АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А48-8814/2022

г. Калуга

20 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления оглашена 13 марта 2024 

Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2024      

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи

судей 

 

при участии в судебном заседании

Нарусова М.М.,

Егоровой Т.В.,

ФИО1,

от истца:

публичного акционерного общества «Квадра – Генерирующая компания»

 

от ответчиков:

акционерного общества «Орелгортеплоэнерго»

 

общества с ограниченной ответственностью «Орелтеплосбыт»

 

ФИО2 – представитель по доверенности от 10.01.2023;

 

ФИО3 – представитель по доверенности от 01.11.2023;

 

ФИО4 – представитель по доверенности от 01.11.2022.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества «Орелгортеплоэнерго» и  общества с ограниченной ответственностью «Орелтеплосбыт» на решение Арбитражного суда Орловской области от 31.08.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023 по делу № А48-8814/2022, 

 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Квадра-генерирующая компания» в лице филиала АО «Квадра» - «Орловская генерация» (далее - АО «Квадра», истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к акционерному обществу «Орелгортеплоэнерго» (далее - АО «Орелгортеплоэнерго») и обществу с ограниченной ответственностью «Орелтеплосбыт» (далее - ООО «Орелтеплосбыт») о переводе на АО «Квадра» прав и обязанностей арендатора - ООО «Орелтеплосбыт» по договорам аренды объектов теплоснабжения 1/К от 23.09.2022, № 2/К от 23.09.2022 на основании результатов торгов согласно протоколу от 09.09.2022 (с учетом уточнения).

Совместно с первоначальными требованиями принят к рассмотрению встречный иск ООО «Орелтеплосбыт» к АО «Квадра» и АО «Орелгортеплоэнерго» о признании недействительными (ничтожными): дополнительного соглашения от 31.12.2015 к договору аренды объектов коммунальной инфраструктуры (недвижимого имущества) № 1/Л2 от 31.12.2013; дополнительного соглашения от 31.12.2015 к договору аренды объектов коммунальной инфраструктуры № 2/Л2 от 31.12.2013; дополнительного соглашения от 31.12.2015 к договору аренды объектов коммунальной инфраструктуры № 3/Л2 от 31.12.2013, которыми внесены изменения в договоры аренды коммунальной инфраструктуры, в том числе по введению пункта о наличии преимущественного права на заключение договоров на новый срок, изменению сроков аренды.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 31.08.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023, первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано. 

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых решения и постановления, ответчики обратились в Арбитражный суд Центрального округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

ООО «Орелтеплосбыт» ссылается на то, что первоначальный арендатор - ООО «ОТСК» ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договорам аренды, в связи с чем, он утратил преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Истец, как правопредшественник ООО «ОТСК», также не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок. АО «Квадра» допускало систематические нарушения условий договоров аренды, касающихся порядка уведомления об авариях и ремонтах на тепловых сетях, что является основанием утраты преимущественного права в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ).

АО «Орелгортеплоэнерго» полагает, что судами двух инстанций были необоснованно отклонены доводы об отсутствии ясного волеизъявления истца на заключение договоров аренды на согласованных ООО «Орелтеплосбыт» условиях и наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом.

Подробно доводы изложены в кассационных жалобах.

В судебном заседании суда округа ответчики поддержали доводы кассационных жалоб.

Представитель истца возражал против доводов кассационных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационных жалоб и возражений на нее, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в отношении ОАО «Орелгортеплоэнерго» в Арбитражном суде Орловской области на рассмотрении находилось дело № А48-4241/2010 о признании общества несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Орловской области от 16.11.2015 производство по делу прекращено в связи с утверждением мирового соглашения.

В ходе конкурсного производства 31.12.2013 между ОАО «Орелгортеплоэнерго» (арендодатель, впоследствии АО «Орелгортеплоэнерго») в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ООО «ОТСК» (арендатор) были заключены договоры аренды имущества №№ 1/Л2, 2/Л2, 3/Л2 в зоне деятельности Орловской ТЭЦ - теплосетевого комплекса, в соответствии с перечнем имущества.

