АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-23826/2018

г. Ярославль

24 марта 2019 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о   взыскании   768831,81  руб. пени за период  с 14.11.2015 по 29.12.2018

 

при участии:

от истца –  ФИО4,  по дов. от 13.08.2018, ФИО5, по дов. от 09.01.2018

от ответчика – ФИО6 – по дов. от 14.12.2018

от 3-го лица – ФИО7,  директор, выписка из ЕГРЮЛ 

 

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к  Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о   взыскании   1666528.16  руб., в том числе: 891573,77 руб. – долга по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.07.2018, 774954,39 руб. – пени за период с 10.07.2015 по 16.07.2018, с взысканием пени по дату фактической оплаты суммы долга.

Определением суда от 17.01.2019 принято уточнение исковых требований, в котором истец просит взыскать 774954,39 руб. за период с 10.07.2015 по 16.07.2018, с взысканием пени по дату фактической оплаты суммы долга; сообщил об оплате ответчиком суммы задолженности.

Протокольным определением суда от 27.01.2019 принято уточнение исковых требований, в котором истец просит взыскать 768831.81 руб. за период с 14.11.2015 по 29.12.2018.

Уменьшение исковых требований принято судом в порядке ст.49 АПК РФ.

Иск  рассматривается в редакции требований  по ходатайству от 27.02.2019.

Представители истца иск поддержали, дали пояснения.

Представитель ответчика  представил отзыв на иск с возражениями, заявил об истечении срока исковой давности, подтвердил оплату основного долга, считает, что основания для начисления пени отсутствуют по ст.404 ГК РФ. Доводы подробно изложены в письменных пояснениях. В случае, если суд не согласится с доводами ответчика и сочтет неустойку подлежащей взысканию, в такой ситуации представитель предпринимателя просил суд применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить сумму пени до минимально возможного размера. В обоснование ходатайства и изложенных доводов   представитель ответчика представил  документы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО Компания «Авангард». Третье лицо представило отзыв. В судебном заседании представитель пояснял, что  от ответчика оплата за пользование земельным участком в   ООО Компания «Авангард» не поступала, никаких договоров, поручений по этому вопросу не было.

Рассмотрев материалы дела, заслушав позиции сторон, суд установил следующее.

На основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФИО3 является собственником помещений  в здании по адресу: 

<

...> (ТЦ Победа”).

Актом осмотра земельного участка арендодателем установлено, что в здании расположены торговые площади.

По выписке из ЕГРН в здании по адресу: 

<

...> расположены помещения, назначение объекта: культурно-зрелищное назначение.

Ответчик представил в материалы дела Договор инвестирования строительства, заключенный 22.08.2007 между ФИО3 (Инвестор) и  ООО “Компания “Авангард” (Заказчик).  Объект – реконструкция кинотеатра “Победа” под многофункциональный комплекс с инженерными коммуникациями. Помещения объекта  – ? доли  в праве  на нежилые помещения в многофункциональном комплексе, примыкающим к кинотеатру “Победа”, расположенные на втором этаже многофункционального комплекса, соответствующие на момент подписания договора помещениям №№ 1-14, 16-29 по проекту, выделенные на схеме-плане, право собственности на которые по окончании строительства приобретает инвестор, а также следующие доли  в праве на общие помещения в многофункциональном комплексе, предназначенные для обслуживания более одного помещения Объекта  (перечислены доли в праве  собственности на помещения с указанием номеров. Согласно п.3.1. Договора, Инвестор направляет собственные денежные средства в порядке инвестиционной деятельности на строительство объекта, а Заказчик обязуется: обеспечить реконструкцию кинотетатра “Победа”, заключить от своего имени все необходимые сделки с Генподрядчиком…, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, передать Инвестору  помещения.

В соответствии с п.3.5. Договора право собственности Инвестора на помещения Объекта возникает у Инвестора с момента государственной регистрации указанного права в установленном порядке.

В дополнительном отзыве на исковое заявление (от 19.02.2019) представитель ответчика изложила основания и  хронологию  приобретения недвижимости ответчиком.

Правовая позиция ответчика сводится к тому, что ООО “Компания “Авангард”  никогда не являлось собственником  помещений, принадлежащих Ответчику, в связи с чем  не может возникнуть переход права аренды.

Истец  в иске указал, что  в отношении земельного участка по адресу: 

<

...> площадью 9941 кв.м  с 16.11.2006 действует договор аренды земельного участка №19412 для эксплуатации здания кинотеатра, сроком с 26.10.2006 по 25.09.2007.

В силу п.3.4. Договора он был возобновлен на неопределенный срок.

Поскольку выпиской из ЕГРН подтверждается право собственности ответчика на помещения в здании бывшего кинотеатра “Победа”, истец, основываясь на нормах  п.2 ст.271 ГК РФ считает, что ФИО3 приобрела право пользования соответствующим земельным участком  на условиях договора аренды №19412 от 16.11.2006. В связи с изложенным Агентство считает ФИО3 присоединившейся к Договору аренды и начислило предпринимателю арендную плату и пени. При этом расчет арендной платы произведен арендодателем по ставке “торговля”, поскольку в здании кроме кинотеатра функционируют торговые модули.

