ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-17506/2024

Дело № А41-93819/21

03 октября 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 октября 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Катькиной Н.Н.,

судей Муриной В.А., Семикина Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3 по нотариально удостоверенной доверенности от 20.03.24, зарегистрированной в реестре за № 50/385-н/50-2024-3-230,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Ударник» ФИО4 на определение Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2024 года по делу №А41-93819/21, по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, заключенного на торгах, и признании недействительными торгов по продаже имущества  общества с ограниченной ответственностью «Ударник»,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель (ИП) ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просил:

1. Расторгнуть договор купли-продажи от 19.06.23, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «Ударник» в лице конкурсного управляющего ФИО5, действующего на основании решения Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2022 года по делу № А41-93819/21 и ИП ФИО2, действующим на основании свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица № 316504300053871, выданного 19.04.16, предметом которого является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, площадь 69 748 кв.м., кадастровый номер 50:23:0000000:160134 по адресу: Российская Федерация, Московская область, р-н Раменский, д. Прудки.

2. Взыскать с ООО «Ударник» в лице конкурсного управляющего ФИО4, действующего на основании решения Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2022 года по делу № А41-93819/21 в пользу ИП ФИО2 денежные средства в размере 3 333 000 рублей, обязав конкурсного управляющего ФИО4 перечислить взысканную сумму на расчетный счет истца.

3. Взыскать с ООО «Ударник» в лице конкурсного управляющего ФИО4, действующего на основании решения Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2022 года по делу № А41-93819/21 в пользу ИП ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 45 665 рублей (т. «расторжение ДКП и взыск. задатка», л.д. 6-10).

Заявление подано на основании статей 110, 111, 139 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)», статей 1, 329, 421, 422, 447, 448, 450, 475, 503, 565, 557Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 12 сентября 2023 года заявление ИП ФИО2 было принято к производству, на его основании возбуждено производство по делу № А41-75113/23, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ФИО5 (т. «расторжение ДКП и взыск. задатка», л.д. 1-2).

Определением Арбитражного суда Московской области от 09 октября 2023 года по делу № А41-75113/23 указанное дело было объединено в одно производство для совместного рассмотрения с делом № А41-93819/21 с присвоением делу объединенного номера А41-93819/21 (т. «расторжение ДКП и взыск. задатка», л.д. 90-91).

Определением Арбитражного суда Московской области от 10 октября 2023 года заявление ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи было принято к производству в рамках дела № А41-93819/21 о банкротстве ООО «Ударник» (т. «расторжение ДКП и взыск. задатка», л.д. 1).

Определением Арбитражного суда Московской области от 26 января 2024 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 марта 2024 года, в удовлетворении заявленных требований было отказано (т. «расторжение ДКП и взыск. задатка», л.д. 107-109, 165-168).

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03 июня 2024 года определение Арбитражного суда Московской области от 26 января 2024 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 марта 2024 года были отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции (т. 2, л.д. 18-24).

При новом рассмотрении дела заявление ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи было принято к производству определением Арбитражного суда Московской области от 17 июня 2024 года (т. 2, л.д. 25).

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просил:

1. Признать недействительными торги по продаже имущества ООО «Ударник», проведенные 08.06.23 в виде открытого аукциона на Электронной Торговой Площадке ООО «Руссиа ОнЛайн»: www.rus-on.ru, в части продажи лота № 2 (земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, площадь 69 748 кв.м., кадастровый номер 50:23:0000000:160134, по адресу: Российская Федерация, Московская область, р-н Раменский, д. Прудки).

2) Признать недействительным договор купли-продажи от 19.06.23, заключенный между истцом и конкурсным управляющим ООО «Ударник».

3) Возвратить ИП ФИО2 уплаченный задаток в размере 3 333 000 рублей (т. «о признании торги от 08.06.2023г.», л.д. 2-9).

Заявление подано на основании статей 11, 131, 168, 448, 449, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 110, 126, 130 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Московской области от 10 апреля 2024 года указанное заявление ИП ФИО2 было принято к производству в рамках дела № А41-93819/21 о банкротстве ООО «Ударник» (т. «о признании торги от 08.06.2023г.», л.д. 1).

Протокольным определением от 16 июля 2024 года Арбитражный суд Московской области объединил обособленные споры по заявлениям ИП ФИО2 в одно производство (т. «о признании торги от 08.06.2023г.», л.д. 81).

