Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                                

«03» июня 2021 года                                                                               Дело № А12-1581/2021

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 03 июня 2021 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истцов: представителя ФИО1 по доверенности от 26.01.2021,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности от 15.01.2021,

от третьего лица: представителя ФИО2 по доверенности от 12.01.2021,

рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 и индивидуального предпринимателя ФИО4 

к администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 и индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истцы, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности на объект недвижимого имущества – реконструкция магазина расположенного по адресу: 

<

...>.

Исковые требования основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – третье лицо, комитет).

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения иска по приведенным основаниям.

В судебном заседании представитель истцов поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика и третьего лица возражала против удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 6 762 кв.м., с кадастровым номером 34:35:030103:346, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.), для размещения объектов розничной торговли, находится в общей долевой собственности ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО4, на основании договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов № 2331кпз от 29.10.2020.

На указанном земельном участке расположено здание магазина с кадастровым номером 34:35:030103:966, общей площадью 835,2 кв.м., находящееся в общей долевой собственности истцов. 

31.10.2019 собственники земельного участка дали свое согласие ФИО3 на реконструкцию здания магазина, общей площадью 835,2 кв.м. (площадь реконструкции до 150 кв.м.).

30.12.2019 администрацией истцам выдано разрешение на строительство № 34-RU34302000-2704-2019 «Реконструкция магазина по адресу: 

<

...>».

Для реконструкции объекта капитального строительства – магазина, была подготовлена проектная документация – 1740/19-ПЗ, изготовленная обществом с ограниченной ответственностью «Архитектурная студия «Центр».

08.12.2020 после проведения работ, истцы обратились в администрацию за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

10.12.2020 администрация отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (письмо № 64-04/6326), указав на отсутствие:

- акта приемки объекта капитального строительства;

- акта, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;

- документов, подтверждающих соответствие объекта капитального строительства техническим условиям.

15.12.2020 предприниматели повторно обратились в администрацию с заявлением на ввод объекта в эксплуатацию, устранив недостатки, указанные в письме от 10.12.2020.

25.12.2020 администрация повторно отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

 В обоснование отказа администрация указала, что архитектурные решения фасадов не соответствуют проектной документации, разработанной ООО «Архитектурная студия «Центр», не выполнены работы по благоустройству территории (организация парковочных мест, озеленение территории), предусмотренные проектной документацией, а также не представлен документ, подтверждающий соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям (комитета благоустройства и дорожного хозяйства от 28.11.2019 № 84/5672 на отвод поверхностных стоков).  

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателей в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права.

Заявленные требования квалифицируются судом как требование о признании права на самовольно реконструированный объект.

Исходя из оснований иска, применимой нормой права является статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

При этом отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 6 статьи 2 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» застройка земельных участков осуществляется на основании разрешения на строительство, оформленного в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в строгом соответствии с градостроительным планом земельного участка и требованиями технических регламентов.

Как было указано ранее, истцу выдавалось разрешение на реконструкцию № 34-RU34302000-2704-2019 от 30.12.2019.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, закон дозволяет признавать право собственности на самовольные строения не только за лицом, осуществившим строительство, но и за собственником земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.

При этом предмет доказывания по делу для соответствующих истцов различен. Ограничения, установленные для того, кто осуществил строительство (или приобрел объект у застройщика) сопряжены с тем, что совершение правонарушения не может создавать преимуществ на стороне нарушителя. Соответственно в предмет доказывания по делу входит исследование вины застройщика в нарушении установленного порядка создания объекта недвижимости. В том случае, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Соответствующие разъяснения даны в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Соответственно сформирована стабильно применяемая судебной практикой правовая позиция, согласно которой право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Из приведенных норм права следует, что самовольной может быть признана и реконструкция капитального объекта.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 28 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) определена как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают параметры разрешенного строительства реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010, если на создание самовольной постройки не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Поскольку истцом был доказан титул на земельный участок, иск был заявлен к надлежащему ответчику, суд принял меры к проверке соответствия спорного объекта проектной документации, строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также доказательств отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан сохранением постройки.

