АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А37-1939/2020

г. Магадан

17 февраля 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2021 г.  

Решение в полном объёме изготовлено 17 февраля 2021 г. 

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Скороходовой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Омсукчанского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН ИП 313491020600011, ИНН 

<

***>)

о взыскании 125 109 руб. 89 коп. 

от истца: не явился

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 18.06.2019 № 49АА0280297

УСТАНОВИЛ:

истец, КУМИ администрации Омсукчанского городского округа, обратился в суд с  исковым  заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженности по арендной плате в размере 125 109 руб. 89 коп. 

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора аренды помещения от 26.04.2002 № 40 с дополнительными соглашениями. 

Ответчик требования истца в заявленной сумме не признаёт, указывая, что фактически занимал помещение площадью 14 кв.м, что следует из представленной копии плана помещения, в связи с чем не согласен с начислением арендной платы на 17, 38 кв.м. 

Ответчик не возражает против суммы арендной платы за 14 кв.м, которые фактически занимал, с учётом применении в расчёте коэффициента 0,5 (как за подвальное помещение) вместо 0,7, а также срока исковой давности в отношении требований истца до 19.07.2017. 

Истец в дополнении от 28.01.2021 № 54 настаивает на предъявленной им сумме задолженности. Кроме того, обращает внимание, что платежи, совершённые ответчиком в 2017-2018 г.г., были направлены в счёт погашения задолженности по арендной плате, что свидетельствует, по мнению истца, о признании наличия задолженности соответственно о наличии оснований, установленных статьёй 203 ГК РФ. 

Также, по мнению истца, действия ответчика являются недобросовестным поведением и злоупотреблением правом в силу статьи 10 ГК РФ.

В судебном заседании истец участия не принимал. Заявил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал представленный им контррасчёт. С учётом информации, содержащейся в поступивших от истца платёжных поручениях с указанием конкретного периода платежей, указал, что признаёт исковые требования в сумме 57626,57 руб. В связи с чем, просил учесть признание части исковых требований при взыскании госпошлины.

Установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, с учётом норм материального и процессуального права, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 26.04.2002 между истцом и индивидуальным предпринимателем ФИО4 заключён договор № 40 аренды  нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, общей площадью 17, 7 кв.м, для организации торговли.

Соглашением от 01.01.2010 к договору аренды внесены изменения в пункт 1.2, а именно изменена площадь арендуемого помещения – общая площадь 17,38 кв.м, в том числе, места общего пользования 3,38 кв.м.

Дополнительным соглашением от 15.03.2013 к договору аренды произведена замена арендатора на индивидуального предпринимателя ФИО2

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье  606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключённым.

Из пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что норма статьи 607 ГК РФ (в том числе с учётом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только её отдельная часть.

В пункте 15 названного Постановления Пленума разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключённость или недействительность.

Согласно акту приёма-передачи от 26.04.2002 предыдущему арендатору, ФИО5 передано нежилое помещение, расположенное по адресу 

<

...>, площадью 17,7 кв.м.

Таким образом, исходя из акта приёма-передачи, арендатору передано одно нежилое помещение площадью 17,7 кв.м. Какие-либо документы в качестве схемы либо плана арендуемой площади, ни к договору аренды, ни к акту приёма-передачи не прилагались, какое-либо упоминание в отношении передачи арендатору помещений общего пользования отсутствует. 

Согласно соглашению от 01.01.2010, в аренду передано нежилое помещение общей площадью 17,38 кв.м , в том числе, места общего пользования 3,38 кв.м. То есть изменился объект аренды, однако план арендуемой площади также отсутствовал.

Акт приёма - передачи между сторонами в отношении изменённого объекта аренды не составлялся.

Обязательства ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО2, связанные с договором аренды от 26.04.2002, возникли с момента заключения дополнительного соглашения от 15.03.2013.

Указанное дополнительное соглашение также составлено без акта приёма-передачи объекта аренды новому арендатору.