Из указанных договоров следует:

В соответствии с пунктом 1.1. договора № 1/Л2 арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование объекты коммунальной инфраструктуры города Орла, состоящие из недвижимого имущества, являющиеся собственностью ОАО «Орелтеплоэнерго». Состав имущества определяется приложением № 1 к договору (раздел 1 договора).

Срок аренды - с даты государственной регистрации договора и момента передачи имущества на пять лет. Если за месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о желании его не продлевать, срок договора автоматически пролонгируется каждый раз на один год (пункт 2.2. договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договор аренды вступает в силу с даты его подписания сторонами, распространяет свое действие на отношения сторон с момента передачи имущества по акту приема-передачи, действует до окончания срока, указанного в пункте 2.2. настоящего договора, либо до даты его расторжения в порядке, предусмотренном разделом 8 настоящего договора, а в части расчетов до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.

В соответствии с пунктом 4.1 арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору имущество в размере 655 162 руб. 27 коп. в месяц, в том числе НДС.

Расчетным периодом по настоящему договору является календарный месяц. Арендодатель выставляет арендатору надлежащим образом оформленный счет-фактуру в течение 5 рабочих дней после окончания отчетного месяца (расчетным месяцем). Арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 15-го числа месяца следующего за отчетным (расчетным месяцем) (пункт 4.2 договора).

В силу пункта 7.1 договора все изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Договор аренды по требованию стороны договора может быть изменен по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 8.1 договора).

В соответствии с пунктом 8.2 договор аренды прекращается: по соглашению сторон; в случае досрочного расторжения договора аренды на основании решения суда; по истечении срока действия договора аренды; в случае одностороннего расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 8.3 - 8.4 договора (по требованию арендодателя).

В приложении № 1 к договору стороны согласовали перечень объектов коммунальной инфраструктуры (недвижимое имущество) с указанием наименования, инвентарного номера и первоначальной стоимости.

Согласно акту от 01.07.2014 (приложение № 2 к договору) ОАО «Орелтеплоэнерго» передало в аренду объекты коммунальной инфраструктуры в соответствии с перечнем, указанным в приложении № 1 к договору.

Дополнительным соглашением от 31.12.2015 сторонами в договор аренды были внесены изменения, которым в том числе было предусмотрено право и условия передачи имущества в субаренду, продлен срок действия договора до 31.12.2022 и согласован пункт 8.4 договора следующего содержания: «8.4. Арендатор при прекращении договора аренды по любым основаниям имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок не позднее 10 дней до окончания срока действия договора».

Соглашение вступило в силу после государственной регистрации и получения согласия антимонопольного органа в 2014 году на его заключение в соответствии с пунктом 2 и действовало до момента вступления в силу договора аренды тех же объектов с ПАО «Квадра» (истец).

Договор аренды и соглашение прошли государственную регистрацию, что сторонами не оспаривается. На копиях договора, соглашений имеются соответствующие отметки регистрационной службы.

Между истцом и ООО «ОТСК» заключено соглашение от 01.06.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды объектов коммунальной инфраструктуры (недвижимого имущества) 1/Л2 от 31.12.2013, согласно которому арендатор передает новому арендатору (истцу) свои права и обязанности по договору аренды объектов коммунальной инфраструктуры (недвижимого имущества) № 1/Л2 от 31.12.2013, заключенному между арендатором и арендодателем (ОАО «Орелтеплоэнерго») на срок до 31.12.2022.

Арендатор гарантировал действительность прав и обязанностей, передаваемых по соглашению, о чем указано в пункте 1.3.

Объем передаваемых новому арендатору прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей арендатора по договору аренды на дату заключения соглашения, за исключением обязанности арендатора по уплате арендной платы за период до вступления в силу соглашения (пункт 1.4.).

Соглашение имеет силу передаточного акта и имущество передано новому арендатору (пункт 1.7. соглашения).

Ранее действовавший договор субаренды прекращает свое действие с даты вступления в силу соглашения (пункт 1.8.).

