ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-46927/2024

Дело № А40-54212/24

г. Москва

19 сентября 2024 года

Судья Девятого арбитражного апелляционного суда О.Г. Головкина, без вызова сторон, рассмотрев апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «РТ-СоцСтрой» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.06.2024 г. по делу № А40-54212/24, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску Общества с ограниченной ответственностью «РТ-СоцСтрой» к Обществу с ограниченной ответственностью «Транспортные технологии» о взыскании 162 200 руб. 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «РТСоцСтрой» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Транспортные технологии» неосновательного обогащения в виде не возвращенного после расторжения договора обеспечительного взноса в размере                  162 200 руб. по договору аренды недвижимого имущества от 01.03.2023 г. № ИНТ/23-1.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.06.2024 г. в удовлетворении иска  отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии с положениями             ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в порядке упрощенного производства в соответствии со              ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова сторон, извещенных о рассмотрении дела.

Ответчик против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции. 

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Интерактива» (арендодатель) и ООО «РТ-СоцСтрой» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.03.2023 г. № ИНТ/23-1, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть помещений, а арендатор обязуется принять часть помещений и оплачивать арендодателю арендную плату в соответствии с договором, подлежащая передаче в аренду часть помещения: пом. I, комн. 21, 24, 26 28-30, 34-39, 41, площадью 811,90 кв.м. находятся на 17 этаже сектора А, С в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, в офисном комплексе «Башня-2000».

Письмом от 21.06.2023 г. № ИНТ/2023-40 ООО «Интерактива» уведомило истца о переходе права собственности на здание, в котором расположены арендуемые истцом помещения, к ООО «Транспортные технологии» с 20.06.2023 г.

В п. 2.1 спорного договора установлено, что договор вступает в силу с                01.03.2023 г. и действует по 31.01.2024 г. включительно, а в части финансовых расчетов – до полного их завершения.

Арендодателем помещения переданы истцу по передаточному акту от                 01.03.2023 г., в котором есть сведения о том, что каких-либо недостатков, неисправностей или дефектов, препятствующих надлежащему использованию помещений в помещениях арендатором не обнаружено, арендатор не имеет к арендодателю каких-либо претензий, помещения принимаются арендатором у арендодателя без замечаний.

В соответствии с п. 3.2.1 спорного договора арендатор обязуется в течение                       5 календарных дней с даты подписания договора сторонами произвести обеспечительный платеж в размере, указанном в п. 3.5 договора.

Согласно п. 3.5 договора обеспечительный платеж по договору составляет                         4 562 000 руб., и кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ, без учета доплаты обеспечительного платежа в размере 465 200руб. 00коп. и кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ, которая должна быть внесена арендатором не позднее 05.09.2023г., обеспечительный платеж представляет собой способ обеспечения исполнения денежных обязательств арендатора перед арендодателем (в том числе обязанность оплачивать арендную плату, возместить убытки, оплатить неустойку в случае нарушения договора, оплатить штрафы, компенсации, предусмотренные договором) и не образует какой-либо экономической выгоды арендодателя по акту его перечисления.

Исполнение истцом обязанности по внесению обеспечительного платежа подтверждается платежным поручением от 01.03.2023 г. № 38.

В п. 3.6 спорного договора также установлено, что арендодатель вправе засчитывать поступившую от арендатора сумму обеспечительного платежа, а также суммы, оплаченные в качестве предоплаты арендной платы, излишне оплаченные суммы арендной платы следующим образом:

-  уведомив арендатора за 3 рабочих дня до момента осуществления такого зачета в счет погашения своих требований к арендатору в следующей очередности: в первую очередь погашается задолженность арендатора по штрафным санкциям, предусмотренным договором, включая, но не ограничиваясь пени, во вторую очередь, погашается задолженность арендатора по арендной плате, различным компенсациям и т.д., предусмотренным договором.

- по окончании срока действия договора или после досрочного прекращения его в предусмотренном в договоре порядке, если стороны не подпишут новый договор аренды либо не возобновят данный: в счет возмещения убытков арендодателя в случае ухудшения состояния помещения в размере большем, чем нормальный износ (под нормальным износом понимается износ, который помещение претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия, нормальный износ характеризуется отсутствием физических повреждений в виде: сколов, царапин, следов подтеков, следов краски, локальных пятен, отверстий, трещин в стенах, перекрытиях, полах, перегородках, сантехнике, дверях и т.п., помещение должно находиться в пригодном для эксплуатации состоянии, не требующем текущего ремонта), при этом по окончании действия договора или досрочного расторжения договора арендодатель оценивает состояние помещений и в случае ухудшения состояния помещений в размере большем, чем нормальный износ, определяет сумму убытков арендодателя, которая складывается из расходов арендодателя по приведению помещений в надлежащее состояние и упущенной выгоды от неполучения арендной платы за период проведения ремонта данных помещений, по окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора арендодатель имеет право удержать указанные суммы из обеспечительного платежа, в случае, если убыток арендодателя превышает обеспечительный платеж, арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя разницу между суммой убытков и обеспечительного платежом в течение 5 рабочих дней с даты окончания срока действия или досрочного расторжения договора, в счет штрафных санкций, пени, платы (компенсации) за отказ от договора, компенсаций, предусмотренных договором, в счет задолженности арендатора по оплате арендной платы.

