Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-70009/2017

29 июня 2018 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  29 июня 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Ресовская Т.М.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ФГУП «Главное военно-строительное управление № 14

ответчик: ООО «Аналитический центр «Кронос»

третье лицо:  УФССП по Санкт-Петербургу, судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств ФИО2

о признании недействительной стоимости объектов оценки, указанной в отчете об оценке №ГКс-39 от 21.08.2017.

 

при участии

- от истца: ФИО3 довер. от 10.01.18

- от ответчика:  ФИО4 директор (выписка, паспорт) 

 

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление №3» (далее - истец, ФГУП «ГВСУ №3») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «Кронос» (далее - ответчик) о признании недействительной стоимости объектов оценки, указанной в отчете об оценке №ГКс-39 от 21.08.2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по ФИО5 Фаритовна, УФССП по Санкт-Петербургу.

По ходатайству ФГУП "ГВСУ №3" суд произвел замену истца с ФГУП "ГВСУ №3" на ФГУП «Главное военно-строительное управление № 14» ввиду осуществленной реорганизации.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал против удовлетворения заявления. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей, суд установил следующие обстоятельства.

В отношении истца в МОСП по ИОИП находится сводное исполнительное производство № 13928/16/78022-СД.

Судебным приставом-исполнителем ФИО2 арестовано имущество должника, указанное в акте о наложении ареста (описи) имущества от 27.03.2017. 

Постановлением №78022/17/8852222448 судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП ФИО2 от 24.08.2017г. приняты результаты оценки в соответствии с отчетами №ГКс-39 от 21.08.2017г. (т.1 и т.2) об оценке арестованного имущества, принадлежащего ФГУП «ГВСУ №3» (ранее ФГУП «ГУССТ № 3 при Спецстрое России»), на сумму 244 653 000 руб. (НДС не облагается).

Согласно Отчету ООО «Аналитический центр «КРОНОС» рыночная стоимость арестованного имущества по состоянию на 21.08.2017 составляет 244 653 000 рублей (НДС не облагается), в том числе:

1. Жилая квартира №2, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 55,7, кадастровый номер 78:07:0003052:34-4 595 000 рублей_

2. Жилая квартира №3, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 102,9, кадастровый номер 78:07:0003052:56 - 7 625 000 рублей_

3. Жилая квартира №4, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 142,3, кадастровый номер 78:07:0003052:78 - 10 545 000 рублей_

4.Жилая квартира №5, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 54,3, кадастровый номер 78:07:0003052:100 - 4 480 000 рублей_

5.Жилая квартира №6, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 102,4, кадастровый номер 78:07:0003052:122 - 7 588 000 рублей_

6.Жилая квартира №7, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 142,6 кадастровый номер 78:07:0003052:144 - 10 567 000 рублей_

7.Жилая квартира №9, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 102,4 кадастровый номер 78:07:0003052:172 - 7 588 000 рублей

8.Жилая квартира №10, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп.1, лит. А, пл. 143,4,

кадастровый номер 78:07:0003052:13 - 10 627 000 рублей__

9.Жилая квартира №11, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп.1, лит. А, шт. 55,1, кадастровый номер 78:07:0003052:15 - 4 546 000 рублей_

10.Жилая квартира №12, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 103,7, кадастровый номер 78:07:0003052:17 - 7 685 000 рублей_

11. Жилая квартира №14, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 55,4, кадастровый номер 78:07:0003052:21 -4 571 000 рублей_

12. Жилая квартира №15, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 104,6, кадастровый номер 78:07:0003052:23 - 7 751 000 рублей_

13. Жилая квартира №17, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 54,3, кадастровый номер 78:07:0003052:27 - 4 480 000 рублей_

14. Жилая квартира №18, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 56,4, кадастровый номер 78:07:0003052:29 - 4 653 000 рублей_

15. Жилая квартира №19, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 95,1, кадастровый номер 78:07:0003052:31 - 7 047 000 рублей_