В разделе 3 стороны согласовали цену соглашения и порядок оплаты.

Действие соглашения распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.06.2017 (пункт 4.1.).

Согласие арендодателя являлось приложением к соглашению (пункт 6.3.).

В соответствии с пунктом 1.1. договора № 2/Л2 арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование объекты коммунальной инфраструктуры города Орла, состоящие из движимого имущества, являющиеся собственностью ОАО «Орелтеплоэнерго». Состав имущества определяется приложением № 1 к договору (раздел 1 договора).

Срок аренды - с даты передачи имущества на пять лет. Если за месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о желании его не продлевать, срок договора автоматически пролонгируется каждый раз на один год (пункт 2.2. договора).

Пункт 2.1 договора аренды аналогичен пункту 2.1 договора № 1/Л2.

В соответствии с пунктом 4.1 арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору имущество в размере 3 900 362 руб. 27 коп. в месяц, в том числе НДС.

Остальные условия совпадают с условиями договора № 1/Л2 от 31.12.2013.

В приложении № 1 к договору стороны согласовали перечень объектов коммунальной инфраструктуры (движимое имущество) с указанием наименования, инвентарного номера и первоначальной стоимости.

Согласно акту от 01.07.2014 (приложение № 2 к договору) ОАО «Орелтеплоэнерго» передало в аренду объекты коммунальной инфраструктуры в соответствии с перечнем, указанным в приложении № 1 к договору.

К данному договору также заключено дополнительное соглашение от 31.12.2015, которым в том числе было предусмотрено право и условия передачи имущества в субаренду, продлен срок действия договора до 31.12.2022 и согласован пункт 8.4 договора содержания аналогичного вышеуказанному пункту 8.4 договора № 1/Л2 с изменениями

Соглашение вступило в силу после получения согласия антимонопольного органа на его заключение в соответствии с пунктом 2 и действовало до момента вступления в силу договора аренды тех же объектов с ПАО «Квадра» (истец).

Между истцом и ООО «ОТСК» заключено соглашение от 01.06.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды объектов коммунальной инфраструктуры (движимого имущества) 2/Л2 от 31.12.2013, согласно которому арендатор передает новому арендатору (истцу) свои права и обязанности по договору аренды объектов коммунальной инфраструктуры (движимого имущества) № 2/Л2 от 31.12.2013, заключенному между арендатором и арендодателем (ОАО «Орелтеплоэнерго») на срок до 31.12.2022.

Арендатор гарантировал действительность прав и обязанностей, передаваемых по соглашению, о чем указано в пункте 1.3.

Объем передаваемых новому арендатору прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей арендатора по договору аренды на дату заключения соглашения, за исключением обязанности арендатора по уплате арендной платы за период до вступления в силу соглашения (пункт 1.4.).

Соглашение имеет силу передаточного акта и имущество передано новому арендатору (пункт 1.7. соглашения). Ранее действовавший договор субаренды прекращает свое действие с даты вступления в силу соглашения (пункт 1.8.).

В разделе 3 стороны согласовали цену соглашения и порядок оплаты.

Действие соглашения распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.06.2017 (пункт 4.1.).

Согласие арендодателя являлось приложением к соглашению (пункт 6.3.).

В соответствии с пунктом 1.1. договора № 3/Л2 арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование объекты коммунальной инфраструктуры города Орла, состоящие из недвижимого имущества, являющиеся собственностью ОАО «Орелтеплоэнерго». Состав имущества определяется приложением № 1 к договору (раздел 1 договора).

Срок аренды - с даты передачи имущества на 360 дней. Если за месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о желании его не продлевать, срок договора автоматически пролонгируется каждый раз на 360 дней (пункт 2.2. договора).

Пункт 2.1 договора аренды аналогичен предыдущим договорам.

В соответствии с пунктом 4.1 арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору имущество в размере 9 152 руб. 46 коп. в месяц, в том числе НДС.

Остальные условия совпадают с условиями договора № 1/Л2 от 31.12.2013.

