АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

________________________________________________________________

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А62-4434/2017

г.Калуга

28 марта 2018 г.

Резолютивная часть объявлена 21.03.2018

Полный текст постановления изготовлен 28.03.2018

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи          Стрегелевой Г.А.,

судей                                                  Ключниковой Н.В., Лукашенковой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смольяниновой Т.Н.,

при участии представителей:

от открытого акционерного общества «Айсберг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул.Багратиона, д.13, кв.17, 

<

...>) – не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул.Полтавская, д.8, 

<

...>) – ФИО1 (дов. от 10.01.2018),

от акционерного общества «ОПТИМУМ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул.Памфилова, д.5, оф.717, 

<

...>) – ФИО2 (дов. от 26.06.2017),

от акционерного общества трест «Смоленскагропромстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Рославльское шоссе, 5 км, 

<

...>) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от ФИО3 (г. Смоленск) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Смоленской области (ул.Полтавская, д.8, 

<

...>) – не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, кассационную жалобу акционерного общества «ОПТИМУМ» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.10.2017 (судья Бажанова Е.Г.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 (судьи Еремичева Н.В., Стаханова В.Н., Мордасов Е.В.) по делу                      №А62-4434/2017,

У С Т А Н О В И Л:

открытое акционерное общество «Айсберг» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (уведомление  от 30.05.2017 №001/103/2016- 2832, 2800, 2809, 2830, 2798, 2805, 2825, 2777, 2807, 2812, 2799, 2810, 2782, 2788, 2793, 2815, 2834, 2823, 2796, 2811, 2821, 2785, 2786, 2818, 2827, 2791, 2803, 2789, 2780) в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости:  арочное сооружение (2-х этажный склад) общей площадью 710,1 кв. м, этажность 2, условный номер: 67:01:2003:58:0433; доксклад общей площадью 335,2 кв. м, этажность 1, условный номер: 67:01:2003:58:0439; здание кузницы общей площадью 360,6 кв. м, этажность 1, условный номер: 67:01:2003:43:1309; здание участка восстановления холодильников-арочное общей площадью 546,8 кв. м, этажность 1, условный номер: 67:01:2003:58:0435; здание ЦЗЛ общей площадью 457,6 кв. м, этажность 1, условный номер: 67:01:2003:43:1308; корпус № I общей площадью 12 446,7 кв. м, лит. В-В5, условный номер: 67:01:2003:9:0725; корпус № 6 РМЦ общей площадью 2 122,60 кв. м, лит. Д-Д, условный номер: 67:01:2003:43:1307; здание котельной, общей площадью 958,6 кв. м, этажность 1, лит. Ж, условный номер:                      67-67-01/004/2013-876; отделение бондеризации общей площадью 1 501,3 кв. м, этажность 2, условный номер: 67:01:2003:58:04401; склад (арочное сооружение) общей площадью 488,7 кв. м, этажность 1, условный номер: 67:01:2003:58:0434; склад № 1 общей площадью 1 581,10 кв. м, этаж 1, антресоль, лит. Л, Л1, Л2, ЛЗ, условный номер: 67:01:2003:43:1305; склад ГСМ общей площадью 684,0 кв. м, этажность 1, условный номер: 67:01:2003:58:0436; склад КПР с комплектом погрузочно-разгрузочных работ со штабелёром общей площадью 447,8 кв. м, этажность 2, условный номер: 67:01:2003:58:0437, склад металла № 3 общей площадью 989,9 кв. м, этажность 1, условный номер: 67:01:2003:58:0438, находящиеся по адресу: 

<

...>; земельные участки, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, с кадастровым номером: 67:27:002 06 31:0003 площадью 767 кв. м, с кадастровым номером: 67:27:002 06 31:0004 площадью 1 065 кв. м, с кадастровым номером 67:27:002 06 31:0005 площадью 464 кв. м, с кадастровым номером 67:27:002 06 31:0007 площадью 1 037 кв. м, с кадастровым номером 67:27:002 06 31:0008 площадью 551 кв. м, с кадастровым номером 67:27:002 06 31:0009 площадью 887 кв. м, с кадастровым номером 67:27:002 06 31:0010 площадью 573 кв. м, с кадастровым номером 67:27:002 06 31:0012 площадью 1 817 кв. м, с кадастровым номером 67:27:002 06 31:0013 площадью 396 кв. м, с кадастровым номером 67:27:002 06 31:0014 площадью 950 кв. м, с кадастровым номером 67:27:002 06 31:0015 площадью 1 226 кв. м, с кадастровым номером 67:27:002 06 31:0016 площадью 10 992 кв. м, с кадастровым номером 67:27:002 06 31:0017 площадью 314 кв. м, с кадастровым номером 67:27:0020630:8 площадью 3 795 кв. м, с кадастровым номером          67:27:002 06 31:0019 площадью 19 552 кв. м, находящиеся по адресу: 

<

...>, возложении на Управление Росреестра по Смоленской области обязанности зарегистрировать переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. 

Определениями суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "ОПТИМУМ", закрытое акционерное общество трест "Смоленскагропромстрой", ФИО3, Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Смоленской области (далее – ФГБУ "ФКП Росреестра").