Определением от 06.04.2021 суд назначил по делу судебную экспертизу по разрешению следующих вопросов:

- соответствует ли произведенная реконструкция нежилого здания – магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, строительным нормам и правилам, действующим на территории РФ? Если не соответствует, указать, в чем это выразилось?

- создает ли произведенная реконструкция нежилого здания – магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, угрозу жизни и здоровью граждан?

В экспертном заключении № 85/04-21 указано следующее.

Здание спорного магазина до реконструкции составляло площадь застройки 920,4 кв.м. В результате реконструкции – пристроено к нему здание площадью застройки 132,5 кв.м.  Пристроенное здание неправильной формы, размеры 10м. х 20,9м х 1,97 м.

Проектная документация выполнена ООО «Архитектурная студия «Центр», разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документами об использовании земельного участка для строительства, техническими регламентами в том числе устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, а так же в соответствии с действующими нормативными документами на территории Российской Федерации.

В ходе осмотра экспертом установлено, что при реконструкции не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания существующего магазина. Реконструкция объекта произведена в соответствии с проектной документацией № 1740/19. В частности, архитектурные решения фасадов соответствуют проектной документации, разработанной ООО «Архитектурная студия «Центр». 

При благоустройстве земельного участка с кадастровым номером 34:35:030103:346 выполнено: 

- устройство отмостки площадью 297,3 кв.м. с отводом поверхностных вод со зданий и покрытий с уклоном в сторону зеленой зоны, что соответствует техническим условиям (письмо Комитета благоустройства и дорожного хозяйства от 28.11.2019 № 84/5672);

- устройство тротуарной плитки площадью 177,2 кв.м.

При ответе на первый вопрос эксперт указал, что произведенная реконструкция здания магазина соответствует строительным нормам и правилам, действующим на территории РФ, в части соответствия действующим требованиям механической безопасности, строительным и градостроительным нормам и правилам, а также санитарно-гигиеническим, противопожарным, экологическим нормам и правилам; не соответствует в части благоустройства земельного участка, не выполнены работы:

- озеленение участка (клен остролистный 3 шт, газон обыкновенный, с внесением растительного грунта на глубину 0,15 м, площадью 2395,8 кв.м.);

- не выполнено устройство площадки для парковки на 53 машиноместа, в том числе 8 машиномест для маломобильной группы населений.

При ответе на второй вопрос эксперт пришел к выводу, что произведенная реконструкция не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанное экспертное заключение является полным, обоснованным, не содержит противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем принимается судом в качестве 

Ответчиком ходатайство о назначении по делу дополнительной/повторной судебной экспертизы не заявлено.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Вопросы существенности допущенных при возведении самовольной постройки градостроительных норм и правил не могут ставиться на разрешение эксперта.

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 Кодекса о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Таким образом, здание магазина соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а установленные экспертом нарушения (отсутствие устройства озеленения участка и устройства площадки для парковки) являются устранимыми и несущественными.

При этом суд учитывает представленные истцами в итоговом судебном заседании доказательства: письмо ООО «Архитектурная студия «Центр» от 12.05.2021 о том, что в проектной документации была допущена ошибка в расчете площади озеленения – верной считать площадь равную 655,92 кв.м.; акт осмотра от 11.05.2021, составленный истцом и третьим лицом, согласно которому зеленые насаждения со стороны пр. Ленина и вдоль магазины высажены в соответствии с проектной документацией; соглашение о сервитуте земельного участка от 13.04.2017, заключенное с ФИО7, и согласие ФИО7 на использование земельного участка с кадастровым номером 34:35:030103:345 под парковку транспортных средств к зданию спорного магазина.

Таким образом, в настоящее время истцами фактически устранены все замечания муниципального органа, положенные в основу для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в экспуалацию.

Изложенные обстоятельства свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебные расходы по делу подлежат отнесению на администрацию, как на проигравшую сторону спора.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать за индивидуальными предпринимателя ФИО3, ФИО4 право собственности на объект недвижимого имущества – реконструкция магазина по адресу: 

<

...>. 

Взыскать с администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 45 000 руб. расходов на оплату услуг эксперта, 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                                                         А.М. Лебедев