649/2018-4160(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-18538/2016

г. Краснодар

03 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2018 года. Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2018 года. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном  заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом- ТЕРРА-ИНВЕСТ-2000» (ИНН 2320071269, ОГРН 1022302937689) – Солохиной С.Г.  (доверенность от 12.04.2017), в отсутствие представителей истца – администрации города  Сочи, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том  числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную  жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 02.11.2017 по делу № А32-18538/2016 (судьи Малыхина М.Н.,  Галов В.В., Попов А.А.), установил следующее.  

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный  суд Краснодарского края с иском к ООО «Торговый Дом-ТЕРРА-ИНВЕСТ-2000»  (далее – общество) о взыскании 763 664 рублей 52 копеек задолженности по договору  от 10.03.2000 № 4900001722 аренды земельного участка площадью 643 кв. м, кадастровый  номер 23:49:0203031:1, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи,  Центральный район, пр. Курортный, 3, за период с 17.07.2015 по 31.03.2016, а также  47 852 рублей 08 копеек пени.  

Требования обоснованы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по  договору аренды от 10.03.2000 № 4900001722, неустойка рассчитана в соответствии со  статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и  условиями договора (пункт 5.3).  

Решением от 07.05.2017 исковые требования удовлетворены частично. С общества  в пользу администрации взыскано 689 126 рублей 20 копеек задолженности по арендной  

плате за период с 17.07.2015 по 31.03.2016. В удовлетворении остальной части иска  отказано, в доход федерального бюджета с общества взыскано 16 783 рубля  государственной пошлины. Суд первой инстанции установил, что на момент подписания  договора аренды от 10.03.2000 № 4900001722 земельный участок в силу закона являлся  федеральной собственностью. Поскольку администрация не вправе была распоряжаться  названным объектом, суд квалифицировал договор аренды от 10.03.2000 № 4900001722  как ничтожную сделку (статьи 166 – 168 Гражданского кодекса). Земельный участок  передан во владение и пользование арендатору, на стороне общества имеет место  неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за фактическое пользование  земельным участком в период с 17.07.2015 по 31.03.2016 на основании норм главы 60  Гражданского кодекса, статей 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –  Земельный кодекс). Расчет платы за пользование земельным участком (суммы  неосновательного обогащения) в обозначенный период произведен с применением  методики, утвержденной постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 № 791  «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности  в городе Сочи» (далее – постановление № 791). Отказывая в удовлетворении требования о  взыскании с ответчика 47 852 рублей 08 копеек неустойки, суд первой инстанции исходил  из того, что оно основано на условиях ничтожного договора, поэтому не может  применяться при разрешении спора (статья 167 Гражданского кодекса). Расходы по  государственной пошлине отнесены на общество по правилам статьи 110 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).  

Постановлением апелляционного суда от 02.11.2017 решение от 07.05.2017  изменено в сторону уменьшения присужденной ко взысканию суммы. С общества в  пользу администрации взыскано 33 941 рубль 20 копеек задолженности по арендной плате  за период с 17.07.2015 по 31.03.2016; в доход федерального бюджета с ответчика взыскано  804 рубля государственной пошлины; с администрации в пользу общества – 2874 рубля 30  копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной  жалобе. Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о  недействительности (ничтожности) заключенного сторонами договора аренды. В то же  время, поскольку общество осуществляло использование земельного участка в отсутствие  соответствующего правового основания, оно обязано компенсировать собственнику  земельного участка сбереженную плату. Определение размера годовой арендной платы за  пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности  города-курорта Сочи, подлежит на основании отчета о рыночной стоимости размера  годовой арендной платы, выполненного независимым оценщиком в соответствии с  

требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ (пункт 2 постановления главы города  Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной  платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города- курорта Сочи»; далее – постановление № 210). Для отдельных категорий арендаторов  сохранены расчеты от кадастровой стоимости – пункт 5.2 и по формуле постановления   № 791 (от базовой ставки) – пункт 5.1. Однако ответчик к таким исключениям не  относится и законным арендатором ввиду ничтожности договора не является. По той же  причине к нему неприменим пункт 5 постановления № 210, согласно которому по  договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности  города-курорта Сочи, заключенным до 01.03.2010, момент перехода на исчисление  арендной платы от рыночной стоимости определяется соответствующими  постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов  и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы  от рыночной стоимости (действительный договор аренды у ответчика отсутствует).  В материалы дела истец представил отчет об определении величины (размера) годовой  арендной платы, подготовленный ООО «Сочинское агентство по финансовому  оздоровлению и банкротству» от 20.04.2017 № З-П/1-3 (т. 2, л. д. 59), которым рыночная  стоимость спорного объекта определена в размере 24 665 769 рублей 86 копеек  (т. 2, л. д. 64) по состоянию на 20.04.2017. Согласно исследовательской части заключения  размер годовой арендной платы определен равным 1,5% от рыночной стоимости  земельного участка и составил 369 987 рублей в год (т. 2, л. д. 65). Поскольку сведениями  о рыночной стоимости годовой арендной платы спорного участка на период, заявленный в  иске, стороны не располагали, необходимости в проведении по делу судебной экспертизы  не усмотрели, согласие на использование представленного отчета для расчета  кондикционной платы с применением к размеру стоимости годовой арендной платы на  20.04.2017 (установленному оценщиком) ретроспективно установленных федеральным  законом коэффициентов инфляции, для целей получения рыночной стоимости земельного  участка в спорный период (то есть путем деления величины оценки на данные  коэффициенты) выразили взаимное, апелляционный суд пришел к выводу о  необходимости исчисления арендной платы в заявленный период, исходя из рыночной  стоимости земельного участка, определенной отчетом от 20.04.2017 № З-П/1-3, с  уменьшением на коэффициент инфляции предшествующих спорному периоду лет.  Приняв во внимание произведенные обществом платежи, суд апелляционной инстанции  уменьшил размер неосновательного обогащения и не усмотрел оснований для взыскания  

неустойки в силу ничтожности договора. Судебные расходы по уплате государственной  пошлины отнесены на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям (статья  110 Кодекса).  

В кассационной жалобе администрация просит апелляционное постановление  от 02.11.2017 отменить, оставить в силе решение от 07.05.2017, ссылаясь на неправильное  применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также  несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в  деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что общество  как владелец здания, фактически используемого под ночной клуб, должно оплачивать  пользование земельным участком в соответствии с данным видом разрешенного  использования. С учетом платежного поручения от 03.06.2016 № 66 администрация  считает возможным снизить размер задолженности на 74 538 рублей 32 копейки и  взыскать с ответчика 689 126 рублей 20 копеек.  

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить апелляционное  постановление без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая  выводы суда апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам  дела и имеющимся доказательствам, подчеркнув, что факт использования ответчиком в  период с 17.07.2015 по 31.03.2016 здания, расположенного на земельном участке с  кадастровым номером 23:49:0203031:1, в целях организации ночного клуба (положенный  в основу довода о необходимости применения при расчете коэффициента 25,0) не доказан.  

В судебном заседании представитель общества пояснил доводы, изложенные в  кассационной жалобе. Администрация явку процессуального представителя в  арбитражный суд округа не обеспечила, извещена в порядке статей 121 и 123 Кодекса.  Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.  

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве,  выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает,  что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.  

Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи  (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 10.03.2000   № 1722 земельного участка общей площадью 643 кв. м, расположенного по адресу:  Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, проспект Курортный, 3, для  использования в целях пункта связи. Срок действия договора установлен с момента его  государственной регистрации до 01.01.2047. Договор зарегистрирован 26.09.2000  (т. 1, л. д. 15 – 17).  

По условиям договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально  равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала (пункт 2.4).  Оплата за 4-й квартал производится до 15-го ноября текущего года. Размер арендной  платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения  базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях,  предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее базовых (исходных)  ставок (пункт 2.4)  

4 марта 2003 года муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и  общество (арендатор) заключили дополнительное соглашение к договору аренды  земельного участка от 10.03.2000 № 1722, пунктом 1 которого изменен номер договора  (на 4900001722), пунктом 2 – размер годовой арендной платы, составивший 87 566 рублей  (т. 1, л. д. 18).  

