АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-44530/2018

г. Новосибирск

12 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2019 года 

Решение в полном объеме изготовлено 12 апреля 2019 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Михиной Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Новосибирского района Новосибирской области, г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «Унистрой», п. Восход о взыскании 846213 рублей 30 копеек 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, г. Новосибирск 

при участии  в судебном заседании представителей

истца – ФИО2 по доверенности от 04.05.2018, паспорт, 

ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.02.2019, паспорт 

третьего лица – ФИО4 по доверенности от 06.12.2018, паспорт 

установил:

Администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Унистрой» (далее - общество, ответчик) о взыскании 846213 рублей 30 копеек, составляющих долг и пени по договору аренды земельного участка № 123 от 06.06.2011.

Требования администрации мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.06.2011 № 123.  

Ответчик требования истца не признал, сославшись на полную оплату арендных платежей, размер которых определён условиями договора; незаконное одностороннее повышение размера арендных платежей, пропуск срока исковых требований. Подробно доводы ответчика изложены в отзыве, письменных пояснений в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Третье лицо Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области в ходе судебного разбирательства поддержало правовую позицию истца по делу, просило удовлетворить иск в полном объёме. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Общество заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы, при этом просило поставить перед экспертом вопросы: об определении по состоянию на 08.12.2017 рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 11600 кв. м с кадастровым номером 54:19:120101:881, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для строительства административно-складского комплекса ООО «Унистрой», адрес (местоположение): Новосибирская область, Новосибирский район, Каменский сельсовет, п. Восход в 450 м на северо-восток от здания администрации Каменского сельсовета. 

Ходатайство мотивировано несогласием с отчётом об оценке, составленном обществом с ограниченной ответственностью ЗКК «Геостарт» № 4/10-О/2017 от 08.12.2017, который был использован при определении размера арендной платы по договору от 06.06.2011 № 123. 

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, само по себе заявление участника процесса о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Изучив доводы ходатайства, пояснения представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного ходатайства и полагает возможным рассмотреть настоящий спор по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.  

Между администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Унистрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.06.2011 № 123, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 11600 кв. м, с кадастровым номером 54:19:120101:881, разрешенное использование: для строительства административно-складского комплекса ООО «Унистрой», адрес (местоположение): Новосибирская область, Новосибирский район, Каменский сельсовет, п. Восход в 450 м на северо-восток от здания администрации Каменского сельсовета. 

В соответствии с п.1.3 договора, земельный участок предоставлен для строительства административно-складского комплекса ООО «Унистрой».

Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы составил 234477 руб. в год Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчёта, произведённого ООО «Сибирский аналитический центр». 

В соответствии с п. 3.5 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями не позднее 1 числа первого месяца квартала следующего за отчётным. 

Пунктом 3.6. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,3 % от размера не внесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 18.07.2014 размер арендной платы установлен в размере 388813 руб. в год, ежемесячно 32401 рубль 08 копеек. Величина годовой  арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчёта независимого оценщика. Размер пени установлен в размере одной трёхсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ от размера невнесённой  арендной платы за каждый календарный день просрочки. Срок действия договора продлён по 18.07.2017. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным периодом. 

Письмом  от 03.07.2017 Департамент сообщил арендатору о пролонгации договора № 123 от 06.06.2011 в порядке ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях, на неопределённый срок. 

В соответствии с п. 2 постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» арендодателем в одностороннем порядке изменён размер арендной платы, установленный за земельный участок с кадастровым номером 54:19:120101:881, площадью 11600 кв.м., местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Каменский сельсовет, п. Восход в 450 м на северо-восток от здания администрации Каменского сельсовета. Сумма годовой арендной платы по договору аренды земельного участка на основании отчёта независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, с 01.03.2018 составила 1809484 руб. в год, 150790,33 руб. в месяц. Об увеличении размера арендной платы Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области в адрес арендатора было направлено уведомление «О предоставлении информации», из содержания которого следует, что арендодатель в одностороннем порядке на основании отчёта независимого оценщика с 01.03.2018 увеличивает размер арендных платежей до 1809484 руб. в год, 150790,33 руб. в месяц. Указанное уведомление Департаментом было направлено 18.01.2018, возвращено отправителю 09.04.2018 без каких-либо отметок на конверте о причинах возвращения. Подлинное уведомление, конверт приобщены к материалам дела. 

