ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел. 44-76-65, факс 44-73-10 

___________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А79-1803/2018

13 февраля 2019 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Наумовой Е.Н., Александровой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мир Фитнеса»  на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.11.2018 по делу № А79-1803/2018, принятое судьей Лазаревой Т.Ю. по иску общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Реал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мир Фитнеса» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о внесении изменений в договор от 01.10.2014 № 02 и взыскании 1 308 526 руб. 49 коп.,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Мир Фитнеса» – ФИО2 по доверенности от 10.12.2018 сроком на 1 год,

установил,

общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Реал» (далее – истец, ООО «Альфа-Реал») обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Мир Фитнеса» (далее – ответчик, ООО «Мир Фитнеса») о внесении изменения в пункт 3.4 договора аренды нежилых помещений от 01.10.2014 № 02, распространении действия пункта 3.4 договора в измененной редакции на взаимоотношения сторон начиная с 01.02.2018, взыскании с ответчика 939 789 руб. 49 коп. задолженности по переменной части арендной платы за период с 28.09.2017 по 30.04.2018, 318 853 руб. 81 коп. пеней за период с 25.04.2017 по 08.11.2018 с последующим их начислением по день фактической оплаты долга.

Исковые требования основаны на статьях 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием разногласий между сторонами в части порядка определения объема и стоимости потребленной в арендованном ответчиком нежилом помещении тепловой энергии, неполной оплатой ответчиком стоимости потребленной тепловой энергии в рамках договора аренды нежилых помещений от 01.10.2014 № 02. 

Решением от 15.11.2018 Арбитражный суд Чувашской Республики требования о взыскании долга и пени удовлетворил в полном объеме, а также взыскал с ответчика в пользу истца 15 094 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; в части внесения изменений в пункт 3.4 договора производство по делу прекратил в связи с урегулированием сторонами данного вопроса во внесудебном порядке и отказом истца от иска в данной части в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Мир Фитнеса» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, выразившемся в неверном толковании положений статей 614, 616, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, и неверную оценку имеющихся в деле доказательств. Указал на то, что бассейн, находящийся на территории арендуемого ответчиком помещения, является неотъемлемой частью помещения, не выделен как отдельный объект ни в соответствии с договором аренды, ни в соответствии с кадастровым планом помещения. Отметил, что истец знал о наличии бассейна и его функционировании после открытия фитнес-клуба. Также заявитель не согласен с взысканной судом неустойкой. Кроме того, указывает на непривлечение к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Альфа-Эстейт» (арендодателя иных переданных ответчику в пользование помещений, находящихся в этом же здании).

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал вышеизложенную позицию, настаивал на отмене принятого по делу решения.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указывает на несостоятельность доводов заявителя, которые уже получили свою оценку в рамках иного судебного процесса по взысканию долга за иной период пользования. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу определения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.10.2014 между ООО «Альфа-Реал» (арендодатель) и ООО «Мир Фитнеса» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 02 (далее - договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 1867 кв.м., расположенное на 3-м этаже нежилого здания многофункционального комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что нежилое помещение будет использоваться для размещения фитнес-клуба.

Помещение предоставляется арендатору сроком на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи (пункт 2.1 договора).

В пункте 3.1 договора стороны предусмотрели, что за арендуемое помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в виде следующих составляющих: базовая арендная плата и переменная арендная плата. 

В соответствии с пунктом 3.3 договора ежемесячная минимальная базовая арендная плата за помещение рассчитывается исходя из стоимости аренды 346 руб. 70 коп., НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, за 1 кв.м помещения.

В базовую арендную плату входят эксплуатационные расходы, за исключением обслуживания и эксплуатации инженерных систем, установленных арендатором внутри арендуемого помещения. Эксплуатация таких инженерных систем осуществляется арендатором самостоятельно.

Базовая арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно авансом до 5-го числа текущего месяца без выставления счета.

Начиная со второго года аренды, с месяца достижения арендатором суммы месячной валовой выручки по всему фитнес - клубу в целом в размере 5 000 000 руб. в месяц и более, ежемесячная базовая арендная плата устанавливается в размере 12% от валового торгового оборота арендатора за один календарный месяц (с 1-го числа по последний календарный день месяца), но не менее минимальной базовой арендной платы за текущий месяц.

Начиная со второго срока аренды и ежегодно, начиная с первого дня первого месяца второго и каждого следующего года срока аренды, размер минимальной базовой арендной платы согласован сторонами в приложении № 8 к договору (пункт 3.3.3 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что переменная арендная плата рассчитывается исходя из стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг в помещении, в том числе электроэнергии, теплоснабжения (отопления) воздушного и водяного (радиаторного), холодного и горячего водоснабжения, бытовой и производственной канализации.