Согласно правовой позиции представителя предпринимателя, ФИО3 не присоединилась к Договору аренды. Ответчик полагает, что истец  не доказал  факт перехода права собственности от ООО Компания “Авангард” к ответчику. В силу изложенного ответчик считает, что начисления пени по договору в рассматриваемом случае не  законны.  Дополнительно ответчик сослался на неполучение уведомлений от уполномоченного органа о необходимости  оплаты  за пользование землей.  По факту получения предписания основной долг был погашен.

В связи с неуплатой арендных платежей и пени ответчиком  в установленный срок Агентство обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Оценивая представленные доказательства, суд исходит из следующего.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Согласно пункту 7 данного постановления от 11.07.2011 N 54 в случае, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно, создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

В рассматриваемой ситуации суд пришел к выводу, что после реконструкции на земельном участке не появилось новых объектов недвижимости. Согласно договору инвестирования Объектом является – реконструкция кинотеатра “Победа” под многофункциональный комплекс с инженерными коммуникациями. По договору инвестирования Инвестору должны перейти помещения в многофункциональном комплексе, примыкающим к кинотеатру “Победа”, расположенные на втором этаже многофункционального комплекса.

Таким образом, инвестору с момента регистрации права собственности на помещения в реконструированном здании перешло право пользования частью земельного участка, сформированного для эксплуатации здания.

Земельный участок остался той же площадью как в 2006 году, так и в 2018 году – 9941 кв.м.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей в 2007 году – на дату заключения договора инвестирования, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Суд считает, что  в рассматриваемой ситуации по аналогии с нормой пункта 2 статьи 552 ГК РФ  ФИО3 с даты регистрации права собственности на помещения стала стороной договора  аренды земельного участка, заключенного ранее между МКУ и ООО “Компания “Авангард”.

Доказательств того, что земельный участок является делимым и  поэтому на него может быть заключено несколько самостоятельных  договоров аренды, суду не представлено.

Арендную плату предприниматель внесла  в 2018 году.

На момент рассмотрения дела судом  долг погашен, пени не оплачены.

В силу обязательства одно лицо (должник-ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора-истца) определенное действие (уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 5 Постановлением мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 № 516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» (далее – Постановление мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 № 516) расчет величины годовой арендной платы в границах кадастрового квартала осуществляется по формуле:

Ави = Ауви x УПКСЗви x S,

где: Ави - величина годовой арендной платы по виду разрешенного использования (руб.);

Ауви - ставка арендной платы за землю (%);

S - площадь земельного участка (кв. м);

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земли города в границах кадастрового квартала с учетом функционального использования (руб./кв.м).

Ответчиком заявлено об исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно статье 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Как установлено статьей 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Согласно статье 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.09.2015г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Основываясь на указанных нормативных положениях (и актах их толкования), учитывая, что истец обратился в суд с рассматриваемым иском 14.11.2018, суд пришел к выводу о том, что в пределах срока исковой давности подлежат рассмотрению требования о взыскании пени по договору аренды земельного участка  за период с 14.11.2015  по 29.12.2018.

Истец, уточнив требования, заявил о взыскании пени в  сумме 768831.81 руб. за период с 14.11.2015 по 29.12.2018.

Таким образом, отсутствуют основания для применения исковой давности.

Расчет пени истцом  сделан по ставке арендной платы “торговля”.

Ответчик возражал против указанной ставки.

С учетом выводов суда о наличии договорных отношений  между МКУ и ответчиком, сведений в ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка  – для эксплуатации кинотеатра, суд считает подлежащим применению в расчете задолженности, на которую начислены  пени,  ставки арендной платы – для кинотеатра (по договору).

В соответствии с пунктом 5.1. договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной  платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Начисление пени произведено в  соответствии со  ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора (п.5.1), в связи с чем суд признает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика пени.

Вина кредитора не доказана, т.к. приобретая недвижимое имущество ответчик должен был знать о необходимости внесения платы за землю.

Начисление пени  произведено истцом по ставке 0,15% за каждый день просрочки платежа на основании постановления Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п.

С учетом изложенного пени по договору №19412 от 16.11.2006 составят  сумму 143918,50 руб.

Рассмотрев заявление ответчика об уменьшении неустойки, суд полагает, что основания для применения статьи 333 ГК РФ отсутствуют.

Суду не представлено доказательств явной несоразмерности примененной меры ответственности последствиям нарушения арендатором своих обязательств по договору аренды.

      Из разъяснений, приведенных в п. 71, 73   Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление ВС РФ №7) следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 13.01.2011 № 11680/10, уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности (статья 9 АПК РФ). Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Рассмотрев ходатайство ответчика, письменные доводы  и представленные к ним  документы, суд разъясняет, что  ответчик после вступления судебного акта в законную силу вправе обратиться в суд с заявлением об отсрочке или рассрочке  исполнения судебного акта в порядке ст. 324 Арбитражного процессуального кодекса РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта.

Иск подлежит частичному удовлетворению.

Пени в сумме  143918,50 руб. за период с 14.11.2015 по 29.12.2018 подлежат взысканию с ответчика.

В остальной сумме иска суд отказывает.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с  Индивидуального предпринимателя ФИО3  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) пени по договору №19412 от 16.11.2006  в сумме 143918,50 руб. за период с 14.11.2015 по 29.12.2018.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении остальной суммы иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)  в доход федерального бюджета 3440 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177, ч.1 ст.186 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

 

Судья

Секерина С.Е.