Определением Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2024 года был расторгнут договор купли-продажи от 19.06.23, заключенный между ООО «Ударник» в лице конкурсного управляющего ФИО5, действующего на основании решения Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2022 года по делу № А41-93819/21 и ИП ФИО2, предметом которого является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, площадь 69 748 кв.м., кадастровый номер 50:23:0000000:160134, по адресу: Российская Федерация, Московская область, р-н Раменский, д. Прудки; с ООО «Ударник» в лице конкурсного управляющего ФИО4, действующего на основании решения Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2022 года по делу № А41-93819/21 в пользу ИП ФИО2 были взысканы денежные средства в размере 3 333 000 рублей, с обязанием конкурсного управляющего ФИО4 перечислить взысканную сумму на расчетный счет истца; с ООО «Ударник» в лице конкурсного управляющего ФИО4 в пользу заявителя взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 45 665 рублей и 6 000 рублей; признаны недействительными торги по продаже имущества ООО «Ударник», проведенные 08.06.23 в виде открытого аукциона на Электронной Торговой Площадке ООО «Руссиа ОнЛайн»: www.rus-on.ru, в части продажи лота № 2 (земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, площадь 69 748 кв.м., кадастровый номер 50:23:0000000:160134 по адресу: Российская Федерация, Московская область, р-н Раменский, д. Прудки); признан недействительным договор купли-продажи от 19.06.23, заключенный между истцом и конкурсным управляющим ООО «Ударник» (т. «о признании торги от 08.06.2023г.», л.д. 83-87).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ООО «Ударник» ФИО4 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. «о признании торги от 08.06.2023г.», л.д. 89-92).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ИП ФИО2, участвующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2022 года ООО «Ударник» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5

Решением собрания кредиторов ООО «Ударник» от 16.01.23 был утвержден порядок продажи имущества должника путем проведения электронных торгов, в том числе земельного участка площадью 69 748 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0000000:160134 (лот № 2)  (т. «расторжение ДКП и взыск. задатка», л.д. 41-44).

21.04.23 конкурсным управляющим ООО «Ударник» ФИО5 в ЕФРСБ опубликовано объявление о проведении торгов по реализации имущества должника в виде открытого аукциона на Электронной Торговой Площадке ООО «Руссиа ОнЛайн»: www.rus-on.ru (т. «расторжение ДКП и взыск. задатка», л.д. 38-40, т. «о признании торги от 08.06.2023г.», л.д. 69-70).

Под лотом № 2 на торги был выставлен земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, площадь 69 748 кв.м., кадастровый номер 50:23:0000000:160134, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, р-н Раменский, д. Прудки, с начальной ценой 33 330 000 рублей и размером задатка 3 333 000 рублей.

05.06.23 ИП ФИО2 для участия в торгах платежным поручением № 3 был внесен задаток в размере 3 333 000 рублей (т. «расторжение ДКП и взыск. задатка», л.д. 37).

Согласно протоколу № 10258-ОАО/2/2 от 08.06.23 о результатах торгов победителем торгов по лоту № 2 признан ИП ФИО2

19.06.23 между ООО «Ударник» в лице конкурсного управляющего ФИО5 (Продавец) и ИП ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого земельный участок площадью 69 748 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0000000:160134 был передан Покупателю за 33 300 000 рублей (т. «расторжение ДКП и взыск. задатка», л.д. 35-36).

В соответствии с пунктом 1 договора Покупатель ознакомлен, что земельный участок находится в Зоне с особыми условиями использования территорий - приаэродромная территория аэродрома Москва (Домодедово), приаэродромная территория - аэродром Раменское, приаэродромная территория - аэродром Остафьево, а так же в зоне охраны инженерных коммуникаций: - участок магистрального газопровода Воскресенск-КРП 11", зона с особыми условиями использования территории магистрального нефтепродуктопровода "Рязань-Москва", расположенного на территории Раменского городского округа Московской области (реестровый номер 50:23-6.101). Реконструкция московского продуктопроводного кольца. Сети связи. Строительство. Первый этап, на территории Раменского района Московской области. Охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации, установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 16.07.18.

Однако, ИП ФИО2 стало известно, что приобретенный им земельный участок имеет более 90 % обременений, поскольку находится в охранной зоне от магистральной трубы. 