В связи с увеличением с 01.03.2018 размера арендных платежей у ответчика перед администрацией образовалась задолженность в виде арендной платы в размере 821934,98 руб. за период с апреля 2018 года по сентябрь 2018 года; ответчику начислена неустойка в сумме 24278,32 руб. за период с 17.01.2014 по 23.10.2018. 

Претензия, направленная арендатору осталась без удовлетворения, в связи с чем администрация Новосибирского района Новосибирской области обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд. 

Ответчик, заявил о пропуске срока исковой давности, на что истцом представлены письменные пояснения, что в случае необходимости соблюдения по спору обязательного досудебного урегулирования, течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры. В связи с указанным, представитель истца представил технический расчёт исковых требований (не признавая доводы ответчика). 

Ответчик указал на неправомерность ссылки истца на приостановление течения срока исковой давности на шесть месяцев, указал, что в данном конкретном случае, срок исковой давности продлевается только на срок фактического соблюдения претензионного порядка - 30 дней. 

Изучив и проверив представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам. 

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренды аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными конами и законами субъектов Российской Федерации.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

При этом суд признаёт обоснованными возражения ответчика против иска, исходя из следующего. 

Проведение независимой оценки рыночной стоимости арендной платы не является основанием для одностороннего изменения размера арендной платы арендатором.

В соответствии с положениями п.1,2 ст.310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п.3.2. договора аренды №123 от 06.06.2011 арендодатель без согласования с арендатором может изменять размер арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизовано ставок без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор, а также в случаях, устанавливаемых законодательными актами.

Таким образом, договором установлен исчерпывающий перечень оснований для одностороннего изменения Арендодателем размера арендной платы:

- изменение устанавливаемых централизовано ставок;

- в случаях, устанавливаемых законодательными актами. 

Как следует из доводов представителей истца, изложенных в иске и дополнительных письменных пояснениях, изменение с 01.03.2018 размера арендной платы, вызвано проведением истцом оценки рыночной стоимости годовой арендной платы, а не утверждением централизованных ставок.

Согласно абз.2 ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 8 Закона Об оценочной деятельности  требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. В силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Однако, согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Таким образом, суд соглашается с доводами ответчика о том, что проведение истцом независимой оценки рыночной стоимости размера арендной платы не является ни «централизованным изменением ставок аренды», ни «случаем, установленным законодательно».

При таких обстоятельствах изменение размера арендной платы в связи с проведением независимой оценки рыночной стоимости арендной платы могло быть осуществлено лишь в порядке, установленном действующим законодательством.

Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу п.3 ст.614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу п.7.1. договора аренды изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора будут действительны только тогда, когда они будут сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, за исключением случаев, когда Арендодателю не требуется согласия Арендатора на изменение условий договора в соответствии с п.3.2. договора.

Руководствуясь указанным положением закона и договора, 18.07.2014 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым стороны изменили размер арендной платы, что также свидетельствует об отсутствии между сторонами разногласий относительно механизма внесения в договор изменений, связанных с определением размера арендной платы, путем двустороннего подписания дополнительного соглашения.

Сам факт проведения арендодателем оценки рыночной стоимости арендной платы, при отсутствии письменного соглашения сторон об изменении размера арендной платы, не является основанием для изменения арендодателем такого размера в одностороннем порядке.

Также арбитражный суд отмечает, что согласно пункту 10 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утв. Постановлением Правительства НСО от 10.06.2015 №219-п, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год и не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка.

Как следует из содержания п.10 Положения в данном случае речь об одностороннем изменении размера арендной платы арендодателем не идет и в нормативно-правовом акте, регулирующем рассматриваемые правоотношения.

Указанное положение предусматривает одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем лишь в случае индексации арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (п.8 Положения).

Договор №123 от 06.06.2011 не предусматривает возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка не только в одностороннем, но и в двустороннем порядке. 

Таким образом, арбитражный суд пришёл к выводу, что исковые требования истца о взыскании задолженности по арендной плате не обоснованы и не подлежат удовлетворению в полном объёме. 

Кроме того, при принятии решения по делу, суд соглашается с доводами ответчика о том, что на арендуемом земельном участке расположены здания и сооружения, в связи с чем истцом не верно определен порядок определения размера арендной платы.

Согласно п.1.3. договора аренды №123 от 06.06.2011 земельный участок предоставлен ответчику для строительства административно-складского комплекса ООО «Унистрой».

В 2014-2015 годах ответчиком было осуществлено строительство административно-складского комплекса. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.05.2018 по делу № А45-3507/2018 за ответчиком было признано право собственности на построенные объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке.

