АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                 Дело №А65-34303/2023 

 

Дата принятия решения – 07 марта 2024 года 

Дата объявления резолютивной части – 04 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел дело по иску Общества с ограниченной  ответственностью "Кукморзерноторг", Кукморский район, г. Кукмор, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Акционерному обществу "Зерновая Компания "Хлебопродукт", Республика Марий Эл, г. Волжск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании недействительным односторонний отказ от исполнения договора аренды от 27.07.2018г., с привлечением третьих лиц – Общество с ограниченной ответственностью «ЗерноЭкоПродукт», г. Кукмор, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Общества с ограниченной ответственностью «Кукморский элеватор», г. Кукмор, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Палата имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района, г. Кукмор, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

с участием:

от истца – ФИО2, доверенность от 01.01.2024г.;

                  ФИО3, доверенность от 06.12.2023г.,

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 18.12.2023; 

от третьих лиц – 1) ФИО4, по доверенности от 18.12.2023;

                              2) ФИО4, по доверенности от 17.11.2023;

                              3) не явился, извещён,  

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной  ответственностью "Кукморзерноторг", Кукморский район, г.Кукмор (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Акционерному  обществу "Зерновая Компания "Хлебопродукт",  Республика Марий Эл, г.Волжск (далее - ответчик) о признании недействительным односторонний отказ от исполнения договора аренды от 27.07.2018г.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.11.2023г. к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечено Общество с ограниченной ответственностью «ЗерноЭкоПродукт», г. Кукмор, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании 19.12.2023г.  истец заявил ходатайство об истребовании в Росреестре документов, подтверждающих право собственности ответчика на арендуемый истцом объект (договор купли-продажи, сведения о регистрации права собственности). Истец пояснил, что ответчик уклоняется от представления указанных документов.

Ответчик пояснил, что ранее этот вопрос не поднимался, спор был только по отказу от договора, документы может представить.

В судебном заседании 23.01.2024г. истец представил письменные возражения на отзыв, указал, что отказ от договора также является незаконным применительно к пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку имеет место аренда земельного участка свыше 5 лет и запись о договоре с истцом в настоящее время не исключена из ЕГРП.

Ответчик указал, что договор субаренды земельных участков как таковой не заключался, ответчик как являлся арендатором этих участков по договорам с муниципальным органом, так и продолжает им являться, запись о договоре с истцом не вносилась.

Истец затруднился представить выписку, подтверждающую регистрацию обременения в виде договора аренды от 27.07.2018г. в отношении земельных участков.

Судом установлено, что представленная ответчиком выписка не является полной, в связи с чем, данный документ запрошен в Росреестре.

В судебном заседании 08.02.2024г. истец представил письменные возражения на дополнения ответчика, заявил ходатайство о привлечении третьими лицами Общества с ограниченной ответственностью «Кукморский элеватор» (ОГРН 

<

***>) – лица, с которым в настоящее время заключен договор аренды и Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района РТ – собственника земельного участка.

Ходатайства судом удовлетворены.

В судебном заседании 04.03.2024г. истец представил определение о передаче для рассмотрения в Арбитражный суд Республики Татарстан его иска к нынешнему арендатору имущества о признании недействительным договора аренды с ним. Ходатайствовал об объединении дел.

В удовлетворении ходатайства отказано, поскольку в настоящее время дело в Арбитражном суде Республики Татарстан отсутствует.

Истец поддержал требования.

Ответчик иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве, представил письменные дополнения к нему.

Представитель третьих лиц поддержал позицию ответчика.

Исследовав представленные документы, суд пришёл к выводу об удовлетворении требований, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 27.07.2018г. между истцом и третьим лицом (ООО «ЗерноЭкоПродукт») был заключен договор аренды, по которому истцу в пользование до 26.07.2024г. передано имущество, поименованное в приложении №1 (л.д.45-47). Также истцу передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 16:23:269117:23, принадлежащий  третьему лицу, и право аренды земельных участков с кадастровым номером 16:23:260118:2 и 16:23:010501:172, на которые у третьего лица имелся договор аренды с Палатой имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района РТ. Данный договор аренды прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке (л.д.86).

Письмом от 18.09.2023г. ответчик уведомил истца о том, что права по договору аренды перешли к Акционерному  обществу "Зерновая Компания "Хлебопродукт",  Республика Марий Эл, г.Волжск (ответчик) в связи с заключением договоров купли-продажи недвижимого имущества №КП-18-08/2023-1 от 18.08.2023г.  и №КП-18-08/2023-2 от 18.08.2023г., сообщив, что арендную плату необходимо вносить по указанным им реквизитам.

Таким образом, договор аренды продолжил своё действие в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации с иным арендодателем.

04.10.2023г. ответчиком в адрес истца было направлено уведомление об одностороннем отказе от договора на основании пункта 2.2.2 договора, с указанием, что договор будет считаться расторгнутым по истечении 30 календарных дней с даты направления уведомления.

Истец, полагая, что в отсутствие с его стороны каких-либо нарушений, ответчик неправомерно отказался от договора, поскольку это противоречит пункту 5.2 договора, определяющего порядок расторжения договора.

