Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                     Дело № А12-23528/2022

Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 05 декабря 2022 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пильника С.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании по делу по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 319344300001189, ИНН 

<

***>) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора индивидуального предпринимателя главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, администрации Котовского муниципального района

о признании незаконным решения о прекращении государственной регистрации прав и обязать осуществить государственную регистрацию

при участии в заседании

от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 07.06.2022;

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области – Регулярная Н.В. по доверенности от 27.05.2020 №57;

от иных лиц, привлеченных к участию в деле – представители не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – управление Росреестра по Волгоградской области, заинтересованное лицо) о признании незаконным уведомления заинтересованного лица от 31.05.2022г. №КУВД-001/2022-19647593/3 о прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:14:070002:452, находящегося в 14,2 км. северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: 

<

...>, документы для осуществления которого представлены в орган регистрации прав с заявлением от 13.05.2022г. № КУВД-001/2022-19647593. 

            Кроме того, предприниматель просит обязать заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, а именно в месячный срок с даты принятия решения суда рассмотреть представленные документы в орган регистрации прав с заявлением от 13.05.2022г. №КУВД-001/2022-19647593 и осуществить государственную регистрацию прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:14:070002:452, находящегося в 14,2 км. северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: 

<

...>.

            Управление Росреестра по Волгоградской области требования не признает по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы представителей сторон, арбитражный суд первой инстанции исходит из следующего.

Из представленных заявителем письменных доказательств следует, что между администрацией Котовского муниципального района Волгоградской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (арендатор) подписан договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 30.05.2016 № 233-2016/сх, по условиям которого предпринимателю на срок с 16.04.2016 по 16.04.2065 в пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 34:14:070002:452, из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 698,7 га, находящийся в 14,2 км. северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: 

<

...>.

Заявитель ссылается на то, что индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 является лицом, к кому перешли права аренды на вышеуказанный земельный участок по договору перенайма от 29.04.2022.

13.05.2022 заявитель обратился с заявлением о государственной регистрации перехода прав на земельный участок, в связи с заключением названного договора, приложив следующие документы: договор перенайма от 29.04.2022, уведомление о передаче прав от арендатора, документ об уплате государственной пошлины, иные документы.

Уполномоченное должностное лицо управления Росреестра по Волгоградской области уведомлением от 17.05.2022 № КУВД-001/2022-19647593/1 приостановило осуществление действий по государственной регистрации до 01.11.2022 по причине подачи заявления предыдущего арендатора о приостановлении регистрации.

Уведомлением заинтересованного лица от 19.05.2022 № КУВД-001/2022-19647593/2 приостановлено осуществление действий по государственной регистрации до 20.06.2022 по причине подаче заявления предыдущего арендатора о приостановлении регистрации.

Уведомлением заинтересованного лица от 31.05.2022 № КУВД-001/2022-19647593/3 прекращено осуществление государственной регистрации прав на обозначенный земельный участок по причине поданного заявления о прекращении осуществления государственной регистрации прав.

Заявитель ссылается на то, индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 с заявления о прекращении осуществления государственной регистрации прав по договору перенайма от 29.04.2022 не подавал.

По мнению предпринимателя, прекращение заинтересованным лицом государственной регистрации прав аренды по договору перенайма незаконно, противоречит пункту 1 статьи 31 Закона № 218-ФЗ.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

   При передаче права аренды земельного участка требуется только уведомление арендодателя или собственника земельного участка, а не получение его согласия, что следует из пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

   Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

   В результате сделки по перенайму происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, в связи с чем последняя подлежит заключению с соблюдением требований, установленных главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации для переуступки прав (требований) кредитора другому лицу и перевода долга.

   В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации  право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

   Положения статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что если иное не предусмотрено законном или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

   Согласно части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

   Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ установлено, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента такой регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются Федеральным Законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный Закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В соответствии с положениями части 1 статьи 29 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона; 3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 5) выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как указано выше, заявитель является лицом, к кому перешли права аренды на вышеуказанный земельный участок по договору перенайма от 29.04.2022, в связи с чем индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2  обратились в Управление Росреестра по Волгоградской области с соответствующим заявлением через государственное казенное учреждение Волгоградской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг».

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий: 1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п.п. 5, 6 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ уведомление о приостановлении или об отказе в государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления/отказа выдается или направляется заявителю в день приостановления/отказа в государственной регистрации прав.         Уведомление о приостановлении или об отказе государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения Федерального закона.