В связи с установлением данного факта ИП ФИО2 направил в адрес конкурсного управляющего ФИО5 уведомление-претензию, в котором просил предоставить ГПЗУ участка, расторгнуть договор купли-продажи от 19.06.23 и вернуть внесенный задаток в сумме 3 333 000 рублей (т. «расторжение ДКП и взыск. задатка», л.д. 45-51).

Письмом от 19.07.23 конкурсный управляющий ООО «Ударник» ФИО5 уведомил ИП ФИО2 о том, что при проведении торгов была представлена вся необходимая информация о спорном земельном участке (т. «расторжение ДКП и взыск. задатка», л.д. 52).

Определением Арбитражного суда Московской области от 19 июля 2023 года ФИО5 был отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Ударник».

Определением Арбитражного суда Московской области от 23 августа 2023 года конкурсным управляющим должника был утвержден ФИО4

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, ИП ФИО2 указал, что при проведении торгов в аукционной документации не были оговорены все имеющиеся обременения земельного участка, которые не позволяют использовать его по фактическому назначению, в связи с чем данные торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи являются недействительными.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции исходил из наличия достаточных доказательств в подтверждение заявленных требований.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.10 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ИП ФИО2 указал, что торги по продаже имущества ООО «Ударник», проведенные 08.06.23 и заключенных по их результатам 19.06.23 договор купли-продажи являются недействительными, поскольку при проведении торгов не были указаны существенные характеристики реализуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Исходя из системного анализа положений статей 4 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в указанном Информационном письме, лицо, обращающееся в суд с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать, что при проведении торгов допущены нарушения закона, проведенные торги повлекли нарушение его права, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Как указывалось выше, 21.04.23 конкурсным управляющим ООО «Ударник» ФИО5 в ЕФРСБ опубликовано объявление о проведении торгов по реализации имущества должника в виде открытого аукциона на Электронной Торговой Площадке ООО «Руссиа ОнЛайн»: www.rus-on.ru.

Под лотом № 2 на торги был выставлен земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, площадь 69 748 кв.м., кадастровый номер 50:23:0000000:160134, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, р-н Раменский, д. Прудки, с начальной ценой 33 330 000 рублей и размером задатка 3 333 000 рублей.

19.06.23 между ООО «Ударник» в лице конкурсного управляющего ФИО5 (Продавец) и победителем торгов ИП ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи названного земельного участка, в соответствии с пунктом 1 которого Покупатель ознакомлен, что земельный участок находится в Зоне с особыми условиями использования территорий - приаэродромная территория аэродрома Москва (Домодедово), приаэродромная территория - аэродром Раменское, приаэродромная территория - аэродром Остафьево, а так же в зоне охраны инженерных коммуникаций: - участок магистрального газопровода Воскресенск-КРП 11", зона с особыми условиями использования территории магистрального нефтепродуктопровода "Рязань-Москва", расположенного на территории Раменского городского округа Московской области (реестровый номер 50:23-6.101). Реконструкция московского продуктопроводного кольца. Сети связи. Строительство. Первый этап, на территории Раменского района Московской области. Охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации, установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 16.07.18.

По сведениям ЕГРН, отраженным в выписке от 15.06.23, в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:160134 зарегистрированы следующие обременения: 

1 563 кв.м., содержание ограничения: правила охраны магистральных трубопроводов; 

1 505 кв.м., содержание ограничения: правила охраны линий и сооружений связи;

35 кв.м., содержание ограничения: правила охраны линий и сооружений связи; 

67 748 кв.м., содержание ограничения: правила эксплуатации приаэродромной территории; 

2 089 кв.м., содержание ограничения: правила охраны линий и сооружений связи (т. «расторжение ДКП и взыск. задатка», л.д. 53-74).

