Дело №А79-12788/2017

14 марта 2018 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Средняя Волга» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 18.12.2017 по делу №А79-12788/2017, принятое судьей Васильевым Е.В.,

по иску открытого акционерного общества "Средняя Волга", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>, к обществу с ограниченной ответственностью "Удача", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета

спора, - общество с ограниченной ответственностью "Честр-Инвест",

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,

при участии: от заявителя (истца) – ФИО2 по доверенности от 09.01.2018 (сроком до 31.12.2018), ФИО3 по доверенности от 09.01.2018 (сроком до 31.12.2018);

от ответчика – не явился, извещён;

от третьего лица – не явился, извещён,

установил.

Открытое акционерное общество "Средняя Волга" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Удача" об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.02.2008 о внесении изменений в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 21:21:076202:16 (старый номер 21:21:072651:0016), общей площадью 114,018 га, адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир около д. Типсирмы, почтовый адрес ориентира: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Чебоксарский городской округ, г. Чебоксары, а именно:

1. Изложить пункт 3.5 договора аренды земельного участка от 27.02.2008 в

следующей редакции: «Арендатор до получения разрешений на ввод в эксплуатацию построенных объектов строительства (недвижимости) на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 21:21:076202:16 (старый номер 21:21:072651:0016), общей площадью 114,018 га. адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир около д. Типсирмы. почтовый адрес ориентира: Чувашская Республика, Чебоксарский район. Чебоксарский городской округ, г. Чебоксары, оплачивает арендную плату за данный арендуемый земельный участок с 01.07.2017 по 31.12.2017 ежемесячно в размере 6366008 руб. 33 коп. не позднее последнего рабочего дня текущего месяца.

С 01.01.2018 и до получения Арендатором разрешений на ввод в эксплуатацию построенных объектов строительства (недвижимости) на данном арендуемом земельном участке размер арендной платы за данный арендуемый земельный участок изменяется ежегодно в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После получения Арендатором разрешений на ввод в эксплуатацию

построенных объектов строительства (недвижимости) на данном арендуемом земельном участке арендная плата за данный арендуемый земельный участок оплачивается Арендатором в следующем порядке: Арендатор передает в собственность Арендодателю в качестве арендной платы соответствующее количество квадратных метров введенных в эксплуатацию объектов строительства (недвижимости), построенных (возведенных) на данном арендуемом земельном участке, составляющее 15% от общей площади введенных в эксплуатацию объектов строительства (недвижимости), построенных (возведенных) на данном арендуемом земельном участке».

2. Изложить пункт 3.6 договора аренды земельного участка от 27.02.2008 в

следующей редакции: «Арендная плата в части 15 % от общей площади введенных в эксплуатацию объектов строительства (недвижимости), построенных (возведенных) на данном арендуемом земельном участке, вносится по мере ввода в эксплуатацию объектов строительства (недвижимости).

3. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 27.02.2008».

Иск основан на статьях 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Честр-Инвест".

Решением от 18.12.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "Средняя Волга" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Заявитель указывает на существенное изменение обстоятельств, он не мог знать, что спорный земельный участок будет относиться к третьей очереди строительства микрорайона «Солнечный» и строительство не начнется после перевода земли в категорию земель населенных пунктов.

Пояснил, что цели установления дополнительной арендной платы он не преследует.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Ответчик, третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика, третьего лица по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, а также имеющими в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.11.2011 по делу № А79-6453/2011, от 04.02.2013 по делу № А79-13740/2012, от 16.09.2013 по делу № А79-9621/2012, от 20.05.2016 по делу № А79-387/2016, открытому акционерному обществу «Средняя Волга» на праве собственности принадлежали земельные участки с кадастровыми номерами 21: 21:07 26 51:0015, 21: 21:07 26 51:0016, 21:21:07 26 51:0017 назначение – земли сельскохозяйственного назначения, соответственно, площадями - 138863 кв.м., 1140180 кв.м., 216136 кв.м., находящиеся по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, район аэропорта, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 21 АЖ №110255, 21 АЖ №110256, 21 АЖ №110254.

27.02.2008 ОАО «Средняя Волга» (арендодатель) и ООО «Удача» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого первый передал, второй принял в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 21:21:072651:0016, 21:21:072651:0015, 21:21:072651:0017, (в последующем земельным участкам были присвоены следующие номера: 21:21:076202:15, 21:21:076202:16, 21:21:076202:017) площадями 114,018 га, 13,8863 га, 21,6136 га, месторасположение участков: Чебоксарский район, район аэропорта (п. 1.1 договора).

В этот же день стороны составили акт приема-передачи указанных земельных участков.