Согласно пункту 3.4 договора объем потребленной арендатором тепловой энергии определяется расчетом пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади здания. Общий объем потребленной тепловой энергии по зданию на теплоснабжение (отопление) определяется по показаниям приборов учета (теплосчетчикам) путем ежемесячного снятия показателей представителями арендодателя, что отражается в журнале учета. Потребленная тепловая энергия оплачивается по установленному для арендодателя тарифу энергоснабжающих организаций, действующему в расчетный период. Данный вид платежа производится в период отопительного сезона.

Согласно пункту 3.6 договора арендатор оплачивает переменную арендную плату ежемесячно на основании счетов арендодателя в течение 7 банковских дней с момента получения соответствующего счета и акта от арендодателя.

В пункте 3.7 договора стороны предусмотрели, что в случае перерасхода и/или изменения тарифов (ставок) на коммунальные услуги компетентными органами, службами или организациями-поставщиками, размер переменной арендной платы автоматически изменяется на сумму такого изменения стоимости коммунальных услуг. Арендатор дает свое полное и безоговорочное согласие на изменение размера переменной арендной платы в соответствии с условиями настоящего подпункта. Стороны договорились, что изменение размера переменной арендной платы в связи с изменением стоимости коммунальных услуг не является изменением размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4.2.3 договора установлено, что арендатор вправе с предварительного письменного согласия арендодателя производить перепланировку, переоборудование и переустройство помещения, которые необходимы для осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении.

Объект аренды передан истцом ответчику по акту приемки-передачи от 01.10.2014.

Истец указывает, что в период действия договора ответчик самовольно без согласования с истцом выполнил работы по устройству инженерных сетей обогрева бассейна и оборудовал дополнительный источник потребления тепловой энергии – теплообменник обогрева бассейна, в связи с чем расчет стоимости потребляемой в помещении тепловой энергии не может производиться в соответствии с условиями пункта 3.4 договора. Указывая на то, что первоначальные условия о расчете стоимости потребленной тепловой энергии, на которых заключался договор, значительно изменились, что причиняет арендодателю существенные убытки, истец направил ответчику письмо от 15.02.2018 № 4/41 с предложением изменить условия пункта 3.4 договора и предусмотреть в нем раздельный учет тепловой энергии, потребленной на отопление помещения, и тепловой энергии, потребленной на обогрев воды в бассейне, приложив к нему проект дополнительного соглашения к договору.

Поскольку ответ на письмо от 15.02.2018 № 4/41 не был получен и ответчик уклонился от оплаты переменной части арендной платы за период с августа 2017 года по апрель 2018 года в соответствии с расчетом, предложенным ООО «Альфа-Реал», истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

При этом в обоснование суммы задолженности истцом представлены отчеты о потреблении энергоносителей в спорный период, в которых объем потребленной на обогрев воды в бассейне тепловой энергии учтен отдельно по показаниям прибора учета Карат-307 № 04353715, введенного в эксплуатацию на основании акта ввода в эксплуатацию прибора учета от 31.01.2017.

В связи с тем, что в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от требования о внесении изменения в пункт 3.4 договора аренды нежилых помещений от 01.10.2014 № 02 в связи с заключением сторонами дополнительного соглашения к договору от 01.11.2018 № 1, и судом данный отказ был принят, на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в указанной части прекращено. Мотивированных возражений относительно данной части судебного акта в апелляционной жалобе не приведено.

Разрешая возникший между сторонами спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Не оспаривая свою обязанность по внесению арендной платы, ответчик не согласился с размер предъявляемой к оплате переменной части арендной платы – объемом и стоимостью выставленной к оплате тепловой энергии).

Оценив в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия пункта 3.4 договора, имеющуюся в деле переписку сторон, суд первой инстанции обоснованно установил, что используемые в нем формулировки в части определения теплоснабжения как воздушного и радиаторного отопления, предусмотренный порядок расчета пропорционально площади помещения, а также осуществление платежа в период отопительного сезона в совокупности позволяют сделать вывод, что в данном пункте под теплоснабжением стороны понимали отопление в смысле, придаваемом ему пунктом 3.22 СП 60.13330.2012, подпунктом «е» пункта 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а именно: как подачу тепловой энергии на цели обогрева помещения, но не на цели подогрева воды с использованием теплообменника в находящемся в помещении плавательном бассейне.

Посредством врезки в систему вентиляции помещения в целях обеспечения функционирования системы водоподготовки плавательного бассейна в фитнес-клубе (подогрев воды с использованием тепловой энергии, поступающей из систем вентиляции, через установленный теплообменник), ответчик фактически осуществлял потребление тепловой энергии не на отопление помещения по смыслу пункта 3.4 договора, а на подогрев воды в бассейне.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недопустимости применения в расчетах с истцом в части потребления тепловой энергии на обогрев воды для бассейна порядка определения объема потребления тепловой энергии на отопление, предусмотренного пунктом 3.4 договора.

При этом по смыслу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по несению расходов на содержание имущества по общему правилу лежит на арендаторе.