16. Жилая квартира №21, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 54,1, кадастровый номер 78:07:0003052:38 - 4 463 000 рублей_

17. Жилая квартира №22, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 56,9, кадастровый номер 78:07:0003052:40 - 4 694 000 рублей_

18. Жилая квартира №24, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 96,1, кадастровый номер 78:07:0003052:44-7 121 000 рублей     _

19. Жилая квартира №25, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 54,7, кадастровый номер 78:07:0003052:46 - 4 512 000 рублей_

20. Жилая квартира №26, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 56,9, кадастровый номер 78:07:0003052:48 -4 694 000 рублей_

21. Жилая квартира №38, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 107,8, кадастровый номер 78:07:0003052:74 - 7 988 000 рублей_

22. Жилая квартира №40, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 63,2, кадастровый номер 78:07:0003052:80 - 4 895 000 рублей_

23. Жилая квартира №41, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 107,6, кадастровый номер 78:07:0003052:82 - 7 974 000 рублей_

24. Жилая квартира №47, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 109,1, кадастровый номер 78:07:0003052:94 - 8 085 000 рублей__

25. Жилая квартира №51, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 123,4, кадастровый номер 78:07:0003052:104 - 8 395 000 рублей_

26. Жилая квартира №52, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 123,3, кадастровый номер 78:07:0003052:106 - 8 388 000 рублей_

27. Жилая квартира №53, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 124,6, кадастровый номер 78:07:0003052:108 - 8 476 000 рублей_

28. Жилая квартира №54, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп. 1, лит. А, пл. 124,3, кадастровый номер 78:07:0003052:110 - 8 456 000 рублей_

29. Жилая квартира №55, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 126,2, кадастровый номер 78:07:0003052:112 - 8 585 000 рублей_

30. Жилая квартира №56, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 125,6, кадастровый номер 78:07:0003052:114 - 8 544 000 рублей_

31. Жилая квартира №57, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 128,8, кадастровый номер 78:07:0003052:116 - 8 762 000 рублей_

32. Жилая квартира №58, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 128,_

кадастровый номер 78:07:0003052:118 - 8 708 ООО рублей_

33. Жилая квартира №59, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп.1, лит. А, пл. 128,8, кадастровый номер 78:07:0003052:120 - 8 762 000 рублей__

34. Жилая квартира №60, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп.1, лит. А, пл. 129,4, кадастровый номер 78:07:0003052:124 - 8 803 000 рублей__

Истец полагает отчет об оценке необоснованным и подлежащим признанию недействительным.

В судебном заседании представитель предприятия требования поддержал.

Представитель ООО «Аналитический центр «Кронос» просил отказать в удовлетворении заявления, ссылаясь на правомерность оспариваемого отчета, ошибочность суждений истца и недостоверность заключения эксперта от 21.02.2018.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что стороны исполнительного производства вправе в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

В статье 3 Закона N 135-ФЗ указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 15 Закона об оценочной деятельности требования ФСО N 3 обязательны к применению всеми оценщиками при ведении оценочной деятельности. Эти требования также обязательны при проведении оценочной судебной экспертизы, так как включают в себя основные принципы оценки.

Согласно пункту 5 ФСО N 3 в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

Федеральные стандарты оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7 утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, N 298 и N 299, от 25.09.2014 № 611.

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться, в том числе, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

На основании пункта 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В силу пункта 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12 и 13 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами; сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В соответствии с ФСО № 3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4).

Из материалов дела следует, что ответчик осуществил оценку спорных объектов недвижимости, определил рыночную стоимость в размере 244 653 000 руб. 

По ходатайству истца определением от 11.01.2018 была назначена экспертиза, проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт». Перед экспертом был поставлен вопрос: «Какова стоимость арестованного недвижимого имущества по состоянию на дату проведения оценки 22.05.2017?».