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 26.10.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017, в удовлетворении заявленного требования отказано.

В кассационной жалобе акционерное общество "ОПТИМУМ" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных ОАО «Айсберг» требований, указывая, на неправильное применение судами норм материального  права.

ОАО «Айсберг» в отзыве на жалобу согласилось с доводами кассационной жалобы АО "ОПТИМУМ".

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра по Смоленской области просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в отзывах на кассационную жалобу, выслушав пояснения принявших участие в судебном заседании представителей акционерного общества «ОПТИМУМ», Управления Росреестра по Смоленской области, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов. 

Судами установлено, подтверждено материалами дела, решением Арбитражного суда Смоленской области от 11.03.2015 по делу             №А62-4186/2014 ОАО "Айсберг" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Определением Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2015 конкурсным управляющим общества утвержден ФИО4

В период с 26.09.2016 по 17.10.2016 организатором торгов -             ООО "Юридическая компания "Союз-Консалтинг" на электронной торговой площадке "Центр реализации" (http://www.bankrupt.centerr.ru) организованы и проведены электронные торги посредством публичного предложения по продаже единым лотом (лот №1) движимого и недвижимого имущества ОАО "Айсберг" по цене первоначального предложения 314 970 570 руб.; указанный единый лот включал, в том числе, спорные объекты недвижимого имущества. 

Согласно Протоколу о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 от 17.10.2016 победителем лота признано АО "Оптимум" с ценой продажи 153 233 813,50 руб. (без учета НДС).

По результатам проведенных торгов ОАО "Айсберг" и АО "Оптимум" заключили договор купли-продажи имущества от 24.10.2016. 

02.11.2016 в Управление Росреестра по Смоленской области обратились ОАО "Айсберг", ЗАО трест «Смоленскагропромстрой»,      ФИО3 (далее – заявители) с заявлениями о государственной регистрации перехода права (права общей долевой) собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

На государственную регистрацию представлены: договор купли-продажи имущества от 24.10.2016, заключенный между  ОАО "Айсберг" и победителем торгов  - АО "Оптимум"; агентский договор от 14.10.2016 №1/16 с дополнительным соглашением от 24.10.2016 №1 к нему, заключенные между АО "Оптимум" (Агент) и ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» (Приципал 1), ФИО3 (Принципал 2); акт приема-передачи от 02.11.2016 №1, в соответствии с которым ОАО "Айсберг" (Продавец) передало, а ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» (Покупатель 1), ФИО3 (Покупатель 2) приняли в общую долевую собственность (по ? доли в праве) спорное недвижимое имущество.

В соответствии с агентским договором Агент от своего имени и за счет «Приципала 1» и «Принципала 2» обязуется совершать юридические и иные действия, направленные на участие в открытых электронных торгах посредством публичного предложения по продаже имущества                  ОАО "Айсберг" с целью приобретения необходимого «Принципалам» и частично «Агенту» имущества; согласно п.1.2. договора стороны договорились, что имущество, указанное в Приложении №1 (спорное недвижимое имущество), в случае признания «Агента» победителем торгов оформляется в общую долевую собственность «Принципалов» в равных долях, по ? доле в праве каждому. 

На основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ) государственная регистрация перехода права (права общей долевой) собственности была приостановлена по следующим основаниям: 1) из поступивших в порядке межведомственного взаимодействия кадастровых паспортов на здания, расположенные по адресу: 

<

...>, усматривается, что каждый объект расположен помимо основного земельного участка дополнительно на земельном участке с кадастровым номером 67:27:002 0629:01, который согласно сведениям Единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества принадлежит другому лицу; 2) согласно данным кадастрового учета на земельном участке с кадастровым номером 67:27:002 06 31:0019 имеются объекты с кадастровыми номерами 67:27:002 0631:60 и 67:27:002 0631:61, сведения о которых в ЕГРП отсутствуют; 3) согласно представленному договору купли-продажи от 24.10.2016 государственная регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество может быть осуществлена только к АО "Оптимум", поскольку оно признано победителем торгов. 

Заявителям предложено представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации перехода права (права общей долевой) собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Уведомлением от 20.03.2017 регистрирующий орган сообщил заявителям о приостановлении регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимого имущества на основании определения Арбитражного суда Смоленской области от 15.11.2016 по делу               А62-4186/2014 до снятия запрета на совершение определенных действий с недвижимым имуществом. 

На основании пунктов 1, 2, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон№218-ФЗ),  в связи с прекращением записи об арестах и неустранением приведенных в уведомлении от 09.11.2016 причин, препятствующих осуществлению действий по государственной регистрации, заявителям отказано в государственной регистрации перехода права, права общей долевой собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. 

