Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-17099/2023

г. Владивосток

18 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2024 года.

 

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-5137/2024,

на решение от 12.07.2024 судьи Е.Р. Яфаевой

по делу № А51-17099/2023 Арбитражного суда Приморского края

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТД Аристо»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Экспертно-консультационный центр «Апрайзер Групп» (группа оценщиков)», общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес», муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципальной собственности,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 01.10.2024;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 25.12.2023;

от третьих лиц: не явились, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТД Аристо» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, изложив пункт 3.1 договора купли-продажи имущества с условием выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат в рваных долях, в редакции истца: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 04.08.2023 №2793/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 10 001 000 (десять миллионов одна тысяча) рублей.».

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Экспертно-консультационный центр «Апрайзер Групп» (группа оценщиков)», общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес», муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.07.2024 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи с условием о рассрочке на пять лет посредством ежемесячных выплат в равных долях (с субъектом малого и среднего предпринимательства) муниципального недвижимого имущества: нежилого здания общей площадью 481,3 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 25:28:040014:3041, расположенного по адресу: 

<

...> и земельный участок общей площадью 1156 кв.м, кадастровый номер 25:28:040014:5737, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>., п. 3.1 договора изложен в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжения управления муниципальной собственности г. Владивостока от 04.08.2023 №2793/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 12 151 500 (двенадцать миллионов сто пятьдесят одна тысяча пятьсот) рублей (без учета НДС)».

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, предложенная Управлением, была установлена отчетом ООО «Айра Торрес» от 28.04.2023 №304/2023, который, в свою очередь, экспертным заключением от 12.05.2023 №72/100523/35/01 был признан соответствующим действующему законодательству. Полагает, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления, в связи с чем исковые требования являются необоснованными.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2024 (с учетом определения об исправлении опечатки от 09.09.2024) апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 16.10.2024.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве истец просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда 16.10.2024 третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, нежилое здание с кадастровым номером 25:28:040014:3041 общей площадью 481,3 кв.м, этаж: 1, расположенное по адресу: 

<

...> (далее – спорный объект) принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Владивосток и находится в аренде у ООО «МАГ» на основании договора аренды №04-05605-001-Н-АР-8926-00 от 19.02.2019.

13.01.2023 общество обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендованного имущества, а также земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:5737, общей площадью 1156 кв.м, на котором расположено арендуемое здание, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

Уведомлением от 04.08.2023 №23/1392 МКУ «АПМЗН» предложило истцу  реализовать свое преимущественное право на приобретение испрашиваемого имущества, в том числе, путем заключения договора купли-продажи с условием о выкупе в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, приложив проект соответствующего договора купли-продажи под номером 390-ППВ.

Пунктом 3.1 проекта договора №337-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке установлено, что согласно отчету об оценке недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения УМС г. Владивостока от 04.08.2023 №2793/28 «О приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества составляет 18 625 245,53 рублей (без учета НДС).

В ответе от 07.09.2023 на указанное уведомление общество выразило согласие заключить договор купли-продажи с условием о выкупе в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях. При этом общество полагало определенную, на основании отчета №304/2023 об оценке рыночной стоимости выкупаемых объектов, произведенном ООО «Айра Торрес», цену в размере 18 625 245,53 рублей завышенной и не соответствующей стоимости реализации аналогичных объектов недвижимости. На основании заказа общества ООО «Апрайзер Групп» выполнило отчет выкупаемых объектов №293-2023, согласно которому суммарная стоимость объектов составила 10 001 000 рублей, в связи с чем общество просило рассмотреть пункт 3.1 проекта договора купли-продажи с учетом отчета ООО «Арайзер Групп».

Письмом №23/1586 от 14.09.2023 МКУ «АПМЗН» сообщило об отклонении вышеуказанного протокола разногласий, поскольку у учреждения отсутствуют полномочия вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Не согласившись заключать договор купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке на предложенных ответчиком условиях относительно выкупной цены, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 446 ГК РФ).

В настоящем споре разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора, касаются цены выкупаемого помещения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом (пункт 1 статьи 3 данного Закона).

Согласно пункту 5 статьи 3 данного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом, которым в настоящем случае является Закон №159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 «135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В статье 4 Закона №159-ФЗ определено, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 этого закона (часть 1).

В течение десяти дней с даты принятия такого решения, уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8).

При этом согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 №7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку сторонами спора в материалы дела были представлены два противоречащих друг другу отчета об оценке рыночной стоимости спорного имущества, в целях определения действительной рыночной стоимости спорного нежилого помещения на дату подачи истцом заявления о предоставлении преимущественного права выкупа на приобретение арендуемого объекта недвижимости определением от 20.02.2024 по ходатайству истца была назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» – ФИО3.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость следующих объектов недвижимости по состоянию на 13.01.2023 в составе:

- здание, назначение: нежилое здание, общей площадью 481,3 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер: 25:28:040014:3041, адрес объекта: 

<

...>;

- земельный участок, кадастровый номер: 25:28:040014:5737, общая площадь 1156 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта, склады, земельные участки (территории) общего пользования, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

В заключении эксперта №012-С/2024 от 25.04.2024 было установлено, что рыночная стоимость объектов экспертизы без учета НДС составляет на дату оценки: в отношении спорного здания – 9 482 500 рублей, в отношении спорного земельного участка – 2 669 000 рублей. Общая рыночная стоимость объектов экспертизы без учета НДС составляет на дату оценки 13.01.2023 – 12 151 500 рублей.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Повторно изучив заключение эксперта №012-С/2024 от 25.04.2024 правилам статей 71 и 86 АПК РФ, судебная коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований. В процессе исследования экспертами не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы.

Квалификация государственного эксперта, проводившего экспертизу (ФИО3), соответствует требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Каких-либо доказательств, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, сторонами в материалы дела представлено не было, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности, апелляционная коллегия признает экспертное заключение №012-С/2024 от 25.04.2024 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что выкупная цена спорного имущества, определенная в заключении судебного эксперта (12 151 500 рублей) является обоснованной и соответствующей положениям действующего законодательства, в связи с чем разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества подлежат урегулированию применительно к указанной стоимости.

Ссылка ответчика отчет ООО «Айра Торрес» от 28.04.2023 №304/2023 подлежит отклонению, так как оценка спорного имущества, определенная в указанном отчете, находится в противоречии с результатами судебной экспертизы. Более того, данный отчет был изготовлен по инициативе лица, заинтересованного в исходе судебного разбирательства – УМС г. Владивостока, самостоятельно, вне рамок судебного процесса, составители отчета, в отличие от судебных экспертов, не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложных заключений.

Вышеперечисленные обстоятельства исключают возможность принятия представленного ответчиком отчета в качестве объективного и допустимого доказательства, опровергающего достоверность проведенной в рамках судебного дела экспертизы.

Довод ответчика о том, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем исковые требования являются необоснованными, подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе коллегией не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.07.2024 по делу №А51-17099/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

С.М. Синицына

Судьи

Е.А. Грызыхина

 

С.Б. Култышев