АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020

http://novgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Великий Новгород

Дело № А44-7283/2020

15 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 июня 2021 года

 

Арбитражный суд Новгородской области в составе судьи Ю.В. Ильюшиной,  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.И. Смирновой,  

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Прокуратуры Новгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования -  Окуловского городского поселения в лице Администрации Окуловского муниципального района                     (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации Окуловского муниципального района 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

обществу с ограниченной ответственностью "Угловский комбинат бытовой химии" 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области

при участии:

от Прокуратуры: начальника гражданско-судебного отдела ФИО1 (служебное удостоверение ТО№299133);

от Администрации:  начальника правового управления ФИО2 по доверенности от 25.01.2021 № 6 (диплом);

от Общества: адвоката Дубоносовой А.Э. по доверенности от 20.08.2020 (удостоверение адвоката от 06.02.2012 №355);

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом; 

 

у с т а н о в и л:

Прокуратура Новгородской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования -  Окуловского городского поселения в лице Администрации Окуловского муниципального района обратилась в арбитражный суд с заявлением к Администрации Окуловского муниципального района (далее - Администрация) и  обществу с ограниченной ответственностью "Угловский комбинат бытовой химии" (далее - Общество) с иском о признании недействительным (ничтожным) договора от 17.01.2020 № 48 купли-продажи земельного участка площадью 9 265 кв.м. с кадастровым номером 53:12:0105007:126, расположенного  по адресу: 

<

...> уч. 27, заключенного между Администрацией и Обществом, а также о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции – возврата денежных средств Администрацией в размере 1 170 947,76 руб. и земельного участка Обществом.

            Определением суда от 31.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (далее - Управление).

В судебном заседании 01.06.2021 представитель Прокуратуры поддержал исковые требования по основаниям, приведенным в исковом заявлении, дополнительных письменных пояснениях от 30.03.2021 № 8-101-2021 (том 2 листы 137-139), от 12.04.2021 № 8-101-2021 (том 3 листы 1-3), полагая, что предоставление земельного участка площадью 9 265 кв.м. в собственность в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), в связи с расположением на нем объекта недвижимости площадью 11,4 кв.м., свидетельствует о явном превышении (более чем в 810 раз) площади предоставленного земельного участка площади участка, необходимого для использования расположенного на участке объекта недвижимости. Необоснованное предоставление земельного участка без проведения торгов в связи с применением указанных выше положений ЗК РФ, могло повлечь причинение имущественного ущерба муниципальному образованию вследствие различного определения стоимости земельного участка при его предоставлении на торгах и без проведения таковых, поскольку выкупная стоимость спорного участка составила 1 170 947,76 руб., тогда как при продаже участка на аукционе, цена определялась бы в размере кадастровой стоимости – 5 854 738,80 руб. При  этом, представитель Прокуратуры, полагал заявленные в прошлых судебных заседаниях ходатайства Общества о фальсификации доказательств и о назначении судебной комплексной (строительно-технической и землеустроительной) экспертизы не подлежащими удовлетворению и направленными на затягивание судебного процесса по настоящему делу.

Представитель Администрации требования Прокуратуры полагал не подлежащими удовлетворению по мотивам, изложенным в отзыве на заявление от 25.01.2021 № 334/1 (том 1 листы 141-145), дополнительных письменных пояснениях к отзыву на заявление от 26.01.2021 № 351/1 (том 2 листы 2-3), от 24.02.2021 № 1030/4 (том 2 листы 16-17), от 01.04.2021 № 1996/2 (том 2 листы 154-156), полагая, что у Администрации отсутствовали правовые основания для отказа Обществу в выкупе спорного земельного участка в  силу  подпункта 6 пункта 2 статьи 39.2 и статьи 39.20 ЗК РФ. Также представитель Администрации ссылался на то, что действующее законодательство не содержит требований о необходимости обоснования площади испрашиваемого земельного участка с учетом соразмерности площадей, построенных на нем объектов недвижимости. При этом, отметила,  что расположенные на спорном земельной участке объекты относятся к единому производственному комплексу, который отвечает все признакам сложной вещи, установленными статьей 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем функционирование взаимосвязанных объектов, входящих в состав сложной вещи, не представляется возможным на различных земельных участках. Рассмотрение ходатайства Общества о фальсификации акта осмотра земельного участка Прокуратуры от 02.12.2020 оставила на усмотрение суда. Ходатайство Общества о назначении по делу судебной комплексной (строительно-технической и землеустроительной) экспертизы поддержала.