В приложении № 1 к договору стороны согласовали перечень объектов коммунальной инфраструктуры (движимое имущество) с указанием наименования, инвентарного номера и первоначальной стоимости. Согласно акту от 01.07.2014 (приложение № 2 к договору) ОАО «Орелтеплоэнерго» передало в аренду объекты коммунальной инфраструктуры в соответствии с перечнем, указанным в приложении № 1 к договору.

К данному договору также заключено дополнительное соглашение от 31.12.2015, которым в том числе было предусмотрено право и условия передачи имущества в субаренду, продлен срок действия договора до 31.12.2022 и согласован пункт 8.4 договора содержания аналогичного предыдущим договорам.

Соглашение вступило в силу после получения согласия антимонопольного органа на его заключение в соответствии с пунктом 2 и действовало до момента вступления в силу договора аренды тех же объектов с ПАО «Квадра» (истец).

Между истцом и ООО «ОТСК» заключено соглашение от 01.06.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды объектов коммунальной инфраструктуры (движимого имущества) 3/Л2 от 31.12.2013, согласно которому арендатор передает новому арендатору (истцу) свои права и обязанности по договору аренды объектов коммунальной инфраструктуры (недвижимого имущества) № 3/Л2 от 31.12.2013, заключенному между арендатором и арендодателем (ОАО «Орелтеплоэнерго») на срок до 31.12.2022. Арендатор гарантировал действительность прав и обязанностей, передаваемых по соглашению, о чем указано в пункте 1.3.

Объем передаваемых новому арендатору прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей арендатора по договору аренды на дату заключения соглашения, за исключением обязанности арендатора по уплате арендной платы за период до вступления в силу соглашения (пункт 1.4.).

Соглашение имеет силу передаточного акта и имущество передано новому арендатору (пункт 1.7. соглашения). Ранее действовавший договор субаренды прекращает свое действие с даты вступления в силу соглашения (пункт 1.8.).

В разделе 3 стороны согласовали цену соглашения и порядок оплаты.

Действие соглашения распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.06.2017 (пункт 4.1.).

Согласие арендодателя являлось приложением к соглашению (пункт 6.3.). Изменения арендной платы в соглашениях не указано.

Соглашение, в отношении передачи прав аренды на недвижимое имущество от 01.06.2017 прошло государственную регистрацию 28.06.2017 № 57:25:0020321:32-57/001/2017-2.

Таким образом, на основании указанных договоров и соглашений к истцу перешли в полном объеме права и обязанности арендатора на срок до 31.12.2022 и при наличии желания на реализацию прав в отношении объектов аренды на новый срок в преимущественном порядке он должен был уведомить арендодателя за 10 дней до истечения срока действия договоров, то есть не позднее 21.12.2022.

При этом, АО «Орелтеплоэнерго» в августе 2022 года провел конкурсные конкурентные процедуры на заключение договоров аренды на новый срок в отношении имущества, находящегося у истца в аренде до 31.12.2022 и по результатам торгов в соответствии с протоколом от 09.09.2022 заключил с ООО «Орелтеплосбыт» договоры аренды тех же объектов теплоснабжения № 1/К от 23.09.2022, № 2/К от 23.09.2022, что не оспаривается сторонами.

Торги оспорены не были.

13.09.2022 АО «Орелтеплоэнерго» уведомил АО «Квадра» о проведении конкурса и победителе (ООО «Орелтеплосбыт»), условия, на которых заключаются новые договоры и текста проектов договоров не сообщил.

Письмо АО «Квадра» о намерении воспользоваться преимущественным правом направлено АО «Орелтеплоэнерго» исх. № СН-830/1898 22.09.2022, подписанное управляющим директором филиала ФИО6

В ответ, письмом от 27.09.2022 исх. № 987 АО «Орелтеплоэнерго» уведомил истца о том, что его письмо не содержит согласия на заключение договоров с использованием преимущественного права по условиям, предложенным победителем конкурса и к нему не приложено решения органов управления на заключение сделки с учетом новых условий. АО «Орелгортеплоэнерго» просило обеспечить передачу (возврат) имущества в установленные договорами аренды сроки в связи с заключением договоров аренды с победителем торгов (ООО «Орелтеплосбыт»).

