ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-114841/2023

12 марта 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена  18 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Сухаревской Т.С., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 18.02.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-34902/2024) общество с ограниченной ответственностью «Главстрой - СПб Специализированный застройщик» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.09.2024 по делу № А56-114841/2023 (судья Нетосов С.В.), принятое по иску: 

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга,

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Главстрой - СПб Специализированный застройщик», 

о взыскании, 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» (далее – ответчик, Общество, ООО «Главстрой-СПб») о взыскании 78064,81 руб. неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.09.2024 по делу № А56-114841/2023 исковые требования удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой - СПб Специализированный застройщик» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  взысканы пени за просрочку платежей в размере 56 392,15 руб.; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что ответчик по инвестиционному договору приобрел право на проектирование и реконструкцию здания, и, как следствие, получил доступ к участку,  вместе с тем лишь на праве фактического пользования без предоставления в аренду. Поскольку право аренды в отношении участка, находящегося в публичной собственности, не могло возникнуть в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик считает, что суд первой инстанции неправомерно взыскал неустойку по договору аренды.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и открытым акционерным обществом «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» заключен инвестиционный договор от 23.08.2006 №00-(И)006051 для осуществления проектирования и реконструкции здания по адресу: Центральный район, Садовая ул., д.28-30, корп.50, под административно-торговые цели (далее - Инвестиционный договор) и договор аренды земельного участка от 28.02.2007 № 00*ЗК-006069 под зданием на срок до 10.09.2008, в настоящее время находится в режиме неопределенного срока действия (далее - Договор аренды земельного участка).

Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 24.05.2011 по делу №А56-10750/2009 утверждено мировое соглашение, заключенное между Комитетом, ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор», ООО «Союз-Инвест» и ООО «Главстрой-СПб», в соответствии с которым предусмотрено выполнение действий по подготовке проекта постановления правительства Санкт-Петербурга по замене стороны в обязательствах по инвестиционному договору на ООО «Главстрой-СПб» и продлении сроков реализации инвестиционного договора при исполнении сторонами ряда условий на срок до 01.10.2020.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2016 №155 между Комитетом, ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» и ООО «Главстрой-СПб» заключено дополнительное соглашение от 24.03.2016 №2 к Инвестиционному договору о замене стороны по договору на ООО «Главстрой - СПб» и продлении срока реализации инвестиционного проекта до 01.10.2020.

Земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 28-30, корпус 50, кадастровый номер 78:31:0105605:1, площадью 765 кв.м, в отношении которого заключен Договор аренды земельного участка, образован практически в границах расположенного на нем здания, подлежащего реконструкции и находится в фактическом пользовании ООО «Главстрой-СПб» как стороны по Инвестиционному договору.

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы Комитет на основании пункта 5.2 Договора начислил Обществу неустойку за период с 01.03.2007 по 02.03.2023 в размере 78 064,81 руб.

Неисполнение ответчиком требования по уплате неустойки в претензионном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, пришел к выводу, что к спорным правоотношениям подлежат применению по аналогии закона положения пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате чего у Общества возникло право пользования спорным земельным участком на праве аренды. Принимая во внимание, что наличие просрочки по  внесению арендных платежей подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорено, суд, руководствуясь статьями 196, 199, 200, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, частично удовлетворил исковые требования, отказав во взыскании неустойки, начисленной за период с 01.03.2007 по 23.11.2020, в силу  истечения срока исковой давности.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, арбитражный апелляционный суд установил наличие оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Как установил суд апелляционной инстанции, мировым соглашением, утвержденным в рамках дела № А56-10750/2009, на Комитет, как и на предыдущего инвестора в лице ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор», были возложены обязанности по заключению дополнительного соглашения к Договору аренды Участка о передаче прав и обязанностей Агентства Обществу. 

Вместе с тем, как пояснил ответчик, а также подтверждает Комитет в своих пояснениях от 07.06.2024 и ответах на обращения (№ 90019-32 от 05.12.2019, № 05-15-4002/20-0-0 от 04.02.2020), между сторонами отсутствуют оформленные договорные отношения с Обществом по передаче прав и обязанностей по договору аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи, в котором установлен закрытый перечень оснований для заключения договора аренды земельного участка без торгов.

Согласно пункту 2 статьи 8 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования» решение о целевом (без торгов) предоставлении земельного участка, о заключении соглашения о застройке земельного участка принимается Правительством Санкт-Петербурга.

            С учетом указанных норм, действующим законодательством не предусмотрена возможность автоматического перехода прав на публичный земельный участок в случае приобретения прав на здание.

            При таких обстоятельствах ответчик по инвестиционному договору приобрел право на проектирование и реконструкцию здания, и, как следствие, получил внедоговорный доступ к участку по факту фактического пользования, без предоставления в аренду.

Кроме того, по инвестиционному договору Общество получило право на проектирование и реконструкцию здания.  У Общества отсутствуют вещные права на здание, в связи с чем положения пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации о переходе права аренды в следствии покупки здания не применимы.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Принимая во внимание, что между сторонами отсутствуют оформленные договорные отношения с Обществом по передаче прав и обязанностей по договору аренды, а также иные соглашения, предусматривающие начисление неустойки в рамках спорных правоотношений, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. 

Таким образом, рассмотрев апелляционную жалобу и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущено несоответствие выводов, обстоятельствам дела, в связи с чем на основании пунктов 1 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.09.2024 по делу №  А56-114841/2023 в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» 30 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Т.С. Сухаревская

 В.В. Черемошкина