ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8548/2018

г. Челябинск

24 сентября 2018 года

Дело № А76-1546/2010

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Калиной И.В., 

судей Матвеевой С.В., Сотниковой О.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на определение Арбитражного суда Челябинской области от 23.05.2018 по делу № А76-1546/2010 (судья Позднякова Е.А.).

В заседании приняли участие: 

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Массив» - ФИО3  (паспорт);

ФИО4  (паспорт);

ФИО5 (паспорт).

 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2013 (резолютивная часть решения объявлена 06.02.2013) общество с ограниченной ответственностью «Массив» (далее – ООО «Массив», должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении имущества должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3, член некоммерческого партнерства «Уральская саморегулируемая организация арбитражных управляющих».

Указанным решением суд перешел к рассмотрению дела по правилам параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением (в редакции заявления от 20.12.2017, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к ООО «Стройсервис» и ООО Центр Управления Бизнесом «Ирис» (вх. № 8166 от 21.02.2017), в котором просила признать договор участия в долевом строительстве № 2595 от 08.06.2011 и дополнительное соглашение № 1 от 20.12.2012 к договору участия в долевом строительстве № 2595 от 08.09.2011, недействительными.

Определением суда от 28.02.2017 заявление принято к производству.

Также указанным определением к участию в деле привлечены: ФИО6, ФИО7, ФИО4, ООО «Евразия» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Определением суда от 04.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен конкурсный управляющий ООО «Стройсервис» ФИО8

Определением суда от 10.07.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью «Аркон» и общество с ограниченной ответственностью «Новоград».

Определением суда от 30.10.2017 к участию в деле привлечен временный управляющий ООО ЦУБ «Ирис» ФИО9

Определением суда от 20.12.2017 к участию в деле привлечена ФИО5, в связи с заключением между ФИО6 и ФИО5 договора уступки прав требования от 06.12.2017 в отношении нежилого помещения, оспариваемого в рамках настоящего дела.

Определением арбитражного суда от 23.05.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заявитель не согласилась с указанным определением, обжаловав его в апелляционном порядке, в жалобе просила определение суда отменить. Доводов и оснований для отмены судебного акта податель жалобы не указала.

Лица, участвующие в деле, с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных представителей лиц, участвующих в деле.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. 

Как установлено судом первой инстанции, 08 июня 2011 года между ООО «Массив» (застройщик) и ООО «Стройсервис» (участник долевого строительства) был заключен договор участия в строительстве № 2595 от 08.06.2011, согласно которому ООО Массив (Застройщик) обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке многоэтажное административное здание, расположенное по адресу: ул. 3-го Интернационала в Советском районе города Челябинска и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоэтажного административного здания передать Участнику долевого строительства следующий объект долевого строительства:

- нежилое помещение № 9, расположенное на техническом этаже, общей проектной площадью 112,31 кв. м.

 26 января 2012 года, между ООО «Массив» (застройщик), ООО «Стройсервис» (участник долевого строительства) и ООО ЦУБ «Ирис» (новый участник долевого строительства) был заключен договор уступки права требования № 6ю в соответствии с которым, право требования вышеуказанного жилого помещения было уступлено обществом «Стройсервис» обществу ЦУБ «Ирис».

20 декабря 2012 года, между ООО «Массив» и ООО ЦУБ «Ирис» было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве № 2595 от 08.06.2011, в соответствии с которым, описание вышеуказанного нежилого помещения № 9 было изложено в следующей редакции:

помещение № 1, расположенное на техническом этаже, общей проектной площадью 184,96 кв. м помещение № 2, расположенное на техническом этаже, общей проектной площадью 37,73 кв. м помещение № 3, расположенное на техническом этаже, общей проектной площадью 48,46 кв. м 26 марта 2014 года.

Между ООО ЦУБ «Ирис» и ФИО6 был заключен договор уступки права требования № 41 ф и дополнительное соглашение № 1 к договору уступки права требования № 41ф от 26 марта 2014 г. в соответствии с которыми было уступлено право требования на передачу в собственность:

- доли в размере 11/25 помещения № 1, расположенного на техническом этаже, общей проектной площадью 184,96 кв. м 26 марта 2014 года.

Между ООО ЦУБ «Ирис» и ФИО7 был заключен договор уступки права требования № 42ф и Дополнительное соглашение № 1 к договору права требования № 42ф от 26 марта 2014 г. в соответствии с которым было уступлено право требования на передачу в собственность:

- доли в размере 14/25 помещения № 1, расположенного на техническом этаже, общей проектной площадью 184,96 кв. м.

22 сентября 2014 г. между ФИО7 и ФИО6 был заключен договор уступки права требования в соответствии с которым было уступлено право требования:

- доли в размере 14/25 помещения № 1, расположенного на техническом этаже, общей проектной площадью 184,96 кв. м.