Между тем, при буквальном толковании договора в соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу, что указанные в пункте 2.2.2 и в пункте 5.2 договора основания его  прекращения не связаны между собой, они вынесены в разные разделы договора и предоставляют различные права в зависимости от наличия нарушений и в зависимости от отсутствия нарушений. 

Пункт 2.2.2 договора предоставляет арендатору право на безмотивный отказ от него при уведомлении арендатора за 30 дней.

Раздел 5 договора касается специальных случаев прекращения договора в связи с виновными действиями арендатора. При этом, договор также предоставляет арендатору право на односторонний безмотивный отказ от договора  при уведомлении об этом арендодателя (пункт 5.4). 

Таким образом, суд пришёл к выводу о равных правах на отказ от договора без каких-либо оснований как у арендодателя, так и у арендатора.

Довод истца о нарушении ответчиком положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации судом не принимается, в силу следующего.

Согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Исходя из положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, судьба земельного участка следует судьбе находящейся на нём недвижимости.

При получении ответчиком в собственность объектов недвижимости, к нему также перешли права по договору аренды №66 от 15.03.2018г. и договору аренды №116 от 19.06.2018г., которые зарегистрированы в установленном законом порядке. Таким образом, при передаче в аренду недвижимости, находящейся на земельном участке, не может быть расторгнут исключительно указанный договор аренды, а не последующий договор передачи прав аренды. При передаче в аренду имущества, земельный участок также переходит в пользование лишь на срок, определенный договором. При ином толковании, где возможно расторжение договора аренды недвижимости, но не возможно расторжение договора пользования правом аренды, противоречит положениям о неделимости судьбы недвижимости и земельного участка. Следовательно, вывод  истца о невозможности прекращения договора аренды, поскольку он стал стороной договора аренды   №66 от 15.03.2018г. является ошибочным. Кроме того, суд отмечает, что договор аренды  №66 от 15.03.2018г. не прекращался, продолжает действовать  зарегистрирован в установленном порядке с последующими перенаймами. При этом сведения об истце как об арендаторе земельного участка не вносились, несмотря на регистрацию договора аренды.

Вместе с тем, суд признаёт отказ ответчика от договора недействительным, в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании части 4 статьи 451.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Имущество, которое передавалось по договору аренды, используется истцом в целях хранения зерна, являющегося специфичным продуктом, имеющим определенные условия хранения, требующим значительных площадей. Более того, согласно пояснениям ответчика, в данном населённом пункте отсутствует иной объект со схожими характеристиками, позволяющими в короткий срок в условиях похолодания вывезти значительный объём хранящейся продукции. Таким образом, заявляя отказ от договора в данных условиях, ответчик понимал, что истец будет вынужден покинуть объект без соответствующей компенсации своих потерь, без возможности надлежащим образом исполнить свои обязанности перед контрагентами-поклажедателями.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу о намеренном отказе ответчика от дальнейшего продолжения договора, с целью создания ситуации, на которую арендатор будет лишён возможности повлиять.

Указанное расценивается судом как злоупотребление безусловным правом ответчика  на отказ от договора, в силу чего, данный отказ признаётся судом недействительным.

Довод ответчика об осведомлённости истца о предстоящей покупке им объектов недвижимости и земельных участков, судом отклоняется, как документально не подтверждённый. Кроме того, даже при наличии такой осведомленности, истец в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации  обладал определенной защитой, продолжая оставаться арендатором. Доказательств, свидетельствующих о намерении покупателя незамедлительно прекратить договорные отношения после покупки имущественного комплекса, в дело не представлено. Более того, приобретя объекты недвижимости и направив истцу письмо с реквизитами для оплаты, ответчик обнадёжил истца продолжением договорных отношений.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу части 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации  Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

На основании части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, последующий отказ ответчика от договора аренды, спустя более месяца после смены собственника, в условиях надвигающейся зимы, принимая во внимание деятельность истца (хранение и складирование зерна), признаётся судом злоупотреблением правом.

Ссылка ответчика на пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №66 от 11.01.2002г. о недопустимости ограничения арендодателя в реализации им права на отказ от договора и установления бессрочного режима аренды, судом не принимается, поскольку в данном случае речь идёт о недопустимости такого ограничения при заключении договора на неопределенный срок. В данном же случае срок договора аренды установлен до 26.07.2024г., и арендодатель не лишён права на отказ от его продолжения, уведомив об этом арендатора.

Таким образом, суд пришёл к выводу, что заявленный в октябре 2023г. отказ от договора аренды является со стороны ответчика злоупотреблением правом, но исключительно на тот момент. При этом, изложенное не означает, что такое право у него отсутствует и не может быть реализовано при наступлении срока окончания договора аренды. Заключая договор со сроком до 2024г. арендатор должен был понимать, что при его окончании арендодатель вправе воспользоваться правом на непродление, следовательно, заявленный при иных обстоятельствах односторонний отказ от договора может быть в дальнейшем признан обоснованным.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ Акционерного общества "Зерновая Компания "Хлебопродукт", Республика Марий Эл, г. Волжск от договора аренды от 27.07.2018г.

Взыскать с Акционерного общества "Зерновая Компания "Хлебопродукт", Республика Марий Эл, г. Волжск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу  Общества с ограниченной  ответственностью "Кукморзерноторг", Кукморский район, г. Кукмор, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 руб. расходов по госпошлине.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                            А.Г. Савельева