Согласно заключению эксперта от 21.02.2018 рыночная стоимость арестованного недвижимого имущества по состоянию на дату проведения оценки 22.05.2017 округленно составляет:  

1. Жилая квартира №2, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 55,7, кадастровый номер 78:07:0003052:34- 6 979 000 рублей_

2. Жилая квартира №3, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 102,9, кадастровый номер 78:07:0003052:56 – 12 097 000 рублей_

3. Жилая квартира №4, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 142,3, кадастровый номер 78:07:0003052:78 – 15 572 000 рублей_

4.Жилая квартира №5, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 54,3, кадастровый номер 78:07:0003052:100 – 6 860 000 рублей_

5.Жилая квартира №6, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 102,4, кадастровый номер 78:07:0003052:122 – 12 106 000 рублей_

6.Жилая квартира №7, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 142,6 кадастровый номер 78:07:0003052:144 – 15 429 000 рублей_

7.Жилая квартира №9, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 102,4 кадастровый номер 78:07:0003052:172 – 11 967 000 рублей

8.Жилая квартира №10, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп.1, лит. А, пл. 143,4,

кадастровый номер 78:07:0003052:13 – 15 193 000 рублей__

9.Жилая квартира №11, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп.1, лит. А, шт. 55,1, кадастровый номер 78:07:0003052:15 – 6 730 000 рублей_

10.Жилая квартира №12, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 103,7, кадастровый номер 78:07:0003052:17 – 11 844 000 рублей_

11. Жилая квартира №14, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 55,4, кадастровый номер 78:07:0003052:21 – 6 511 000 рублей_

12. Жилая квартира №15, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 104,6, кадастровый номер 78:07:0003052:23 – 11 508 000 рублей_

13. Жилая квартира №17, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 54,3, кадастровый номер 78:07:0003052:27 – 6 366 000 рублей_

14. Жилая квартира №18, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 56,4, кадастровый номер 78:07:0003052:29 – 6 580 000 рублей_

15. Жилая квартира №19, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 95,1, кадастровый номер 78:07:0003052:31 – 11 296 000 рублей_

16. Жилая квартира №21, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 54,1, кадастровый номер 78:07:0003052:38 – 6 378 000 рублей_

17. Жилая квартира №22, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 56,9, кадастровый номер 78:07:0003052:40 – 6 664 000 рублей_

18. Жилая квартира №24, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 96,1, кадастровый номер 78:07:0003052:44 – 11 251 000 рублей     _

19. Жилая квартира №25, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 54,7, кадастровый номер 78:07:0003052:46 – 6 362 000 рублей_

20. Жилая квартира №26, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 56,9, кадастровый номер 78:07:0003052:48 – 6 591 000 рублей_

21. Жилая квартира №38, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 107,8, кадастровый номер 78:07:0003052:74 – 12 719 000 рублей_

22. Жилая квартира №40, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 63,2, кадастровый номер 78:07:0003052:80 – 7 780 000 рублей_

23. Жилая квартира №41, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 107,6, кадастровый номер 78:07:0003052:82 – 12 762 000 рублей_

24. Жилая квартира №47, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 109,1, кадастровый номер 78:07:0003052:94 – 12 493 000 рублей__

25. Жилая квартира №51, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 123,4, кадастровый номер 78:07:0003052:104 – 13 798 000 рублей_

26. Жилая квартира №52, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 123,3, кадастровый номер 78:07:0003052:106 – 13 788 000 рублей_

27. Жилая квартира №53, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 124,6, кадастровый номер 78:07:0003052:108 - 13734 000 рублей_

28. Жилая квартира №54, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп. 1, лит. А, пл. 124,3, кадастровый номер 78:07:0003052:110 – 13 705 000 рублей_

29. Жилая квартира №55, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 126,2, кадастровый номер 78:07:0003052:112 – 13 728 000 рублей_

30. Жилая квартира №56, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 125,6, кадастровый номер 78:07:0003052:114 – 13 943 000 рублей_

31. Жилая квартира №57, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 128,8, кадастровый номер 78:07:0003052:116 – 13 700 000 рублей.