Администрацией Омсукчанского городского округа принято постановление от 16.07.2020 № 329, согласно которому, с 17.07.2020 расторгнут договор аренды от 26.04.2002 № 40, заключённый с индивидуальным предпринимателем ФИО2 на встроенное нежилое помещение № 18 (согласно техпаспорту) общей площадью 17,38 кв.м, в том числе места общего пользования 3,38 кв.м.

По акту приёма-передачи от 17.07.2020 арендатором, ФИО2, передано муниципальное имущество  - встроенное нежилое помещение № 18 (согласно техпаспорту) общей площадью 17,38 кв.м, в том числе места общего пользования 3,38 кв.м.

Таким образом, объектом аренды являлось встроенное нежилое помещение, обозначенное в техпаспорте номером 18.

Названное нежилое помещение расположено в здании по адресу 

<

...>, которое, согласно техническому паспорту, представляет собой многоквартирный жилой дом.

Согласно представленному ответчиком плану цокольного этажа указанного дома, составленному Омсукчанским представительством ГУ «Магаданское областное управление технической инвентаризации» по состоянию на 25.03.2009 помещение № 18 представляет собой одну комнату площадью 14 кв.м, без оконных проёмов со входом через общий коридор, какие-либо места общего пользования в составе помещения № 18 отсутствуют.

В других планах этого же этажа, представленных истцом, а также ОГБУ «Магаданское областное управление технической инвентаризации и кадастровой оценки», какие-либо изменения в помещение № 18 и его площадь не вносились.

Таким образом, оснований полагать, что ответчиком индивидуальным предпринимателем ФИО2 было согласовано условие об аренде не только конкретного нежилого помещения, обозначенного номером 18, но каких-либо  иных помещений, относящихся к «местам общего пользования»  не имеется.

Кроме того истцом также представлено надлежащих доказательств того, что ответчиком осуществлялось фактическое пользование помещениями обозначенными как места общего пользования 3,38 кв.м.

В дополнениях от 14.01.2021 № 13 истец сослался на ведомость (без номера и даты, л.д.144) распределения помещений цокольного этажа к местам общего пользования, используемым всеми арендаторами, с отнесением к названным местам следующих помещений: тамбур (помещение № 1), коридор (помещение № 24), кладовая (помещение № 13), санузлы (помещения №№ 14 и 15). Общая площадь этих помещений, по данным истца, 79,89 кв.м.

Сведения о том, что ответчику было известно о наличии данной ведомости и указанных в ней местах общего пользования, определённых в качестве таковых истцом, в материалах дела отсутствуют.

При этом, каких-либо иных документов, позволяющих сделать вывод о том, что все, перечисленные  в ведомости места общего пользования относятся к таковым, в материалах дела не имеется. В частности, в представленном согласно определению суда от 30.12.2020 ОГБУ «Магаданское областное управление технической инвентаризации и кадастровой оценки» плане и экспликации к плану, отсутствует назначение помещений №№ 13, 14, 15 в качестве  кладовой и санузлов. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом не доказан ни факт передачи ответчику мест общего пользования площадью 3,38 кв.м, ни фактическое пользование ответчиком указанной площадью.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Решением Собрания представителей Омсукчанского городского округа от 12.03.2015 № 31 утверждена Методика расчёта размера арендной платы за использование муниципального имущества муниципального образования «Омсукчанский городской округ», которой установлено, что расчёт стоимости арендной платы 1 кв. метра нежилых помещений в месяц производится по формуле: А = Ц x Коц x Коп x Кп, где: А - стоимость арендной платы 1 кв. метра общей площади нежилых помещений в месяц (руб.); Ц - базовая ставка стоимости (руб.) 1 кв. метра общей площади нежилых помещений в месяц; Коц - коэффициент, учитывающий отраслевые и целевые характеристики, используемого недвижимого муниципального имущества; Коп - коэффициент, учитывающий организационно-правовую форму арендатора; Кп - коэффициент, учитывающий тип помещения. 

Коэффициент по типам помещений установлен приложением 5 (в редакции решения Собрания представителей Омсукчанского городского округа от 06.05.2016 № 30), а именно:

1. Цокольный этаж и полуподвальные помещения – 0,7

2. Подвальное помещение – 0,5

3. Надземная часть здания – 0,8

3.1. Помещения без оконных проёмов – 0,6 (Коэффициент применяется к помещениям без оконных проёмов, не относящихся к помещениям, указанным в п. 1 и п. 2 настоящего раздела и лишь в том случае, если договор аренды заключён конкретно на данное помещение.

