Дело № А39-637/2019

12 сентября 2019 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Александровой О.Ю., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 22.05.2019 по делу № А39-637/2019, принятое судьей Алёхиной М.Н. по иску администрации городского округа Саранск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304132721800072) о взыскании пени в размере 545 457 руб. 50 коп., о расторжении договора купли-продажи от 24.12.2013 № 107, об обязании возвратить встроенное нежилое помещение по акту приема-передачи, при участии в судебном заседании: от истца – администрации городского округа Саранск – ФИО3 (по доверенности от 16.10.2018 № 147-д сроком на 1 год).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Администрация городского округа Саранск (далее - Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - Предприниматель) о расторжении договора от 24.12.2013 № 107 купли-продажи встроенного нежилого помещения № 2, общей площадью 47 кв.м, расположенного в жилом доме по адресу: 

<

...>, об обязании освободить и передать по акту приема-передачи указанное нежилое помещение, о взыскании пени в размере 545 457 руб. 50 коп. 

Решением от 22.05.2019 Арбитражный суд Республики Мордовия исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, прекратив производство по делу в части требований о расторжении договора купли-продажи и обязании передать встроенное нежилое помещение по акту приема-передачи. 

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что требования о расторжении договора и возложении на ответчика обязанности передать имущество уже являлись предметом рассмотрения суда по делу № А39-6034/2014, в рамках которого истец заявил отказ от иска в отношении названных требований, данный отказ судом принят, производство по делу в данной части прекращено. По мнению заявителя, при таких обстоятельствах суду первой инстанции в части указанных требований надлежало руководствоваться частью 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация возразила по доводам заявителя, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным. 

Определением от 08.08.2019 в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось.

Заявитель, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в заседание суда от 05.09.2019 не обеспечил.

Представитель Администрации поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, и просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие заявителя по имеющимся в деле материалам.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами спора был заключен договор от 24.12.2013 № 107 купли-продажи встроенного нежилого помещения № 2 в жилом доме при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с условиями договора Администрация (продавец) передает Предпринимателю (покупатель) принадлежащее городскому округу Саранск на праве собственности встроенное нежилое помещение № 2 в жилом доме, общая площадь 47 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 1.1.1 договора покупатель обязался произвести оплату приобретаемого имущества по цене и в порядке, установленном в разделе 2 договора.

В силу пункта 2.1 договора цена продажи имущества составляет 1 780 000 руб.

Оплата осуществляется с рассрочкой платежа на три года с момента подписания договора (пункт 2.2 договора). 

Порядок уплаты денежных средств согласован сторонами в пунктах 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.3, 2.4 договора.

Сроки внесения последующих платежей и их размер стороны согласовали в Приложении № 1 к договору - графике внесения платежей, в силу которого платежи вносятся покупателями ежемесячно до 25-го числа с января 2014 года по декабрь 2016 года.

В пункте 2.2.4 договора установлено, что за предоставленную рассрочку покупатель обязан уплачивать проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В пункте 2.5 договора предусмотрена ответственность покупателя за нарушение сроков внесения платежей в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на дату просроченного платежа, за каждый день просрочки. При просрочке внесения выкупного платежа и уплаты процентов установлена очередность зачисления поступивших платежей: в первую очередь проценты, затем долг по оплате имущества.

За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут имущественную ответственность в соответствии с российским законодательством и договором (пункт 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.2 договора неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора, является основанием для обращения продавца в суд с иском о расторжении договора и взыскания с покупателя убытков.

По акту приема-передачи от 15.01.2014 помещение передано покупателю.

По данным истца, покупатель выплатил 13.01.2014 в счет исполнения договора 45 425 руб. 29 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 11.11.2015 по делу № А39-6034/2014 с Предпринимателя в пользу Администрации по договору от 24.12.2013 № 107 за период с февраля 2014 года по август 2015 год взыскана задолженность в размере 834 437 руб. 58 коп., пени в размере 63 933 руб. 78 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 01.11.2016 по делу № А39-4809/2016 с Предпринимателя в пользу Администрации взыскана задолженность по договору от 24.12.2013 № 107 в сумме 430 060 руб. 75 коп. за период с сентября 2015 года по июнь 2016 года, пени в сумме 28 126 руб. 91 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 30.05.2017 по делу № А39-1049/2017 с Предпринимателя в пользу Администрации взыскана задолженность в размере 253 448 руб. 75 коп. за период с июля по декабрь 2016 года, пени в размере 11 023 руб. 83 коп.