На основании указанного судебного акта за ответчиком в едином государственном реестре прав зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимости:

- Тельферная эстакада, кадастровый номер 54:19:120101:2524, запись о госрегистрации права №54:19:120101:2524-54/001/2018-1 от 24.07.2018;

- Путейский склад (холодный), кадастровый номер 54:19:120101:2536, запись о госрегистрации права №54:19:120101:2536 -54/001/2018-1 от 21.09.2018;

- Склад оборудования (теплый), мастерские, кадастровый номер 54:19:120101:2525, запись о госрегистрации права №54:19:120101:2525 -54/001/2018-1 от 24.07.2018;

- Гараж, Склад инструментов (холодный), Склад материалов (холодный), Теплый склад, кадастровый номер 54:19:120101: 2537, запись о госрегистрации права №54:19:120101:2537 -54/001/2018-1 от 21.09.2018;

Ранее за ответчиком также было зарегистрировано право собственности на здание (кадастровый номер 54:19:120101:2242), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 54 АЕ 701767 от 12.01.2015.

Согласно п. 5 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утв. Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-п, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, в случаях, не указанных в п. 4 настоящего Порядка, а также в случае предоставления земельных участков для строительства многоквартирных домов гражданам, признанным пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков, в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов Новосибирской области, или созданному в порядке, установленном параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, рассчитывается по формуле:

Ап = Кс x Кр x Ка x Кдоп, 

где:Ап - годовой размер арендной платы, в рублях;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кр - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка;

Ка - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора;

Кдоп - корректирующий коэффициент.

Коэффициенты Кр, Ка и Кдоп утверждаются нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления городского округа, муниципального района Новосибирской области в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах соответствующего муниципального образования Новосибирской области.

Решением тридцать четвертой сессии Совета Депутатов Новосибирского района Новосибирской области №8 от 24.09.2014 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирского района Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» утверждены следующие коэффициенты:

Кр – для размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности – 0,1 (п.6 Приложения №1 к Решению №8 от 24.09.14)

Ка – для юридических лиц – 2 (п.2 Приложения №2 к Решению №8 от 24.09.14 )

Кдоп - иные цели использования - 1 (п.4 Приложения №3 к Решению №8 от 24.09.14)

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 697 196 рублей, соответственно коэффициент Кс =  1 697 196.

Таким образом, годовая арендная плата для земельного участка, занятого зданиями и сооружениями должна составлять 339439 (триста тридцать девять тысяч четыреста тридцать девять) рублей 20 копеек:

Ап =1 697 196 х 0,1 х 2х1 = 339 439,2

Администрация Новосибирского района Новосибирской области  – истец по настоящему делу являлся ответчиком по делу № А45-3507/2018, в связи с чем, не мог не знать о том, что арендуемый земельный участок занят зданиями и сооружениями, однако в нарушение п.5 Постановления Правительства Новосибирской области №219-п от 10.06.2015 размер арендной платы исчислялся на основании оценки рыночной стоимости арендной платы, а не по приведенной формуле.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности в части взыскания задолженности по пеням за период с 17.01.2014 года по 05.12.2015.

В силу п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из отзыва ответчика, обоснованная неустойка, исчисленная в соответствии с условиями договора аренды в редакции дополнительного соглашения за период с 05.12.2015 по 23.10.2018 в связи с незначительным нарушением сроков оплаты арендных платежей, составила 130 руб. 19 копеек.

Ответчик платежным поручением от 08.02.2019 года погасил данную неустойку. 

Из материалов дела следует, и не оспорено сторонами, что арендатор ежемесячно перечислял в установленные договором сроки арендную плату в размере 32401,08 руб., согласованную последним дополнительным соглашением к договору от 18.07.2014. При этом представитель истца пояснил, что размер арендных платежей на процент инфляции, устанавливаемый ежегодно, не увеличивался. 

Из расчёта исковых требований следует, что не признаваемая часть неустойки в пределах срока исковой давности исчислена и заявлена к взысканию на разницу в арендной плате, которая судом признана необоснованной. 

Таким образом, суд признаёт, что на момент рассмотрения спора у ответчика перед истцом отсутствует задолженность за взыскиваемый период, как по арендным платежам, так и по уплате неустойки.

Остальные доводы ответчика, изложенные в дополнительных письменных пояснениях, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего судебного спора. 

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Булахова