Каких-либо сведений в отношении типа арендуемого ответчиком помещения  ни в договоре, ни в дополнительных соглашениях к нему, не имеется.

Истцом при расчёте применён Кп 0,7 с указанием в дополнениях от 13.11.2020, что встроенное нежилое помещение находится на цокольном этаже многоквартирного жилого дома.

По мнению ответчика, Кп должен составлять 0,5, поскольку в техническом паспорте на многоквартирный дом, расположенный по адресу 

<

...>, имеется указание только на подвал.

Согласно разделу III копии технического паспорта по состоянию на 2016 год, представленного ответчиком (л.д.116-117), имеются основное строение, эркеры, крыльца, подвал.

В представленной ответчиком справке ОГБУ «Магаданское областное управление технической инвентаризации» от 21.02.2017 № 691 указано, что по данным обследования на 06.06.2011 помещение № 18 по экспликации, расположенное по адресу 

<

...>, имеет площадь 14,0 кв.м, находится в цокольном этаже и не имеет оконных проёмов.

В копии технического паспорта на указанное здание, составленного по состоянию на 16.05.2017 (л.д.138-143), представленной истцом, в соответствующем разделе также имеется указание только на подвал, при этом площадь подвала совпадает (896,4). Вместе с тем, в разделе архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели отражено наличие подвала и цокольного этажа, без указания площади. В перечне приложений к техническому паспорту указано в том числе, на поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану.

Поэтажный план, а также экспликация к поэтажному плану содержит указание на подвал и цокольный этаж, площадь подвала составляет 312,5 кв.м, площадь цокольного этажа – 354,5 кв.м.

Аналогичный поэтажный план представлен согласно определению суда от 30.12.2020 ОГБУ «Магаданское областное управление технической инвентаризации и кадастровой оценки» (л.д.131-134), с указанием в экспликации на общую площадь 667,0 кв.м.

Таким образом, учитывая отсутствие указание в договоре аренды на конкретный тип помещения, а также противоречивые сведения относительно типа  этажа (подвал или цоколь) арендуемого помещения, имеющиеся в технической документации, суд приходит к выводу, что к расчёту арендной платы не может быть применён с достаточной определённостью ни Кп 0,7, ни Кп 0,5.

В то же время, исходя из характеристики объекта как помещения без оконных проёмов, суд полагает возможным в данном случае применение в расчёте коэффициента – 0,6. Кроме того, до внесения изменений решением Собрания представителей Омсукчанского городского округа от 06.05.2016 № 30, в приложении 5 Кп в значении 0,6  применялся к помещениям цокольного этажа без оконных проёмов, не относящихся к подвальным.

Довод истца о том, что арендная плата по договору зафиксирована за весь объект, опровергается дополнительными соглашениями с приложениями расчёта годовой арендной платы, который производится по утверждённой решением Собрания представителей Омсукчанского городского округа от 12.03.2015 № 31 Методике.

Соответственно при наличии соответствующих возражений ответчика, подлежит проверке также правильность расчёта арендной платы, в том числе, и обоснованность каждой из её составляющих.

При этом, как следует из представленной переписки, ответчик, начиная с 2016 года, не был согласен ни с площадью фактически используемого им помещения, ни с применяемым коэффициентом типа помещения. 

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По общим правилам, срок исковой давности составляет три года.

В силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

С учётом части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до предъявления к ответчику иска о взыскании задолженности по договору аренды истец обязан направить ему претензию, стороны не вправе отказаться от претензионного порядка, который императивно предписан для них законодателем.

Следовательно, в период соблюдения истцом обязательного досудебного порядка течение срока исковой давности по заявленному истцом требованию в силу действующего законодательства приостанавливалось.

В соответствии со статьёй 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга, при чём бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

Как указано в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признаёт наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчётов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга. Признание части долга, в том числе путём уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником.

В данном случае какие-либо документы, свидетельствующие о наличии перечисленных выше обстоятельств в материалах дела, отсутствуют. 

