Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-76259/18

15 ноября 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Ж.П. Борсова ,

при ведении  протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,  рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ИП ФИО4

к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо: ФИО2, 

о признании незаконным решения, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности  от 01.06.2018 года,

от заинтересованного лица: не явились, извещены надлежащим образом, от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом. 

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО4 обратился в арбитражный суд с заявлением к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо: ФИО2, 

о признании незаконным ( с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений) решения Управления росреестра по МО, выраженного в отказе в государственной регистрации Договора цессии № ЦВ-292-2018 от 29.01.2018 года,

- обязании Управления росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию  Договора цессии № ЦВ-292-2018 от 29.01.2018 года.

Представитель заявителя поддержал требования, изложенные в заявлении.

Представители заинтересованного и третьего лица, надлежащим образом извещенных, в судебное заседание не явились. Заявление рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Заслушав представителя заявителя, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему. 

ООО «Град» (далее - Застройщик, Ответчик) и ФИО5 (паспорт: 45 09 278797 выдан Отделением по р-ну Покровское-Стрешнево ОУФМС России по гор. Москве в СЗАО 04.07.2007, код подразделения 770-094) (зарегистрированный по адресу: 125371, 

<

...>) заключили Договор № 19-КРД-12-1-34/14-04-14 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.04.2014 года. 

ФИО5 (паспорт: 45 09 278797 выдан Отделением по р-ну Покровское-Стрешнево ОУФМС России по гор. Москве в СЗАО 04.07.2007, код подразделения 770-094) и ФИО2 (далее - участник долевого строительства) заключили Договор № 19-КРД-12-1-34/14-04-14/УСТ уступки прав (требований) по Договору № 19-КРД-12-1-34/14-04/14 участия в долевом строительстве от «14» апреля 2014 года от 10.11.2015 года (далее - Договор).

В соответствии с условиями Договора Застройщик обязался построить (создать) в соответствии с Проектом объект недвижимости - Жилой дом и передать участнику долевого строительства квартиру дом 12, секция 1, этаж 7, общая проектная площадь 26,40 кв.м., строительный номер 34 не позднее 31.12.2015 года, а участник долевого строительства оплатить ее стоимость в размере 1 599 180 рублей.

В соответствии с Договором Застройщик обязан был передать квартиру в срок не позднее 31.12.2015 года.

Участник долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате цены договора выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику денежные средства, установленные Договор № 19-КРД-12-1-34/14-04-14 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.04.2014 года в сумме 1 599 180 рублей. 

В нарушение условий Договора участия в долевом строительстве Объект долевого строительства в установленный договором срок участнику долевого строительства передан не был. Фактически по акту приема-передачи Застройщик передал квартиру 04.08.2016.

ФИО2 и ИП ФИО4 (ОГРНИП 317505300055602, ИНН 

<

***>) заключили Договор цессии № ЦВ-292-2018 от 29.01.2018 года, в соответствии с которым ФИО2 уступил (а) ИП ФИО4 право (требование) неустойки за период времени с 01.01.2016 года по 04.08.2016 года в размере 242915,44 рублей и 50% штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (ст. 13 Закона о защите прав потребителей) в размере 121457,72 рублей к ООО «Град» (ИНН 

<

***>) по Договор № 19-КРД-12-1-34/14-04-14 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.04.2014 года.

Управление росреестра по Московской области сообщением № 50/015/102/2018-2995 от 07.06.2018 г. приостановил государственную регистрацию по неустранимым для заявителя основаниям, указав, что право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о государственной регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными федеральными законами, указав, что провести государственную регистрацию договора не представляется возможным.

В последующем, 07.09.2018 года регистрирующим органом принято решение № 50/015/102/2018-2995, оформленное уведомлением,  об отказе в государственной регистрации договора уступки. 

Полагая указанное решение Управления Росреестра по Московской области незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Законом N 214-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.

При этом Закон N 214-ФЗ содержит указание на определенные способы защиты нарушенных прав участника долевого строительства.

Так, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6).

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ (часть 9 статьи 4 Закона).

Так, частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено взыскание при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Договор уступки, заключенный ФИО2 с предпринимателем после наступления сроков передачи квартиры, содержал условие о передаче права на получение (взыскание) от должника (застройщика) неустойки на основании части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ с 16.04.2016 до даты подписания акта приема-передачи квартиры, а также штрафа, предусмотренного частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (часть 1 статьи 382 Гражданского кодекса).

Устанавливая объем передаваемых ФИО2 по договору уступки прав требования предпринимателю, следует исходить из следующего.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона N 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом (часть 1).

Об иных правах, передаваемых по договору уступки участником долевого строительства, в частности в отношении неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, было разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015.

В Обзоре указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом N 214-ФЗ.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая, в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

Пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (далее - постановление Пленума N 54) разъясняет, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

ФИО2 передала по договору уступки предпринимателю право на взыскание неустойки, существовавшее у нее как у участника договора долевого строительства к моменту перехода к предпринимателю, без перехода права на получение квартиры, и это не противоречит положениям статьи 384 Гражданского кодекса.

В силу части 2 статьи 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку на момент совершения уступки прав требования у ФИО2 существовало право на взыскание неустойки, возникшее у нее в связи с нарушением застройщиком сроков передачи квартиры по заключенному с ней договору участия в долевом строительстве и по которому она передала его как имущественное требование новому кредитору, о чем имеется ссылка в договоре уступки, к такому договору, в соответствии с частью 1 статьи 389 Гражданского кодекса, подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве.

Договор, заключенный ФИО2 и застройщиком, был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 постановления Пленума N 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского Кодекса).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой - обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Ссылку Управления Росреестра в обоснование решения о приостановлении государственной регистрации договора уступки на то, что по названному договору не приобретаются права на недвижимое имущество и в связи с этим не имеется оснований для осуществления регистрации, нельзя признать обоснованной. Согласно положениям части 2 статьи 389 Гражданского кодекса необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Такой подход не противоречит разъяснению, изложенному в пункте 4 постановления Пленума N 54 о том, что первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам, но вместе с тем на основании закона новый кредитор, в силу его особого правового положения, может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины возлагаются на заинтересованное лицо.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления росреестра по Московской области от 07.09.2018 года, оформленное уведомлением № 50/015/102/2018-2995,  об отказе в государственной регистрации Договора цессии № ЦВ-292-2018 от 29.01.2018 года.

Обязать Управление росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию  Договора цессии № ЦВ-292-2018 от 29.01.2018 года.

Взыскать с Управления росреестра по Московской области в пользу ИП ФИО4 расходы по оплате госпошлины в размере 300,00 руб. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Московской области. 

Судья                                                                                                              Ж.П. Борсова