применяется сравнительный подход. 

Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», которым рекомендовано применение затратного подхода для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Условиями применения такого подхода названа низкая активность рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке (пункт 24).

Согласно пунктам 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Согласно подпункту а) пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что данный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В пункте 9.3 отчета оценщика № 83/04/2018 указано, что в последнее время в г. Ярославле наблюдается повышение интереса к индивидуальным жилым домам», из чего можно сделать вывод о высокой активности рынка коттеджей. В подтверждение этого оценщик приводит предложения продажи объектов в г. Ярославле, используемые в качестве аналогов для сравнительного подхода.

Следовательно, условие о низкой активности рынка для применения затратного подхода отсутствует, поэтому в пункте 12.1 отчета оценщиком сделан обоснованный вывод о целесообразности применения сравнительного подхода.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что действующие федеральные стандарты оценки не содержат требований к количеству применяемых оценщиком объектов-аналогов.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя жалобы, о том, что оценщиком взяты аналоги земельных участков не соответствующие по месту расположения, составу почвы и уровню благоустройства земельных участков,  поскольку ФИО4  не обосновала и доказала влияние этих факторов на конечную стоимость аналогичных объектов.

При расчете стоимости здания с земельным участком факт заведения коммуникаций на территорию участка и подключения их к зданию учитывается в стоимости объекта капитального строительства, расположенного на участке. 

Доводы должника относительно занижения стоимости объекта оценки и подбора аналогов - жилых домов по принципу «ближе к объекту» и имеющих более высокую стоимость также необоснованны.

Начальная продажная цена, установленная решением суда общей юрисдикции не может определять начальную продажную цену, утвержденную залоговым кредитором в рамках дела о банкротстве. Залоговый кредитор сам по своему внутреннему убеждению устанавливает начальную продажную цену.

Актуальность отчета об оценке ООО «Независимая оценка» к моменту утверждения порядка продажи утратилась на основании статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, оценка предмета залога обязательна в рамках процедуры несостоятельности (банкротства), финансовый управляющий не вправе отказаться от проведения оценки в связи с наличием аналогичной оценки в рамках дела в суде общей юрисдикции.

Применение оценщиком скидки на торг правомерно и обосновано, как верно установлено судом первой инстанции. Скидка на торг применяется для приведения цены предложения объектов-аналогов, реализуемых на вторичном рынке к стоимости объекта оценки (в том числе и из-за увеличения цены предложения объекта-аналога в объявлении на величину комиссии риелтора), и не имеет отношения к способу реализации объекта оценки в дальнейшем. В отношении каждого объекта-аналога возможен торг между продавцом и покупателем. 

Таким образом, отчет оценщика № 83/04/2018 отвечает требованиям статей 67, 68 АПК РФ, оценщиком использованы федеральные стандарты оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты произведены в рамках используемого оценщиком подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки.

Данный отчет заявителем не оспорен, недействительным не признан.

Наличие разногласий по вопросам начальной продажной цены  имущества должника представитель залогового кредитора ПАО «Сбербанк России» в суде апелляционной инстанции отрицал. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

В свете изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности апелляционной жалобы заявителя.

Судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы по данной категории дел государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2018 по делу № А82-19608/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Шамоян Мани Шакроевны  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                               

 

Судьи

 

Н.А. Кормщикова

 

Т.М. Дьяконова

 

Е.В. Шаклеина