Представитель Общества исковые требования оспорил по основаниям, изложенным в отзыве на заявление от 16.03.2021 (том 2 листы 75-76), дополнительных письменных  пояснениях к отзыву на заявление от 30.03.2021 (том 2 листы 105-106), утверждая, что, ссылка Прокуратуры на статью 39.20 ЗК РФ о праве на приобретение земельных участков в собственность собственнику здания, расположенного на земельном участке исключительно под самим зданием и в размере, обеспечивающим только его эксплуатацию является несостоятельной, поскольку статья 39.20 ЗК РФ не содержит таких положений. При этом, административное здание для обслуживания открытой площадки для хранения инертных материалов, земельный участок (с учетом его вида разрешенного использования) и обустроенная на данном земельном участке открытая площадка для хранения инертных материалов соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), следовательно, действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи                (ст. 134 ГК РФ). В соответствии со статьей 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс. В соответствие со статьей 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи  и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи. Представитель Общества представил суду в дополнение к позиции по спору акт осмотра земельного участка (площадки) и административного здания от 20.05.2021, подписанный представителем Общества с приложением фотоснимков спорной открытой площадки в черно-белом виде.

Также представитель Общества поддержал свое ходатайство о фальсификации доказательств, в данном случае акта осмотра земельного участка Прокуратуры от 02.12.2020 с приложениями, ссылаясь на незаконные действия прокурора по нахождению на земельном участке, являющегося частной собственностью без уведомления и разрешения собственника.

Также представитель Общества поддержал письменное ходатайство о назначении по делу судебной комплексной (строительно-технической и землеустроительной) экспертизы (том 3 лист 7).

Управление, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание  своего представителя не направило, о месте и времени рассмотрения спора извещено надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее-АПК РФ).

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд провел судебное заседание в отсутствии третьего лица.

Рассмотрение дела прерывалось судом в порядке статьи 163 АПК РФ до 07.06.2021  до 10 час. 30 мин.

После перерыва в судебное заседание 07.06.2021 представитель Прокуратуры, возражая против исключения доказательства - акта осмотра от 02.12.2020,  представил на обозрение суда оригинал акта осмотра от 02.12.2020 с приложенными к нему фотоснимками, а также представил указанные документы на цифровом носителе (DVD-R диск), которые суд обозрел в судебном заседании.

Представители Администрации и Общества поддержали свои позиции по спору.

Рассмотрев в порядке статьи 161 АПК РФ заявление Общества о фальсификации доказательства - акта осмотра Прокуратуры от 02.12.2020 с приложенными к нему фотоснимками и исключении его из числа доказательств по делу, суд счел его не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии заявления стороны о фальсификации доказательств и одновременного наличия возражения другой стороны об исключении данного доказательства из числа доказательств по делу суд обязан принять предусмотренные законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации данного доказательства, в том числе суд вправе назначить экспертизу, истребовать другие доказательства или принять иные меры.

Фальсификация доказательств заключается во внесении заведомо ложных сведений в имеющиеся документы, вещественные и иные доказательства, а также создание нового доказательства, содержание которого является заведомо ложным.

Арбитражный суд обязан проверить обоснованность заявления о фальсификации доказательства, однако одних сомнений Общества в достоверности  представленных одной стороной доказательств недостаточно для удовлетворения соответствующего заявления. Поставив под сомнение достоверность представленного Прокуратурой акта от 02.12.2020,  Общество не представило доказательств, что спорный акт подписан не                и.о. прокурора района А.Д. Деминым. При  этом, приведенное Обществом обоснование заявления о фальсификации направлено на оценку данного доказательства, но не свидетельствует о его фальсификации.  В то же время оценка данного доказательства будет дана судом в порядке статьи 71 АПК РФ.

