АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. 

<

***>; факс 

<

***>

https://irkutsk.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-27735/2025

г. Иркутск

12 февраля 2026 года

Дата подписания резолютивной части решения 27 января 2026 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Коровкиной А.О.,

рассмотрев в порядке упрощенного производства без вызова сторон дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Маяк» (ИНН 

<

***>,

ОГРН 

<

***>, адрес: 664081, 

<

...>

д. 84/1, помещ. 2)

о взыскании 42 395 рублей 21 копейки, из которых: 32 412 рублей 24 копейки – переменная часть арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 16.03.2016 за период с 01.01.2024 по 31.12.2024 в виде услуг управляющей компании,

9 982 рубля 97 копеек – неустойки за период с 10.01.2025 по 13.11.2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1

(далее – истец, предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Маяк»

(далее – ответчик, ООО «Маяк») о взыскании 42 395 рублей 21 копейки, из которых:

32 412 рублей 24 копейки – переменная часть арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 16.03.2016 за период с 01.01.2024 по 31.12.2024 в виде услуг управляющей компании, 9 982 рубля 97 копеек – неустойки за период с 10.01.2025 по 13.11.2025.

В обоснование исковых требований истец ссылается на неисполнение ответчиком обязанности по уплате переменной части арендной платы в виде оплаты услуг управляющей компании, несмотря на то, что таковые, подобно плате за водоснабжение и электрическую энергию, относятся к коммунально-эксплуатационным расходам.

Определением суда от 26 ноября 2025 года исковое заявление назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

В отзыве на исковое заявление ООО «Маяк» просит отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неверное толкование истцом условия пункта 3.3 договора аренды от 16.03.2016, согласно которому услуги управляющей компании не входят в переменную часть арендной платы.

От предпринимателя ФИО1 поступили дополнительные пояснения по исковому заявлению.

Поступившие от сторон процессуальные документы и доказательства, размещены на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: «https://kad.arbitr.ru/» в режиме ограниченного доступа.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без вызова сторон. Судебное заседание по делу не проводилось.

В порядке части 1 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение по настоящему делу принято судом путем подписания резолютивной части решения от 27 января 2026 года.

Принятая по результатам рассмотрения настоящего дела резолютивная часть решения размещена судом по правилам статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 28.01.2026.

В соответствии с частью 2 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления или со дня подачи апелляционной жалобы.

04.02.2026, то есть с соблюдением срока, установленного частью 2 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом подано ходатайство об изготовлении мотивированного решения суда.

Принимая решение по настоящему спору, арбитражный суд исходил из следующих обстоятельств.

16.03.2016 между индивидуальным предпринимателем Богдановым А.М. (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Модуль-С» (арендатор) заключен договора недвижимого имущества, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 239,4 кв. м, номера на поэтажном плане № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 расположенные на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания - административное, пристроенное к 9-этажному крупнопанельному жилому дому, назначение: нежилое, площадь 489 кв. м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 1, адрес: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Обручева, д. 29 «А», кадастровый номер: 38:34:012801:3144.

Границы передаваемого в аренду помещения указаны в Приложении №1.

Передаваемое в аренду недвижимое имущество принадлежит арендодателю на праве собственности (пункт 1.2 договора аренды).

Согласно пункту 3.1 договора от 16.03.2016 размер арендной платы определяется ежемесячно расчетным путем. В стоимость арендной платы входит стоимость фактически оказанных коммунальных услуг по электроснабжению, водоснабжению, канализации, теплоснабжению.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата состоит из переменной и постоянной части. В размер постоянной части арендной платы входит - плата за пользование помещением, плата за отопление.

Переменная часть арендной платы включает в себя стоимость фактически оказанных услуг по электроснабжению, водоснабжению, канализованию и рассчитывается ежемесячно по состоянию на последнее число отчетного месяца исходя из данных приборов учета по расценкам сбытовых компаний. Услуги по вывозу ТБО оплачиваются арендатором самостоятельно, на основании отдельно заключаемого договора со специализированной организацией. Оплата переменной части арендной платы производится на основании счета в срок не позднее 5 рабочих дней с момента представления арендодателем документов предусмотренных пунктом 2.1.13 настоящего договора (пункт 3.3 договора).

В силу пункта 4.1.1 договора от 16.03.2016 в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % от суммы просроченной к уплате задолженности за каждый календарный день просрочки.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, 11.02.2025 ООО «Модуль-С» реорганизовано в форме присоединения к ООО «Маяк».

В претензии № 05-02 от 05.02.2025 предприниматель ФИО1 потребовал от ООО «Маяк» произвести погашение задолженности по уплате переменной части арендной платы за период с 01.01.2024 по 13.12.2024 в размере 141 701 рубля 43 копеек.

Как указывает истец, ООО «Маяк» произвело погашение задолженности по уплате переменной части арендной платы, за исключением услуг управляющей компании в размере 32 412 рублей 24 копеек, что послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договора № 62/2022 от 05.10.2022 суд считает, что по своей правовой природе он является договором аренды, в связи с чем, правоотношения сторон в рассматриваемом споре регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается

не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору аренды существенными являются условия о предмете аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Исследовав условия подписанного договора от 16.03.2016 суд установил, что он содержит все существенные условия, соответствует требованиям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Признание договора заключенным является основанием для возникновения обязательств в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг управляющей компании. По мнению истца, указанные расходы, подобно плате за холодное водоснабжение и электрическую энергию, согласно пункту 3.3 договора относятся к коммунально-эксплуатационным расходам.

Между тем, исходя из буквального толкования условия пункта 3.3 договора аренды, следует, что переменная часть арендной платы включает в себя только стоимость фактически оказанных услуг по электроснабжению, водоснабжению, водоотведению.

Услуги управляющей компании в состав переменной части арендной платы условиями пункта 3.3 и другими положениями договора аренды не включены.

Доводы о том, что указанные расходы, по своей правовой природе относятся к коммунально-эксплуатационным расходам, в связи с чем подлежат возложению на ответчика, судом отклоняются на основании следующего.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Вместе с тем, согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 Жилищного кодекса также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений. В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, в том числе производить оплату услуг управляющей компании.

С учетом изложенного, обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Поскольку услуги управляющей компании условиями договора аренды от 16.03.2016 не включены в состав переменной части арендной платы, то у истца отсутствует право требовать с ответчика компенсации указанных расходов и начислять на данную сумму неустойку за нарушение срока оплаты.

На основании изложенного, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 000 рублей относятся на истца как сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 227, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении иска отказать.

По заявлению лица, участвующего в данном деле, может быть составлено мотивированное решение.

Заявление о составлении мотивированного решения может быть подано в течение пяти дней со дня размещения данной резолютивной части на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет».

Мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления.

Решение арбитражного суда по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, подлежит немедленному исполнению, и вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение пятнадцати дней с момента его принятия через Арбитражный суд Иркутской области, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда – со дня принятия решения в полном объеме.

Апелляционная жалоба может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» через систему «Мой арбитр»: https://irkutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда https://4aas.arbitr.ru.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Судья А.О. Коровкина