Истец пояснил, что во исполнение названных решений за период с 27.04.2016 по 04.04.2017 продавцу перечислено 532 руб. 14 коп.

Наличие задолженности покупателя имущества перед продавцом в размере 1 572 372 руб. 37 коп., с учетом взысканий по вступившим в законную силу судебным актам, послужило основанием для направления в адрес покупателя претензии об уплате долга и пени и предложения о расторжении договора купли-продажи с приложением соглашения о расторжении договора (исх. № 652-Исх от 28.09.2018).

Оплата долга и пеней покупателем не произведена, соглашение о расторжении договора не подписано, что послужило истцу основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора от 24.12.2013 № 107 купли-продажи встроенного нежилого помещения № 2, общей площадью 47 кв.м, расположенного в жилом доме по адресу: 

<

...>, об обязании освободить и передать по акту приема-передачи указанное нежилое помещение, о взыскании пени в размере 545 457 руб. 50 коп.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Судебный акт обжалуется в части удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи и обязании передать встроенное нежилое помещение по акту приема-передачи.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и позицию истца, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, заслушав представителя Администрации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части, исходя из следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны (часть 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В пункте 3 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В договоре (пункт 4.2) стороны предусмотрели возможность расторжения договора в судебном порядке в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора купли-продажи, в том числе обязанности по внесению платы за приобретенное имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается ответчиком, покупателем в счет оплаты по договору купли-продажи внесена сумма в размере 45 425 руб. 29 коп. В связи с ненадлежащим исполнением Предпринимателем своих обязательств неоднократно производилось взыскание задолженности в судебном порядке. Во исполнение вступивших в законную силу судебных актов продавцу перечислено 532 руб. 14 коп.

Таким образом, Предприниматель перечислил в счет оплаты имущества по договору общую сумму в размере 45 957 руб. 43 коп., вопреки обязанности оплатить к 25.12.2016 стоимость помещения и проценты за рассрочку в сумме 1 572 372 руб. 37 коп.

При этом, фактически выплаченная ответчиком сумма значительно меньше половины цены договора купли-продажи.

Неполучение продавцом платы за отчуждаемое покупателю имущество лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Следовательно, нарушение покупателем обязательств по договору является существенным.

Вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения им условий договора в части оплаты имущества. 

При указанных обстоятельствах, установив факт ненадлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате приобретенного имущества и существенного нарушения им договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи на основании части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и поскольку доказательств возврата ответчиком предмета договора купли-продажи в дело не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование об обязании передать имущество Администрации по акту приема-передачи.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор в обжалуемой части, суд первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу заявленного требования, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя жалобы относительно того, что в рамках дела № А39-6034/2019 Администрация отказалась от иска в отношении требований о расторжении договора и обязании возвратить имущество и данный отказ был принят судом, в связи с чем производство по делу в соответствующей части подлежит прекращению, судом апелляционной инстанции проверены и отклонены.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу части 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», тождественность заявленных требований определяется при совпадении сторон, предмета и основания искового заявления. Предмет иска означает материально-правовое требование истца к ответчику. Основание иска означает обстоятельства, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела № А39-6034/2014 Администрацией были заявлены требования о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества в связи с наличием задолженности по оплате имущества за период с февраля 2014 года по август 2015 года.

В рамках настоящего дела требования истца о расторжении договора купли-продажи мотивированы неисполнением обязательства по оплате имущества в иной период действия рассрочки. В период действия рассрочки оплаты имущества, предусмотренный договором купли-продажи, ответчиком платежи по договору не вносились. Как указывалось выше, ответчиком по договору в счет оплаты стоимости недвижимости внесена общая сумма в размере 45 957 руб. 43 коп., что составляет менее трех процентов от выкупной стоимости имущества (1 780 000 руб.).

При таких обстоятельствах оснований для прекращения производства по делу по требованиям о расторжении договора купли-продажи и о возврате имущества, вопреки мнению заявителя, не имеется.

Иных доводов в апелляционной инстанции не заявлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части по доводам заявителя не имеется. 

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 22.05.2019 по делу № А39-637/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный судВолго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Н.В. Устинова

Судьи

Д.Г. Малькова

О.Ю. Александрова