ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-11713/2023

13 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.В. Балакир, Н.Е. Целищевой,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от  МТУ ФАУГИ представитель не явился,

от ФИО2 представитель не явился,

апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 08.05.2024 по делу № А26-11713/2023  (судья  А.А. Погосян) по иску:

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (186006, Мурманская область, Мурманск, ул. Пушкина, д. 12; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (Мурманская область)

о взыскании задолженности и неустойки

и встречному иску:

индивидуального предпринимателя ФИО2 оглы

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия

о признании недействительными условий договора о расчете арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости права аренды и внесении изменений в договор,

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия  (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) о взыскании 619 473 руб. 99 коп., в том числе: 368 709 руб. 45 коп. задолженности по договору аренды от 16.12.2022 № 660 за период с 03.11.2021 по 31.03.2023 и 250 764 руб. 54 коп. пеней по состоянию на 11.04.2023.

Определением от 07.02.2024 к производству суда принят встречный иск Предпринимателя к Управлению о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка от 16.12.2022 № 660 в части определения размера арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости права аренды; об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 16.12.2022 № 600 в виде установления размера арендной платы в соответствии с абзацем 3 подпункта «в» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее также - Правила № 582), в том числе: 

- изложить пункт 3.1 договора аренды в следующей редакции: «Размер ежегодной арендной платы за участок определяется в соответствии с абзацем 3 подпункта «в» пункта 3 Правил № 582 и составляет 0,6% от его кадастровой стоимости, действовавшей в соответствующем году.» 

- пункт 3.3. договора аренды исключить; 

- Приложение № 1 к договору аренды «Расчет арендной платы с 03.11.2021 за земельный участок с кадастровым номером 10:07:0042811:63, предоставленный Предпринимателю» изложить в следующей редакции: «Размер ежегодной арендной платы за участок определяется в соответствии с абзацем 3 подпункта «в» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и составляет 0,6% от его кадастровой стоимости, действовавшей в соответствующем году»; 

- распространить действие данных изменений с момента заключения договора на весь период его действия. 

Решением от 08.05.2024 с Предпринимателя в пользу Управления взысканы 14 595 руб. 93 коп., в том числе: 8 668 руб. 44 коп. задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 16.12.2022 № 660 за период с 03.11.2021 по 31.03.2023 и 5 927 руб. 49 коп. пеней за период с 03.04.2023 по 16.11.2023, в остальной части в иске отказано; встречный иск Предпринимателя удовлетворен в части, признаны недействительными пункт 3.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.12.2022 № 660 (в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2023) и приложение № 1 к договору в части установления арендной платы на основании отчета от 04.10.2022 № 724/09-22К об оценке права аренды земельного участка, в размере, превышающем 0,6 процента кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 10:07:0042811:63; пункт 3.3 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 16.12.2022 № 660 в части возможности изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, применены последствия недействительности сделки: пункт 3.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 16.12.2022 № 660 (в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2023) изложен в следующей редакции: «3.1. Арендная плата за участок рассчитывается согласно приложению № 1 и начисляется с 03.11.2021. Размер годовой арендной платы определяется в соответствии с подпунктом «в» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, и составляет 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата оплачивается поквартально: в 1, 2, 3 квартале - до 10 числа следующего за отчетным кварталом месяца, за 4-ый квартал - до 15 ноября текущего года.», абзацы 2, 3 пункта 3.3 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.12.2022 № 660 исключены, приложение № 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 16.12.2022 № 660 «Расчет арендной платы с 03.11.2021 за земельный участок с кадастровым номером 10:07:00428811:63, предоставленный ФИО2» изложен в следующей редакции: «Расчет годовой арендной платы производится в соответствии с подпунктом «в» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, и составляет 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка. 

Годовая арендная плата в 2021 году составляет: 

Апл = 1190913,78 руб. х 0,6% = 7145 руб. 48 коп. 

Годовая арендная плата в 2022 году составляет: 

Апл = 1190913,78 руб. х 0,6% х 1,04 = 7431 руб. 30 коп. 

Годовая арендная плата в 2023 году составляет: 

Апл = 54747,42 руб. х 0,6% = 328 руб. 48 коп.». 

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано, с Управления в пользу Предпринимателя взысканы 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, произведен зачет по пунктам 2 и 8 резолютивной части решения, в результате зачета с Предпринимателя в пользу Управления взысканы  8 595 руб. 93 коп.