В качестве основания для отказа регистрирующий орган в уведомлении от 30.05.2017 указал, что поскольку победителем торгов признано АО «Оптимум», то согласно договору купли-продажи от 24.10.2016 переход права собственности на спорные объекты недвижимого имущества может быть осуществлен только к АО «Оптимум», однако, представленный на государственную регистрацию агентский договор от 14.10.2016 №1/16 с дополнительным соглашением от 24.10.2016 №1 и заявления от 02.11.2016 свидетельствует о намерении осуществить переход права к ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» (Покупатель 1) и ФИО3 (Покупатель 2), что противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Закону о банкротстве, пункту 5.1. договора купли-продажи от 24.10.2016, кроме того, в нарушение п.8 ч.4        ст. 8 Закона №218-ФЗ в данных ЕГРН отсутствуют сведения о земельных участках в пределах которых расположены заявленные на государственную регистрацию объекты недвижимого имущества – здание и доксклад с кадастровыми номерами 67:27:0020631:46 и 67:27:0020631:26 соответственно. 

Не согласившись с отказом Управления Росреестра по Смоленской области, ОАО "Айсберг" обратилось  в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, о правомерности отказа Управления Росреестра по Смоленской области в регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости от ОАО «Айсберг» к ЗАО трест «Смоленскагропромстрой», ФИО3 

Суд округа с выводами судов соглашается.

Согласно статье 2 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

В соответствии с пунктами 1, 2, 7 части 1 статьи 26, статьей 27 Закона №218-ФЗ в регистрации прав отказывается в случае: если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что для государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на спорные объекты недвижимого имущества заявители (ОАО «Айсберг», ЗАО трест «Смоленскагропромстрой», ФИО3) представили договор купли-продажи имущества от 24.10.2016, согласно которого продавец –ОАО «Айсберг», покупатель – АО «Оптимум», имущество, указанное в приложение №1 к договору,  передается в собственность покупателя.

ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» и ФИО3 по указанному договору покупателями не являются, в нем отсутствует уведомление о том, что покупатель – АО «Оптимум» действует как агент в интересах названных лиц.

Согласно представленному в материалы дела и в регистрирующий орган договору от 14.10.2016 и дополнительному соглашению к нему от 24.10.2016, Агент (АО «Оптимум») от своего имени и за счет «Приципала 1» (ЗАО трест «Смоленскагропромстрой») и  «Принципала 2» (ФИО3) обязуется совершать юридические и иные действия, направленные на участие в открытых электронных торгах посредством публичного предложения по продаже имущества ОАО "Айсберг" с целью приобретения необходимого «Принципалам» и частично «Агенту» имущества; согласно п.1.2. договора стороны договорились, что имущество, указанное в Приложении №1 (спорное недвижимое имущество), в случае признания «Агента» победителем торгов оформляется в общую долевую собственность «Принципалов» в равных долях, по ? доле в праве каждому.

Действительно, ни нормы Федерального закона №27-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ни Гражданского кодекса не содержат запрета на участие в торгах через агента (определение ВАС РФ от 25 сентября 2013 г. по делу N А03-16717/2012).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В порядке пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Вывод судов первой и апелляционной инстанции о том, что  указанная в обоснование заявленных требований договорная конструкция с разделением одного (единого) лота на доли уже на стадии торгов, по сути, направлена на преодоление решения собрания кредиторов о выставлении на продажу имущества организации-банкрота единым лотом, на нарушение основополагающего принципа равенства участников торгов (одна заявка - один участник - один победитель торгов), а также влечет уклонение ("оптимизацию") участниками таких договорных конструкций от уплаты соответствующих налоговых платежей (в том числе государственных пошлин), порождает возможность создания "непрозрачной цепочки" агентов и "непрозрачных" схем участия в торгах с трудно проверяемыми датами заключения таких агентских соглашений, является верным.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Поскольку, став победителем торгов, АО «Оптимум» заключило договор купли-продажи имущества от 24.10.2016, сторонами по которому являются ОАО "Айсберг" и АО «Оптимум» в качестве продавца и покупателя соответственно, при этом ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» и ФИО3 не совершали с обществом сделок по купле-продаже спорных объектов недвижимого имущества, у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для государственной регистрации перехода права ОАО "Айсберг" и права общей долевой собственности ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» и ФИО3 на объекты недвижимости, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правильно признали отказ Управления Росреестра по Смоленской области от 30.05.2017 №001/103/2016- 2832, 2800, 2809, 2830, 2798, 2805, 2825, 2777, 2807, 2812, 2799, 2810, 2782, 2788, 2793, 2815, 2834, 2823, 2796, 2811, 2821, 2785, 2786, 2818, 2827, 2791, 2803, 2789, 2780 правомерным и обоснованным.

Как справедливо отмечено судом первой инстанции, победитель торгов после возникновения его права собственности в установленном законом порядке (статья 131 ГК РФ) вправе распорядиться таким недвижимым имуществом (статья 209 ГК РФ), в том числе отчуждать его иным лицам в счет денежных средств, предоставленных победителю торгов для оплаты приобретенного на торгах недвижимого имущества.

Суд округа считает выводы судов законными и обоснованными.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права и не являются основаниями для отмены решения и постановления судов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятого судебного акта в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом округа не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.10.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 по делу №А62-4434/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

 

Г.А. Стрегелева

Судьи

 

Н.В. Ключникова

 

Т.В. Лукашенкова