В соответствии с п. 8.4 спорного договора каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе по причинам, не связанным с виновными действиями/бездействиями арендатора и расторгнуть его без обращения в судебные органы, письменно предупредив другую сторону не менее, чем за 1 месяц до предполагаемого дня прекращения договора, при этом договор на основании абз. 1 п. 2 ст. 310 и п. 2 ст. 4540.1 Гражданского кодекса Российской Федерации будет считаться расторгнутым после истечения 1 месяца со дня получения такого уведомления другой стороной, в случае расторжения договора обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 60 календарных дней с даты подписания сторонами акта возврата.

Между ООО «РТ-СоцСтрой» (арендатор) и ООО «Транспортные технологии» (арендодатель) также подписано соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.03.2023 г. № МНТ/23-1, согласно п. 2 которого в соответствии с уведомлением ООО «Транспортные технологии» от 27.06.2023 г.                   № 2508/ТТ-23 договор аренды расторгается с 27.07.2023 г. по причинам, не связанным с виновными действиями/бездействием арендатора.

Пунктом 3.7 спорного договора предусмотрено, что после прекращения действия договора арендодатель возвращает арендатору полученную арендодателем сумму обеспечительного платежа за вычетом сумм, зачтенных арендодателем в соответствии с пп. 1, 2 п. 3.6 и/или п. 4.1.7 и/или п. 8.3 и/или п. 8.4 договора, в течение 60 рабочих дней с даты подписания сторонами акта возврата, плата за отказ от исполнения договора (компенсация) НДС не облагается.

В соответствии с пп. 4 ст. 4.2.4 спорного договора арендатор обязан содержать помещения, а также расположенные внутри помещений инженерно-технические системы и оборудование в надлежащем состоянии, арендатор обязан за свой счет собственными силами либо с привлечением с предварительного письменного согласия арендодателя организаций, имеющих необходимую разрешительную документацию, надлежащую эксплуатацию и необходимое техническое обслуживание помещений, декоративную отделку их конструктивных элементов (потолки, напольное покрытие, стеновые покрытия (включая их покраску), межкомнатные перегородки, двери, оконные рамы и их остекление и т.п.), и инженерно-технические системы и оборудование помещений, включая установленные в помещениях фанкойлы, согласно акту разграничения эксплуатационной ответственности сторон (приложение № 2 к договору).

Согласно п. 4.2.10 спорного договора арендатор в течение действия договора обязан поддерживать помещения, а также расположенные внутри помещений инженерно-технические системы и оборудование в состоянии, в котором оно было передано арендатору с учетом нормального износа, не допускать ухудшения функционирования их инженерно-техническим систем и оборудования, нести все расходы, связанные с их эксплуатацией, по мере необходимости для поддержания помещений в нормальном состоянии (при этом нормальный износ допускается), за свой счет, с соблюдением требований п. 4.2.6 договора производить необходимый текущий ремонт помещений и являющихся их принадлежностью инженерно-технических систем и оборудования, незамедлительно устранять повреждения отделки помещений или стекол с внутренней стороны здания, при этом ремонт помещений не должен создавать препятствий пользования зданием либо иным образом нарушать права арендодателя, иных арендаторов и третьих лиц, находящихся в здании.

В п. 5.1 спорного договора установлено, что после истечения срока действия договора или при его досрочном расторжении арендатор возвращает арендодателю помещения в состоянии, в котором они находились на момент подписания договора с учетом нормального износа, определенного по правилам пп. 2 п. 3.6 договора, и согласованных изменений, произведенных арендатором, позволяющем дальнейшее использование помещений без необходимости проведения восстановительного ремонта, к моменту возврата помещения должны быть свободными от имущества передающей стороны, если иное не предусмотрено действующим законодательством и договором, и иметь в наличии и целостности все принадлежности и, в том числе инженерно-технические системы и оборудование, которые имелись в наличии при передаче помещений арендатору, перед возвратом помещений, но не позднее последнего дня аренды (если только иное не согласовано письменно сторонами) арендатор обязан произвести косметический ремонт помещения (должны быть заделаны все отверстия в стенах, потолке, полу, покрашены/ в случае порчи заменены обои, иное покрытие как на стенах, так и на полу, заменены потолочные элементы, элементы полотен дверей, коробов, замков, ручек, вент. решеток, ламп, плиток (в т.ч. в санузлах), восстановлены/заменены подоконники, окна), если арендатор не производит такой ремонт, он подписанием договора обязуется компенсировать затраты арендодателя на проведение такого ремонта в течение 10 календарных дней с даты получения претензии и счета арендодателя о компенсации расходов на проведение косметического ремонта.