Не согласившись с указанным решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что  Предприниматель является собственником объекта недвижимости – нежилого здания, расположенного в границах спорного земельного участка, 16.12.2022 между Управлением  и Предпринимателем  заключен договор аренды спорного земельного участка под разрешенное использование – под ферму на 600 голов (бычник) в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ответчик подтверждал свое согласие с порядком расчета арендной платы.

Кроме того, Управлением заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Предприниматель является собственником объекта недвижимости - нежилого здания площадью 8 710 кв. м с кадастровым номером 10:07:0042811:582, расположенного по адресу: Республика Карелия, Сортавала, 2-ой Совхозный участок. 

Данный объект недвижимости находится в границах земельного участка площадью 31 188 кв. м с кадастровым номером 10:07:0042811:63, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Сортавала, п. Лахденкюля. 

Земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала 10:07:04 28 11, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - под ферму на 600 голов (бычник). 

Между Управлением (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) 16.12.2022 заключен договор № 660 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, согласно которому объектом аренды является земельный участок площадью 31 188 кв. м с кадастровым номером 10:07:0042811:636, место нахождения: Республика Карелия, город Сортавала, поселок Лахденпохья, вид разрешенного использования: под ферму на 600 голов (бычник). В границах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 10:07:0042811:582 (здание фермы КРС на 600 голов), находящийся в собственности арендатора. Земельный участок предоставляется для эксплуатации объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 договора. 

Участок передан арендатору по акту приема-передачи (том 1, л. д. 24) с 03.11.2021. 

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен на 49 лет с 03.11.2021. Государственная регистрация договора аренды произведена 14.02.2023. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2023) арендная плата рассчитывается согласно приложению № 1 и начисляется с 03.11.2021, составляет 258 671 руб. 98 коп. в год, оплачивается поквартально согласно расчету, прилагаемому к договору: в 1, 2, 3 квартале - до 10 числа следующего за отчетным кварталом месяца, за 4-ый квартал - до 15 ноября текущего года. Платеж за период с 03.11.2021 по 31.12.2022 в сумме 300 484 руб. 71 коп. должен быть перечислен в месячный срок со дня подписания договора. 

Согласно приложению № 1 к договору размер арендной платы определяется в соответствии с пунктом 6 Правил № 582 на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, установленной отчетом об оценке от 04.10.2022 № 724/09-22К, что составило 258 671 руб. 98 коп. в год. 

Пунктом 3.3 договора предусмотрено ежегодное изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор, а также в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка (абзац 2 пункта 3.3 договора). 

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что при несвоевременном внесении арендной платы с арендатора взимаются пени из расчета 0,3% от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки платежа. 

В связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязанности по внесению арендной платы за период с 03.11.2021 по 31.03.2023 в общей сумме 368 709 руб. 45 коп., Управление обратилось в суд с настоящим иском.

В свою очередь ответчик обратился с встречным исковым заявлением, в котором просит признать недействительными условия договора аренды, предусматривающие расчет арендной платы путем деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (пункт 6 Правил № 582), установить арендную плату в размере, установленном подпунктом  «в» пункта 3 Правил № 582. 

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), частично удовлетворил требования истца и ответчика.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке. 

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. 

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

Так как договор аренды от 16.12.2022 публичного земельного участка заключен с Предпринимателем после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по договору, определенная на основании рыночной стоимости права аренды, является регулируемой и может быть изменена в связи с изменением соответствующих нормативных актов. 

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Размер арендной платы определяется с учетом принципов, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». 

Так, названным постановлением к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. 

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности. 

В постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что эти ставки являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. 

В частности, в названном постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также отметил, что пунктом 3 (подпункты «а» - «д») Правил № 582 для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582», вступившим в силу с 12.08.2017, подпункт «в» пункта 3 Правил № 582 был дополнен положениями, согласно которым арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах 0,6% в отношении земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства. 

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что предоставленный в аренду Предпринимателю земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: под ферму на 600 голов (бычник) (выписка из ЕГРН - том 1 л.д. 28-41). На земельном участке расположено здание фермы КРС на 600 голов с кадастровым номером 10:07:0042811:582, принадлежащее на праве собственности Предпринимателю (том 1 л.д. 42-50). 

Ответчик является главой крестьянского (фермерского) хозяйства, зарегистрирован в ЕГРИП с 06.0.2014 (т. 1 л.д. 119). 

