АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-16226/2021

25 мая 2022 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2022 года, полный текст решения изготовлен 25 мая 2022 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ВИК» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спецтехстрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третье лицо: Администрация муниципального образования муниципального района «Корткеросский» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами

при участии:

от истца: ФИО2 (паспорт) конкурсный управляющий (до перерыва);

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 27.07.2020 (до перерыва);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ВИК» (далее – ООО «ВИК», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спецтехстрой» (далее – ООО «Спецтехстрой», ответчик) о взыскании 1 208 245 руб. 38 коп., из них:

- задолженности по арендным платежам по договору аренды № 1 от 30.06.2017 в размере 530 000 руб. за период с 01.07.2017 по 20.12.2021, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 74 058 руб. 35 коп.;

- задолженности по арендным платежам по договору аренды № 2 от 30.06.2017 в размере 530 000 руб. за период с 01.07.2017 по 20.12.2021, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 74 058 руб. 35 коп. (с учетом ходатайства, поступившего в суд 25.01.2022).

Ответчик в отзыве на иск от 28.02.2022 и в дополнениях к нему от 25.03.2022 просит отказать истцу в удовлетворении иска; заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию задолженности за период с 01.07.2017 по 29.12.2018. Кроме того, ответчиком указано, что с момента государственной регистрации права собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией на неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе земельный участок, поэтому с момента такой регистрации ООО «Спецтехстрой» в силу закона не владело и не могло владеть земельным участком. 

Третье лицо в отзыве от 21.03.2022 указало, что на основании договоров купли-продажи от 21.07.2016 № 56 и № 57 ООО «Вик» были приобретены земельные участки, расположенные по адресу: Российская Федерация, Республика Коми, Корткеросский район, с. Корткерос, мкр-н Васильковая-2, уч. 56,  общей площадью 1280 кв.м., кадастровый номер 11:06:0401001:561; Российская Федерация, Республика Коми, Корткеросский район, с. Корткерос, мкр-н Васильковая-2, уч. 55, общей площадью 1430 кв.м., кадастровый номер 11:06:0401001:555.

30.06.2017 между ООО «Спецтехстрой» (арендатор) и ООО «ВИК» (арендодатель) были заключены договоры аренды земельного участка с правом выкупа № 1 и № 2.

02.08.2017 между администрацией муниципального района «Корткеросский» и ООО «Спецтехстрой» заключен муниципальный контракт № 0107300012117000060 на приобретение жилых помещений путем инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома в с. Корткерос Корткеросского района Республики Коми для переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Кроме того, 22.03.2018 между администрацией муниципального района «Корткеросский» и ООО «Спецтехстрой» заключен муниципальный контракт № 0107300012118000004 на приобретение жилых помещений путем инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома в с. Корткерос Корткеросского района Республики Коми для предоставления жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

После завершения строительства вышеуказанных объектов строительства ООО «Спецтехстрой» получило разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 25.09.2017 № 11-RU11512000-20-17 и от 28.11.2018 № 11-RU11512000-16-2018 и передало администрации муниципального района «Корткеросский» по актам приема-передачи жилые помещения во вновь построенных многоквартирных домах, которым были присвоены адреса: Республика Коми, 

<

...> и д. 6.

Согласно условиям вышеназванных муниципальных контрактов ООО «Спецтехстрой» обязано было оформить все документы, необходимые для постановки многоквартирных домов на кадастровый учет в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также оформить документы, необходимые для государственной регистрации права муниципальной собственности на жилые помещения после ввода многоквартирных домов в эксплуатацию.

В связи с возбужденными исполнительными производствами в отношении ООО «ВИК» судебными приставами-исполнителями наложены запреты на совершение регистрационных действий в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 11:06:0401001:555 и 11:06:0401001:561, принадлежащих ООО «ВИК» на праве собственности.

В виду запрета в регистрационных действиях ООО «Спецтехстрой» во исполнение договоров аренды не смогло выкупить у ООО «ВИК» земельные участки и передать их вместе с вновь построенными на них многоквартирными домами в собственность муниципального района «Корткеросский». Земельные участки с кадастровыми номерами 11:06:0401001:555 и 11:06:0401001:561 на сегодняшний день находятся в собственности ООО «ВИК» и в отношении них действуют запреты на регистрационные действия.

В судебном заседании, назначенном на 12.05.2022, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 15 часов 00 минут 19.05.2022, после окончания которого судебное заседание по делу продолжено. Сведения об объявлении перерыва опубликованы на официальном сайте арбитражного суда в разделе картотека арбитражных дел в информационно-коммуникационной сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

Истец на исковых требованиях настаивает с учетом ходатайства от 25.01.2022.

Ответчик просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей истца и ответчика, надлежащим образом извещенного о дате времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 30.06.2017 между ООО «ВИК» (арендодатель) и ООО «Спецтехстрой» (арендатор) был заключен договор № 1 аренды земельного участка с правом выкупа, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок под строительство жилого дома, расположенный по адресу: РФ, Республика Коми, Корткеросский район, с. Корткерос, мкр-н Васильковая-2, уч. № 56, общей площадью 1280 кв.м., кадастровый номер 11:06:0401001:561 (пункт 1.1. договора) том 1 л.д. 17-19).

Пунктом 1.3. договора стороны установили срок действия договора до 30 мая 2018 года.

Сумма арендной платы составляет 10 000 руб. в месяц. Размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в течение срока действия настоящего договора (пункт 3.1. договора).

Согласно пункту 3.2. договора арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю сумму арендной платы, указанную в пункте 3.1. настоящего договора.

В силу пункта 3.3. договора выкупная цена арендованного земельного участка составляет 229 900 руб.