Пунктом 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ предусмотрено, что приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Основания и сроки для возврата заявления и документов, представленных для осуществления регистрационных действий, без рассмотрения; приостановления осуществления государственной регистрации прав, отказа в осуществлении государственной регистрации прав содержатся в ст.ст. 25, 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, государственная регистрация договора перенайма от 29.04.2022 управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области не произведена.

Федеральным Законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ, административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 (далее - административный регламент), на орган регистрации возложена обязанность при проведении правовой экспертизы осуществлять проверку законности сделки, совершенной в простой письменной форме.

По положению пункта 223 административного регламента при проверке законности сделки дается оценка наличию существенных условий договора, соблюдению прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных федеральным законом случаях.

13.05.2022 к заинтересованному лицу поступило заявление индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 с приложенными документами о государственной регистрации договора перенайма от 29.04.2022.

Договор перенайма от 29.04.2022 подписан между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (арендатор) и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (новый арендатор) в отношении данного земельного участка.

В тоже время к заинтересованному лицу с заявлением обратился индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 о приостановлении государственной регистрации договора перенайма.

Исходя из требований части 1 статьи 30 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ принято решение о приостановлении осуществления государственной регистрации на срок до 01.11.2022.

Требованиями ч. 5 ст. 30 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ предусмотрено, что приостановление государственной регистрации по заявлению одной из сторон сделки не допускается только при государственной регистрации ипотеки.

Наряду с этим, 19 и 30 мая 2022 года в адрес заинтересованного лица поступили заявления индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (арендатора) о прекращении осуществления государственной регистрации договора перенайма от 29.04.2022.

Управлением Росреестра по Волгоградской области принято решение о прекращении осуществления государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 31 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ до осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав рассмотрение представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав заявления и (или) документов может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и (или) документы для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В пункте 2 статьи 31 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом в случае, если заявление о государственной регистрации прав представлено нотариусом.

Такого заявления в адрес управления Росреестра по Волгоградской области от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 не поступало.

По положению пункта 41 части 1 статьи 26 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с Законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора.

В соответствии с частью 8 статьи 26 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 41 части 1 статьи 26, приостанавливается на срок не более чем один месяц.

Между тем, при наличии оснований для приостановления учётно-регистрационных действий управление Росреестра по Волгоградской области приняло решение о прекращении 31.05.2022 осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в соответствии с частью 6 статьи 31 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (уведомление от 31 мая 2022 г. № КУВД-001/2022-19647593/3).

По смыслу статей 1, 11, 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление заявления (иска) должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

Из приведенных норм права следует, что истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права и соответствие способа защиты требованиям закона. Избрание неверного способа защиты является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Суд соглашается с мнением заинтересованного лица об ошибочности позиции заявителя в том, что в случае не вынесения уведомления о прекращении, возможно было бы осуществление государственной регистрации.

Если бы государственная регистрация не была прекращена, учитывая неустранимый характер причин приостановления, государственной регистрации договора перенайма было бы отказано н основании п.1 ст. 27 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. При рассматриваемых обстоятельствах правовой результат заявленных регистрационных действий был бы отрицательным независимо от формы вынесенного заинтересованным лицом решения.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу данной нормы сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Сказанное соотносимо с разъяснениями, приведенными в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункте 63 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации договора уступки права аренды на основании заявления одной стороны сделки, суд полагает применимым способ защиты, предусмотренный пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершение сделки в надлежащей форме и уклонение другой стороны от ее регистрации. Из смысла приведенных норм следует, что основанием для принятия судом решения о государственной регистрации договора могут служить действия, явно свидетельствующие о необоснованном (противоправном) уклонении от государственной регистрации.

            При таких обстоятельствах, судом первой инстанции не усмотрено оснований для удовлетворения заявления предпринимателя к управлению Росреестра по Волгоградской области о признании незаконным уведомления от 31.05.2022г. №КУВД-001/2022-19647593/3 о прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:14:070002:452, находящегося в 14,2 км. северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: 

<

...>, документы для осуществления которого представлены в орган регистрации прав с заявлением от 13.05.2022г. № КУВД-001/2022-19647593, а также требования обязать заинтересованное лицо в месячный срок с даты принятия решения суда рассмотреть представленные документы в орган регистрации прав с заявлением от 13.05.2022г. №КУВД-001/2022-19647593 и осуществить государственную регистрацию прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:14:070002:452, находящегося в 14,2 км. северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления подлежат отнесению на заявителя, уплачены им при подаче заявления.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Заявленные требования индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты  его принятия, апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на сайте суда в сети «Интернет». По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                                                          С.Г. Пильник