Срок действия договора стороны установили на 15 лет: с февраля 2008 года по 27 февраля 2023 года (раздел 2 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 01.04.2008, что подтверждается записью № 21-21-11/008/2008-189.

В последующем, по договору купли-продажи от 04.07.2012 ОАО «Средняя Волга» продало ООО «Честр-Инвест» земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:0015 и 21:21:076202:0017.

Переход права собственности на указанные земельные участки к ООО

«Честр-Инвест» зарегистрирован 22.08.2012, что следует из свидетельств о

государственной регистрации права собственности серии 21 АД № 686376 и №686377.

Новый собственник земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17 - ООО «Честр-Инвест» наряду с ОАО «Средняя Волга», являющимся собственником земельного участка с кадастровым номером 21:21:072651:0016, стал арендодателем по договору аренды от 27.02.2008 с момента государственной регистрации права собственности ООО «Честр-Инвест» на приобретенные земельные участки, то есть с 22.08.2012.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:16 (старый номер 21:21:072651:0016), общей площадью 114.018 га, также принадлежит ОАО «Средняя Волга» и находится в аренде у ООО «Удача».

Согласно пункту 3.1. договора Арендатор с Арендодателем договорились осуществлять совместные действия в отношении участков, направленные на перевод из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений, для чего Арендатор обязуется по доверенности, выданной Арендодателем, в срок до 01.08.2008 произвести перевод участков. Указанный срок не является окончательным и подлежит продлению без дополнительного согласования сторонами.

Исходя из условий договора аренды земельных участков, обязательств сторон, следует, что воля сторон при заключении договора была направлена на перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для возможности жилищного строительства на спорных земельных участках. Именно на включение участков в состав земель города Чебоксары и решение указанных задач направлена деятельность сторон после заключения договора аренды.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу № А79-14465/2012.

В рамках настоящего дела, заявляя требование об обязании заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в части увеличения размера арендной платы в связи с существенно измененными обстоятельствами, истец к данным обстоятельствам относит изменение в настоящее время рыночной стоимости арендной платы, в связи с чем договор аренды в действующей редакции для него является экономически не выгодным, так как истец не извлекает прибыль от сдачи в аренду земельного участка. Поскольку договор аренды относится к категории возмездных договоров, его исполнение в условиях рыночной экономики по цене значительно ниже действующей рыночной цены нарушает принцип возмездности и эквивалентности, а также соотношения имущественных интересов сторон.

Истец ссылается на то, что в настоящее время земельный участок переведен в категорию земель населенных пунктов, но уже длительное время ответчик не ведет на нем строительство и истец не получает прибыль, на которую рассчитывал. 

Размер арендной платы, установленный пунктом 3.5 договора в существующей редакции, слишком мал и не позволяет получать истцу прибыль. Существенное изменение обстоятельств состоит в изменении условий, из которых истец исходил при заключении договора. Истец не мог знать, что спорный земельный участок будет относиться к третьей очереди строительства микрорайона «Солнечный» и строительство не начнется после перевода земли в категорию земель населенных пунктов. Если бы истец знал это заранее, то заключил бы договор на других условиях.

Согласно справке ООО «Консаттинговый центр «Содействие» № 37с/17 от 30.05.2017 рыночная стоимость годового размера арендной платы указанного земельного участка составляет 76392100 руб.

Согласно отчету ИП Кучерявой М.Г. № 03-07-17 от 25.07.2017 по указанному земельному участку рыночная стоимость ежегодной арендной платы без учета НДС составляет 77 042040 руб., рыночная стоимость ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 64420170 руб., рыночная стоимость ежемесячной арендной платы без учета НДС за кв.м. составляет 56,50 руб. 

Ссылаясь на то, что ответчик отказывается от изменения условий договора в части увеличения размера арендной платы и подписания дополнительного соглашения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для обязания заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.02.2008.

Суд апелляционной инстанции согласен с данной позицией суда в силу следующего.

Основания изменения и расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если  бы стороны могли их разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.  Пунктом 2 этой же статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия условий, приведенных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации как оснований для изменения договора, лежит на истце. Указанный вывод о распределении бремени доказывания соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.10.2008 N 5934/08.

