АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-9265/2020 

Дата принятия решения –  26 ноября 2020 года.

Дата объявления резолютивной части –  19 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Панюхиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)   об определении условий договора  купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности (нежилые помещение 1-го этажа: 1/1, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 3/1, 4/1, 5/1, 6/1, 7/1, 8/1, 9, 10, 10а, с №11 по №17, расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, кадастровый номер: 16:50:110404:2265), изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему договору составляет 13023988 рублей».

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Эдвайс», г.Казань, оценщика ФИО3, г.Казань.

с участием:

от истца –  ФИО4, доверенность от 01.09.2019, диплом,

от ответчика - не явился, извещен; 

от третьих лиц -   не явились, извещены, 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Казань (далее истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к  Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее ответчик) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности (нежилые помещение 1-го этажа: 1/1, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 3/1, 4/1, 5/1, 6/1, 7/1, 8/1, 9, 10, 10аб с №11 по №17, расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, кадастровый номер: 16:50:110404:2265), изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему договору составляет 10022400 (десять миллионов двадцать две тысячи четыреста) рублей».

К участию в деле привечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, Общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Эдвайс», г.Казань, оценщик ФИО3, г.Казань (определение от 14.05.2020).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2020 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, кадастровый номер 16:50:110404:2265, площадью 201,4 кв.м., по состоянию на дату 13 июля 2018 года. 

После поступления  в суд 19.10.2020 экспертного заключения исх. № 260-А65-9265-20 от 15.10.2020, производство по делу возобновлено, сторонам предложено представит письменные пояснения    с учетом экспертного заключения (определение от 21.10.2020).

Ответчик в судебное заседание  19.11.2020 не явился,  извещен, с экспертным заключением   ознакомлен 10.11.2020, о чем имеется отметка представителя ответчика на корочке дела.

Третьи лица  в судебное заседание не явились, извещены.

Третье лицо – Управление Росреестра по РТ  направило заявление  о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (л.д.43-44). 

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика   и третьих лиц  в порядке ст.156 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании  поддержал ранее поступившее   в суд заявление  об уточнении требований, в котором  истец просил: определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности (нежилые помещение 1-го этажа: 1/1,2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 3/1,4/1, 5/1, 6/1, 7/1, 8/1, 9, 10, 10а с №11 по №17, расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, кадастровый номер: 16:50:110404:2265), изложив Пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта по настоящему договору составляет 13023988 рублей".

Судом уточнение принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель  истца требования  с учетом уточнения поддержал, дал пояснения. 

Из материалов дела следует и  преюдициально установлено решением  Арбитражного суда Республики Татарстан   от 23.10.2018 по делу  А65-25459/2018    предприниматель ФИО2 с 01.05.2014 является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ФИО5, д. 27, общей площадью 257,2 кв.м., используемых под организацию торговли, бытового обслуживания населения, оказания бытовых услуг, офис, склад, и с 29.05.2015г. арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 201,4 кв.м., используемых под организацию торговли, бытового обслуживания населения, оказания бытовых услуг, офис, склад. 

За период с 01.05.2014 года по 01.05.2017 года между предпринимателем ФИО2 и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани были заключены договора аренды №8545-95 со сроком до 28.05.2020, №8444-95 со сроком до 30.04.2017, № 8791-95 со сроком до 30.04.2020г. 

Помещения были переданы ответчиком заявителю по актам приема-передачи от 29.05.2015г., от 20.06.2014г., от 01.05.2017г. 

Истец 18.07.2018 обратился в Комитет с заявлением, вх. №3030 (л.д.10), о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон №159-ФЗ).

Письмом от 03.08.2018г. ответчику отказал истцу  в предоставлении в собственность арендуемых нежилых помещений, указав, что договор аренды заключен с физическим лицом ФИО2

Истец, считая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в суд с заявлением по делу А65-25459/2018. 