Цель использования земельного участка с кадастровым номером 10:07:0042811:63, а именно: эксплуатация фермы КРС на 600 голов (бычник), раскрыта Предпринимателем в заявлении о предоставлении земельного участка без проведения торгов (т. 1 л.д. 130). 

Ссылаясь на то, что сельскохозяйственное производство относится в настоящее время к социально значимым видам деятельности, в отношении указанных земельных участков, относящихся к публичной собственности, суд первой инстанции с учетом подпункта «в» пункта 3 Правил № 582 пришел к выводу, что арендная плата должна устанавливаться в размере 0,6% от кадастровой стоимости земельных участков. 

Исходя из величины кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 10:07:0042811:63 (с 01.01.2021 - 1 190 913 руб. 78 коп., с 01.01.2023 - 54 747 руб. 42 коп.), размер годовой арендной платы, определяемый в соответствии с подпунктом «в» пункта 3 Правил № 582, в 2021 году составляет 7 145 руб. 48 коп. (1190913,78 руб. х 0,6%) = 7 145 руб. 48 коп. 

В соответствии с пунктом 8 Правил № 582 при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. 

С учетом коэффициента уровня инфляции, установленного федеральным законом от 06.12.2021 № 390-ФЗ «О федеральном бюджете на 2022 года и на плановый период с 2023 и 2024 годов», годовая арендная плата в 2022 году составляет 7 431 руб. 30 коп. (1 190 913 руб. 78 коп. х 0,6% х 1,04), годовая арендная плата в 2023 году составляет 328 руб. 48 коп. (54747,42 руб. х 0,6%), что обусловлено изменением кадастровой стоимости земельного участка. 

С учетом изложенного суд первой инстанции установил, что задолженность Предпринимателя по договору аренды земельного участка, за период с 03.11.2021 по 31.03.2023 составляет 8 668 руб. 44 коп., в связи с чем удовлетворил исковые требования Управления в указанной сумме.

 Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что при несвоевременном внесении арендной платы с арендатора взимаются пени из расчета 0,3% от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки платежа. 

Сумма пеней за период с 03.04.2023 по 16.11.2023 по расчету суда первой инстанции составила 5 927 руб. 49 коп. 

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод истца о преюдициальном значении решения Арбитражного суда Республики Карелия от 03.10.2022 по делу № А26-5932/2022, принятого путем подписания резолютивной части решения, о взыскании ответчика 282 972 руб. 99 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 10:07:0042811:63 за период с 30.09.2020 по 02.11.2021. 

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

При этом указанные положения применимы исключительно к фактам, а не к выводам суда, содержащимся в ранее принятом судебном акте, поскольку названная норма процессуального законодательства освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их иной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора. 

Презумпция истинности фактов, установленных вступившим в законную силу судебным актом, является преодолимой в том случае, если заинтересованная сторона представила достаточные и достоверные доказательства, ее опровергающие. 

Таким образом, положения части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации касаются лишь вопросов освобождения от доказывания обстоятельств дела, а не их правовой квалификации. 

Преюдициальными могут являться только факты, которые стороны выносили на обсуждение суда и которые тот проверил. Если факт не был предметом разбирательства и не являлся предметом доказывания по делу, то он не имеет преюдициального значения для суда, рассматривающего другое дело по спору между теми же сторонами. Обстоятельства, хотя и отраженные в судебном акте, могут не иметь преюдициального значения, если они не исследовались и не оценивались. 

При рассмотрении дела № А26-5932/2022 судом не рассматривался и не оценивался вопрос о наличии оснований для применения подпункта «в» пункта 3 Правил № 582, в связи с чем выводы суда по данному делу не носят преюдициальный характер для рассмотрения настоящего спора. 

Учитывая, что арендная плата в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, предоставленных крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, равно как и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства является регулируемой и определяется подпунктом «в» пункта 3 Правил № 582, пункт 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2023) и приложение № 1 к договору в части установления арендной платы на основании отчета от 04.10.2022 № 724/09-22К об оценке права аренды земельного участка, в размере, превышающем 0,6 процента кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 10:07:0042811:63, нарушают Правила № 582, суд первой инстанции признал указанные условия недействительными, применил последствия недействительности сделки путем изложения условий договора аренды в редакции, соответствующей Правилам № 582, не усмотрел оснований для исключения пункта 3.3 из договора в полном объеме, поскольку ежегодное изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, а также возможность изменения арендной платы при уточнении условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, предусмотрены пунктом 8 Правил № 582. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 08.05.2024 по делу № А26-11713/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.В. Балакир

 Н.Е. Целищева