На основании изложенного, суд полагает заявление Общества о фальсификации доказательств необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Рассмотрев ходатайство Общества о назначении судебной комплексной  (строительно-технической и землеустроительной) экспертизы суд счел его не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Назначение экспертизы является способом получения доказательств по делу и направлено на всестороннее, полное и объективное его рассмотрение, находятся в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Согласно выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 N 13765/10 правовой позиции, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

По смыслу названных норм суд может отказать в назначении экспертизы, если у него исходя из оценки уже имеющихся в деле доказательств сложилось убеждение, что имеющиеся доказательства в достаточной мере подтверждают или опровергают то или иное обстоятельство.

В данном случае, суд полагает, что основания для назначения экспертизы отсутствуют и ее проведение нецелесообразно.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией, действующей от имени муниципального образования «Окуловское городское поселение»  (арендодатель) и Обществом   (арендатор) заключен договор аренды от 05.07.2019 N 1578, по условиям которого по результатам проведенного аукциона Обществу в аренду сроком на 3 года с момента его государственной регистрации предоставлен земельный участок площадью 9 265 кв. м с кадастровым номером 53:12:0105007:126, расположенный по адресу: Новгородская область, Окуловский район, Окуловское городское поселение, 

<

...> уч. 27, с видом разрешенного использования: для строительства открытой площадки для хранения инертных материалов, для размещения промышленных объектов, категория земель  - земли населенных пунктов (том 1 листы 29-35).

В период действия договора аренды  Администрацией выдано Обществу разрешение от 04.09.2019 N 53-512000-008-2019 на строительство административного здания для обслуживания открытой площадки для хранения инертных материалов, по адресу 

<

...> з.у. 27. (том 2 лист 80-81).

Разрешением Администрации от 11.11.2019 N 53-512000-05-2019 в эксплуатацию введено административное здание для обслуживания открытой площадки для хранения инертных материалов площадью 11,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> зд. 27. (том 3 листы 44-48).

Право собственности на данное административное здание (кадастровый номер 53:12:0105007:242) зарегистрировано за Обществом, о чем 12.12.2019 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.(том 1 лист 148)

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 20.12.2019 о расторжении договора аренды от 05.07.2019 № 1578 и предоставлении вышеуказанного земельного участка на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в собственность без проведения торгов,  с целью его использования: для строительства открытой площадки для хранения инертных материалов, для размещения промышленных объектов. При этом Общество в своем заявлении указало, что других зарегистрированных объектов недвижимости кроме административного здания на участке нет (том 1 лист 147).

Распоряжением Администрации от 17.01.2020 № 19 принято решение о прекращении Обществу права аренды вышеуказанного земельного участка и предоставлении его в собственность Обществу за плату. (том 1 лист 158). Между сторонами подписано соглашение от 17.01.2020 № 820 о расторжении договора аренды от 05.07.2019 № 1578.

Впоследствии между Администрацией и Обществом  заключен договор купли-продажи   земельного участка от 17.01.2020 № 48, по условиям которого Общество приобрело в собственность земельный участок площадью  9 265 кв. м кадастровым номером 53:12:0105007:126, расположенный по адресу: Новгородская область, Окуловский район, Окуловское городское поселение, 

<

...> уч. 27, с видом разрешенного использования: для строительства открытой площадки для хранения инертных материалов, о чем 18.02.2020 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации права. (том 1 листы 159-161). Согласно акту приема-передачи от 17.01.2020 Обществу передан вышеуказанный земельный участок.

Прокуратурой  на основании задания от 30.01.2020 № 7-49-2020 проведена проверка исполнения законодательства о землепользовании при  осуществлении муниципального земельного контроля и реализации полномочий по распоряжению земельными участками, в ходе которой было установлено, что площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 53:12:0105007:126 и принадлежавшего на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2020 № 48 Обществу на праве собственности, составляет 11,4 кв. м, тогда как площадь земельного участка, предоставленного в собственность Обществу, составляет 9 265 кв. м, что  более чем в 810 раз превышает площадь объекта недвижимости,

Прокуратура, полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 17.01.2020                              № 48 является ничтожным, поскольку площадь земельного участка, предоставленного Обществу в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, что в данном случае нарушает интересы муниципального образования, которые заключаются в потенциальной возможности поступления в бюджет существенно большей суммы в случае предоставления земельного участка с применением конкурентных процедур, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного заседания, Прокуратура не оспаривая функционирование открытой площадки для хранения инертных материалов, настаивала на своей позиции о ничтожности договора купли-продажи от 17.01.2020 № 48, поскольку он противоречит действующему законодательству и нарушает публичный интерес.