Однако, в материалы дела ИП ФИО2 были представлены следующие документы, свидетельствующие о наличии на спорном земельном участке неучтенных в ЕГРН обременений:

- ответ (предупреждение) Филиала АО «Транснефть - Верхняя Волга» Володарское РНПУ о наличии охранной зоны действующего магистрального нефтепровода и запрете застройки спорного земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:160134, расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, р-н Раменский, д. Прудки, на площади – 40 173 кв.м., что составляет – 59 % от общей площади земельного участка; 

- схема расположения действующего магистрального нефтепровода с указанием расстояния, зоны и площади обременений спорного земельного участка (копия/оригинал);

- ответ (предупреждение) ООО «Газпром трансгаз Москва» о наличии охранной зоны действующего магистрального газопровода и запрете застройки спорного земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:160134, расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, р-н Раменский, д. Прудки, на площади – 67 748 кв.м., что составляет – 100 % от общей площади земельного участка (копия/оригинал); 

- схема расположения действующего магистрального газопровода с указанием расстояния, зоны и площади обременений спорного земельного участка (копия/оригинал).

Факт наличия на спорном земельном участке обременений, о которых не был известно покупателю, документально не опровергнут.

В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного  кодекса Российской Федерации ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Как указано в пункте 2 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 «О государственной регистрации недвижимости», единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.17 № 16-П, добросовестность лица, полагавшегося на данные Единого государственного реестра недвижимости, презюмируется.

Пунктом 2 статьи 5 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 «О государственной регистрации недвижимости» закреплено, что каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.

Приказом Минэкономразвития России от 25.12.15 № 975 (в ред. от 21.10.19) были утверждены формы выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состав содержащихся в них сведениях и порядок их заполнения. 

Согласно пункту 61 Приказа № 975 в графе «Ограничение права и обременение объекта недвижимости» выписки их ЕГРН вносятся сведения обо всех актуальных на момент выдачи выписки записях об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости. 

Пунктом 57 Приказа № 975 закреплено, что даже в случае, когда сведения об ограничениях прав и обременении объекта недвижимости не подлежат государственной регистрации в ЕГРН, сведения о них отражаются в графе «Особые отметки». 

Вместе с тем, как указывалось выше, в прилагаемой к договору купли-продажи выписке из ЕГРН, содержатся отметки о регистрации в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:160134 только следующих обременений: 

1 563 кв.м., содержание ограничения: правила охраны магистральных трубопроводов; 

1 505 кв.м., содержание ограничения: правила охраны линий и сооружений связи;

35 кв.м., содержание ограничения: правила охраны линий и сооружений связи; 

67 748 кв.м., содержание ограничения: правила эксплуатации приаэродромной территории; 

2 089 кв.м., содержание ограничения: правила охраны линий и сооружений связи.

Каких-либо сведений о наличии газопровода на спорном земельном участке в указанной выписке не имеется.

При этом согласно ответу (предупреждению) ООО «Газпром трансгаз Москва» охранная зона действующего магистрального газопровода занимает 67 748 кв.м., что составляет всю площадь земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:160134, расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, р-н Раменский, д. Прудки, на котором в связи с наличием данного обременения существует запрет застройки.

Следовательно, наличие данного, неуказанного при проведении торгов, обременения земельного участка полностью исключает возможность использования имущества по назначению - для размещения объектов индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 3 названной статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла данной нормы права следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности, а также точно известная представившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка. 

Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

К такой информации относятся также сведения о имеющихся ограничениях (обременениях), оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка. 

В рассматриваемом случае материалы дела достоверно свидетельствуют о том, что при проведении торгов потенциальным покупателям не были предоставлены сведения о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:160134, полностью исключающего его использование под застройку.

Более того, согласно документации по торгам и договору купли-продажи от 19.06.23 площадь земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:160134 составляет 69 748 кв.м. Исходя из указанной площади была определена начальная продажная цена имущества в размере 33 330 000 рублей.

Вместе с тем, по сведениям ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:160134 составляет 67 748 +/- 91 кв.м., то есть на 2 000 кв.м. меньше площади, заявленной при проведении торгов.

Поскольку конкурсным управляющим должника были указаны недостоверные сведения об имуществе ООО «Ударник» в части его площади и имеющихся обременений, данное обстоятельство существенно повлияло на итоговую стоимость реализуемого имущества и, как следствие, нарушило права должника, его кредиторов и победителя торгов - ИП ФИО2

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для признания оспариваемых торгов недействительными, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные требования в данной части.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Поскольку фактически предмет договора купли-продажи от 19.06.23 не согласован, торги, на основании которых он был заключен, являются недействительными, данный договор также правомерно признан недействительным. 