25 марта 2014 года, между ООО ЦУБ «Ирис» и ФИО4 был заключен договор уступки права требования № 43 ф в соответствии с которым было уступлено право требования на передачу в собственность:

- помещение № 2, расположенное на техническом этаже, общей проектной площадью 37,73 кв. м.

22 сентября 2014 года, между ФИО4 и ФИО6 был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым было уступлено право требования на передачу в собственность:

- помещение № 2, расположенное на техническом этаже, общей проектной площадью 37,73 кв. м.

В период конкурсного производства в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества «Массив» включены права требования 44 кредиторов на общую сумму 598 235 269 рублей, установленные как обеспеченные залогом имущества должника - правом аренды земельного участка площадью 1531 кв. м кадастровый номер 74:36:0407007:105 и расположенным на данном земельном участке объектом строительства в виде офисного здания со встроенным кафетерием, магазином, пристроенной автостоянкой и отдельно стоящей трансформаторной подстанцией по строительному адресу: 

<

...> в Советском районе г. Челябинска (далее - офисное здание).

В целях реализации положений пункта 4 статьи 138 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве) конкурсным управляющим ФИО3 были разработаны Предложения по продаже заложенного имущества, которые были представлены кредиторам, чьи требования обеспечены залогом, на собрании, состоявшемся 04-25.04.2014.

По результатам состоявшегося собрания кредиторов ООО «Массив» 04-25.04.2014, большинством голосов (85,34%) кредиторами были приняты следующие решения:

1. Осуществить продажу прав застройщика по строительству офисного здания в составе:

- права аренды земельного участка площадью 1531 кв. м кадастровый номер 74:36:0407007:105;

- права собственности на затраты, фактически произведенные застройщиком в размере 345 585 696 рублей;

- права застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключенных с третьими лицами.

2. Утвердить разработанные конкурсным управляющим Предложения о порядке, сроках и условиях продажи прав застройщика по строительству офисного здания.

3. Установить начальную цену продажи прав застройщика по строительству офисного здания в размере 3 290 000 рублей, в том числе НДС в размере 501 864 рубля 41 копейка.

Принимая во внимание, что в собрании кредиторов от 04-25.04.2014 приняли участие не все кредиторы, чьи требования обеспечены залогом имущества должника, а также учитывая результаты голосования по вопросам, включенным в повестку собрания, конкурсный управляющий ФИО3 в порядке пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве 15.05.2014 обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по порядку продажи заложенного имущества и об установлении начальной цены продажи.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17 июня 2014 года по делу № А76-1546/2010 был утвержден Порядок продажи заложенного имущества - прав застройщика по строительству многоэтажного административно здания со встроенным кафетерием, магазином, пристроенной автостоянкой и отдельно стоящей трансформаторной подстанцией, расположенных по строительному адресу: ул. 3-го Интернационала в Советском районе г. Челябинска в редакции, предложенной конкурсным управляющим ФИО3, за исключением пунктов: 2.1.1, 2.1.3, 5.1.3, 5.1.4, 9.2, 9.11, которые изложить в редакции, отраженной в резолютивной части определения суда от 17.06.2014.

Кроме того, указанным определением утверждена начальная цена продажи заложенного имущества - прав застройщика по строительству многоэтажного административного здания со встроенным кафетерием, магазином, пристроенной автостоянкой и отдельно стоящей трансформаторной подстанцией, расположенных по строительному адресу: ул. 3-го Интернационала в Советском районе г. Челябинска в размере 3 290 000 рублей, в том числе НДС в размере 501 864 рубля 41 копейка.

Определение суда от 17.06.2014 не обжаловалось лицами, участвующими в деле о банкротстве, вступило в законную силу.

По результатам проведенных 01.10.2014 открытых торгов № 403466, между ООО «Массив», в лице конкурсного управляющего ФИО3, и ООО «Евразия», в лице директора ФИО10, заключен договор купли-продажи прав и обязанностей ООО «Массив» в качестве застройщика по строительству многоэтажного административно здания со встроенным кафетерием, магазином, пристроенной автостоянкой и отдельно стоящей трансформаторной подстанцией, расположенных по строительному адресу: ул. 3-го Интернационала в Советском районе г. Челябинска.

ООО «Евразия» по платежным поручениям № 2 от 21.10.2014, № 1 от 22.09.2014 произведена оплата в размере 3 290 000 руб.

Кроме того, между ООО «Массив» и ООО «Евразия» 09.10.2014 подписано соглашение об исполнении условий конкурса, во исполнение которого ООО «Евразия» заключило с кредиторами соглашения об уступке требования и о переводе долга от 03.11.2014.