При рассмотрении настоящего спора суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения прав истца именно ответчиком.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166 - 181 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также о применении последствий недействительности указанных сделок.

Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

В данном случае – Прокурор в рамках своих полномочий обратился в арбитражный суд с   иском в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования -  Окуловского городского поселения в лице Администрации Окуловского муниципального района.

В силу статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1).

На основании статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи (пункт 1). Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2).

Согласно статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках                    (пункт 1).

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, поскольку за Обществом зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, административное здание для обслуживания открытой площадки для хранения инертных материалов, площадью 11,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> зд. 27, кадастровый номер 53:12:0105007:242, Общество в силу вышеприведенных норм имеет право на приобретение земельного участка, расположенного под объектом недвижимости.

При этом, исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию спорного земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Вместе с тем, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, содержащейся в определении от 23.04.2020 N 935-О, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, также указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Это согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, согласно которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При этом, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного суда российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 2).

В соответствии с Постановлением Правительства Новгородской области от 04.12.2015 № 479 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Новгородской области или государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов на территории Новгородской области" цена продажи спорного земельного участка устанавливается в размере 20% кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.6.3).

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Областного закона Новгородской области от 27.04.2015 № 763-03 «О предоставлении земельных участков на территории Новгородской области» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Новгородской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации и законодательством Новгородской области, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения.

Как следует из материалов дела спорный земельный участок относился до его продажи к землям, государственная собственность на которые не разграничена, расположен на территории г. Окуловка, который, в свою очередь, входит в состав Окуловского городского поселения (п. 2 ст. 1 Устава Окуловского городского поселения).

В силу части 1 статьи 37 Устава Окуловского муниципального района, принятого решением Думы Окуловского муниципального района 24.02.2014 № 293, Администрация Окуловского муниципального района исполняет полномочия Администрации Окуловского городского поселения, определенные Уставом Окуловского городского поселения и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Окуловского городского поселения.

Таким образом, исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления муниципального образования «Окуловское городское поселение» является Администрация Окуловского муниципального района, в связи с чем, у Администрации имелись надлежащие полномочия по распоряжению спорным земельным участком.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований Прокуратуры.

Из материалов дела усматривается, что разрешенным видом использованием земельного участка с кадастровым номером 53:12:0105007:126 на момент заключения оспариваемого договора являлось «для строительства открытой площадки для хранения инертных материалов».  Площадь  земельного участка  составляет 9 265 кв. м.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на кадастровый учет земельного участка осуществляется исходя из той площади, которая необходима для дальнейшей эксплуатации сооружения, которое расположено на данном земельном участке. Таким образом, при постановке на учет спорного земельного участка 15.07.2019, площадь вышеуказанного участка была сформирована исходя из площади, которая будет необходима для эксплуатации открытой площадки для хранения инертных материалов, а не административного здания для обслуживания указанного объекта.

Согласно имеющимся в деле документам (выписки из Единого государственного реестра прав, заявления Общества), на момент заключения договора купли-продажи от  17.01.2020 № 48, на спорном земельном участке располагался только один объект недвижимости  - административного здания, площадью 11,4 кв. м с кадастровым номером 53:12:0105007:242.

Также на территории земельного участка  согласно акту осмотра Прокуратуры 01.12.2020, имеется объект, предназначенный для физической охраны земельного участка – одноэтажное строение из металлического профлиста, железнодорожные пути,  строительные материалы  в виде песка и песчано-гравийной смеси, участок  имеет частичное ограждение забором (сеткой) в месте соприкосновения с земельным участком (кадастровый квартал 53:12:0105008).

