Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                   Дело № А12-4028/2022

«17» августа  2023 года                   

Резолютивная часть решения объявлена 10.08.2023 

Полный текст решения изготовлен  17.08.2023

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола  помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (400066, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» о признании величины рыночной стоимости земельного участка недостоверной, 

от истца – ФИО2 по доверенности от 05.01.2022,

от ответчика - ФИО3 по доверенности № 17 от 16.03.2022, 

(в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства)

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к ответчикам департаменту муниципального имущества администрации Волгограда  (далее – Департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр») с исковым заявлением  о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> л, площадью 3 045 квадратных метров, с кадастровым номером 34:34:040005:32, определенной в соответствии с отчетом об оценке №276/21 от 18.02.2021, в размере 17 740 000, 00 рублей.

Просит установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> л, площадью 3 045 квадратных метров, с кадастровым номером 34:34:040005:32 по состоянию на 01.12.2020 года в размере 7 442 000, 00 рублей.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных заявленных требованиях.

Представитель Департамента  исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

ООО «Аналитик Центр»  явку представителя в судебное заседание  не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в том числе публично путем  размещения,  в соответствии   с   частями 1, 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),    информации о времени  и месте судебного заседания  в  информационно-телекоммуникационной  сети «Интернет»   на официальном   сайте  Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел». Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения  о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ  рассмотреть  дело в отсутствие  названного лица.

В судебном заседании 09.08.2023, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 09 часов 30 минут 10.08.2023. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные  в материалы дела документы, выслушав  объяснения участников процесса, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 3 045 кв.м с кадастровым номером 34:34:040005:32, с разрешенным использованием - для размещения гостиниц, на основании договора аренды земельного участка №11824 от 12.03.2021, заключенного с Департаментом (арендодатель).

По условиям вышеуказанного договора аренды арендодатель предоставляет в аренду земельный участок, а арендатор принимает, использует на условиях аренды и своевременно выплачивает арендодателю в размере и порядке, определяемым договором и последующими изменениями арендную плату.

Согласно договору аренды земельного участка №11824 от 12.03.2021 размер арендной платы устанавливается в порядке, определенным Постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П.

В соответствии договором аренды земельного участка №11824 от 12.03.2021 арендная плата за земельный участок устанавливается с 01.12.2020 в размере 1 422 748 рублей в год, а с 01.04.2021 в размере 1 225 834 рублей         в год исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 17 740 000 рублей.

Сведения о рыночной стоимости земельного участка в размере 17 740 000 рублей содержатся в отчете об оценке земельного участка №276/21 от 18.02.2021, подготовленном ООО «Аналитик Центр».

По мнению предпринимателя, сведения о рыночной стоимости земельного участка, указанные в отчете об оценке земельного участка №276/21 от 18.02.2021, являются недостоверными, поскольку являются экономически необоснованные и неприемлемые для осуществления дальнейшей коммерческой деятельности, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) закреплено, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке обеспечивается его выполнением в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки.

Согласно части 3 статьи 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо № 92) разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). 

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Таким образом, в случае если рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, которая подлежит применению при определении размера арендной платы, устанавливается привлеченным оценщиком, данный отчет носит обязательный характер для сторон договора. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (абзац 4 пункта 1 информационного письма № 92). 

Вместе с тем, если методика расчета размера арендной платы изменилась в период действия договора аренды, например: ранее при заключении договора аренды размер арендной платы в соответствии с нормативным актом определялся исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а в последующем исходя из рыночной стоимости земельного участка, при этом рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, является одной из составляющей формулы расчета размера арендной платы и устанавливается привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный характер, арендатор вправе оспорить рыночную стоимость такого земельного участка, так как в рассматриваемом случае изменение рыночной стоимости земельного участка не влияет на действительность договора аренды, а требования арендатора направлены на установление действительной рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы по договору аренды и уплаты справедливого размера арендной платы. 

В рассматриваемом случае при заключении договора аренды земельного участка №11824 от 12.03.2021 стороны в Приложении № 1 к договору согласовали расчет арендной платы за земельный участок на основании оспариваемого отчета об оценке №276/21 от 18.02.2021, подготовленного ООО «Аналитик Центр».

Истец, действуя добросовестно, имел возможность своевременно ознакомиться со всеми характеристиками земельного участка, применяемыми формулами и отчетом, на основании которого была установлена рыночная стоимость земельного участка, при несогласии – оспорить до подписания договора аренды земельного участка №11824 от 12.03.2021.

С момента заключения договора истец каких-либо возражений по размеру арендной платы не заявлял, арендные платежи оплачивались в установленном договором порядке. 

Требования истца по существу фактически направлены на внесение изменений в договор аренды в части установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее договоренностям сторон. Такое поведение не может быть признано добросовестным.

Так, в случае несогласия с предъявленным размером платы за фактическое пользование земельным участком, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования, заинтересованное лицо вправе оспорить размер задолженности при рассмотрении спора о взыскании с него долга, представив доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной.

Учитывая совокупность вышеизложенных обстоятельств и разъяснения Информационного письма № 92, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Судебные расходы подлежат распределению  в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Из материалов дела видно, что истец произвел судебные расходы в связи с рассмотрением данного дела по оплате государственной пошлины, а так же за проведение  судебной экспертизы.

Поскольку предпринимателю отказано в удовлетворении иска, то по правилам статьи 110 АПК РФ бремя судебных расходов несет истец. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

СУДЬЯ                                                                                                               Е.С. Пятернина