25 августа 2016 года между ООО «Евразия» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве № 77 от 25.08.2016 в соответствии с которым ООО «Евразия» обязалось построить и передать ФИО2 нежилые помещения в многоэтажном административном здании со встроенным кафетерием, магазином, пристроенной автостоянкой и отдельно стоящей трансформаторной подстанцией по адресу: 

<

...> в Советском районе города Челябинска (строительный), в соответствии с п. 1.1 договора.

ИП ФИО2 полагая, что договор № 2595 от 08.06.2011, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 20.12.2012, является ничтожным, в связи с передачей ФИО6 имущества, принадлежащего участникам долевого строительства на праве общей собственности, в связи с отнесением его к местам общего пользования, а также в связи с его заключением под влиянием заблуждения и в целях злоупотребления правом, обратилась в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что представленная в материалы дела техническая документация с достоверностью не позволяет суду установить, что помещение которое в будущем должно быть передано участнику долевого строительства по оспариваемому договору № 2595, относится к общему имуществу.

         Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В связи с этим в п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» даны разъяснения о том, что, исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

Исходя из содержания п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

С целью квалификации спорной сделки в качестве недействительной, совершенной с намерением причинить вред другому лицу суду необходимо установить обстоятельства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом со стороны контрагента, выразившегося в заключении спорной сделки (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судом первой инстанции установлено, что из текста оспариваемого договора № 2595 от 08.06.2011, а также обстоятельств, установленных при рассмотрении обособленных споров в деле о банкротстве ООО «Массив», застройщик (ООО «Массив», впоследствии ООО «Евразия») приняло на себя обязательства по строительству многоэтажного административного здания со встроенным кафетерием, магазином, пристроенной  автостоянкой и отдельно стоящей трансформаторной подстанцией по адресу: ул. 3-го Интернационала в Советском районе города Челябинска Челябинской области (адрес строительный).

Строительство многоэтажного административного здания со встроенным кафетерием, магазином, пристроенной автостоянкой и отдельно стоящей трансформаторной подстанцией по адресу: ул. 3-го Интренационала в Советском районе города Челябинска Челябинской области (адрес строительный) осуществляется на основании рабочего проекта, разработанного ОАО институт «Челябинский Промстройпроект», шифр проекта 1144-ОПЗ, положительное заключение по которому выдано ОГАУ «Экспертиза Челябинской области» 20.06.2007 года за номером 385/2-175/05.

Согласно разделу 3 «Архитектурно-строительные решения» Тома 1 рабочего проекта, шифр 1144-ОПЗ, административное здание запроектировано высотой 16 основных функциональных этажей с подвальным этажом и надстройкой, с пристроенной многоярусной стоянкой машин. В подвальном этаже размещен небольшой офисный комплекс на 10 человек и помещения инженерного назначения: узел ввода, тепловой пункт, насосная и вентпомещение, надстройку по проекту занимают: машинное помещение лифтов, выход на крышу и вентпомещения.

Планировка и техническое назначение помещений, расположенных на техническом этаже здания запроектировано по чертежам шифр 1144-01П-АР л. 1.1.19. 

Согласно данным чертежам в состав технического этажа входят: коридор, вентпомещения (6 помещений), машинное помещений лифтов, чердак. В разделах ЭО (электрическое освещение), ОВ (отопление, вентиляция) и ЭМ (электромонтаж, силовая часть) проекта (шифр 1144-ОПЗ) в указанных помещениях запроектировано размещение вентиляции, силового оборудования. Согласно разделу ОВ отопление технического этажа не предусмотрено. Электроснабжение и электроосвещение согласно проекта шифр 1144-0Ш-ЭМ, ЭО предусматривает размещение электротехнического оборудования для обслуживания вентилляционного оборудования 2 лифтов, освещение технических помещений запроектировано исходя из требований эксплуатации технических помещений с кратким пребыванием обслуживающего персонала.

Как следует из опубликованных Застройщиком проектной декларации от 03.11.2009, изменений № 1 от 13.11.2009 г., изменений № 2 от 12.08.2010 года, изменений № 3 от 22.10.2010 года, т.е. проектной декларации на дату заключения обжалуемого договора, строительство объекта велось на основании рабочего проекта по положительному заключению № 385/2-175/-5 от 20.06.2007 Главэкспертизы России по Челябинской области.

Изменения № 4 проектной декларации 10.12.2012, т.е. проектной декларации на дату заключения между обществом «Евразия» и ООО «Массив» договора купли-продажи прав и обязанностей ООО «Массив» в качестве Застройщика от 09.10.2014, никаких изменений в проект и положительного заключения по ним не имелось.