Представленные Обществом в материалы дела акты осмотра, составленные в одностороннем порядке, в ходе рассмотрения настоящего дела 17.03.2021 и 20.05.2021 также свидетельствуют о нахождении на спорном земельном участке одного объекта недвижимости - административного здания, ограждения, въездных ворот, автомобильных весов, склада для хранения материалов, железнодорожных путей, строительных материалов на хранении.

Доводы Общества о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства акта осмотра Прокуратуры от 02.12.2020 в связи с незаконными действиями сотрудника Прокуратуры, выразившимися в самовольном проникновении на территорию земельного участка, принадлежащего Обществу и осмотре этого участка, чем был нарушен конституционный принцип – неприкосновенности частной собственности, суд полагает несостоятельными.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (далее - Закон о прокуратуре) прокурор при осуществлении возложенных на него функций вправе по предъявлении служебного удостоверения беспрепятственно входить на территории и в помещения органов, указанных в пункте 1 статьи 21 настоящего Федерального закона, иметь доступ к их документам и материалам, проверять исполнение законов в связи с поступившей в органы прокуратуры информацией о фактах нарушения закона.

По смыслу приведенной правовой нормы прокурор не ограничен в выборе способа входа на территории и в помещении  органов, указанных в пункте 1 статьи 21 Закона о прокуратуре. При этом создание любых препятствий в осуществлении названного правомочия со стороны проверяемого субъекта не допускается.

Из содержания приведенных норм не следует, что Законом о прокуратуре предусмотрено обязательное присутствие проверяемого лица при осуществлении надзора за исполнением законов (аналогичный вывод содержится и постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 09.07.2015 N 307-АД15-5446 по делу № А66-6349/2014).

Как следует из материалов дела, проверочные мероприятия проведены Прокуратурой с целью проверки соблюдения обществом требований законодательства, в связи с чем, акт осмотра от 02.12.0202 является допустимым доказательством по настоящему делу. При этом, акт осмотра от 02.12.202 не противоречит остальным доказательствам по делу.

Как следует из заявления от 20.12.2019 Общество просило выкуп без проведения торгов указанного выше земельного участка  площадью 9 265 кв. м в связи с размещением на нем недвижимого имущества - административного здания, площадью 11,4 кв. м с кадастровым номером 53:12:0105007:242. При этом, целью использования земельного участка указало: строительство открытой площадки для хранения инертных материалов, для размещения промышленных объектов.

Между тем,  площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь объекта недвижимости более чем в 810 раз и составляет 0,12% площади данного участка.

Из материалов дела следует, что большая часть спорного земельного участка используется под складирование и хранение инертных материалов, что соответствует виду разрешенного использования земельного  участка, однако не отвечает функциональному использованию данного земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости – административного здания.

Отсутствие на момент заключения договора купли-продажи на участке иных объектов недвижимости подтверждается материалами дела и Обществом не оспаривается.

При этом, в оспариваемом договоре купли-продажи отсутствуют сведения о том, что земельный участок предоставлен в связи с нахождением на нем объектов недвижимости и для их эксплуатации.

В данном случае, суд пришел к выводу о необоснованности предоставления Администрацией Обществу в собственность земельного участка площадью 9 265 кв. м для эксплуатации административного здания, площадью 11.4 кв. м.

Доводы Администрации и Общества о том, что расположенные на спорном земельной участке объекты относятся к единому производственному комплексу, который отвечает все признакам сложной вещи, установленными статьей 134 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) суд полагает несостоятельными в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 130  ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (статья 133.1 ГК РФ).

Судом установлено, что право собственности Общества на расположенные на земельном участке объекты, как на единый недвижимый комплекс (статья 133.1 ГК РФ), либо на имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, именуемый открытой площадкой для хранения инертных материалов (статья 132 ГК РФ), не зарегистрировано.