32. Жилая квартира №58, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 128,_

кадастровый номер 78:07:0003052:118 – 14 158 000 рублей.

33. Жилая квартира №59, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп.1, лит. А, пл. 128,8, кадастровый номер 78:07:0003052:120 – 13 231 000 рублей.

34. Жилая квартира №60, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп.1, лит. А, пл. 129,4, кадастровый номер 78:07:0003052:124 – 13 271 000 рублей.

Общая стоимость имущества оценена экспертом в  сумму 377 094 000 руб.

Анализируя заключение, с учетом пояснений эксперта ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО6, данных в судебном заседании 24.05.2018, суд пришел к следующим выводам.

При проведении анализа предложений, представленных на рынке жилых помещений в феврале 2018 года, экспертом осуществлялась выборка из наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносилась корректировка для достижения сопоставимости с оцениваемым объектом.

Согласно определению от 11.01.2018 вопрос, заданный эксперту, состоял в определении рыночной стоимости арестованного недвижимого имущества по состоянию на дату проведения оценки – 22.05.2017.

В представленном Заключении эксперта только 2 аналога из 15 имеют дату публикации до даты оценки оспариваемого отчета ООО «Аналитический центр «КРОНОС» (22 мая 2017 года). Все остальные аналоги имеют публикацию гораздо позже даты оценки, есть аналоги 2018 года, которые не могут быть использованы в расчетах. Это является нарушением Федерального Стандарта Оценки №1, так как информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Производилась оценка 34 квартир. При оценке арестованного недвижимого имущества, предназначенного для продажи, необходимо учитывать возможность  объединения в партию определённого количества квартир, следует учитывать соответствующие скидки. Скидка «на опт» определяется величиной партии и увеличивается с ростом количества квартир, выставленных на продажу единовременно несколькими лотами. Между тем в Заключении эксперта не учтены корректировки на количество квартир, реализуемых в одном лоте.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» содержащиеся в исполнительном документе требования должны быть исполнены судебным приставом-исполнителем   в  двухмесячный  срок   со   дня   возбуждения   исполнительного производства. 

Сроки и порядок проведения торгов установлены статьёй 90: торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Таким образом, объекты оценки должны быть реализованы в условиях ограниченности времени на экспозицию.

Как указано в разделе 3 экспертного заключения, «Согласно материалам дела, на оцениваемое имущество наложен арест. Поскольку определяются рыночные стоимости для реализации имущества (выставление на торги), то эксперт рассчитывает стоимость оцениваемых прав без учета вышеуказанного обременения». Указанная позиция подтверждена экспертом ФИО6 в судебном заседании 24.05.2018.

Следовательно, при составлении заключения экспертом не учитывались ни ограниченный срок реализации имущества, ни возможность продажи квартир партиями,  ни то обстоятельство, что имущество находится под арестом, наложенным судебным приставом-исполнителем.

Имущество должника (собственника) в рамках исполнительного производства отчуждается принудительно, не в его интересах, со сроком экспозиции этого имущества, не адекватном его свойствам и характеристике. Налицо чрезвычайные обстоятельства и вид стоимости объекта оценки, отличный от рыночной стоимости.

Продавец (специализированная организация) - действует в интересах третьих лиц (взыскателя). Покупатель - победитель торгов - действует в своих интересах. Согласия собственника имущества на совершение сделки не требуется. Проведение торгов специализированными организациями, с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги (п.п. 1, 2 ст. 89 Федерального закона №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). 

Согласно п. 2 ст. 89 Закона об исполнительном производстве начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

В свою очередь, в ст. 447 Гражданского кодекса РФ определено: «...торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством». Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно Закону для целей продажи недвижимого имущества должника в рамках исполнительного производства определяется минимальная начальная цена недвижимого имущества, выставляемого на торги. Минимальная начальная цена недвижимого имущества, выставляемого на торги, и будет рыночной стоимостью с учетом ускоренной реализации недвижимого имущества.