09.10.2014 между ООО «Евразия» и ООО «Массив» был заключен договор купли-продажи прав и обязанностей ООО «Массив» в качестве Застройщика по строительству многоэтажного административного здания со встроенным кафетерием, магазином, пристроенной автостоянкой и отдельно стоящей трансформаторной подстанцией по адресу: ул. 3-го Интренационала в Советском районе города Челябинска Челябинской области (адрес строительный).

В п. 1.3.1. договора дана краткая характеристика основных объектов строительства, а именно Административного здания. Указано, что Административное здание высотой 16 основных функциональных этажей с цокольным этажом и надстройкой. В цокольном этаже расположено помещение под магазин площадью 218,7 кв. м и помещения инженерного назначения: узел ввода, тепловой пункт, насосная и вентпомещение, электрощитовая. Первый этаж занимает входная группа, включающая вестибюль, помещение охраны, гардероб для посетителей, лифтовой холл, кафе на 20 мест с подсобно-вспомогательными помещениями. Со второго по шестнадцатый этажи расположены помещения офисного назначения свободной планировки. На техническом этаже расположены машинное помещение лифтов и вентпомещения. На крыше здания выполнена надстройка с площадкой для организации визуальных коммуникаций.

Как следует из п. 1.2. заключенных обществом «Массив» иных договоров участия в долевом строительстве, в том числе договора участия в строительстве № 2595 от 08.06.2011, в общую проектную площадь помещений включаются и подлежат оплате Участником долевого строительства площади всех ее частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, балконов, лоджий, веранд и террас.

Как следует из п. 4.1. договора № 2595 от 08.07.2011 цена договора составляет 9 434 040 рублей за помещение, площадью 112,31 кв. м 20.12.2012 между ООО «ЦУБ ИРИС» и ООО «Массив» было заключено дополнительное соглашение к договору № 2595 от 08.07.2011 года, согласно которому, площадь подлежащих передаче участнику долевого строительства помещений увеличилась до 271,14 кв. метров, а цена договора – 10 074 040 руб.

В подтверждение оплаты в материалы дела представлены платежные поручения, акты взаимозачеты.

Договор № 2595 от 08.07.2011, а также дополнительное соглашение № 1 от 20.12.2012, прошли государственную регистрацию в порядке установленном законом, что подтверждается в том числе материалами полученными из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

Информация о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости, в соответствии со ст. 21 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, должна содержаться в проектной документации.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При определении правового режима отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме необходимо, в том числе, исходить из того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (пункт 1 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве).

В соответствии с подпунктами 6 и 7 пункта 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию в том числе:

о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Суд первой инстанции установил, что на момент подписания оспариваемого договора № 2595 участия в долевом строительстве, согласно проектной документацией, указанные помещения не входили в состав общего имущества.

Так нежилое помещение 112 кв. м техэтажа не входило в состав общего имущества здания, что подтверждается проектной декларацией, опубликованной 03 ноября 2009 г. на сайте www.massiv-group.ru. В последствии к указанной декларации внесены изменения № 4 которые, также опровергают принадлежность нежилых помещений, расположенных на техническом этаже к общему имуществу, изменения к проектной декларации опубликованы 12.12.2012, размещены на сайте www.massiv.ru. Указанная проектная декларация с изменениями была положена в основу договора прав и обязанностей Застройщика от 09.10.2014, что подтверждается п. 1.3.2 указанного договора.

Суд первой инстанции, учитывая, что объект, в отношении которого был заключен договор долевого участия № 2595 до настоящего времени не достроен, в эксплуатацию не введен, а представленная в материалы дела техническая документация с достоверностью не позволяет суду установить, что помещение которое в будущем должно быть передано участнику долевого строительства по оспариваемому договору № 2595, относится к общему имуществу; какое-либо оборудование, предназначенное для обслуживания многоквартирного дома, в этих помещениях не находится, фактическое использование помещения не осуществляется, а также отсутствие доказательств того, что спорные помещения не могут являться обособленными помещениями, либо являются исключительно техническими, отказал в удовлетворении заявления ФИО2 о признании недействительными договора участия в долевом строительстве № 2595 от 08.06.2011, дополнительного соглашения от 20.12.2012 № 1 к договору участия в долевом строительстве № 2595 от 08.09.2011.

Судом, с учетом положений п. 7 ст. 19 Федеральный закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», верно указано, что ИП ФИО2 стороной сделки - договора участия в долевом строительстве №2595 от 08.06.2011 не является, и вправе оспорить только собственный договор, заключенный непосредственно с ООО «Евразия».

По мнению апелляционной инстанции, все представленные в материалах дела доказательства оценены судом первой инстанции с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи надлежащим образом, результаты этой оценки отражены в судебном акте.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределены судом в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 23.05.2018 по делу № А76-1546/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без  удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб. 00 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                         И.В. Калина

 

Судьи:                                                                              С.В. Матвеева

 

О.В. Сотникова