При этом, остальные объекты, которые расположены на данном земельном участке (ограждение, замощение, въездные ворота, автомобильные весы, склада для хранения материалов, железнодорожные пути, строительные материалы, которые обеспечивают функционирование площадки, объектами недвижимости не являются, в связи с чем не может быть признана объектом недвижимости и «открытая площадка для хранения инертных материалов, поскольку входящие в ее состав элементы не обладают признаками недвижимого имущества, отвечают признакам благоустройства земельного участка, поэтому не является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128, 130 ГК РФ относиться к недвижимому имуществу, а потому не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, что исключает возможность предоставления земельного участка под указанным выше объектом по правилам статьи 39.20 ЗК РФ.

Доказательств того, что вышеуказанные объекты являются единым недвижимым комплексом в смысле статьи 131.1 ГК РФ в материалах дела отсутствуют. Напротив, как указано выше из представленных в материалы дела сведений ЕГРН усматривается, что административное здание поставлено отдельно на кадастровый учет, соответственно оснований для применения к данному имуществу правила о неделимых вещах не имеется.

Поэтому в данном случае при определении площади, земельного участка, необходимого для эксплуатации по своему назначению нежилого здания с кадастровым номером 53:12:0105007:242,  необходимо исходить из площади и назначения самого здания, а  не рассматривать его как составную часть открытой площадки, так как одним из условий для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статей 39.3, 39.20 ЗК РФ является нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю.

Желание заниматься каким-либо видом деятельности или использовать принадлежащее заявителю имущество не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз (810 раз) превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без проведения торгов. При этом, суд полагает необходимым отметить, что площадь застройки, расположенного на спорном земельном участке административного здания согласно представленной Обществом проектной документации составляет 16,2 кв. м, что составляет 0,2 %, то есть мене 1% к общей площади спорного земельного участка (том 3 лист 68).

Кроме того, административное здание, расположенное на спорном земельном участке не может быть квалифицировано в качестве вспомогательного объекта, а относится в данном случае к основному объекту недвижимости, поскольку вспомогательный объект недвижимости может быть возведен на одном с основным объектом недвижимости земельном участке. В данном случае иных объектов недвижимости на спорном земельном участке не находится.

Отсутствие прямого законодательного регулирования (установление предельного размера земельного участка) не имеет значения для разрешения настоящего спора, поскольку в соответствии с правовой позицией Верховного суда Российской Федерации и положений части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказать необходимость предоставления участка в заявленной площади лежит на Обществе, которое таких доказательств не представило.

На основании изложенного суд пришел к выводу о явной несоразмерности площади переданного Обществу по договору купли-продажи земельного участка  9 265 кв. м площади расположенного на нем объекта недвижимости равной 11,4 кв. м, в результате чего муниципальное образование недополучило денежные средства, которые оно могло бы получить при реализации такого участка в порядке конкурентной процедуры. Общество в обход установленной процедуры получило земельный участок, превышающей его потребности в эксплуатации принадлежащего ему здания, при этом с заявлением о выкупе земельного участка для эксплуатации построенного на нем объекта недвижимости Общество не обращалось.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчики не представили доказательств соразмерности земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, обоснование многократного превышения площади объекта недвижимого имущества.

Довод Общества о том, что истец не представил доказательства, подтверждающие тот размер площади земельного участка, который, по его мнению, необходим для эксплуатации принадлежащего ответчику на праве собственности объекта недвижимости, несостоятелен.

Основанием для обращения истца в суд о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка явилось установленное обстоятельство нарушения положений статьи 39.20, пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (несоответствие площади земельного участка площади расположенного на нём здания) при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Право собственника здания на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нём строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утверждёнными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Общество не обращалось с заявлением в Администрацию о заключении с ним договора купли-продажи иного земельного участка, чем указано в заявлении и не лишено права в дальнейшем в установленном порядке обратиться с заявлением с учетом площади, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Учитывая приведенную правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации и отсутствии доказательств, подтверждающих (обосновывающих) необходимость предоставления в собственность земельного участка именно в том размере, в каком он был предоставлен, доводы ответчиков о невозможности раздела земельного участка, выдела участка под объектом недвижимости, отсутствии или ограничениях возможности подъезда к вновь выделенному участку правового значения не имеют.

При этом суд не может согласиться с доводом Администрации об отсутствии нарушений публичных интересов и интересов иных лиц оспариваемой сделкой.