Письмом от 12.04.2016 № 8599/0205-16 департамент имущественных отношений  администрации города Сочи сообщил обществу об установлении факта использования  рассматриваемого земельного участка для эксплуатации «ночного клуба», в связи с чем  при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент 25, и предложил  ответчику заключить дополнительное соглашение об изменении арендной платы с  17.07.2015 (т. 1, л. д. 21).  

Ответчик дополнительное соглашение не подписал, обязательства по оплате  аренды согласно претензии от 12.04.2016 № 8599/0205-16 не исполнил, что послужило  основанием обращения администрации с иском в арбитражный суд.  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной  инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с  учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном  суде кассационной инстанции.  

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в  арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных  интересов, если иное не предусмотрено Кодексом.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье  12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ  защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.  Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав  является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского  кодекса).  

Суды установили, что договор аренды от 10.03.2000 № 4900001722 заключен  администрацией в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения  сделки) к федеральному уровню собственности. Поэтому судебные инстанции пришли к  выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды как совершенного органом  местного самоуправления в отсутствие соответствующих полномочий.  

Данный вывод основан на нормах гражданского, земельного и природоохранного  законодательства, действовавших в период заключения договора аренды (статьи 125, 209,  214 и 608 Гражданского кодекса, статья 95 Земельного кодекса, Указ Президента  Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470, распоряжение Правительства Российской  Федерации от 12.04.1996 № 591-р).  

Вместе с тем ничтожность договора не освобождает ответчика от внесения платы  за землепользование. В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного  кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за  исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов  Российской Федерации (платность использования земли).  

В статье 1102 Гражданского кодекса закреплено, что лицо, которое без  установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или  сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано  возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество  (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109  данного Кодекса.  

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения  его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно  сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда  закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2  статьи 1105 Гражданского кодекса).  

Постановление № 791 в качестве общего правила предполагало определение  размера арендной платы, исходя из установленной базовой ставки арендной платы с  применением ряда коэффициентов, а для отдельных категорий арендаторов арендная  плата устанавливалась, исходя из кадастровой стоимости участка.  

Порядок определения размера арендной платы изменен постановлением № 210,  общим правилом стало определение размера годовой арендной платы за пользование  земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта  Сочи, на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым  оценщиком в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ (пункт 2 постановления).  

Для отдельных категорий арендаторов сохранены расчеты от кадастровой стоимости и по  формуле постановления № 791 (от базовой ставки).  

Поскольку общество к таким исключениям не относится и законным арендатором  земельного участка не является (ввиду ничтожности договора), апелляционный суд  пришел к верному выводу о том, что размер кондикционной платы за землепользование  следует определять, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка (пункт  2 постановления № 210).  

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и  возражений против них доказательства (статья 71 Кодекса), включая отчет от 20.04.2017   № З-П/1-3, апелляционный суд установил факт использования обществом в период с  17.07.2015 по 31.03.2016 рассматриваемого земельного участка, определив стоимость  такого пользования, исходя из рыночной стоимости земельного участка, с уменьшением  на коэффициент инфляции предшествующих спорному периоду лет, и, приняв во  внимание платежи, частично удовлетворил требования по иску на сумму 33 941 рубля 20  копеек. Квалификация договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки  исключает возможность удовлетворения требования о взыскании неустойки, о чем верно  указал апелляционный суд.  

Основания для отмены (изменения) апелляционного постановления от 02.11.2017  по доводам кассационной жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают  правильности выводов суда апелляционной инстанции.  

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся  основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной  жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.  

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской  Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты  государственной пошлины по кассационной жалобе.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 по делу   № А32-18538/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  

превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.В. Сидорова  

Судьи В.Е. Епифанов  Н.С. Мазурова