Письмом от 08.12.2022 исх. № 935-29- СН/2609-830 истец повторно уведомил АО «Орелтеплоэнерго» о намерении воспользоваться преимущественным правом аренды в отношении находящегося у него в пользовании имущества после ознакомления с подписанными между АО «Орелтеплоэнерго» и ООО «Орелтеплосбыт» договорами аренды на их условиях.

При этом, как указал истец, ему о проведении конкурса известно не было, и о намерении воспользоваться преимущественным правом он не мог уведомить АО «Орелтеплоэнерго» ранее. Кроме того, договорами установлен иной срок для таких уведомлений.

АО «Орелтеплоэнерго» пояснило, что 11.05.2022 Советом директоров АО «Орелгортеплоэнерго» было принято решение о сдаче имущества в аренду посредством проведения торгов и утверждено Положение о порядке проведения торгов. 30.06.2022 Советом директоров АО «Орелгортеплоэнерго» утверждена документация открытого конкурса на право заключения договоров аренды объектов теплоснабжения.

Согласно Положению о Порядке проведения торгов АО «Орелгортеплоэнерго» объявление о проведении торгов было опубликовано в местном издании - газете «Орловская правда» (выпуск № 70 (27100) от 05.07.2022) и иным способом до потенциальных участников, в том числе до истца не доводилось. До арендатора в «рабочем порядке» доводилась информация о проведении торгов, однако истец не высказывал желания заключить договор на новых условиях.

Так, в материалы дела представлена переписка по электронной почте, подтверждающая направление сообщений и документации по торгам не на официальный адрес электронной почты истца, а конкретному лицу, работнику истца без предварительных согласований такого обмена документами.

По результатам повторных торгов (первые признаны несостоявшимися), спорные договоры аренды заключены на новых условиях с ООО «Орелтеплосбыт» - 23.09.2022 и без учета согласия истца, так как истец не принимал участия в торгах.

АО «Орелгортеплоэнерго» указало, что заключение договоров с победителем конкурса является обязательным и в данном случае пассивное поведение арендатора по реализации своего преимущественного права, наряду с ненадлежащим исполнением обязательств может быть расценено судом как злоупотребление правом.

ООО «Орелтеплосбыт» полагало, что соглашения от 31.12.2015 и от 01.06.2017 являются ничтожными и у истца отсутствует преимущественное право, поскольку первый арендатор - ООО «ОТСК» имел просрочки в выплате арендной платы, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. Также ООО «Орелтеплосбыт» ссылается на отсутствие уведомлений арендодателя об устранении аварий и ремонтных работах в соответствии с пунктом 3.3.11. договоров. Указывает, что истец принял на себя все права и обязанности по соглашениям, включая неблагоприятные последствия; преимущественное право может быть реализовано только путем участия в торгах истцом; условия договора, заключенного по результатам торгов, в случаях, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, не могут быть изменены сторонами.

Возражая против удовлетворения встречных требований, истец сослался на то, что нарушений в исполнении обязательств им не допущено и предварительное согласие антимонопольного органа на заключение сделок в силу положений статьи 28 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» получено 22.04.2014 для ООО «ОТСК». По мнению истца, ему не требовалось получать новое согласие в связи с вхождением ООО «ОТСК» и АО «Квадра» в одну группу лиц, что подтверждается уставами обществ, нарушения обязательств им не допущено. Истец по встречному иску не обосновал свои требования в части признании сделок ничтожными.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что ООО «ОТСК» прекратило свою деятельность 23.05.2022, что не оспаривается сторонами.

Поскольку в добровольном порядке спор сторонами не разрешен, они обратились в арбитражный суд с исками.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно руководствовались следующим.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся разъяснения по применению положений статьи 621 ГК РФ, согласно которым преимущественным правом на заключение договора обладает не только арендатор по действующему договору, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (пункт 2).