По смыслу указанной нормы обязанность по несению расходов на содержание переданного имущества лежит на арендаторе в силу закона и вне зависимости от факта согласования такой обязанности в договоре. Договором могут быть лишь прямо предусмотрены исключения из данного правила.

Как верно отметил суд первой инстанции, в тексте договора условие, исключающее применение названной нормы к распределению между сторонами расходов на тепловую энергию, используемую на цели подогрева воды в бассейне, отсутствует. Напротив, из содержания пункта 3.3 договора следует, что эксплуатационные расходы на обслуживание и эксплуатацию инженерных систем, установленных арендатором внутри помещения, подлежат отнесению на арендатора.

Монтаж ответчиком путем врезки в систему воздушного отопления в помещении дополнительного источника теплопотребления, не используемого на цели отопления помещения (теплообменник в системе водоподготовки подогревателей бассейна), подтверждается материалами дела и сторонами по существу не оспаривается.

Вопреки доводам ООО «Мир Фитнеса», представленные в материалы дела документы не позволяют сделать вывод о том, что на момент заключения договора истцу было достоверно известно о схеме подключения системы водоподготовки бассейна – посредством врезки в систему отопления либо путем подключения к системе горячего водоснабжения.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательства согласования с истцом врезки в систему воздушного отопления в целях установки дополнительного источника потребления тепловой энергии - теплообменника, либо направления истцу проекта узла смешения подогревателей бассейна до заключения договора.

Изложенное позволило суду прийти к обоснованному выводу о том, что на момент заключения договора аренды истец объективно не мог выразить волю на исключение из состава подлежащих возмещению расходов на содержание помещения расходы на тепловую энергию, используемую на подогрев воды в бассейне. Соответственно, потребление тепловой энергии в целях подогрева воды в бассейне с помощью смонтированной ответчиком системы водоподготовки бассейна и предъявленное к оплате истцу управляющей организацией подлежит возмещению истцу в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, дополнительным соглашением к договору от 01.11.2018 № 1 сторонами внесены изменения в пункт 3.4 договора и установлено, что объем тепловой энергии, поступивший для обогрева помещения посредством системы вентиляции и системы радиаторного отопления, определяется пропорционально площади арендуемого помещения, объем тепловой энергии, потребленной на нагрев воды в бассейне, исчисляется исходя из показаний узла учета тепловой энергии, установленного на теплообменник бассейна.

Таким образом, в настоящий момент вопрос относительно порядка исчисления переменной части арендной платы стороны фактически урегулировали на предложенных ООО «Альфа-Реал» условиях.

Проверив правильность представленного истцом расчета взыскиваемой суммы, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил предъявленные истцом требования в полном объеме. При этом вопреки позиции ООО «Мир Фитнеса», которая в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должным образом документально не подтверждена, раздельный учет тепловой энергии, потребленной на отопление помещения в спорный период, и тепловой энергии, потребленной при эксплуатации систем водоподготовки бассейна, не представляется возможным.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации от24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательств (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена.

Сторонами в пункте 6.5 договора предусмотрено, что за нарушение сроков уплаты арендной платы и любых иных предусмотренных договором платежей арендодатель вправе предъявить арендатору требование об оплате пени в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку факт просрочки оплаты переменной части арендной платы подтверждается материалам дела, проверка расчета неустойки, выполненного истцом, свидетельствует о его правильности, суд первой инстанции также указал на правомерность предъявления требования о взыскании с ответчика в пользу истца 318 853 руб. 81 коп. пеней за период с 25.04.2017 по 08.11.2018 и далее по день фактической оплаты долга

В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчиком было заявлено об уменьшении размера предъявленной к взысканию неустойки в связи с ее несоразмерностью.

Суд первой инстанции посчитал, что рассчитанный в соответствии  с заключенным сторонами спора договором размер ответственности достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца и соответствует принципам добросовестности и разумности, в связи с чем отклонил ходатайство.

Довод заявителя о необходимости  снижения размера неустойки судом апелляционной инстанции отклоняется исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

В рассматриваемом случае условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом установленный договором размер пеней (0,1%) не является завышенным и соответствует обычно применяемым в предпринимательской деятельности мерам ответственности за аналогичные нарушения.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований истца, а также не допустил при этом, вопреки доводам заявителя, неправильного применения норм материального права.

Правовых оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции, по результатам повторного рассмотрения материалов дела и проверки доводов апелляционной жалобы, не имеется.

Коллегия судей не приняла аргумент заявителя о том, что суд первой инстанции незаконно не привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Альфа-Эстейт» в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Привлечение третьего лица на основании приведенной нормы является правом, а не обязанностью суда.

Судом не сделано каких-либо выводов о правах и обязанностях данного лица, поэтому оспоренный судебный акт не может повлиять на его права и законные интересы, что исключает необходимость его привлечения к участию в настоящем деле.

Иные доводы жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято исходя из фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.11.2018 по делу № А79-1803/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мир Фитнеса» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова

О.Ю. Александрова