Таким образом, для оценки объекта оценки в рамках исполнительного производства рыночная стоимость - минимальная начальная цена арестованного недвижимого имущества, выставляемого на торги,

Федеральный закон "Об исполнительном производстве" в части определения стоимости арестованного имущества должников (его оценки) имеет силу только тогда, когда он не противоречит Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Основным фактором, который влияет на величину рыночной стоимости объекта оценки, реализуемого в рамках исполнительного производства, является фактор чрезвычайных обстоятельств, характерный для нерыночных условий продажи имущества. Иными словами, стоимость объекта оценки в условиях исполнительного производства - это рыночная стоимость объекта оценки с учетом чрезвычайных обстоятельств, то есть стоимости объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов , но не учитывает фактор принудительности.

В Заключении эксперта не представлена корректировка на ограниченный срок реализации, (объекты экспертизы - арестованное имущество) Представленные аналоги уже находятся в экспозиции более б месяцев, т.е период, значительно превышающий 2 месяца, что подтверждает необходимость проведения корректировок на ограниченный срок реализации.

Как пояснил представитель ответчика, на дату оценки в некоторых квартирах не был окончен ремонт, не произведена отделка лестниц и парадных, не работал лифт (не был еще запущен), что тоже не учтено в Заключении эксперта. 

Согласно ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В пояснениях и расчетах эксперта сравнительным подходом нет обоснования применяемых корректировок и их источников.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В пояснениях и расчетах эксперта при использовании сравнительного подхода нет обоснования применяемых корректировок и их источников.

Как установлено в статье 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 N 73-ФЗ, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В экспертном заключении отсутствует ссылка на статью 41 Закона № 73-ФЗ, которая указывает на обязательность соблюдения экспертом требований статей 6-8 Закона (статья 6 – соблюдать права и свободы человека и гражданина, права юридического лица при осуществлении государственной судебно-экспертной деятельности, статья 7 - независимость эксперта, статья 8 - объективность, всесторонность и полнота исследований).

На основании вышеизложенного суд не считает возможным принять результаты экспертного заключения ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» № 18-4-Т-А56-70009/2017 от 21.02.2018.

В то же время суд считает, что отчет ООО «Аналитический центр «Кронос»  является достоверным и обоснованным, объективным, учитывает ограниченный срок реализации недвижимого имущества, нахождение имущества под арестом, принудительную реализацию, возможность продажи квартир партиями.

Отчет об оценке соответствует требованиям стандартов оценки.

На основании изложенного требовании истца удовлетворению не подлежат.

С учетом того, что с момента составления отчета ООО «Аналитический центр «КРОНОС» об оценке стоимости имущества  прошло более шести месяцев, суд указывает стоимость имущества должника, исходя из оценки, осуществленной ответчиком, которая должна учитываться в исполнительном производстве: 

Рыночная стоимость арестованного имущества по состоянию на 21.08.2017 составляет 244 653 000 рублей (НДС не облагается), в том числе:

1. Жилая квартира №2, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 55,7, кадастровый номер 78:07:0003052:34-4 595 000 рублей.

2. Жилая квартира №3, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 102,9, кадастровый номер 78:07:0003052:56 - 7 625 000 рублей.

3. Жилая квартира №4, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 142,3, кадастровый номер 78:07:0003052:78 - 10 545 000 рублей.

4.Жилая квартира №5, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 54,3, кадастровый номер 78:07:0003052:100 - 4 480 000 рублей.

5.Жилая квартира №6, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 102,4, кадастровый номер 78:07:0003052:122 - 7 588 000 рублей.

6.Жилая квартира №7, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 142,6 кадастровый номер 78:07:0003052:144 - 10 567 000 рублей.