Арендатор не лишается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, даже если до истечения срока действия договора получает уведомление о его прекращении и об отказе от возобновления арендных отношений. При этом арендатор, предъявляя иск к арендодателю о защите преимущественного права на заключение договора на новый срок, должен доказать факт заключения арендодателем договора аренды того же имущества с третьим лицом (пункты 33, 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Таким образом, иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора: арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды того же имущества с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 кодекса,  судами из представленных в материалы дела доказательств установлено, что  договорами аренды с учетом оспариваемых ООО «Орелтеплосбыт» дополнительных соглашений от 31.12.2015, предусмотрено преимущественное право истца на заключение договоров на новый срок.

Письмом № 935-29-СН/2609-830 от 08.12.2022 АО «Квадра» уведомило АО «Орелгортеплоэнерго» о намерении заключить договоры аренды на новый срок на имущество, арендованное по договорам аренды объектов коммунальной инфраструктуры № 1/Л2 от 31.12.2013, № 2/Л2 от 31.12.2013 и № 3/Л2 от 31.12.2013 на условиях договоров № 1/К и № 2/К от 23.09.2022, подписанных между АО «Орелгортеплоэнерго» и ООО «Орелтеплосбыт».

Таким образом, суды верно указали на то, что истец своевременно реализовал преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок путем направления до даты прекращения действия договоров в адрес АО «Орелгортеплоэнерго» уведомлений 22.09.2022 и 08.12.2022, из которых усматривается явное волеизъявление АО «Квадра» о намерении заключить договоры на новый срок на условиях, предложенных победителем конкурса, адресованное собственнику имущества.

Между тем, АО «Орелгортеплоэнерго» в августе 2022 года провел конкурсные конкурентные процедуры на заключение договоров аренды на новый срок в отношении имущества, находящегося у истца в аренде до 31.12.2022 и по итогам конкурса на право аренды имущества заключил с ООО «Орелтеплосбыт» договоры аренды тех же объектов теплоснабжения № 1/К от 23.09.2022, № 2/К от 23.09.2022 по результатам торгов в соответствии с протоколом от 09.09.2022.

Отклоняя ссылки ответчиков относительно ненадлежащего исполнения обязательств прежним арендатором, лишающего АО «Квадра» права в преимущественном порядке продолжить арендные правоотношения, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из того, что согласно представленным истцом платежным поручениям подтверждено надлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы за период с  июля 2017 по октябрь 2022,  равно как и из выписок по счету и переписки от 30.06.2017, 21.08.2017, в судебном порядке взыскания не производились.

Судами установлены нарушения в строках оплаты ООО «ОТСК» от 1,5 до 4-х месяцев по платежам за период март - октябрь 2015 года.

Последствия ненадлежащего исполнения условия договора аренды в виде нарушения сроков внесения арендных платежей, которые предусмотрены законом, указаны в статье 614 ГК РФ в виде требования о досрочном внесении арендной платы, в статье 619 ГК РФ в виде расторжения договора по указанным основаниям, включающим нарушение более двух раз подряд сроков внесения арендной платы после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Между тем, суды верно указали, что доказательств направления таких требований АО «Орелгортеплоэнерго» в адрес ООО «ОТСК», так же как и уведомлений о расторжении договоров, обращение в суд за расторжением договоров, в материалы дела не представлено. Утрата права на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке в качестве последствий нарушения его исполнения, в данных нормах не установлена.

Таким образом, суды верно указали  на то, что АО «Орелгортеплоэнерго» в целях исключения противоречивого поведения не может ссылаться на указанные нарушения как на существенные, препятствующие заключению договоров аренды с истцом в порядке реализации преимущественного права.