В разделе 3 договора аренды стороны в соответствии со статьей 614 ГК РФ согласовали, что по договоренности сторон арендная плата за пользование земельным участком определяется сторонами, исходя из следующего: Арендатор с Арендодателем договорились осуществить совместные действия по переводу земельных участков из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений (населенных пунктов) в срок до 01 августа 2008 года, который не является окончательным (пункт 3.1 договора аренды); после перевода земельных участков из одной категории в другую Арендатор возводит на земельных участках жилые и иные объекты недвижимости; использование земельных участков под застройку Арендатор начинает не позднее 01 января 2009 года, данный срок также не является окончательным и подлежит продлению без дополнительного согласования сторонами (пункт 3.2 договора аренды); Арендатор до момента перевода земельных участков оплачивает Арендодателю арендную плату из расчета 1200 рублей в год за каждый земельный участок; После перевода арендная плата оплачивается в следующем порядке: Арендатор передает в собственность Арендодателю в качестве арендной платы соответствующее количество квадратных метров объектов строительства, возведенных на арендуемых участках, составляющее 15% от общей площади построенного объекта строительства (пункт 3.5 договора аренды); арендная плата вносится поэтапно по мере сдачи построенного объекта строительства (пункт 3.6 договора аренды).

Таким образом, стороны договора должным образом и в полной мере согласовали размер арендной платы, порядок и сроки ее уплаты.

Постановление

м Первого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу № А79-14465/2012 установлено, что воля сторон при заключении договора аренды была направлена на перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для возможности жилищного строительства на спорных земельных участках, имущественный интерес арендодателя от предоставления земельного участка в аренду заключался в передаче ему в собственность, по мере ввода в эксплуатацию построенных объектов на данном земельном участке, определенного количества квадратных метров в размере 15% от общей площади построенных объектов строительства.

При этом договор аренды не содержит условия о том, что с момента перевода земельных участков из одной категории в другую и до момента ввода в эксплуатацию построенных объектов строительства и передачи арендодателю в собственность 15% квадратных метров от общей площади построенного объекта арендатор за данный период пользования земельным участком производит арендодателю какую-либо иную (дополнительную) арендную плату.

Таким образом, стороны определили конкретный размер арендной платы за пользование земельным участком с момента его перевода из одной категории в другую - 15% квадратных метров от общей площади построенных объектов строительства, вне зависимости от продолжительности пользования земельным участком с момента его перевода из одной категории в другую и до момента ввода в эксплуатацию построенного объекта строительства на данном земельном участке и передачи арендодателю соответствующего количества квадратных метров, а также вне зависимости от действующей рыночной стоимости арендной платы.

В связи с этим является недоказанным довод истца о том, что договор

аренды в действующей редакции для него является экономически не выгодным и его исполнение нарушает принцип возмездности и эквивалентности, а также соотношения имущественных интересов сторон.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что условия настоящего договора в целом соответствуют правовой цели обязательства, в частности отражают его возмездный характер, устанавливая справедливую плату за пользование имуществом собственника, и не нарушают баланс интересов сторон.

Суд правомерно посчитал, что на момент заключения договора стороны осознавали временные ожидания арендодателя после перевода земель и до момента начала непосредственного строительства. Если бы стороны исходили из иных условий, они бы непосредственно указали бы об этом в тексте договора.

Истец, предъявляя иск об обязании заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в части увеличения размера арендной платы, фактически преследует цель установления новой, дополнительной арендной платы (помимо 15% квадратных метров от общей площади построенных объектов строительства) за пользование земельным участком за определенный период времени - с момента перевода земельного участка из одной категории в другую и до момента ввода в эксплуатацию построенного объекта строительства на данном земельном участке и передачи арендодателю соответствующего количества квадратных метров, что противоречит существу и смыслу договора в целом.

Исходя из вышеизложенного следует, что вступая в договорные правоотношения, стороны спрогнозировали, что с момента перевода земельных участков из одной категории в другую и до начала строительства, а тем более до ввода в эксплуатацию построенных объектов строительства, может пройти значительно долгое время, соответственно стороны не могли не прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли не исключать изменение рыночной стоимости арендной платы в период действия договора аренды, в том числе случае перевода земельного участка из одной категории в другую.

Рыночное изменение стоимости арендной платы само по себе не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке, так как рыночное изменение стоимости арендной платы не является тем обстоятельством, возникновение которого нельзя было предвидеть.

При этом срок действия договора аренды земельного участка от 27.02.2008 не истек, истекает 27.02.2023 и, по пояснению ответчика, у него имеется достаточно времени как для осуществления строительства на земельном участке, так и для осуществления расчета с истцом в установленном договором аренды порядке. 

На основании вышеизложенного в нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств и наличия совокупности условий, предусмотренных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения договора.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.  

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены, поскольку указанные истцом обстоятельства не могут служить основанием для внесения изменений в договор на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 18.12.2017 по делу №А79-12788/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Средняя Волга» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

Д.Г. Малькова 

Н.В. Устинова