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

На основании изложенного и фактических обстоятельств дела суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО «Ударник» в пользу ИП ФИО2 денежные средства в сумме 3 333 000 рублей, внесенных последним в качестве задатка для участия в признанных недействительными торгах.

Довод заявителя апелляционной жалобы о недобросовестности самого ИП ФИО2, который не принял достаточных мер к получению информации о реализуемом имуществе ООО «Ударник», подлежит отклонению.

В силу пункта 9 статьи 110 Закона о банкротстве не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона.

Организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Пунктом 10 названной статьи закреплено, что в сообщении о продаже предприятия в числе прочего должны содержаться сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием.

Таким образом, целью публикации является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество, его объективные характеристики, и оценить риски его приобретения.

Следовательно, ИП ФИО2, ознакомившись с объявлением о проведении торгов, представленными правоустанавливающими документами на имущество, предпринял достаточные меры, ожидаемые от любого добросовестного участника гражданского оборота, по установлению для себя покупательской ценности выставленного на торги имущества.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы расторжение договора купли-продажи не препятствует признанию данного договора недействительной сделкой.

Сделка является недействительной в силу самого факта ее совершения либо в результате признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ); тем самым для недействительности сделки требуется либо один юридический факт - сама сделка - для ничтожной сделки, либо два юридических факта - сама сделка и решение суда - для оспоримой сделки.

Прекращение неисполненного договора является результатом самостоятельного акта - соглашения сторон, одностороннего отказа или решения суда, например при существенном изменении обстоятельств. При этом общим правилом является выражение воли одной или всех сторон договора на его прекращение, поэтому преимущественно основаниями расторжения являются односторонний отказ или соглашение, т.е. другие сделки. Расторжение договора не означает, что в сделке имеется какой-то порок, который препятствовал бы ее последствиям - ее юридическому эффекту. Напротив, по каким-то причинам стороны или суд принимают решение о прекращении ее существующего юридического эффекта.

В свою очередь, признание сделки недействительной означает, что она с точки зрения правовой системы не должна порождать предполагаемого для соответствующего вида сделок юридического эффекта.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной является одним из способов защиты гражданских прав.

Расторжение тоже влечет прекращение эффекта договора как сделки, но в отличие от недействительности не означает, что правовая система вообще не признает этот договор юридическим фактом соответствующего вида. Поэтому расторжение договора прекращает юридический эффект сделки не с момента ее совершения (как указано в ст. 167 для недействительной сделки), а с момента расторжения, т.е. только на будущее. 

Таким образом, правовые последствия расторжения договора направлены на прекращение обязательств сторон на будущее время, тогда как признание сделки недействительной направлено на подтверждение того, что она не влечет юридических последствий с момента ее совершения. 

Расторжение договора означает, что он не будет иметь соответствующего ему юридического эффекта на будущее, но признается факт существования порожденных им последствий, прежде всего прав и обязанностей, в прошлом - до момента расторжения.

Если бы сделка, наоборот, была признана недействительной, то расторжение договора было бы невозможным, ведь по общему правилу за недействительной сделкой вообще не признается юридический эффект, поэтому расторжение не может ничего прекратить.

За расторгнутым договором признаются последствия, наступившие до его расторжения. Иными словами, для правовой системы он сохраняется как правомерный юридический факт, изменились лишь временные рамки его действия. Если совершение договора как сделки сопровождалось такими значимыми нарушениями, которые рассматриваются как "пороки сделки", т.е. основания ее недействительности, то признание его недействительной сделкой будет означать, что за ним не признается юридический эффект и до расторжения.

Учитывая, что сохраняющийся после расторжения договора юридический эффект может нарушать права сторон, нет оснований ограничивать их в использовании способа защиты - признания договора недействительной сделкой, так как оно может исключить такой эффект в принципе.

Соответственно, факт расторжения договора не является препятствием для признания его недействительной сделкой, поскольку данные институты различаются юридическим эффектом и только признание сделки недействительной может восстановить права, нарушенные с момента ее совершения.

Данный вывод соответствует правовой позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 28 февраля 2022 года по делу N А40-163705/18, от 28 декабря 2020 года по делу N А40-14241/17, от 23 сентября 2019 года по делу N А41-76023/18.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2024 года по делу № А41-93819/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.Н. Катькина

 

Судьи:

 

В.А. Мурина

 

Д.С. Семикин