Вступившим в законную силу решением  Арбитражного суда Республики Татарстан   от 23.10.2018 по делу  А65-25459/2018,  оставленным без изменения постановлением  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018, постановлением  Арбитражного суда Поволжского округа  от 19.04.2019,  заявление предпринимателя ФИО2 удовлетворено, отказ Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани в реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО2 на приобретение арендуемых помещений, общей площадью 201,4 кв.м. и 257,2 кв.м., расположенных по адресу 

<

...> выраженный в письме от 03.08.2018г. №15859/Кзио-исх. Признан незаконным; суд  обязал Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок действий по реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО2 на приобретение нежилых помещений, общей площадью 201,4 кв.м. и 257,2 кв.м., расположенных по адресам: 

<

...>

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта по делу № А65- 25459/2018, ответчиком направлен в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества (л.д. 18-19), согласно которому ответчик (продавец) продает, а истец (покупатель) приобретает в собственность объект недвижимости: нежилые помещение первого  этажа, в здании,  расположенном по адресу: РТ, 

<

...>, общей площадью 201,4 кв.м.  (помещения 1 этажа 1/1,2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 3/1,4/1, 5/1, 6/1, 7/1, 8/1, 9, 10, 10а, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 с №11 по №17, совокупности которых присвоен № 1000), кадастровым номер  16:50:110404:2265,  по цене 16079900 рублей.

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений № 79-20 от 07.04.2020 (л.д. 22-24), направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 10022400 рублей.

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества не подписан, как и не направлен отказ от подписания договора купли-продажи в редакции протокола разногласий.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу. 

Ответчик отзыв на иск не направил, отчет № 010-20-ОТ   оценке рыночной стоимости арендуемых  истцом нежилых помещений суду не представил. Указанный отчет № 010-20-ОТ  от 17.03.2020, выполненный ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 16997000 руб.  (л.д. 40-42) в материалы дела представлен истцом.

При этом, в отчете № 010-20-ОТ  от 17.03.2020 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненном ООО "Межрегиональный центр экспертизы и оценки", выкупная цена составлена не на дату подачи заявления истцом (18.07.2018), а на 17.03.2020, в связи с чем, данный отчет не может быть применен при решении вопроса о цене выкупа спорного имущества исходя из следующего.

На основании положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Определением суда по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных  по адресу: РТ, 

<

...>, кадастровый номер 16:50:110404:2265, площадью 201,4 кв.м., по состоянию на дату 13.07.2018,   проведение которой поручено ООО «Экспертиза и недвижимость» ФИО6

В соответствии с заключением эксперта № 260-А65-9265-20 от 15.10.2020 рыночная стоимость спорных нежилых помещений, определенная по состоянию на 13.07.2018, составляет 13023988 рубля.

Исследовав  материалы дела, заслушав доводы  истца,   арбитражный суд  находит правовые основания для  удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон №159-ФЗ  субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Согласно   заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы,  рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет  13023988 рубля. 

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта  исследуется  наряду с другими  доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда  не имеется. 

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не  содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям З от 29.07.1998 N 135-ФЗ,  требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение  получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц,  при этом  доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что   заключение эксперта, проведенное в рамках  судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.  

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в  соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной  судебной экспертизой,   суд  пришел к выводу, что  стоимость подлежащего отчуждению Истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 13023988 рубля. 

При изложенных обстоятельствах требования  истца подлежат удовлетворению.

В силу статей  110, 112 АПК РФ  расходы по оплате истцом государственной пошлины  в размере 6000 руб.  и расходы на судебную экспертизу в размере  30000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст.    110, 112, 167 – 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                            Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности  объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 201,4 кв.м.,  помещения № 1/1, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 3/1, 4/1, 5/1, 6/1, 7/1, 8/1, 9, 10, 10а, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, совокупности  которых присвоен  № 1000,  кадастровый номер: 16:50:110404:2265, изложив п. 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 13023988  руб.».

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 руб. расходов по оплате госпошлины, 30000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

                                   Судья                                                                    Панюхина Н.В.