В подтверждение передачи земельного участка в аренду составлен акт приема-передачи от 30.06.2017 (том 1 л.д. 20).

Кроме того, 30.06.2017 между ООО «ВИК» (арендодатель) и ООО «Спецтехстрой» (арендатор) был заключен договор № 2 аренды земельного участка с правом выкупа, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок под строительство жилого дома, расположенный по адресу: РФ, Республика Коми, Корткеросский район, с. Корткерос, мкр-н Васильковая-2, уч. № 55, общей площадью 1430 кв.м., кадастровый номер 11:06:0401001:555 (пункт 1.1. договора) (т. 1 л.д. 21-23).

Пунктом 1.3. договора стороны установили срок действия договора до 30 мая 2018 года.

Сумма арендной платы составляет 10 000 руб. в месяц. Размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в течение срока действия настоящего договора (пункт 3.1. договора).

Согласно пункту 3.2. договора арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю сумму арендной платы, указанную в пункте 3.1. настоящего договора.

В силу пункта 3.3. договора выкупная цена арендованного земельного участка составляет 256 800 руб.

В подтверждение передачи земельного участка в аренду составлен акт приема-передачи от 30.06.2017 (том 1 л.д. 24).

В соответствии с абзацем 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании статей 606 и 614 (пункта 1) ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Сторонами заключены договоры аренды земельного участка; ООО «Спецтехстрой» приняты земельные участки по актам приема-передачи.

Как указывает истец в иске, земельные участки арендатором арендодателю не возвращены, таким образом, арендные отношения продолжаются; арендные платы по договорам № 1 и № 2 за период с 01.07.2017 по 20.12.2021 ответчик не оплатил, в результате образовалась задолженность в сумме 1 060 000 руб.

Претензия истца (том 1 л.д. 32-33) с просьбой оплатить задолженность оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик обязательства по внесению арендной платы за спорный период в полном объеме не исполнил, возражая против иска, указал, что с момента регистрации права собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, он в силу действующего законодательства не владел и не мог владеть спорными земельными участками.

В силу статьи 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории.

Согласно письму Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.10.2009 № Д23-3410 «О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме», у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона № 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума N 73, согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Судом установлено, что актами приема-передачи от 02.10.2017 (том 1 л.д. 130-133) ООО «Спецтехстрой» передало администрации муниципального района «Корткеросский» жилые помещения (квартиры), расположенные по адресу: Республика Коми, 

<

...>.

Кроме того, актами приема-передачи от 26.12.2018 (том 1 л.д. 134-141) ООО «Спецтехстрой» передало администрации муниципального района «Корткеросский» жилые помещения (квартиры), расположенные по адресу: Республика Коми, 

<

...>.

Согласно сведениям, представленным Управлением Росреестра по Республике Коми, регистрация права собственности в отношении квартиры № 1, расположенной по адресу: Республика Коми, 

<

...>, произведена 26.11.2018; в отношении квартиры № 1,  расположенной по адресу: Республика Коми, 

<

...>, произведена 12.12.2019.

Таким образом, с момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, предоставленных для строительства данных многоквартирных домов, участки перешли в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домов.

Поэтому в связи с переходом спорных земельных участков в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах право собственности за ООО «Спецтехстрой» на них прекратилось.

Кроме того, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности за период с 01.07.2017 по 29.12.2018.

Согласно статье 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

В соответствии с указанной нормой исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункты 1 и 2 статьи 200 ГК РФ).

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 ГК РФ).

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43) разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно статье 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43, согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Обязательный претензионный порядок для гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, предусмотрен частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме споры могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Пунктами 3.2. договоров № 1 и № 2 от 30.06.2017 аренды предусмотрено, что арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю сумму арендной платы, указанную в пункте 3.1. настоящего договора.

Вместе с тем, истец обратился в суд с исковым заявлением 29.12.2021, что подтверждается входящей отметкой канцелярии суда.

Кроме того, с целью соблюдения обязательного претензионного порядка урегулирования спора истец направлял в адрес ответчика претензию с требованием оплатить образовавшийся долг.

В соответствии со статьей 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В силу разъяснений, данных в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, может относиться акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

В материалы дела не представлено доказательств совершения ООО «Спецтехстрой» действий, свидетельствующих о перерыве в течении срока исковой давности.

С учетом изложенного, суд считает доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям подлежащими удовлетворению – истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы по договору № 2 аренды земельного участка с правом выкупа от 30.06.2017 в связи с регистрацией права собственности на первую квартиру 26 ноября 2018 года и переходом права собственности; по требованиям о взыскании арендной платы по договору № 1 аренды земельного участка с правом выкупа от 30.06.2017 подлежат начислению с декабря 2018 года по 13 декабря 2019 года (дата регистрации права собственности и переход права собственности).

Таким образом, по расчету суда, общий размер арендной платы, подлежащей оплате ответчиком за период с декабря 2018 года по 13 декабря 2019 года составит 124 193 руб. 55 коп.

В связи с неисполнением арендатором своих обязательств ООО «ВИК» просит также взыскать с ответчика 148 116 руб. 70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 11.07.2017 по 31.12.2021.

В соответствии с пунктами 1, 3 и 4 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Доказательства уплаты начисленных процентов арендатором в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендным платежам частично, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца также подлежит перерасчету, и по расчету суда составит 18 535 руб. 05 коп. за период с 11.12.2018 по 31.12.2021.

Таким образом, на основании выше изложенного, требования истца подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственная пошлины относятся на истца и ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в связи с предоставлением отсрочки по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецтехстрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ВИК» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 124193 руб. 55 коп. долга и 18535 руб. 05 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Выдать исполнительный лист по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецтехстрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 2963 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВИК» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 22119 руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу. 

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                            Т.Ф. Изъюрова