Обстоятельства спора свидетельствуют о том, что при заключении договора купли-продажи был нарушен порядок распоряжения муниципальной собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов посредством исполнения оспариваемой сделки, совершенной с явно выраженным запретом, установленным законом (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, иск прокурора направлен на понуждение органов местного самоуправления к соблюдению норм действующего законодательства и защиту публичных интересов, а также прав (законных интересов) неограниченного круга лиц.

На основании вышеизложенного, суд полагает требование Прокуратуры обоснованными и подлежащими удовлетворению.

   Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

   Таким образом, договор купли-продажи земельного участка № 48 от 17.01.2020, заключенный между Администрацией и Обществом, признается судом недействительным.              В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

    При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

     Платежным поручением № 141 от 24.01.2020 Общество перечислило Администрации денежные средства в сумме 1 170 947,76 руб. (том 1 лист 26).

Следовательно, в целях приведения сторон в первоначальное состояние Общество обязано вернуть земельный участок муниципальному образованию, а из казны подлежат возврату денежные средства, уплаченные Обществом в размере 1 170 947,76 рублей.             Довод Общества о не применении последствия о возврате земельного участка отклоняется судом.

Как следует из материалов дела, распоряжением Администрации от 17.01.2020 № 19 принято решение о прекращении Обществу права аренды вышеуказанного земельного участка и предоставлении его в собственность Обществу за плату. (том 1 лист 158).

При этом, между сторонами подписано соглашение от 17.01.2020 № 820 о расторжении договора аренды от 05.07.2019 № 1578, которое зарегистрировано Управлением Росреестра по Новгородской области (том 1 лист 163).           При наличии неотмененного распоряжения Администрации о прекращении аренды и зарегистрированного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка применение последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка в муниципальную собственность является обоснованным.

В абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", установлено, что если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.

Между тем, поскольку арендные правоотношения прекращены по соглашению сторон, у суда отсутствуют основания для применения в качестве последствия ничтожности договора купли-продажи возобновление договора аренды от 05.07.2019                 № 1578 в противовес воле сторон на его расторжение.

При этом суд считает необходимым отметить, что стороны рассматриваемого договора аренды не лишены права на возобновление арендных отношений после отмены органом местного самоуправления распоряжения о расторжении договора аренды и заключении сторонами договора соответствующего соглашения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ при удовлетворении иска государственная пошлина, от уплаты которой освобожден истец, подлежит взысканию с ответчика, если последний не освобожден от уплаты государственной пошлины. Учитывая освобождение Администрации в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации  от уплаты государственной пошлины, принимая во внимание удовлетворение иска к двум ответчикам, половина государственной пошлины в размере 3000 рублей подлежит взысканию с Общества.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что определением суда от 31.12.2020 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области совершать любые регистрационные действия в отношении спорного земельного участка до вступления в силу судебного акта по настоящему делу.

В силу части 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Таким образом, принятые судом обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу настоящего решения суда. Со дня вступления настоящего решения в законную силу обеспечительные меры утрачивают силу.            Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 48 от 17.01.2020, заключенный между Администрацией Окуловского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "Угловский комбинат бытовой химии".

           2.Применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно:

обязать общество с ограниченной ответственностью "Угловский комбинат бытовой химии" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) не позднее одного месяца со дня вступления решения в законную силу передать в муниципальную собственность муниципального образования «Окуловское городское поселение» в лице Администрации  Окуловского муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) земельный участок площадью 9 265 кв.м. с кадастровым номером 53:12:0105007:126, расположенный по адресу: 

<

...> уч. 27.

Обязать Администрацию Окуловского муниципального района  (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Угловский комбинат бытовой химии" денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи  № 48 от 17.01.2020, в размере 1 170 947,76 руб.

             3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Угловский комбинат бытовой химии" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 000,0  руб. 

            Исполнительный лист выдать по истечение 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.

4.Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в течение месяца со дня его принятия; в Арбитражный суд Северо-Западного округа решение может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

            5.Направить настоящее решение в регистрационный орган в течение трех дней со дня вступления решения в законную силу.

 

Судья

Ю.В. Ильюшина