Довод о ненадлежащем уведомлении истцом АО «Орелгортеплоэнерго» об аварийных ситуациях и ремонтных работах, произведенных арендатором в соответствии с пунктом 3.3.11 договоров, не выполнении страхования опасных объектов истцом в соответствии с пунктом 3.3.13 договоров также правомерно отклонен судами, поскольку данные условия договоров не определены сторонами как существенные. Судами учтено, что обязанность по проведению аварийных и ремонтных работ по условиям договоров возложена на истца с 01.06.2017 (до этого на ООО «ОТСК»), все работы были выполнены, что не может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательств. Кроме того, истцом проводились данные работы и в период рассмотрения дела арбитражным судом области, что не является недобросовестным поведением истца и не свидетельствует о злоупотреблении им правом, дополнительно подтверждая намерения по заключению договоров аренды на новый срок. Опасных объектов, в отношении которых предусмотрено страхование по указанным договорам истцу не передавалось. Доказательства иного ответчиками не представлены.

Таким образом, суды верно указали, что существенных нарушений, препятствующих заключению договоров аренды с истцом в порядке реализации преимущественного права, не допущено.

Доводы ответчиков о том, что право в преимущественном порядке заключить договоры на новый срок может быть реализовано только при соблюдении публичности данной процедуры (с проведением торгов) также правомерно отклонен судами, ввиду того, что действие Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» перестало распространяться на АО «Орелгортеплоэнерго» с 16.11.2015 (дата заключения мирового соглашения по делу о банкротстве). Таким образом, у АО «Орелгортеплоэнерго» с этой даты отсутствовала обязанность по проведению торгов, в том числе на право аренды объектов коммунальной инфраструктуры.

Дополнительные соглашения от 31.12.2015 к договорам №№ 1/Л2, 2/Л2, 3/Л2 от 31.12.2013, а также соглашения от 01.06.2017 о передаче прав и обязанностей (перенайме) между ООО «ОТСК» и ПАО «Квадра» заключены после 16.11.2015.

По смыслу статьи 621 ГК РФ условия реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок исключительно путем участия в торгах на право аренды, организованных арендодателем не установлены.

Более того, из пункта 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что даже обязательность для арендодателя проведения торгов на право аренды не лишает арендатора его преимущественного права, принадлежащего ему в силу ст. 621 ГК РФ, в случае неучастия или участия в торгах; такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Верно отмечено судами, что заключение договора аренды и проведение торгов на право его заключения не являются обязательными для АО «Орелгортеплоэнерго», что подтверждается письмом УФАС России по Орловской области от 28.09.2022 № СБ/80/22, а АО «Квадра» входило в группу лиц ПАО «Квадра» как дочернее общество с долей участия ПАО «Квадра» в размере 100% от уставного капитала, что подтверждено выпиской из ЕГРЮЛ в отношении ООО «ОТСК».

Согласие ФАС России было получено ООО «ОТСК» в соответствии с требованиями подпункта 7 части 1 статьи 28 Федерального закона «О защите конкуренции» в связи с приобретением в пользование группой лиц (ПАО «Квадра» и ООО «ОТСК») имущества, балансовая стоимость которого превышала 20% от балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов АО «Орелгортеплоэнерго».

В соответствии с частью 2 статьи 28 Федерального закона «О защите конкуренции», предусмотренное частью 1 настоящей статьи требование о получении предварительного согласия антимонопольного органа на осуществление сделок не применяется, если указанные в части 1 настоящей статьи сделки осуществляются лицами, входящими в одну группу лиц по основаниям, предусмотренным п. 1 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона (в п. 1 ч. 1 ст. 9 раскрывается, что группой лиц признается совокупность юридических лиц отвечающих ряду признаков, в том числе, когда хозяйственное общество имеет в силу своего участия в этом хозяйственном обществе более чем пятьдесят процентов общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции (доли) в уставном (складочном) капитале этого хозяйственного общества).

Таким образом, судами верно установлено, что как ООО «ОТСК», так и АО «Квадра» в рамках заключения и исполнения спорных договоров и соглашений действовали в рамках антимонопольного законодательства РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, учитывая несущественность нарушений условий договоров аренды, заключенных на длительный срок, отсутствие наступления неблагоприятных необратимых последствий от таких нарушений, наличие возможности воздействовать на арендатора предусмотренными законом способами для понуждения к надлежащему исполнению обязательств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении первоначального иска.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Из материалов дела установлено, что оспариваемые соглашения заключены 31.12.2015 и ООО «Орелтеплосбыт» стороной данных сделок не являлось.