При этом, согласно разъяснениям  пункта 21 указанного выше Постановления Пленума перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения.

Таким образом, истцом пропущен срок исковой давности о взыскании денежных средств за период до 19.07.2017.

Ссылка истца на положения статьи 10 ГК РФ подлежит отклонению.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведённых норм для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Доказательств наличия у ответчика умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличия единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) в материалы дела не представлено.

Имевший место факт несогласия ответчика с расчётом арендной платы и длительное неисполнение в связи с этим обязательств по внесению арендной платы о признаках статьи 10 ГК РФ не свидетельствуют.

Риск пропуска срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, несёт истец как лицо, не воспользовавшееся своевременно своим правом на взыскание задолженности.

Согласно положениям пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», по смыслу пункта 3 статьи 199 ГК РФ в случае, когда должник не указал, в счёт какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди них имеются требования кредитора, по которым истёк срок исковой давности, исполненное засчитывается в пользу требований, по которым срок исковой давности не истёк, в порядке, установленном пунктами 2 и 3 статьи 319.1 ГК РФ.

В представленных истцом платёжных поручениях от 23.08.2017 на общую сумму 25768,48 руб. ответчиком указаны конкретные периоды, за которые производится оплата – 1, 2, 3 и 4 кварталы 2016 года. 

В платёжном поручении от 30.01.2018  периоды ответчиком не указаны, в связи с чем, уплаченная сумма в размере 10000 руб. должна быть зачтена в пользу требований, по которым срок исковой давности не истёк.

Таким образом, с учётом изложенных выше обстоятельств, судом расчёт задолженности ответчика произведён следующим образом:

2017 год: в месяц – 415 руб. х (0,8 х 0,6 х 0,6) х 1,1 х 1,1 х 14 кв.м = 2024,67 руб.; за период с 19.07.2017 по 31.07.2017 (12 дней) – 809,87 руб.; за период с 01.08.2017 по 31.12.2017 (5 мес.) – 10123,35 руб.; за 2017 год – 10933,22 руб.

2018 год: в месяц - 415 руб. х (0,8 х 0,6 х 0,6) х 1,1 х 1,1 х 1,1 х 14 кв.м = 2227,14 руб.; за год – 2227,14 х 12 = 26725,68 руб.

2019 год: в месяц - 415 руб. х (0,8 х 0,6 х 0,6) х 1,1 х 1,1 х 1,1 х 1,04  х 14 кв.м = 2316,23 руб.; за год – 2316,23 х 12 = 27794, 76 руб.

2020 год: 415 руб. х (0,8 х 0,6 х 0,6) х 1,1 х 1,1 х 1,1 х 1,04 х 1,04 х 14 кв.м = 2408,88 руб.; за период с 01.01.2020 по 30.06.2020 (6 месяцев) – 14453,28 руб.; за период с 01.07.2020 по 16.07.2020 – 1284,74 руб.; за 2020 год – 15738,02 руб.

Всего – 81191,68 руб.

Учитывая поступление платежа 30.01.2018 в сумме 10000 руб., задолженность, подлежащая взысканию,  составляет 71191,68 руб.

Доказательств уплаты указанной суммы в материалы дела ответчиком не представлено. Таким образом, в данной части исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям. 

Истец при подаче иска в суд госпошлину не уплачивал так как освобождён от её уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Представителем ответчика в судебном заседании заявлено о признании иска в сумме 57626,57 руб. (с учётом ознакомления с информацией, отражённых в платёжных поручениях от 23.08.2017). 

В соответствии с абз. 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при признании ответчиком  иска, в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу  подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.

Таким образом, с учётом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абз. 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в сумме 1173 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

1.  Исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с ответчика,  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН ИП 313491020600011, ИНН 

<

***>), в пользу истца, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Омсукчанского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), задолженность по арендной плате в сумме 71191 руб. 68 коп.

2. Во взыскании остальной части исковых требований отказать.

3. Взыскать с ответчика,  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН ИП 313491020600011, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину  в сумме 1173 руб.

4. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия. 

Судья           В.В. Скороходова