Пунктом 5.2 спорного договора предусмотрено, что возврат помещений арендатором арендодателю осуществляется по акту возврата в день окончания срока действия и/или досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 5.9 спорного договора в случае нанесения по вине арендатора/привлеченных арендатором для выполнения работ (оказания услуг) организаций ущерба зданию, его частям и/или помещениям арендатор обязан возместить все убытки арендодателя, которые он понес или должен будет понести для

восстановления здания и/или помещений, и упущенной выгоды от невозможности использовать имущество за период проведения ремонта.

Согласно п. 3 соглашения о расторжении последний день аренды – 27.07.2023 г., арендатор передает в этот день арендуемые помещения по акту возврата и освобождает помещения от принадлежащего ему имущества в порядке, предусмотренном разделом V договора аренды.

В п. 5 соглашения о расторжении установлено, что арендодатель в течение 5 дней с даты подписания акта возврата возвращает арендатору обеспечительный платеж в размере 5 474 400 руб. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между сторонами подписан без замечаний акт возврата от 27.07.2023 г., в соответствии с которым в ходе приема-передачи помещения в комнате № 5 сектора С обнаружена трещина на стекле стеклопакета с внутренней стороны помещения, до решения вопроса о том, кто будет возмещать замену данного стеклопакета, но не более 1 года с даты подписания акта, стороны договорились о том, что арендодатель удерживает из обеспечительного платежа сумму в размере 250 000 руб. 

Ответчиком в адрес истца направлено письмо от 29.11.2023 г. № 4997/ТТ-23, в котором сообщал о том, что 27.07.2023 г. в ходе приема-передачи помещений в комнате № 5 сектора С была обнаружена трещина на стекле стеклопакета с внутренней стороны помещения, для возмещения ущерба арендодателем были израсходованы денежные средства в размере 162 200 руб. 

Претензия о необходимости оплаты, направленная истцом в адрес ответчика, оставлена без удовлетворения, в связи с чем, последовало обращение с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Сторонами согласованы условия обеспечения сохранности внутренней отделки Помещений, включая окна. 

Пунктом 5.9 спорного договора предусмотрены случаи, повреждений, не предусмотренные разделами 4-5 договора, а том числе случаи нанесения ущерба Зданию, в котором располагается помещение и иным помещениям ответчика.

Пунктами 4.2.4, 4.2.10, 5.1 спорного договора, на которые ответчик ссылался в отзыве сторонами была установлена безоговорочная ответственность Арендатора (истца) за обеспечение сохранности стеклопакетов.

Пунктом 5.1 спорного договора истец принял на себя обязательство перед возвратом Помещений произвести косметический ремонт Помещения (должны быть заделаны все отверстия в стенах, потолке, полу, покрашены/ в случае порчи заменены обои, иное покрытие как на стенах, так и на полу, заменены потолочные элементы, элементы полотен дверей, коробов, замков, ручек, вент, решеток, ламп, плиток (в т.ч. в санузлах), восстановлены/заменены подоконники, окна). Если Арендатор не производит такой ремонт, он подписанием настоящего Договора обязуется компенсировать затраты Арендодателя на проведение такого ремонта в течение 10 (десяти) календарных дней с даты получения претензии и счета Арендодателя о компенсации расходов на проведение косметического ремонта.

В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации  Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, истцом не были исполнены обязательства по надлежащему содержанию арендованного Помещения, а также не исполнено обязательство о проведении косметического ремонта, включающего замену окон перед возвратом помещения. 

Учитывая положения п.п. 4.2.4,4.2.10, 5.1 спорного договора, а также положений ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответственность за устранение повреждения стеклопакета с внутренней стороны лежит на Арендаторе.

Обязанность компенсации затрат Арендодателя на косметический ремонт Помещения, включающий замену окон не поставлена в зависимость от наличия вины Арендатора. Таким образом, Сторонами согласована в договоре очевидная ответственность  Арендатора за надлежащую эксплуатацию и сохранность внутренней отделки Помещения.

В акте о возврате помещения стороны прямо зафиксировали, что стеклопакет имеет повреждения с внутренней стороны, что исключает воздействие внешних факторов на помещение.

Кроме того, исходя из содержания акта о возврате помещения, стороны фактически договорились только решить вопрос, кто будет возмещать расходы на замену стеклопакета в течение 1 года. О способе решения вопроса, равно как о предоставлении какого-либо специального документа, подтверждающего вину Арендатора в повреждении стеклопакета, в акте о возврате помещения не указано.

В силу положении ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно положениям ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом возврата Помещения с повреждениями, не обусловленными договором, а также с учетом п. 3.5 спорного договора, использование части обеспечительного платежа на восстановительный ремонт стеклопакета является правомерным.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение  Арбитражного  суда  города  Москвы  от  24.06.2024 года по делу № А40-54212/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Судья  О.Г. Головкина