По мнению ООО «Орелтеплосбыт», продление срока действия договоров аренды тремя оспариваемыми дополнительными соглашениями привело к заключению последующих соглашений с истцом в 2017 году и переходу к нему прав и обязанностей арендатора, в том числе преимущественных прав аренды на новый срок, что нарушает права ООО «Орелтеплосбыт», ссылалось на несоблюдение норм частей 7, 8 статьи 448 ГК РФ.

Положения пунктов 7 и 8 статьи 448 ГК РФ были введены Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 01.06.2015.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что положения ГК РФ в измененной Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015).

При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Договоры аренды имущества теплосетевого комплекса №№ 1/Л2, 2/Л2, 3/Л2 заключены 31.12.2013, то есть до даты вступления в силу пунктов 7 и 8 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ, следовательно, на них не распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Таким образом, заключение дополнительных соглашений к указанным выше договорам, а также соглашений о передаче прав и обязанностей не противоречит закону (пункт 1 статьи 388, статья 392.3 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Относительно договора аренды существенными являются условия о предмете (пункт 3 статьи 607 ГК РФ), размере платы (статья 654 ГК РФ).

На основании изложенного судами верно указано на то, что изменения в договоры аренды путем заключения дополнительных соглашений от 31.12.2015 не могут быть признаны недействительными, поскольку они не касались существенных условий договоров и к моменту их заключения у АО «Орелгортеплоэнерго» отсутствовала обязанность в заключении новых договоров путем проведения торгов так как соответствующего решения Совет директоров не принимал, а процедура банкротства была завершена.

Отказывая в удовлетворении требования ООО «Орелтеплосбыт» о признании сделок от 31.12.2015 ничтожными, как несоответствующие законодательству РФ, в том числе законодательству о защите конкуренции, суды верно указали на то, что оснований ничтожности заявителем не указано, но при этом ссылалось на нарушение публичных интересов в сфере защиты конкуренции, на защиту прав неопределенного круга лиц - потенциальных участников торгов в 2013 году, а не своих, поскольку ООО «Орелтеплосбыт» было создано только в 2014 году и участия в торгах принимать не могло, что подтверждается представленной выпиской из ЕГРЮЛ.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», частью 2 статьи 34 Федерального закона «О защите конкуренции», статьей 166 ГК РФ, учитывая, что спорные соглашения от 31.12.2015 года ФАС России не оспаривались, сделав верный вывод о том, что когда для совершения сделки - соглашений от 01.06.2017 о передаче прав и обязанностей (перенайме) между ООО «ОТСК» и ПАО «Квадра» требовалось бы предварительное согласие антимонопольного органа, несоблюдение данного требования не повлекло бы ничтожность сделки, так как по данному основанию сделка является оспоримой и могла быть оспорена только по иску ФАС России в течение одного года, суды верно указали на то, что вышеуказанные соглашения от 01.06.2017 по данному основанию могут быть признаны недействительным только на основании решения суда. Между тем, таких требований заявлено не было.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

На основании изложенного, учитывая содержание статей 382, 384, пункта 1 статьи 388 ГК РФ, суды пришли к правомерному выводу о том, что внесение изменений путем заключения дополнительных соглашений в договоры аренды с учетом продления сроков действия договоров до 31.12.2022, установления права на заключение договоров в преимущественном порядке на новый срок является правомерным, не нарушает прав ООО «Орелтеплосбыт», а также публичных интересов, интересов неопределенного круга лиц,  в связи с чем, правомерно отказали в  удовлетворении встречного иска.

При этом, суды верно указали на то, что признание соглашений от 31.12.2015 недействительными (ничтожными) не приведет к восстановлению каких-либо прав, законных интересов ООО «Орелтеплосбыт».

Доводы кассационной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой и апелляционной инстанции, соответственно, они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 31.08.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023 по делу № А48-8814/2022 оставить без изменения,  а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  М.М. Нарусов

 

Судьи                                                                                                          Т.В. Егорова

 

                                                                                          ФИО1