7.Жилая квартира №9, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 102,4 кадастровый номер 78:07:0003052:172 - 7 588 000 рублей.

8.Жилая квартира №10, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп.1, лит. А, пл. 143,4,

кадастровый номер 78:07:0003052:13 - 10 627 000 рублей._

9.Жилая квартира №11, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп.1, лит. А, шт. 55,1, кадастровый номер 78:07:0003052:15 - 4 546 000 рублей.

10.Жилая квартира №12, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 103,7, кадастровый номер 78:07:0003052:17 - 7 685 000 рублей.

11. Жилая квартира №14, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 55,4, кадастровый номер 78:07:0003052:21 -4 571 000 рублей.

12. Жилая квартира №15, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 104,6, кадастровый номер 78:07:0003052:23 - 7 751 000 рублей.

13. Жилая квартира №17, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 54,3, кадастровый номер 78:07:0003052:27 - 4 480 000 рублей.

14. Жилая квартира №18, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 56,4, кадастровый номер 78:07:0003052:29 - 4 653 000 рублей.

15. Жилая квартира №19, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 95,1, кадастровый номер 78:07:0003052:31 - 7 047 000 рублей.

16. Жилая квартира №21, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп. 1, лит. А, пл. 54,1, кадастровый номер 78:07:0003052:38 - 4 463 000 рублей.

17. Жилая квартира №22, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 56,9, кадастровый номер 78:07:0003052:40 - 4 694 000 рублей.

18. Жилая квартира №24, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 96,1, кадастровый номер 78:07:0003052:44-7 121 000 рублей.

19. Жилая квартира №25, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 54,7, кадастровый номер 78:07:0003052:46 - 4 512 000 рублей.

20. Жилая квартира №26, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 56,9, кадастровый номер 78:07:0003052:48 -4 694 000 рублей.

21. Жилая квартира №38, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 107,8, кадастровый номер 78:07:0003052:74 - 7 988 000 рублей.

22. Жилая квартира №40, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 63,2, кадастровый номер 78:07:0003052:80 - 4 895 000 рублей.

23. Жилая квартира №41, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 107,6, кадастровый номер 78:07:0003052:82 - 7 974 000 рублей.

24. Жилая квартира №47, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 109,1, кадастровый номер 78:07:0003052:94 - 8 085 000 рублей.

25. Жилая квартира №51, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 123,4, кадастровый номер 78:07:0003052:104 - 8 395 000 рублей.

26. Жилая квартира №52, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 123,3, кадастровый номер 78:07:0003052:106 - 8 388 000 рублей.

27. Жилая квартира №53, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 124,6, кадастровый номер 78:07:0003052:108 - 8 476 000 рублей.

28. Жилая квартира №54, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп. 1, лит. А, пл. 124,3, кадастровый номер 78:07:0003052:110 - 8 456 000 рублей.

29. Жилая квартира №55, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 126,2, кадастровый номер 78:07:0003052:112 - 8 585 000 рублей.

30. Жилая квартира №56, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 125,6, кадастровый номер 78:07:0003052:114 - 8 544 000 рублей.

31. Жилая квартира №57, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 128,8, кадастровый номер 78:07:0003052:116 - 8 762 000 рублей.

32. Жилая квартира №58, Санкт-Петербург ул. Мира д.15 корп.1, лит. А, пл. 128,_

кадастровый номер 78:07:0003052:118 - 8 708 000 рублей.

33. Жилая квартира №59, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп.1, лит. А, пл. 128,8, кадастровый номер 78:07:0003052:120 - 8 762 000 рублей.

34. Жилая квартира №60, Санкт-Петербург ул. Мира д. 15 корп.1, лит. А, пл. 129,4, кадастровый номер 78:07:0003052:124 - 8 803 000 рублей.

Расходы истца по оплате государственной пошлины и экспертизы остаются на истце.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

Арбитражный суд решил:

 

Требования Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление 14" оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Ресовская Т.М.